REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa IN LO ha pronunciato la seguente
SENTENZA emessa ai sensi degli artt. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 543 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 discussa oralmente all'udienza del 16 dicembre 2025, promossa da:
con sede in L'Aquila alla Via Saragat n. 56 (C.F. – P. Parte_1
Iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore sig. (C.F. P.IVA_1 Controparte_1
), residente in [...] n. 63, ivi elettivamente domiciliata presso C.F._1 lo studio dell'Avv. Cristiana BURGAMAZZI (C.F. , che la rappresenta e difende C.F._2 giusta procura alle liti in atti e che dichiara di voler ricevere avvisi e comunicazioni all'indirizzo PEC:
Email_1

- Ricorrente -

contro nato a [...] il [...], C.F. , residente in Controparte_2 C.F._3
Roma, Piazza S. Pantaleo n. 3, e nato a [...] il [...], C.F. Controparte_3
, residente in [...], rappresentati e difesi, per procura C.F._4 in calce, dall'Avvocato Riccardo LOPARDI, C.F. , pec: C.F._5
indirizzo al quale chiede di ricevere le notificazioni, Email_2 elettivamente domiciliati presso lo Studio del suddetto patrono in L'Aquila, Via Beata Antonia n.
14; - Resistenti–
OGGETTO DEL GIUDIZIO
Indennità per perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/78.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per la parte attrice: “Piaccia all'On. Tribunale adito, contrariis rejectis: “nel merito, accertare e dichiarare dovuta in favore della Società ricorrente la doppia indennità per la perdita dell'avviamento ex art. 34 L.
392/78, sin d'ora quantificata in complessivi € 164.021,40, e così determinata:
locale ubicato al n. 15 di C.so Principe Umberto: € 1.308,18 (canone mensile da ultimo pagato) × 36 mensilità
= € 47.094,48; locale ubicato al n. 17 di C.so Principe Umberto: € 2.022,68 (canone mensile da ultimo pagato) × 36 mensilità
= € 72.816,48; locale ubicato al n. 19 di C.so Principe Umberto: € 1.225,29 (canone mensile da ultimo pagato) × 36 mensilità
= € 44.110,44.
Per l'effetto, condannare i resistenti, in solido tra loro, al pagamento della somma sopra indicata e corrispondente a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oltre agli interessi come per legge fino alla data dell'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese di lite relative al giudizio oltre accessori”.
Per la parte resistente: “In via preliminare dichiarare estinto per prescrizione il preteso diritto azionato, come formalmente si eccepisce;
- in subordine e salvo gravame, dichiarare inammissibili e/o rigettare le richieste di parte ricorrente. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza è redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., come modificato dalla legge 69/2009, e quindi con omissione dello svolgimento del processo ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, non essendo tenuto il giudice ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni "rilevanti ai fini della decisione".
*
Dalla disamina degli atti e della ricostruzione in fatto proposta dalla ricorrente e non contestata dalla parte resistente emerge che:

2 - con tre contratti stipulati rispettivamente in data 20.5.1997, il primo, e in data 1.7.1998, gli altri due, i sig.ri hanno concesso in locazione ad uso commerciale alla società Per_1 ricorrente gli immobili siti in L'Aquila, C.so Principe Umberto nn. 15, 17, 19;
- I contratti prevedevano una durata di dodici anni, con scadenza contrattuale al 31.5.2009 il primo e al 30.6.2010 gli altri due;

- con racc. a/r del 30.4.2008 a firma dell'Avv. L. GI, lo stesso quale proprietario dell'immobile commerciale sito in L'Aquila al C.so Principe Umberto n. 17, comunicava alla ricorrente “... ai sensi dell'art. 28 Legge n° 392/78 e secondo quanto previsto dall'art. 4 del contratto, formale disdetta per finita locazione alla scadenza del 31 Maggio 2009 del contratto di locazione indicato in oggetto ...”(doc. 2);
- con racc. a/r del 18/6/2009 sottoscritta dall'Avv. L. GI quale proprietario dei locali commerciali ai civici 15, 17, 19 siti in L'Aquila al C.so Principe Umberto, comunicava che “... i tre contratti di locazione a suo tempo stipulati ... dovrebbero ritenersi ormai risolti di diritto per impossibilità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1463 c.c., per effetto dell'evento sismico verificatosi il 6.4.2009 e della conseguente inagibilità di tutti i locali oggetto dei contratti in questione ... vi comunichiamo comunque disdetta per finita locazione per la scadenza contrattuale del 30 giugno 2010 ... Come già anticipatoVi nel corso dell'incontro del 12.6.2009, Vi confermiamo la nostra disponibilità per avviare, non appena sarà possibile all'esito delle verifiche di agibilità, le trattative per l'eventuale stipulazione di un nuovo contratto di locazione alle condizioni tutte da definire ...” (doc. 3);
- la Società ricorrente trasferiva la propria attività lavorativa sin dall'autunno dell'anno 2009 presso il Centro Commerciale “L'Aquilone” sito in L'Aquila alla Via Saragat;

