R.G. 485/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE
in persona del giudice dott. Elisa Iacone,
all'udienza dell'8.7.2025, all'esito della camera di consiglio (ore 13.07), ha pronunciato - dando lettura (in assenza del difensore della parte costituita, allontanatosi nelle more) del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429, co.
1, c.p.c. (richiamato dall'art. 447-bis, co. 1, c.p.c.) – la seguente-
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 485 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
,rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Parte_1 (C.F. C.F. 1
Sciarretta ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Terni, Corso del Popolo n. 63, giusta delega in atti ricorrente
E
,rappresentata e difesa dall'avv. Marco Ravasio CP_1 (C.F. C.F. 2
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Terni, Via della Caserma n. 5, giusta delega in atti
Convenuto
CP_2 , rappresentato e difeso dall'Avv. Bruno Capaldini edcf Codice Fiscale_3
elettivamente domiciliato presso il suo studio in Terni, Via L. Lanzi, 5, giusta delega in atti
- Terzo intervenuto
Oggetto: occupazione senza titolo di immobile Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale di udienza dell'8.7.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio Con ricorso depositato in data 26.3.2025 il sig. Parte_1
dinanzi all'intestato Tribunale la sig.ra per ivi sentire accogliere le seguenti CP_1
conclusioni: "Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
-
Accertare e dichiarare, per tutti i motivi suesposti, la insussistenza di alcun titolo legittimante l'occupazione da parte della resistente Sig.ra CP_1 dell'immobile sito in Terni (TR) alla
Via Alberto Staderini n. 44, appartamento al piano terra, composto da 5 vani catastali, censito al catasto fabbricati di Terni al foglio 139, particella 219, sub 2, z.c. 1, categoria A/3, classe 3 e per
CP_1 alla restituzione immediata in l'effetto, Condannare la medesima resistente Sig.ra- del suindicato immobile, da rilasciare libero e favore del proprietario Sig. ^Parte_^{1 CP}_1 al pagamentosgombero da persone e cose, nonché, - Condannare la resistente Sig.ra della somma di € 5.000,00, o in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con vittoria di onorari, competenze e spese tutte del presente giudizio, come per legge".
A fondamento della propria domanda ha dedotto:

1. di essere l'esclusivo proprietario dell'immobile sito in Terni, Via Alberto Staderini n. 44, piano terra, composto da 5 vani catastali, censito al catasto fabbricati di Terni al foglio 139, particella 219, sub 2, z.c. 1, categoria A/3, classe 3, piano T, vani 5, R.C. Euro 387,34;

2. di aver concluso, in data 20.01.2023, con la Sig.ra C^P_1 un contratto preliminare di compravendita, registrato a Terni il 02.02.2023, avente ad oggetto l'immobile in questione per il prezzo concordato di € 70.000,00;

3. in data 26.01.2023, la sig.ra CP_1 è stata immessa nel possesso legale e materiale dell'immobile oggetto di vendita, tuttavia, dopo aver versato la caparra confirmatoria e gli acconti, per un importo parziale di € 36.000,00, alla data del 30.05.2023, si è resa inadempiente non ottemperando alla stipula del rogito notarile in quanto sprovvista della disponibilità economica per poter corrispondere il saldo prezzo pari ad € 34.000,00;

4. con raccomandata del 30.08.2023, è stata comunicata la risoluzione del contratto e l'applicazione delle penali pattuite al punto 7 del preliminare;

5. successivamente, in data 31.10.2023, le parti hanno concluso un nuovo contratto preliminare di compravendita ad oggetto il medesimo immobile per il prezzo di vendita di € 35.000,00, CP dando atto della risoluzione del precedente contratto, nonché del fatto che la era stata già immessa nel possesso dell'immobile; CP ⁶. ^la _Sig.ra ha versato la prima rata di € 1.000,00 alla sottoscrizione del contratto, ma successivamente si è resa inadempiente non corrispondendo l'importo di € 4.000,00 alla data del 09.11.2023 prevista quale termine per il pagamento della seconda rata;

7. con raccomandata del 07.12.2023, è stata comunicata la risoluzione del nuovo contratto e l'applicazione delle penali, intimando la restituzione dell'immobile; CP ⁸. ^La Sig.ra si è rifiutata di riconsegnare l'abitazione, pertanto, con raccomandata del giorno 11.06.2024, è stata inoltrata nuova richiesta di restituzione e rilascio dell'immobile,
non avvenuto;

9. È stato esperito il procedimento di mediazione obbligatoria concluso con verbale negativo;
CP_ ¹⁰. ^La ^sig.^ra a seguito della risoluzione contrattuale per inadempimento del preliminare, occupa l'immobile senza titolo, quindi, il rapporto abitativo deve essere considerato come una situazione "di fatto” protrattasi nel tempo.
Con decreto del 3.4.2025 è stata fissata la prima udienza al 29.5.2025.
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione udienza, è stato notificato alla resistente che si è
costituita con comparsa depositata in data 28.5.2025 in cui ha eccepito:

1. Preliminarmente, l'inammissibilità del ricorso, del rito e dell'azione prescelta in quanto si tratta di una controversia che non rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 447 bis c.p.c. che riguarda la materia della locazione, affitto e comodato, infatti, la fattispecie di cui è causa ha ad oggetto un contratto preliminare, rinnovato, finalizzato alla compravendita dell'immobile in questione, con pagamento del prezzo pattuito in parte in via anticipata e con il saldo residuo all'atto del rogito notarile, pertanto, l'eventuale inadempimento della resistente è semmai avvenuto in qualità di promittente acquirente, non anche come conduttore o occupante, essendo necessario un giudizio ordinario di cognizione finalizzato alla risoluzione contrattuale per inadempimento;

