R.G. 837/2024
Udienza cartolare del 13-10-2025
Il giudice, viste le note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c., pronuncia la seguente sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lucca, in persona del dr. CO NT, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa n. 837/2024 in materia di vendita di cose immobili, riunita alla n. 1453/2024, promossa da:
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Federico Ungaretti Dell'immagine (C.F. ) ed elettivamente C.F._2 domiciliato presso il suo studio in Lucca, via Cesare Battisti n. 16, come da procura allegata al ricorso.
ATTORE
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
, rappresentati e difesi dall'avv. Paolo Vellutini (C.F. C.F._4
) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Lucca, viale Luporini C.F._5
n.807, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTI
(C.F. Controparte_3 CodiceFiscale_6
CONVENUTA CONTUMACE
Conclusioni delle parti: per l'attore: “accertare e dichiarare l'inefficacia della scrittura privata di cui in narrativa;
- in via alternativa e subordinata: accertare e dichiarare la risoluzione della scrittura privata di cui in narrativa per le causali ivi esposte;
- In ogni caso, condannare i convenuti al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'attore a causa della condotta illecita volta ad impedire la restituzione dell'assegno circolare di € 20.000,00 richiamato in atti da liquidarsi nella misura pari
agli interessi di mora oltre a rivalutazione monetaria dal momento della richiesta oltre alle spese professionali sostenute ovvero nella misura che risulterà dall'istruttoria anche in via d'equità. Con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre iva e cpa come per legge”. per i convenuti costituiti: nella causa 837/2024: “respingere la domanda attrice in quanto infondata in fatto e diritto. Con vittoria delle spese della presente causa”.
Nella causa 1453/2024:“- accertare i fatti dedotti nella superiore esposizione, ritenendo e dichiarando inadempiente agli obblighi assunti con il contratto Parte_1 preliminare del 18/11/22 e agli obblighi di comportarsi secondo correttezza e buona fede e, come tale, responsabile per la - se richiesta - mancata concessione del mutuo, ex art. 1358 e/o ex art.
1359 c.c.; - accertare altresì che il signor ha omesso di consegnare la Parte_2 somma di € 10.000,00 prevista quale iniziale caparra confirmatoria, con la scrittura del 18/11/22; - conseguentemente, dichiarare risolto il contratto preliminare sottoscritto il 18/11/22 per fatto e colpa del signor condannando lo stesso a risarcire gli esponenti Parte_1 di tutti i danni da loro subiti in conseguenza dell'inadempimento contrattuale, nella misura che risulterà provata in corso di causa o risulterà equa e di giustizia;
oppure, in ipotesi, della somma di
€ 30.000,00, pari al quantum convenzionalmente concordato fra le parti a titolo di caparra confirmatoria, con la scrittura del 18/11/22 e, poi, con quella integrativa del 22/5/23. In ogni caso, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con vittoria delle spese della presente causa e dell'attività difensiva stragiudiziale, compresa la procedura di mediazione”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 18.11.22, , quale promissario acquirente, stipulava con Parte_1
, e quali promissari venditori, contratto Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 preliminare di compravendita di un immobile sito in Capannori al prezzo di € 400.000,00, prevedendo la stipula del contratto definitivo entro il 31.03.23.
Il introduceva il presente giudizio con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., esponendo che Parte_1 il bene promesso in vendita era sottoposto ad esecuzione forzata;
pertanto, il contratto veniva sospensivamente condizionato alla consegna da parte dell'acquirente, entro il 15.02.23, di due assegni circolari intestati ai creditori ipotecari Monte dei Paschi di Siena Spa e di CP_4 importo complessivo pari al prezzo concordato. Tale consegna avrebbe comportato la rinuncia dei creditori alla procedura esecutiva e il loro assenso alla cancellazione delle ipoteche. L'efficacia del contratto era altresì subordinata alla concessione al di un mutuo Parte_1 ipotecario dell'importo di € 320.000,00, che l'acquirente si impegnava a richiedere entro 15 giorni, comunicando l'esito della richiesta al venditore entro il 15.12.22.
