Pubblicato il 02/02/2026

N. 01971/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00665/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 665 del 2025, proposto da EL RO RO e AR IN NT, rappresentati e difesi dall'avvocato Alessandro Barbieri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo Studio Grimaldi Alliance in Napoli, via Posillipo n. 9, Palazzo Donn’Anna;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l'annullamento

del provvedimento prot. QI 165046 del 14.08.2024 del Comune di Roma Capitale – Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, notificato in data 24.10.2024, con il quale è stato comunicato il rigetto dell’istanza di condono prot. 0/509604 sot.0 del 24.03.2004.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2026 il dott. LE TT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il presente gravame ha ad oggetto il provvedimento di rigetto sull’istanza di condono, ex l. n. 326/03 e l.r. 12/04, relativa alla realizzazione di una veranda di mq 26,98 di s.u.r., adottato dal Comune di Roma Capitale in ragione della mancata realizzazione delle opere entro il 31 marzo 2003.

2. A sostegno del gravame i ricorrenti hanno articolato cinque motivi di ricorso accomunati dalla medesima rubrica, di seguito indicata: “ Violazione e falsa applicazione art. 32 l. 326/2003 – Violazione e falsa applicazione artt. 1, 3 e 10 bis della legge n. 241/90 – Violazione art. 97 cost. – Difetto di istruttoria – Difetto di motivazione – Contraddittorietà – Eccesso di potere – Incompletezza dell’opera ”.

2.1. In primo luogo, i ricorrenti deducono l’illegittimità della determina gravata, in quanto, contrariamente a quanto ritenuto dal Comune resistente, l’opera sarebbe stata ultimata nel termine previsto come desumibile dalle fotografie allegate alla istanza di condono, nella quale, tra l’altro, si precisava il cattivo stato di manutenzione della veranda, completa nei suoi elementi strutturali, ma priva di numerosi pannelli di copertura.

2.2. In secondo luogo, i ricorrenti sostengono che l’opera, così come descritta e raffigurata nell’istanza di condono e relativi allegati, debba considerarsi ultimata secondo quanto statuito dall’art. 31, comma 2, l. n. 47/85, ai sensi del quale «(...) si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente », in linea con l’interpretazione fornita di detta disposizione dall’allora Ministero dei Lavori Pubblici il quale, nella circolare esplicativa n. 3357/85, aveva chiarito che “ Non può escludersi, tuttavia, che possa considerarsi ultimato un edificio privo delle tamponature, quando le chiusure esterne siano previste non in laterizio ma in materiali o strutture prefabbricate da applicare: quali potrebbero essere vetrate che formano parete o infissi che chiudono le aperture dell'intelaiatura ”.

2.3. In terzo luogo, i ricorrenti evidenziano che lo stato di deterioramento è un concetto differente dallo stato di ultimazione e non potrebbe, pertanto, comportare l’incondonabilità dell’opera.

2.4. In quarto luogo, i ricorrenti deducono l’illegittimità del provvedimento di diniego per contraddittorietà della motivazione, in quanto il Comune, da un lato afferma l’incompletezza delle opere, dall’altro ne sostiene l’inesistenza sulla base di immagini tratte dall’applicativo Google Earth risalenti al periodo 2007-2022.

2.5. Da ultimo, i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 10 bis , l. n. 241/90, in quanto l’Amministrazione non avrebbe tenuto conto delle osservazioni al preavviso di rigetto.

3. Il Comune di Roma Capitale, costituitosi in giudizio, ha concluso per il rigetto del ricorso.

4. All’udienza pubblica del 12 gennaio 2026, la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione, come da verbale.

5. Il ricorso è fondato.

Le censure di parte ricorrente possono essere trattate congiuntamente essendo tutte accomunate dal profilo relativo al completamento dell’opera che, secondo il Comune resistente, non poteva sussistere sulla scorta delle stesse fotografie depositate dall’istante a corredo della domanda di condono.

La questione centrale oggetto di giudizio attiene pertanto al concetto di ultimazione delle opere.

Giova premettere che il richiamato art. 31, comma 2, l. n. 47/1985 (i cui principi debbono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi), prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione, e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, ivi rilevante, per edifici "ultimati" si intendono, per costante giurisprudenza, quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Cons. di Stato, Sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130).

Occorre altresì evidenziare che spetta in particolare al privato richiedente, e non all'amministrazione, l'onere di dimostrare la data di esecuzione delle opere abusive allo scopo di fruire dei benefici riconosciuti dalla normativa speciale in materia di sanatoria edilizia; ciò, perché, in omaggio al principio di vicinanza degli strumenti di prova (art. 2697 cod. civ.), solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca in cui l'abuso è stato realizzato; conseguentemente, in difetto di siffatta prova, l'amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria dell’illecito edilizio (cfr., ex multis , Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019, n. 6720).

Ciò posto, nella fattispecie in esame ritiene il Collegio che il ricorrente abbia dimostrato che le opere siano state realizzate in data antecedente al 31 marzo 2003, così come agevolmente desumibile dalle fotografie allegate all’istanza di condono presentata in data 24 marzo 2004, dallo stato di conservazione, indicativo della loro risalenza nel tempo, e dalla perizia depositata in atti.

Quanto invece al profilo della loro completezza, dalla visione delle immagini versate in atti si evince la presenza di una veranda con elementi portanti e struttura superiore in metallo, poggiata su parapetti in muratura e tamponata con elementi di chiusura trasparenti, come indicato anche nella domanda di condono, ove si chiarisce al tempo stesso la mancanza di alcuni pannelli di copertura in plastica.

Nella particolare fattispecie in esame, pertanto, l’opera si presenta definita nella sua struttura essenziale, ivi inclusa la copertura superiore realizzata in metallo, tale da consentire il calcolo della relativa volumetria.

L’assenza di elementi di copertura, pertanto, laddove questi siano costituiti da elementi in plastica soggetti all’erosione del tempo, è indice, non della mancata ultimazione della veranda, quanto piuttosto del suo stato di deterioramento, tuttavia non contemplato dalla legge quale condizione ostativa al rilascio del provvedimento favorevole.

Diversamente, solo laddove non fosse presente la struttura superiore in ferro che concorre a identificare la volumetria del manufatto, si potrebbe dedurre la mancata ultimazione dell’opera, atteso l’evidente rischio di un successivo ampliamento attraverso la realizzazione di nuovi lavori, anche in muratura.

Va inoltre escluso che l’opera sia inesistente, come affermato nel provvedimento di rigetto e ribadito in memoria dal Comune resistente, in quanto le immagini tratte da Google Earth non consentono la visione dei muri perimetrali della veranda, sebbene dalle stesse sia comunque visibile la struttura superiore in metallo (ciò lascia supporre che l’opera sia ancora presente e che abbia subito un ulteriore processo di deterioramento con il trascorrere degli anni).

6. In conclusione, il ricorso va accolto.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie.

Condanna l’Amministrazione resistente a rifondere alla parte ricorrente le spese di lite, che liquida in € 1.000,00 (mille/00) per compensi oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

TA IC, Presidente

Luca Biffaro, Primo Referendario

LE TT, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LE TT	TA IC

IL SEGRETARIO