- con raccomandata a/r del 13.05.2010, la Società inoltrava ai Sigg. e Parte_1 CP_2
la richiesta di corresponsione ex art. 34 L. n. 392/78 della dovuta Controparte_3
“indennità per la perdita dell'avviamento” in virtù dell'avvenuta cessazione dei tre rapporti locatizi intercorsi e “... relativi rispettivamente ai locali commerciali siti in L'Aquila al Corso
Principe Umberto civici 15, 17 e 19, ...” (doc. 4). Tale corrispondenza rimaneva priva di riscontro;

- l'inutilizzabilità degli immobili si protraeva sino all'anno 2017;
- in data 29.11.2017 pagava ai Sigg. GI il canone di locazione Parte_1 relativo al periodo 1 Aprile 2009 - 5 Aprile 2009, pari ad €. 759,35, e riceveva da questi ultimi il deposito cauzionale versato al momento della stipula dei contratti, pari ad €.
8.773,34;

3 - con missiva del 14.09.2023 la Società reiterava la richiesta di pagamento Parte_1 della “doppia indennità di avviamento”, stante il subentro nell'anno 2017 negli specificati locali commerciali, di altri imprenditori esercenti la vendita della stessa tipologia di prodotto
(abbigliamento) in precedenza, e sino al 6 aprile 2009, già posta in vendita dalla
[...]
Parte_1
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La domanda di parte ricorrente è infondata e deve essere rigettata per i motivi che seguono.
Il quadro normativo di riferimento in cui la vicenda si inscrive è costituito dall'art. 34 della legge n. del 1982, recante la disciplina della “Indennità per la perdita dell'avviamento”, a mente del quale:
“In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora
l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
In buona sostanza, il legislatore ha previsto che, a seguito della risoluzione del contratto di locazione di immobile con destinazione non abitativa per fatto non imputabile al conduttore, sorga in capo a quest'ultimo il diritto a ricevere un'indennità (comma 1). Inoltre, qualora entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto l'immobile venga locato ad un soggetto che vi svolga la medesima attività commerciale del precedente conduttore, spetta a quest'ultimo il diritto a ricevere una ulteriore indennità (comma 2).
Come chiarito nella giurisprudenza di legittimità, l'indennità in questione ha la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita dell'"avviamento" (così la rubrica della L. loc., art. 34), conseguente alla indisponibilità dei locali, dall'altro, di distribuire equitativamente alcune delle utilità, rimaste in capo al locatore in termini di incremento del valore locativo, su colui che ha contribuito a tale incremento di valore. Si tratta di un sistema legale compensativo, analogo alle penalty rules, che prescinde dalla natura illecita o meno dell'attività compiuta da un soggetto economico, finalizzato ad allocare alcune delle esternalità positive (nella specie, l'incremento di
4 valore locatizio ricollegabile all'avviamento indotto dall'attività economica riconducibile al precedente conduttore) su chi ha concorso a incrementare quelle esternalità.
Difatti, è stato messo in evidenza che l'incremento di valore locativo di un bene immobile commerciale è dovuto, sostanzialmente, a due fattori, uno legato alla ubicazione e alla natura dei locali dell'impresa (di pertinenza del locatore), l'altro alla capacità dell'imprenditore di attrarre clientela, conseguente all'attività svolta dal conduttore. Entrambe si traducono nell'avviamento dell'impresa conduttrice, che è una qualità dell'azienda, ma il cui algoritmo deriva principalmente dalla combinazione di questi due fattori (ubicazione dei locali e capacità imprenditoriale), uno dei quali è ricollegabile all'attività imprenditoriale svolta dal conduttore, benchè il risultato complessivo della combinazione dei due fattori rimanga in qualche modo incorporato nel valore locativo dei locali dell'impresa.
Per effetto della cessazione del rapporto locatizio e del rilascio dei locali in favore del locatore, questi acquisisce il beneficio dell'incremento complessivo del valore locativo, benchè solo una parte sia ascrivibile alle caratteristiche dell'immobile. In assenza di una obbligazione ex lege, quale l'indennità in questione, il locatore ricaverebbe una esternalità positiva per effetto dell'attività effettuata dal conduttore, in termini non dissimili da un arricchimento senza causa, laddove al contempo il conduttore si impoverirebbe per effetto della perdita di clientela conseguente alla perdita della disponibilità dei locali dell'impresa. La norma di cui alla L. cit., art. 34, comma 1, si propone di rimodulare parzialmente questo incremento di valore, nella misura in cui tale incremento di valore sia riconducibile alla capacità imprenditoriale dell'imprenditore conduttore, allocandolo parzialmente a compensazione sul soggetto che ha generato in favore del locatore tale valore, mediante corresponsione di una indennità calcolata forfetariamente sull'importo dei canoni versati (cfr. Cass. civ. Sez. V, Sent., (ud. 02/10/2019) 12/11/2019, n. 29180).