Il termine per la stipula del definitivo veniva prorogato due volte con scrittura privata e fissato infine al 30.06.23, ma veniva concessa all'acquirente l'immissione nel possesso dell'immobile, previa consegna all'agente immobiliare di un assegno di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Le parti stabilivano anche la proroga del termine per la concessione del mutuo al 30.06.23 e che, in caso di diniego, il contratto sarebbe stato considerato risolto, con restituzione dell'assegno di al che a sua volta avrebbe riconsegnato le chiavi dell'immobile entro 30 giorni. Parte_1
L'attore consegnava l'assegno circolare all'agenzia e prendeva possesso dell'immobile, ma la banca rigettava la richiesta di concessione del mutuo;
pertanto il chiedeva la restituzione Parte_1 dell'assegno, tuttavia i venditori si opponevano, sostenendo che la mancata concessione del mutuo non costituiva causa di inefficacia del contratto.
Chiedeva di accertare l'intervenuta inefficacia del contratto preliminare per l'avveramento della condizione risolutiva, data la mancata concessione del mutuo, o in subordine, la risoluzione del contratto per la scadenza del termine essenziale di stipula del definitivo fissato al 30.06.23.
Domandava inoltre il risarcimento dei danni subiti dall'attore a causa della condotta dei convenuti volta ad impedire la restituzione dell'assegno circolare di € 20.000,00; risarcimento da quantificarsi in una somma pari agli interessi di mora e alla rivalutazione monetaria.
Si costituivano e chiedendo, in via preliminare, la Controparte_1 Controparte_2 riunione del procedimento con quello dai medesimi introdotto al n. 1453/2024 R.G. e il mutamento di rito da semplificato a ordinario.
Sostenevano che la comunicazione della banca inviata dal relativa al diniego del mutuo, Parte_1 non era sufficiente per considerare il contratto privo di efficacia, in quanto tale comunicazione non riportava il testo della delibera, non specificava la data in cui era stata presentata la domanda, né le ragioni del diniego e faceva riferimento alla richiesta di una somma di € 359.459,98, superiore a quella concordata nel preliminare (€ 320.000,00).
Ritenevano quindi che l'attore, non avendo dimostrato di aver presentato regolare domanda di mutuo e non avendo fornito ai convenuti la documentazione comprovante il diniego, era risultato inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare e rispetto all'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede. Inoltre, riferivano che in data 24.02.23 l'acquirente aveva comunicato ad creditore della CP_4 procedura esecutiva, di aver ottenuto la concessione del mutuo e che aveva più volte dichiarato ai convenuti che avrebbe acquistato l'immobile anche nel caso di mancata concessione del mutuo.
Rappresentavano che l'attore era inadempiente anche rispetto all'obbligo di consegna al notaio dell'assegno di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, previsto dal contratto Per_1 stipulato il 18.11.22
Infine, sostenevano la legittimità della mancata restituzione al dell'assegno di € Parte_1
20.000,00 da parte dell'agenzia immobiliare, pendendo una controversia tra le parti.
Nella causa n. 1453/2024 R.G. chiedevano di accertare l'inadempimento del agli Parte_1 obblighi assunti con il preliminare e agli obblighi di correttezza e buona fede e la sua responsabilità nella mancata concessione del mutuo, oltre all'inadempimento rispetto alla consegna della caparra confirmatoria.
Domandavano, quindi, di dichiarare risolto il contratto per fatto e colpa dell'attore, condannando il a risarcire i convenuti costituiti di tutti i danni da loro subiti. Parte_1
Il giudice dichiarava la contumacia di e disponeva il mutamento di rito da Controparte_3 semplificato ad ordinario e la riunione dei due giudizi.
La causa veniva istruita tramite interrogatorio formale delle parti e, all'esito, veniva fissata udienza di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. con termine per memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
E' pacifico che il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 18.11.22 prevedeva all'art. 8 la condizione risolutiva (erroneamente qualificata come sospensiva), secondo cui in caso di mancata concessione al di un mutuo ipotecario dell'importo di € 320.000,00 (da richiedere entro Parte_1
15 giorni, comunicando l'esito al venditore entro il 15.12.22), l'accordo doveva ritenersi risolto
(doc. 1 di parte attrice).
