REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10695 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi
dell'anno 2022, avente ad oggetto: altri rapporti condominiali e vertente
TRA
Parte_1
[...]
in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro
[...]
tempore avv. Antonio Del Vecchio, C.F. , rappresentato e difeso, giusta P.IVA_1
procura in atti, dall'avv. Davide Poggiagliolmi, presso il cui studio in alla via Pt_1
A. Depretis n. 88 ha eletto domicilio;

- ATTORE -
CONTRO
in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_1
rappresentante pro tempore , C.F. rappresentata e difesa, CP_2 P.IVA_2 giusta procura in atti, dall'avv. Antonio Iozzi, presso il cui studio in alla via Pt_1
Domenico Fontana n. 81 ha eletto domicilio;

- CONVENUTA -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 23/05/2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il condominio del complesso immobiliare denominato “ ”, sito in Parte_1
alla ed alla ha Pt_1 Parte_1 Parte_1
agito in giudizio lamentando l'illegittima occupazione dell'area esterna ai fabbricati che compongono il complesso e dei porticati, spazi concessi in uso al per Parte_1
espressa previsione del regolamento condominiale, con un gazebo e con il parcheggio continuo e quotidiano di motoveicoli. Ha assunto che tale occupazione, mai tollerata dai condomini, avvenisse in dispregio delle previsioni del regolamento condominiale e, in particolare, dell'art. 4, nn. 1, 2 e 4, i quali vietano qualsiasi modifica alle cose comuni e l'occupazione, anche temporanea, di spazi di proprietà ed uso comune, oltre che dell'art. 5, n. 11, il quale vieta la sosta e comunque l'occupazione dei portici e delle aree esterne comuni. Ha aggiunto che senza esito erano state le sollecitazioni allo sgombero dell'area avutesi nel corso delle riunioni condominiali, avendo l'amministratore unico della convenuta dichiarato di non voler rimuovere il gazebo collocato sul posto, nonché che era stato esperito il procedimento di mediazione obbligatoria. Ha rassegnato le conclusioni che seguono: “accertare e dichiarare
l'illegittimità della condotta posta in essere dalla come descritta in Controparte_1
premessa, in quanto integrante palese violazione degli artt. 4 nn. 1, 2 e 4 e 5 n. 11 del
2 regolamento condominiale per le motivazioni di cui in atti e per l'effetto ordinare alla società
convenuta la cessazione di tale condotta e di provvedere alla liberazione delle aree di uso comune illegittimamente occupate, aree individuate nelle foto e nella planimetria in atti;

