REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno, nella persona del giudice onorario Barbara Mertens, all'udienza del 30 ottobre 2024, dando lettura del dispositivo, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile, iscritta al ruolo contenzioso, dopo la modifica del rito, al n. 693/2023 R.G. e Sent.n.____ promossa con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida ____ notificato in data 27.02.2023, n.________R
[... da n.________C Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 C.F. , C.F. , Cont
. C.F. , con l'Avv. Giacomo Lazzarin, anche quale Parte_3 C.F._3 n. domiciliatario, per mandato in calce all'atto dell'atto di intimazione di sfratto per morosità e ________Rep contestuale citazione per la convalida Part etto: arciment
[...] parti attrici - intimanti
o danni contro osito
[...] uta
[...] in persona del suo legale rappresentante pro tempore, P.I. Controparte_2 ___________
, con l'Avv. Maria Teresa Muffato, anche quale domiciliataria, per mandato allegato P.IVA_1 _____ alla comparsa di costituzione e risposta e domanda riconvenzionale
parte convenuta - intimata
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per inadempimento
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
1 “- nel merito: I) respinta ogni richiesta di controparte, sia pronunciata la risoluzione dei contratti di locazione inter partes per grave inadempimento di parte conduttrice ex artt.1453 e 1455 C.C., oltre che art.5 e 55, L. 392/78, trattandosi di sei mensilità di canoni, con conseguente condanna al rilascio degli immobili di cui ai due contratti di locazione in oggetto liberi da persone e cose, con concessione di un termine minimo di rilascio in via esecutiva;
II) sia respinta la domanda riconvenzionale ex adversis formulata sia perché infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti in premessa, sia perché inammissibile in quanto domanda nuova ed anche in quanto non strettamente dipendente dal fatto posto a fondamento della domanda di parte intimante, risultando eccentrica rispetto al titolo dedotto, da intendersi come fatto costitutivo e, come tale, non riconducibile al concetto di domanda riconvenzionale ed anche per il fatto che non sussiste alcuna responsabilità solidale, con ogni conseguenza del caso;
III) con vittoria delle spese di causa;
IV) valuti il Giudice le conseguenze della mancata adesione di controparte alla procedura di
Mediazione nr.65/2023 (cfr ns doc.n.12), anche in tema di spese di giudizio ed ai sensi dell'art.8, comma IV bis, Dlgs. 28/10. Si oppone inoltre all'ammissione delle prove per testi già rigettate dal
Giudice con ordinanza di data 15.04.2024 e nuovamente richieste da controparte in quanto irrilevanti e, comunque, da provare documentalmente e in ogni caso generiche sotto il profilo temporale e non volte a provare un fatto specifico”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
“in via principale:

1. rigettare la domanda di sfratto per morosità e l'eventuale domanda di rilascio per carenza dei presupposti di cui all'art. 665 c.p.c. nel merito:

2. rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale:

3. accertare e dichiarare il credito de per lavori di straordinaria manutenzione eseguiti ex art. 1577 CP_2
c.c. pari a € 3.800,00 oltre ad IVA e condannare gli attori a restituire al conduttore la predetta somma 4. nella denegata ipotesi in cui fosse ritenuta sussistente la morosità, accertare e dichiarare estinto il presunto debito per canoni di locazione per intervenuta compensazione e che , CP_2 operata la compensazione va ancora creditore nei confronti degli attori della somma residua sull'importo totale e interessi da ogni singola scadenza al saldo e per l'effetto condannare i medesimi a restituire al conduttore tale importo ovvero, in via subordinata, portare in compensazione il credito del convenuto imputandolo ai canoni maturandi in corso di giudizio.