***
Venendo all'esame del caso di specie, risulta pacifico che il rapporto locatizio nascente dai tre contratti si è risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione nell'aprile 2009 a seguito del sisma che ha colpito la città di L'Aquila ed ha reso inagibili i locali concessi in locazione.
Il dato emerge come pacifico dalla disamina della documentazione allegata dalle parti. Ed infatti, con racc. a/r del 18/6/2009 i sig.ri GI comunicavano alla conduttrice che i tre contratti di locazione dovevano ritenersi risolti per impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell'art. 1463 c.c.; in risposta la con raccomandata a/r del 13.05.2010, sul Parte_1
5 presupposto esplicitato dell'avvenuta cessazione dei tre rapporti locatizi, chiedeva la corresponsione ex art. 34 L. n. 392/78 della dovuta “indennità per la perdita dell'avviamento”.
Ora, ai sensi dell'art. 2946 c.c., il diritto alla indennità predetta si prescrive nell'ordinario termine decennale, decorrente dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.).
Nello specifico, con riguardo al diritto alla indennità per la perdita dell'avviamento di cui al prima comma dell'art. 34 richiamato, il dies a quo per farlo valere è da ravvisarsi nel giorno in cui cessa il rapporto contrattuale ovvero, ove non siano coincidenti, nel momento in cui l'immobile è rilasciato senza il contestuale pagamento dell'indennità, poichè solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile (Cass. civ., Sez. III, 02/08/1997, n. 7168).
Come visto, ha richiesto il pagamento della indennità di cui al comma 1 con Parte_1 raccomandata spedita il 13.5.2010; la domanda poi non è stata più coltivata sino al 2023.
La raccomandata inviata costituisce un valido atto interruttivo della prescrizione con effetto istantaneo ai sensi dell'art. 2945 c.c.. Pertanto, da quella data deve computarsi il nuovo termine decennale per richiedere l'indennità in questione, con l'effetto che il diritto si è prescritto in data
13.5.2020.
L'eccezione di prescrizione del ricorrente è perciò fondata e deve essere accolta.
Con riguardo al diritto al pagamento dell'ulteriore indennità prevista dal secondo comma dell'art. 34, la ricorrente ha affermato che nel 2019 gli immobili siti in L'Aquila, C.so Principe Umberto nn.
15, 17, 19 sono stati concessi in godimento a terzi, che vi hanno iniziato ad esercitare attività di vendita di abbigliamento analoga a quella che negli stessi locali aveva esercitato sino al Parte_1
2009. Il fatto è stato confermato anche dai sig.ri OR in sede di interrogatorio formale.
Ora, come visto, la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, comma 2, attribuisce al conduttore uscente il diritto al pagamento, da parte del locatore, di una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, al ricorrere di due presupposti: uno indefettibile e uno alternativo (Cass. civ., Sez. III,
Sent., 28/02/2017, n. 5039).
Il presupposto indefettibile è che la nuova attività sia iniziata entro l'anno dalla cessazione della precedente attività.
Il presupposto alternativo è che la nuova attività (a) o sia identica a quella già esercitata dal conduttore uscente oppure, in alternativa, (b) sia inclusa nella medesima "tabella merceologica" in cui rientrava l'attività svolta dal conduttore uscente, e sia a quella "affine".
6 Nel caso di specie, i locali sono stati restituiti dalla ai proprietari nel 2009. Risulta infatti Parte_1 che la società in quella data abbia spostato la propria attività commerciale in altra sede, fuori dal centro di L'Aquila, danneggiato dal sisma.
La nuova attività è stata intrapresa nel locale commerciale nel 2019.
Difetta perciò il primo presupposto per il riconoscimento del diritto alla doppia indennità.
Non vale a destituire di fondamento quanto detto, il fatto che sino al 2017 gli immobili siano stati inagibili e sottoposti a ristrutturazione e che, quindi, in sostanza, nel periodo dal 2009 al 2017 ne sia stato inibito l'utilizzo.
Tale dato, anzi, avvalora quello che si sta dicendo, atteso che il mancato uso dei locali protrattosi per quasi otto anni dalla cessazione del rapporto locatizio tra e i signori OR ha Parte_1 fatto senza dubbio venir meno qualsiasi “utilità” o esternalità positiva derivante dall'avviamento dell'attività commerciale ivi esercitata.
Alla luce di quanto detto, il ricorso è infondato e deve essere rigettato.
Le spese di lite vanno poste a carico della parte ricorrente in quanto soccombente e si liquidano come da dispositivo ex D.M. n°147/2022, applicando i valori medi di compenso per la fase studio, e i valori minimi per la fase introduttiva, istruttoria e decisoria data la natura documentale della causa e la discussione orale.


Per Questi Motivi


il Tribunale di L'Aquila, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda della ricorrente;

- condanna la Società in persona del legale Pt_1 Parte_1 rappresentante pro tempore, a rifondere ai sig.ri e le spese di Parte_2 Controparte_3 lite che liquida in € 8.328,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in L'Aquila, il 16.12.2025
Il Giudice
IN LO
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