condannare altresì la società convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari della
presente procedura con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
Si è costituita la società convenuta eccependo la carenza di legittimazione attiva del istante, in quanto dalla lettura del regolamento di condominio emergeva Parte_1
la titolarità del cortile e dei porticati in capo ad altro soggetto, ovvero al Comune di
Napoli, ed avendo, invece, il solo oneri di manutenzione ordinaria e l'uso Parte_1
delle aree predette, sicché la domanda azionata sulla scorta delle disposizioni regolamentari e di un deliberato assembleare non poteva essere accolta. Ha, quindi,
assunto che il gazebo era stato acquistato ed installato sul posto da un soggetto diverso, ovvero dalla locataria dei corrispondenti locali della Controparte_3 [...]
aggiungendo di non avere ragioni ostative alla rimozione del Controparte_1
gazebo ed instando per il rigetto della domanda anche per difetto di prova.
Tutto ciò premesso ha rassegnato le conclusioni che seguono: “in via preliminare:
Accogliere l'eccezione di carenza di legittimazione attiva, in merito all'iniziativa del
per essere, i bene per i quali è causa, di proprietà esclusiva del Comune di Napoli;
Parte_1
Accogliere, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata dalla Controparte_1
essendo, la predetta società, in alcun modo responsabile delle condotte oggetto di
[...]
contestazione da parte del per le motivazione gradatamente esposte e, nello Parte_1
specifico, per non essere né proprietaria dei motocicli, né del gazebo che, secondo la difesa del attore, occuperebbero illecitamente la piazza ed i porticati ad essa annessi;
nel Parte_1
merito: nella denegata ipotesi in cui dovessero essere superate le eccezioni preliminare di cui
3 sopra, rigettare le domande del in quanto generiche, indeterminate, nulle e Parte_1
totalmente infondate, tanto in fatto, quanto in diritto”.
Disposto lo scambio delle memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. ed istruita la causa con ammissione e raccoglimento di prova testimoniale, nel corso dell'udienza del 23
maggio 2025 le parti hanno discusso ed il giudice si è riservato di depositare la sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2. Va premesso che la domanda proposta deve essere qualificata come domanda tesa all'attuazione ed all'osservanza del regolamento di condominio, in relazione alla quale l'amministratore può agire in giudizio senza munirsi di previa delibera assembleare (cfr. Cass. civ., sent. n. 14735 del 26.06.2006; Cass. civ., sent. n. 21841 del
25.10.2010; Cass. civ., sent. n. 10347 del 11.05.2011; Cass. civ., sent. n. 21562 del
07.10.2020).
Sussiste, perciò, legittimazione ad agire dell'amministratore di condominio, pur rilevandosi che nel corso dell'assemblea del 29.09.2020 con maggioranza di 917,7316
millesimi ed all'unanimità dei presenti, l'assemblea autorizzò l'amministratore alla nomina di un legale di fiducia per la rimozione del gazebo collocato sulle aree comuni.
3. Deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere quanto alla domanda di rimozione del gazebo.
La cessazione della materia del contendere può definirsi come quella situazione obiettiva che si viene a creare per il sopravvenire di ragioni di fatto che estinguono la situazione giuridica posta a fondamento della domanda perché viene a mancare il presupposto su cui si fonda la controversia.
Gli eventi generatori della cessazione della materia possono essere di natura fattuale come pure discendere da atti posti in essere da una o entrambe le parti in causa.
4 Secondo la giurisprudenza, la cessazione della materia del contendere è statuizione che dev'essere assunta con sentenza, la quale dia conto del sopravvenuto venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti, con effetti incidenti sul diritto sostanziale e perciò equivalenti ad una pronuncia di merito (Cass. civ. sent. n. 3075 del 09.04.1997).
“La cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente
atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e
sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giudice, potendo al più residuare un
contrasto solo sulle spese di lite, che il giudice con la pronuncia deve risolvere secondo il criterio della cosiddetta soccombenza virtuale. Allorquando, invece, la sopravvenienza di un fatto, che
si assume suscettibile di determinare la cessazione della materia del contendere, sia allegato da
una sola parte e l'altra non aderisca a tale prospettazione, il suo apprezzamento, ove esso sia dimostrato, non può concretarsi in una pronuncia di cessazione della materia del contendere,
ma, ove abbia determinato il soddisfacimento del diritto azionato con la domanda dell'attore,
in una valutazione dell'interesse ad agire, con la conseguenza che il suo rilievo potrà dare
luogo ad una pronuncia dichiarativa dell'esistenza del diritto azionato (e, quindi, per tale aspetto, di accoglimento della domanda) e di sopravvenuto difetto
di interesse ad agire dell'attore in ordine ai profili non soddisfatti da tale dichiarazione, in
ragione dell'avvenuto soddisfacimento della sua pretesa per i profili ulteriori rispetto alla tutela
dichiarativa” (così Cass. civ., sent. n. 21757 del 29.07.2021).
Nel caso in esame le parti si sono date atto dell'avvenuta rimozione del gazebo, sicché
la materia del contendere deve ritenersi cessata in relazione alla domanda di asportazione di detto bene, il quale, come visibile con le fotografie prodotte, occupava spazi ad uso comune ubicati dinnanzi ai portici di uno dei fabbricati del parco.
Passando all'esame della domanda sotto il principio della soccombenza virtuale,
l'esistenza del regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dalla
5 società costruttrice, il cui articolo 4.2 stabilisce che i condomini non possano occupare,
anche temporaneamente, gli spazi “di proprietà ed uso comune”, ovvero anche gli spazi ad uso comune di cui si controverte, indicati nella tabella A allegata al regolamento,
se non previa autorizzazione dell'amministratore, e l'avvenuta installazione ed utilizzazione del gazebo da parte di società conduttrici dell'immobile di proprietà
della società convenuta non sono in contestazione.
Che il divieto di occupazione riguardi specificamente gli spazi ad uso comune è
evincibile dall'art.