5. In via istruttoria si chiede l'ammissione di prove per testi sui seguenti capitoli: a. Vero che il pagamento dei canoni di affitto convenuti per veniva corrisposto anche oltre la data di CP_2 pagamento indicata in contratto? b. Vero che i proprietari e Parte_5 [...]
hanno accettato queste modalità di pagamento? c. Vero che ho eseguito i lavori Parte_6 indicati nel documento che mi viene esibito (doc. 8) presso la struttura nel periodo CP_2
2 gennaio - febbraio 2023? Si indica come teste la signora di OL e il signor Testimone_1
di OL sui capitoli a. e b. e il signor di EL (VE) su Testimone_2 Testimone_3 capitolo n. 3 6. spese, diritti ed onorari di causa integralmente rifusi”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le attrici – intimanti hanno notificato a atto di intimazione di sfratto per morosità Controparte_2
e contestuale citazione per la convalida relativamente all'immobile sito in località Pralongo della
Val di Zoldo, Via Sant'Andrea 39, in riferimento a due distinti contratti entrambi datati 15.6.2016 con cui i fratelli comproprietari e avevano Parte_5 Parte_6 concesso in locazione commerciale a l'immobile di loro proprietà in parte a CP_2
destinazione alberghiera (affittacamere e locazione appartamenti) e in parte a destinazione somministrazione bevande e alimenti.
Le attrici intimanti hanno agito in qualità di eredi di , per la quota di 7/18. Parte_5
Parte conduttrice non provvedeva al pagamento dei canoni relativi ai mesi da settembre 2022 a febbraio 2023, rendendosi morosa per la somma di € 3.499,98.
Si costituiva la parte intimata opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto per morosità deducendo la carenza di legittimazione attiva, l'avvenuto pagamento delle mensilità da settembre
2022 a febbraio 2023 e, in via riconvenzionale, il credito dell'intimata pari a € 4.750,00 per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria e la compensazione con l'eventuale credito di parte intimante.
In udienza il procuratore di parte intimante non dava atto della persistenza della morosità, avendo parte intimata provveduto al pagamento delle sei mensilità in data 27.02.2023, dopo la notificazione in pari data dell'atto di intimazione, chiedendo, in principalità, l'emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio ex art, 665 c.p.c. non essendo l'opposizione fondata su prova scritta comprovante il versamento dell'importo in data anteriore alla notifica dello sfratto.
Stante l'opposizione, lo sfratto non veniva convalidato;
veniva inoltre respinta l'istanza ex art. 665
c.p.c. e disposto il mutamento del rito previo esperimento del tentativo di mediazione.
La procedura di mediazione veniva attivata ed aveva esito negativo.
Ciò premesso la domanda attorea è fondata e va accolta.
3 Innanzitutto, va respinta l'eccezione di carenza di legittimazione attiva delle parti attrici intimanti.
La legittimazione attiva delle attrici, oltre che risultare documentalmente provata (cfr. docc. nn. 8,9 parte attrice), è stata riconosciuta dalla stessa parte conduttrice che, con telegramma del 01.10.2022
(cfr. doc. 5 parte convenuta e doc. 10 parte attrice) ha qualificato come “eredi” , Parte_1
e Parte_2 Parte_3
Ciò posto va riconosciuta fondata la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice ex artt. 1453 e 1455 c.c..
Risulta pacifico e non contestato il mancato pagamento da parte della conduttrice dei canoni di locazione dai mesi di settembre 2022 a febbraio 2023; morosità che veniva sanata solo a seguito della notificazione dell'atto introduttivo.
Pagamento che vale a purgare la morosità ma non impedisce l'indagine circa l'inadempimento e la sua gravità.
Occorre premettere, per le locazioni non abitative, l'applicabilità degli ordinari criteri di valutazione di gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. ferma restando la possibilità per il giudice di utilizzare per analogia i criteri quantitativi previsti dall'art. 5, Legge n. 392/1978 alla stregua di parametro indicativo (cfr. Cass. 23 giugno 2011 n. 13887, Cass. 26 novembre 2019 n. 30730,
Tribunale di Brescia 15 luglio 2020 n. 1406).
In tema di risoluzione del contratto, va osservato che l'inadempimento del conduttore configura una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c. in conformità all'orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone”(Cass., 1 ottobre 2004 n. 19652).
Il pagamento del canone rappresenta infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solo quando venga del
4 tutto a mancare la controprestazione della controparte, ossia consentire il pieno godimento dell'immobile.
“Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. n. 13887 del
23/06/2011, Cass. n. 261 del 10/01/08).
Le argomentazioni svolte da parte della conduttrice non consentono di ritenere legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte della stessa.
Nel caso di specie si è trattato di sei mensilità non corrisposte, pur continuando la conduttrice ad utilizzare l'immobile mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato.
Quanto alla domanda riconvenzionale svolta, la stessa va respinta non risultando provato il credito opposto in compensazione per gli interventi di straordinaria manutenzione asseritamente svolti.
Parte convenuta ha prodotto copia di una fattura commerciale ma non vi è prova che i lavori descritti siano stati effettivamente svolti ed il corrispettivo versato.
La prova testimoniale richiesta dalla convenuta non ha fornito alcun elemento, posto che il teste intimato non è comparso per due volte alle udienze fissate per la sua deposizione.
Sulla scorta delle argomentazioni svolte va pertanto dichiarata la risoluzione dei contratti di locazione per grave inadempimento della conduttrice.
In ragione della soccombenza, parte convenuta intimata è tenuta a corrispondere in favore di parte attrice intimante le spese e i compensi professionali del giudizio nella misura liquidata in dispositivo, anche per il procedimento di convalida.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così decide: 1) rigetta l'opposizione e, in accoglimento della domanda di parte attrice, dichiara la risoluzione dei contratti di locazione inter partes aventi ad oggetto l'immobile sito in località Pralongo della Val di Zoldo, (BL), Via
Sant'Andrea 39, per inadempimento della conduttrice;

Co 2) condanna in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_2
tempore, a rilasciare a , sgombero da Parte_1 Parte_2 Controparte_3
persone e/o cose anche interposte, l'immobile sito in località Pralongo della Val di Zoldo, Via
Sant'Andrea 39, oggetto dei contratti di locazione inter partes, entro il 31 gennaio 2025;
3) respinge la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

4) condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte attrice delle spese e dei compensi professionali del giudizio, anche per la fase sommaria, che si liquidano in € 4.144,00 per compensi e € 597,73 per anticipazioni, oltre rimborso spese forfettario 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Belluno in data 30 ottobre 2024
Il giudice onorario
Barbara Mertens
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