R.G. 246/2022 Aff. Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Gorizia – Sezione Civile - in persona del giudice unico dr.ssa
Laura Di Lauro ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al 246 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale
TRA
( ), elettivamente domiciliato Parte_1 CodiceFiscale_1
Trieste, alla via in Valdirivo 40, presso lo studio dell'avv. CANNONE
NICOLA, da cui è rappresentato e difeso in virtù di procura in atti;

RICORRENTE
E
(CF , elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliata in Monfalcone, alla VIA DUCA D'AOSTA N. 97, presso lo studio dell'avv. CREVATIN FRANCO, da cui è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti.
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Il difensore del ricorrente ha chiesto:
- accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c. del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, rep.
79974, racc. 16427, Notaio di Gorizia, dd.

5.09.2016 per Persona_1
effetto della diffida ad adempiere inviata dal locatore in data 6.12.2021, considerato che la morosità accumulata non è stata sanata entro il termine assegnato del 21.12.2021;
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- in subordine, dichiarare il medesimo contratto di locazione risolto giudizialmente ex artt. 1453-1455 c.c. e 5 L. 372/1978 per l'inadempimento di non scarsa importanza perpetrato dal conduttore nel pagamento del canone, risultando accumulata una morosità di €
15.000,00 alla data della proposizione della domanda giudiziale, notificata in data 28.1.2022 e persistendo la medesima morosità all'udienza di convalida dd. 1.3.2022;
- in ogni caso, condannare il conduttore sig.ra al Parte_2 pagamento dei canoni scaduti e non pagati per € 15.000,00, oltre interessi al saggio di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. dalla data della domanda giudiziale sino al saldo.
Con vittoria di spese e onorari di giudizio oltre spese generali, Iva e CPA come per legge.
Il difensore della resistente ha chiesto, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, nonché rifiutato il contraddittorio su domande e deduzioni che fossero tardivamente formulate, siano accolte le proprie conclusioni così come formulate nella memoria integrativa ex artt. 667 e 426, c.p.c. del 31/05/22.

Decisa con il deposito del dispositivo e della relativa motivazione fuori udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il 28.1.2022, Parte_1
premesso di aver acquistato, in data 4.6.2018, dalla sorella , CP_2
l'immobile sito in Monfalcone, alla via Duca d'Aosta n. 100, già concesso da quest'ultima in locazione, ad uso commerciale, a , in virtù del Parte_2
contratto stipulato in data 5.9.2016, regolarmente registrato, agiva in giudizio nei confronti di quest'ultima per la convalida dello sfratto per morosità del predetto immobile, stante l'omesso pagamento dell'importo residuo di €
15.000,00, per canoni scaduti dal mese di giugno del 2018 sino al mese di novembre del 2021, già detratta la somma di € 6.000,00 versata dalla conduttrice, o in subordine del minor importo di € 9.500,00.
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Si costituiva nel procedimento , opponendosi allo sfratto al fine Parte_2
di contestare la dedotta morosità.
Più precisamente, per quanto rilevante nella presente sede, la conduttrice, eccepiva, da un lato, di essere venuta a conoscenza della vendita dell'immobile all'odierno ricorrente solo dopo aver ricevuto da quest'ultimo la lettera del
6.12.2021, con la quale le veniva richiesto il pagamento della somma di €
21.000,00, a titolo di canoni, e, dall'altro, di aver corrisposto l'importo €
15.000,00 a in data 17.6.2020, a mezzo assegno circolare (doc. 5 CP_2 parte resistente), ed € 6.000,00 a attraverso lettera Parte_1
raccomandata del 23.2.2022.
Rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, nella memoria integrativa, il ricorrente ha chiesto accertare la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1454 c.c. per effetto dell'invio diffida ad adempiere in data 6.12.2021 o in subordine per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., con la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile locato, libero da persone e cose, e al pagamento dei residui canoni scaduti pari ad € 15.000,00, e a scadere sino all'effettivo rilascio, oltre interessi, al saggio di cui all'art. 1284, co. 4 c.c., dalla domanda giudiziale al saldo.
La resistente ha, invece, reiterato le difese già svolte nel corso del procedimento di convalida di sfratto, chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione.
Ciò posto, in linea generale si osserva che la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, il quale subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, posto che quest'ultimo conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale - rimanendo inalterati gli oneri e i doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario - e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 13luglio 2018, n.
18536), sicché il conduttore è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente,
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nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c., in tema di cessione dei crediti (v. la remota Cass. civ., sez. III, 11 maggio 1965, n. 898, e successiva giurisprudenza conforme).
È stato, inoltre, chiarito che “il principio, stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (cfr. Cass. n. 22669/04, 8328/01, 15021/04).
Ciò posto, nella specie, va dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di locazione per effetto della diffida ad adempiere inviata dal difensore del ricorrente, a mezzo p.e.c., in data 6.12.2021, non avendo Parte_2
provato la mancanza di un inadempimento solutoriamente rilevante, perché non imputabile o perché non grave, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
All'esito dell'attività istruttoria svolta, la resistente non ha, infatti, fornito adeguata dimostrazione della consegna, in data 15.6.2020, a CP_2 dell'assegno circolare dell'importo di € 15.000,00, non essendo a tal fine sufficiente la sola testimonianza resa da figlia di TE [...]
, la quale ha dichiarato di essere venuta a conoscenza di tale Pt_2
circostanza in quanto riferitale della madre, non essendo tali dichiarazioni suffragate da ulteriori risultanze probatorie, che concorrano a confermarne la credibilità.
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Deve, dunque, ritenersi grave l'inadempimento dell'odierna conduttrice, la quale ha omesso il pagamento dell'importo di € 15.000,00, a titolo di pregressi canoni di locazione per 30 mensilità (ossia € 500,00 per 30 mesi).
va, dunque, condannata al pagamento, in favore di Parte_2 _1
, dell'importo di € 15.000,00, corrispondente ai residui canoni di
[...]
locazione non pagati dal mese di giugno del 2019 sino all'effettivo rilascio, con gli interessi, al tasso ex art. 1284 c. 4 c.c., dalla domanda al saldo.
Nessuna pronuncia va adottata in tema di rilascio, essendo stato l'immobile riconsegnato al proprietario in data 24.11.2023, come dichiarato nelle note scritte depositate il 31.1.2024.
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 10.03.2014 n.55, come modificato dal DM
147/2022, tenuto conto dall'attività effettivamente svolta dai difensori.


P.Q.M.


Il Tribunale di Gorizia, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda, dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile sito in
Monfalcone (GO), alla via Duca D'Aosta n. 100, (meglio indicato e specificato in citazione e nel contratto in atti);
- condanna al pagamento, in favore di Parte_2 Parte_1 dell'importo di € 15.000,00, corrispondente ai residui canoni di locazione non pagati dal mese di giugno del 2019 sino all'effettivo rilascio, con gli interessi, al tasso ex art. 1284 c. 4 c.c., dalla domanda al saldo;

- condanna al pagamento, in favore di , Parte_2 Parte_1
delle spese di lite, liquidate in € 177,82 per spese ed € 3.387,00 per compensi oltre IVA, se dovuta, CPA e spese generali al 15%.
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Così deciso in Gorizia, l'8.2.2024
IL GIUDICE
(dr.ssa Laura Di Lauro)

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