4.3 del predetto regolamento, il quale menziona fra gli spazi comuni: i porticati, l'atrio di ingresso, il vano scale ed i corridoi, quindi anche gli spazi esterni non di proprietà bensì in uso al . Parte_1
Indifferente, ai fini dell'azione spiegata, è la circostanza che le aree occupate non siano di proprietà del , essendo del società Parte_1 Controparte_4
costruttrice del fabbricato, e solo di recente consegnate al Comune di Napoli, giacché
il regolamento condominiale contrattuale stabilisce, all'art. 2, che in relazione a dette aree, destinate in proprietà al Comune di Napoli in forza di convenzione di lottizzazione del 24/07/2007 rep. 77611, gli oneri di manutenzione ordinaria e l'uso cadano in capo al costituendo . Parte_1
L'azione proposta, inoltre, come già evidenziato è non già azione di rivendica, bensì
di attuazione del regolamento condominiale contrattuale, a tutela dell'uso paritario delle aree esterne, la cui manutenzione ordinaria ricade sul . Parte_1
Da ultimo si osserva che la giurisprudenza di legittimità stabilisce che dei comportamenti del conduttore che violino le disposizioni del regolamento condominiale risponda anche il proprietario (cfr. Cass. civ., sent. n. 4920 del
08.03.2006, la quale stabilisce che “nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel
regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi,
6 il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al
proprietario”; Cass. civ., sent. n. 11383 del 16.05.2006, la quale stabilisce che “il
condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli
altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio
conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art.1176 cod. civ., a far cessare
gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata
cessazione del rapporto di locazione”).
Sussiste, perciò, in forza delle considerazioni predette, soccombenza virtuale della società convenuta rimarcandosi che, solo dopo l'introduzione del presente giudizio,
il legale rappresentante della società convenuta ha dato incarico di rimuovere il gazebo, avendo il testimone , già dipendente della ovvero Testimone_1 CP_5
della concessionaria che opera nell'immobile della società convenuta, dichiarato: “ho
rimosso personalmente i gazebi nel mese di giugno o di luglio del 2022 insieme ai miei colleghi.
Il mio responsabile, , mi diede incarico di rimuoverli” (cfr. verbale di udienza CP_2
del 19.12.2023).
Prima dell'introduzione del giudizio, peraltro, la società proprietaria dell'immobile era a conoscenza dell'avvenuta apposizione del gazebo che, come dimostrato con le prove testimoniali raccolte, era utilizzato dalla conduttrice. Ciò nonostante, il legale rappresentante della società convenuta, a fronte delle richieste di rimozione dei condomini, assumendo di non essere proprietario del manufatto, aveva rifiutato di attivarsi per farlo rimuovere (cfr. delibera assembleare del 29.09.2020 in cui si legge
“il sig. non intende rimuovere il gazebo e non ne dichiara la proprietà”). CP_2
4. Passando all'esame della domanda concernente la sosta dei motocicli e dei motoveicoli, va premesso che l'art.

5.11 del regolamento condominiale stabilisce il
7 divieto di sosta e di occupazione dell'atrio, della corte del basamento e dei portici ad uso comune e che è provato con la documentazione fotografica prodotta, munita di data certa quanto al giorno in cui furono scattate le foto, essendovi la prima pagina del quotidiano “il Mattino”, il fatto che la società conduttrice fosse solita collocare i veicoli in vendita della sua attività commerciale al di sotto dei portici (cfr. doc. A – B
allegati alla memoria ex art. 183, VI comma, n. 1) c.p.c., attestanti la sosta dei motoveicoli alla data del 19.01.2023 e del 23.01.2023).
Trattasi di comportamento, del resto, riferito anche dai testimoni ascoltati, avendo il testimone , custode del parco , dichiarato: “venivano parcheggiati Tes_2 Pt_1
al di sotto dei gazebi dei motorini della una concessionaria di motorini che si trova Pt_2
nel condominio, di fronte al bar. C'erano anche dei mobili, sempre collocati da CP_2
titolare della ed avendo il testimone , portiere del parco Pt_2 Testimone_3
, dichiarato che il gazebo era utilizzato come zona di parcheggio, aggiungendo: Pt_1
“erano parcheggiati motocicli di , proprietario dello stabile. Erano parcheggiati CP_2
sia motorini usati personalmente da , che motorini venduti dalla concessionaria CP_2
del sig. (cfr. verbale di udienza del 19.12.2023). CP_2
Come già osservato in corso di causa, il rapporto di lavoro alle dipendenze del non determina l'incapacità a testimoniare dei predetti testimoni, né Parte_1
tantomeno sono emersi elementi che facciano ritenere non attendibili le deposizioni testimoniali rese.
Il parcheggio era perciò praticato dalla concessionaria che esercitava la sua attività
commerciale nell'immobile di proprietà della società convenuta, concessionaria la quale fa capo al legale rappresentante della società convenuta (cfr. doc. C, visura storica allegato alla memoria ex art. 183, VI comma, n. 2) c.p.c. di parte Controparte_6
attrice) che, quindi, ben era a conoscenza della situazione di fatto venutasi a creare in
8 contrasto con il regolamento condominiale anche in relazione al parcheggio dei veicoli.
L'occupazione degli spazi comuni, del resto, era stata implicitamente ammessa dalla società convenuta nella comparsa di costituzione, nella quale si opinava, con deduzione difensiva la quale non si condivide, giacché la sosta vietata nelle aree comuni include anche la temporanea collocazione di veicoli negli spazi stessi, che il parcheggio, effettuato nelle sole ore di apertura al pubblico dell'attività commerciale,
non equivarrebbe a “sosta” nelle aree comuni, essendo riconducibile alla diversa attività di carico e scarico (cfr. pag. 7 della comparsa di costituzione, in cui si legge che: “i motocicli in gestione alla società vengono “abbandonati” a tempo CP_6
indeterminato; vengono, gli stessi piuttosto, fermati per il tempo necessario all'avvio in officina
o all'immatricolazione per la successiva vendita presso gli altri locali condotti in locazione della società e con vetrina su tutto questo, avviene CP_6 Parte_1
nell'ambito del normale orario di apertura al pubblico dell'attività e non oltre;
la sosta,
contrastata dall'art. 4 punto 5 e dall'art. 5 punto 11, è, ad avviso della scrivente difesa, ben
altra cosa”).
All'evidenza, peraltro, la disciplina del carico o dello scarico di cui all'art.