È inoltre documentalmente provato che tale condizione è stata successivamente modificata con la scrittura privata stipulata in data 22.05.23, prevedendo che in caso di mancato rilascio del mutuo entro il 30.06.23 l'accordo sarebbe stato considerato risolto e all'attore sarebbe stato restituito l'importo di € 20.000,00 consegnato all'agenzia a titolo di caparra confirmatoria (doc. 3 di parte attrice).
Il ha presentato a CO PM una prima richiesta di mutuo fondiario per l'importo di € Parte_1
328.983,42 in data 24.10.22 (doc. 10 di parte convenuta), quindi in data precedente alla stipula del contratto preliminare, e una seconda richiesta in data 19.06.23 per l'importo di € 359.459,98 (doc.
11 di parte convenuta), rispettando il termine previsto dalla scrittura del 22.05.23.
La prima richiesta è stata accettata, come risulta dalla comunicazione del 24.02.23 inviata ad dall'attore (doc. 28 di parte convenuta) e come dallo stesso confermato in sede di CP_4 interrogatorio formale.
Il AS ha infatti precisato che aveva ottenuto la concessione del mutuo a febbraio 2023 ad un tasso dell'1,5/2%, ma a giugno 2023 (dopo la pattuizione della seconda proroga) il tasso era salito al
4%, pertanto non aveva più il merito creditizio richiesto dalla banca, che ha dichiarato inammissibile la seconda richiesta con comunicazione del 27.06.23 (doc. 4 di parte attrice).
Egli ha agito nel pieno rispetto degli accordi, in quanto ha inviato le richieste di concessione del mutuo nei tempi previsti ed ha comunicato ai convenuti il diniego ricevuto dalla banca il giorno stesso, allegando la comunicazione di CO PM (doc. 5 di parte attrice).
La condizione risolutiva prevista dalla scrittura privata del 22.05.23 deve pertanto essere considerata avverata, con conseguente cessazione degli effetti del contratto preliminare ab origine e con il diritto dell'attore alla restituzione dell'importo di € 20.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria.
Sono del tutto prive di fondamento le contestazioni dei convenuti relative alla mancata dimostrazione del diniego della banca per l'invio di documenti con firma illeggibile, senza data certa, che non riportavano il testo della delibera o che non specificavano la data della richiesta di mutuo e le motivazioni del rigetto.
La comunicazione datata 27.06.23 allegata dal AS (doc. 4 di parte attrice) è certamente riferibile a CO PM e nel contratto era previsto soltanto che l'attore comunicasse l'accettazione o il diniego della banca, senza l'obbligo di fornire ulteriori informazioni.
Per quanto attiene all'importo da richiedere alla banca, è vero che nella richiesta di concessione di fido del 19.06.23 è riportata la cifra di € 359.459,98 (doc. 11 di parte convenuta), mentre nel contratto era prevista la somma inferiore pari ad € 320.000,00, ma dalla simulazione di mutuo sempre del 19.06.23 (doc. 9 di parte convenuta) si evince che l'importo era comprensivo di assicurazione sulla casa e sulla vita: € 318.000,00 (cifra richiesta) + € 8.983,42 + € 32.476,56 (due premi assicurativi) = € 359.459,98.
Quanto sopra è stato confermato in sede di interrogatorio formale dal che ha dichiarato Parte_1 che la banca aveva richiesto la stipula della polizza sulla vita, imponendogli anche di effettuare una serie di visite mediche. Inoltre, i convenuti contestano all'attore di aver comunicato ad l'avvenuta concessione CP_4 del mutuo due giorni dopo la sottoscrizione della scrittura privata del 22.05.23 che prevedeva l'ultimo differimento della data di stipula del contratto definitivo, ma ciò non corrisponde al vero.
Infatti, la comunicazione inviata ad è del 24.02.23 (doc. 28 di parte convenuta) e non del CP_4
24.05.23, quindi, come già specificato, è relativa alla prima richiesta di mutuo del 24.10.22 (doc. 10 di parte convenuta), probabilmente effettuata nel corso delle trattative, e non a quella inviata dopo la concessione della seconda proroga del termine per il rogito.