CP 2. nel merito, l'infondatezza della domanda, non può ritenersi che la sig.ra occupi senza titolo l'appartamento poiché è stata immessa nel possesso dal ricorrente a seguito di stipula di contratto preliminare e pagamento di elevate somme in via anticipata, infatti, dopo l'esito negativo della mediazione, sono stati effettuati tre versamenti, tutti accettati dal Pt_1 (euro
1.000,00 il 3.12.2024, euro 1.000,00 il 16.12.2024 e euro 400,00 il 4.2.2025) con rilascio di ricevute firmate e riferimento alle scritture stipulate tra le pari, implicando la modifica implicita delle condizioni contrattuali. Alla prima udienza entrambe le parti hanno chiesto un breve rinvio per verificare la possibilità di addivenire ad una risoluzione stragiudiziale della controversia.
Alla successiva udienza del 10.6.2025, parte ricorrente e convenuta prendevano atto dell'intervento
CP_2 avvenuto con memoria del 9.6.2025, in cui lo stesso ha dedotto,volontario del sig.
Parte_1con scrittura privata del 22/11/2024 stipulata tra lo stesso CP_2 ^{e facendo} esplicito riferimento al contratto preliminare di compravendita intercorso tra il Pt_1 e ^CP_¹ nonché al successivo preliminare del 31/10/2023, di aver assunto su di sé l'obbligazione della debitrice, concordando con il proprietario nuove scadenze per il pagamento del residuo debito della promittente acquirente.
All'atto della sottoscrizione della scrittura privata il sig. CP_2ha versato la somma di euro 1.000,00, con contestuale quietanza da parte del Pt_1 e, successivamente, ha corrisposto ulteriori acconti di
1.000,00 euro il 03/12/2024, di 1.000,00 euro il 16/12/2024, e di euro 450,00 il 04/02/2025, per un totale di euro 3.450,00, pertanto, con la scrittura privata del 22/11/2024, pur restando invariato il titolo e l'oggetto dei contratti preliminari di compravendita, si è verificata un'espromissione del CP_ debitore originario a sensi dell'art. 1272 cc, per cui la occupa a pieno titolo l'immobile.
All'esito dell'udienza del 10.6.2025, il Giudice ha fissato l'udienza dell'8.7.2025 per la discussione orale e la decisione, preceduta dal deposito di note conclusionali.
All'udienza dell'8.7.2025, inviate le parti a precisare le proprie conclusioni ed esaurita la discussione orale, il Giudice si è ritirato in camera di consiglio.
La domanda proposta è inammissibile per le ragioni di seguito illustrate.
Dall'esame della documentazione versata in atti, infatti, si evince che tra il sig. Pt_1 la sig. CP_1
è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita dell'immobile oggetto di causa, anzi, per meglio dire, due contratti preliminari ad "effetti anticipati” che hanno legittimamente immesso l'odierna convenuta nel possesso del bene.
CP ^La ^sig.ra inoltre, nel corso del tempo ha versato una significativa parte del prezzo.
Da ultimo, il 22.11.2024, è stata sottoscritta una scrittura privata tra il sig. Pt_1 e il sig. CP_2
(intervenuto nel presente procedimento) in cui, con espresso riferimento ai contratti preliminari CP stipulati tra le parti, quest'ultimo ha assunto su di sé l'obbligazione della sig.ra sono state pattuite altre scadenze per il pagamento del prezzo e sono stati versati altri soldi al sig. Pt_1 che li ha regolarmente ricevuti, come dimostrano le quietanze di pagamento.
Quanto appena detto, quindi, dimostra che le parti abbiano voluto tenere fede ai contratti preliminari sottoscritti che non possono ritenersi, allo stato, risolti di diritto poiché tutte le parti hanno tenuto una condotta da cui di desume la volontà di ribadire la sussistenza del vincolo contrattuale, da ultimo con la scrittura privata del novembre 2024.
Del resto, dopo tale scrittura, il Pt_1 non ha manifestato una volontà diversa: non ha intimato alla CP il pagamento dell'intero prezzo e non ha attribuito una diversa imputazione alle somme di denaro ricevute e accettate.
Come è noto, ai sensi dell'art. 1362 cc, per determinare la comune intenzione delle parti si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto, principio che, applicato al caso di specie, consente di ritenere che le stesse abbiano manifestato la volontà concorde di apportare cambiamenti in ordine alla tempistica e alle modalità del pagamento della parte residua del prezzo.
Ciò posto, ne discende l'inammissibilità della domanda proposta in questa sede con il rito locatizio,
CP poiché non può dirsi che la sig.ra occupi sine titulo l'immobile essendo in essere tra le parti un contratto preliminare le cui vicende, risoluzione per inadempimento o esecuzione in forma specifica, non possono essere azionate con un rito dedicato alla materia della locazione, del comodato e dell'affitto.
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022) per i giudizi ordinari di cognizione innanzi al Tribunale, in base al valore, alla natura e alla complessità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di ogni altra difesa, eccezione Parte_1 CP_1
ed istanza disattesa, così provvede:
Dichiara inammissibile la domanda formulata da parte ricorrente;

-
Parte_1 alla rifusione in favore di CP_1 delle spesecondanna processuali, che liquida complessivamente in € 852,00, oltre spese forfettarie (15%),
CPA e IVA se dovuta;
condanna Parte_1 alla rifusione in favore di Parte_2 delle spese processuali, che liquida complessivamente in € 852,00, oltre spese forfettarie (15%),
CPA e IVA se dovuta
Terni, 8.7.2025
Il giudice
(dott. ssa Elisa Iacone)