4.4 del regolamento di condominio attiene ai beni mobili i quali vengano scaricati e caricati da e sui veicoli, non già al carico ed allo scarico dei veicoli medesimi che, per il fatto di essere collocati negli spazi ad uso condominiale nelle ore di apertura dell'attività
commerciale, comportano non consentita occupazione degli spazi comuni e, quindi,
violazione delle prescrizioni del regolamento contrattuale.
Tale occupazione degli spazi ad uso comune, la cui contrarietà al regolamento di condominio non viene meno per effetto del parcheggio di veicoli praticato anche da altri condomini, costituisce perciò comportamento posto in violazione del
9 regolamento condominiale, di cui risponde anche la società convenuta, ben consapevole, tramite il suo legale rappresentante, della sua ripetuta inottemperanza da parte della conduttrice dell'immobile di sua proprietà.
Ne consegue che deve essere ordinata alla società convenuta l'immediata rimozione dei veicoli fatti parcheggiare dal detentore dell'unità immobiliare di sua proprietà
dagli spazi comuni di cui all'allegato A al regolamento di condominio.
5. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14, aggiornate in forza del
D.M. 147/22, riconoscendo i compensi in misura media per tutte le fasi del giudizio e per quella di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, sullo scaglione di valore indeterminabile di bassa complessità, con distrazione in favore del difensore costituito che ne ha fatto richiesta ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Va disposta la condanna della società convenuta ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, del d. lgs. 28/2010 (ora art. 12 bis, comma II del citato decreto) giacché non risulta essere stata presente all'incontro di mediazione del 14/12/2021, mandando alla Cancelleria
per gli adempimenti conseguenti.


P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in ordine alla causa iscritta al n. 10695/2022 R.G.A.C. pendente tra
[...]
Parte_1
in persona Parte_1 Parte_1
dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore avv. Antonio Del Vecchio,
contro in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_1
10 rappresentante pro tempore , ogni altra domanda, eccezione e difesa CP_2
disattesa, così provvede:
a) dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rimozione del gazebo collocato su aree ad uso comune del istante;
Parte_1
b) condanna la a far rimuovere dalle aree condominiali ad uso Controparte_1
comune di cui all'allegato A del regolamento di condominio i veicoli che vi vengono parcheggiati e riferibili all'attività commerciale della conduttrice dell'immobile di proprietà della società convenuta;

c) condanna la al pagamento, in favore del Controparte_1 [...]
, sito in alla Parte_1 Pt_1 [...]
, delle spese di lite, che si liquidano in misura Parte_1
pari ad € 545,00 per spese vive 8.152,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, nella misura di legge, con distrazione in favore dell'avv. Davide Poggiagliolmi ex art. 93 c.p.c.;
d) condanna la al versamento all'entrata del bilancio dello Stato Controparte_1
di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Napoli, 18 luglio 2025.
Il G.U.
(dott.ssa Roberta De Luca)
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