È risultata altresì priva di dimostrazione la circostanza secondo cui il aveva dichiarato Parte_1 più volte che avrebbe acquistato l'immobile indipendentemente dall'esito della richiesta di mutuo.
Con riferimento al differimento del termine per il rogito, è opportuno precisare che risulta evidente che è stato richiesto dai convenuti, contrariamente a quanto dagli stessi riferito, dato che risulta documentalmente provato che il 14.06.23 non avevano ancora concluso l'accordo con i due creditori della procedura esecutiva, come emerge dalle osservazioni depositate da nel CP_5 giudizio n. 277/2021 R.G.E. (doc. 21 A di parte convenuta).
L'attore, al contrario, non necessitava di tale differimento, visto che a febbraio 2023 aveva già ottenuto la concessione del fido e, dopo averlo comunicato ad il 23.02.23, il 13.04.23 ha CP_4 inviato a quest'ultima il modulo antiriciclaggio per provvedere al pagamento diretto del debito dei convenuti (doc. 29 di parte convenuta); con l'ultima proroga ha inoltre chiesto ed ottenuto di essere immesso nel possesso dell'immobile.
I convenuti contestano infine la mancata consegna dell'assegno di € 10.000,00 al Notaio , Per_1 quale caparra confirmatoria prevista dal contratto preliminare del 18.11.22; è evidente che la previsione è stata superata dalle successive scritture private integrative, in particolare da quella del
22.05.23, che ha previsto quale caparra confirmatoria la consegna dell'assegno da € 20.000,00 all'agenzia immobiliare.
Quanto sopra è confermato dal fatto che la mancata consegna di tale assegno non è mai stata contestata prima del presente giudizio.
Deve pertanto ritenersi provato quanto dichiarato dal e cioè che le parti avevano Parte_1 convenuto in accordo con l'agenzia di non versare l'assegno da € 10.000,00, dato che i convenuti non avevano ancora raggiunto l'accordo con CP_4
Non è pertanto ascrivibile al alcun inadempimento contrattuale e alcuna violazione dei Parte_1 principi di buona fede e correttezza ed è del tutto legittima la richiesta di restituzione dell'assegno di € 20.000,00 consegnato all'agenzia quale caparra confirmatoria, avanzata con diffida del
05.02.24 (doc. 7 di parte attrice). Merita dunque accoglimento la domanda di condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti dall'attore per aver impedito la restituzione immediata dell'assegno, liquidato nella somma pari agli interessi di mora dal momento della richiesta, mentre non può essere riconosciuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di una caparra confirmatoria.
Per tutto quanto sopra, deve essere accolta la domanda di parte attrice, dichiarando la risoluzione della scrittura privata stipulata dalle parti in data 18.11.22 e modificata in data 04.04.23 e 22.05.23 per avveramento della condizione risolutiva, e condannando i convenuti al risarcimento dei danni subiti dall'attore per la mancata restituzione immediata dell'assegno di € 20.000,00, liquidato nella somma pari agli interessi di mora dal momento della richiesta, mentre non viene riconosciuta la rivalutazione monetaria.
Di conseguenza devono essere rigettate le domande di parte convenuta.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri medi dello scaglione di valore tra €

5.201 ed € 26.000, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lucca, definitivamente decidendo, accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto:
- dichiara la scrittura privata stipulata dalle parti in data 18.11.22 e modificata in data
04.04.23 e 22.05.23 risolta per avveramento della condizione risolutiva;

- condanna , e al risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 danni subiti dall'attore per aver impedito la restituzione immediata dell'assegno di €
20.000,00, liquidato nella somma pari agli interessi di mora dal momento della richiesta, mentre non viene riconosciuta la rivalutazione monetaria;

- rigetta integralmente le domande di e;
Controparte_1 Controparte_2
- condanna , e al pagamento delle Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 spese di lite in favore di , liquidate in € 518,00 per spese Parte_1 vive ed € 5.077,00 per compenso professionale, oltre IVA, CAP e maggiorazione spese generali come per legge.
Il Giudice
CO NT