N. 11154/2020 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 11154/2020 R.G.
Oggi 10 aprile 2025, alle ore 9,15, innanzi al giudice Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. Claudio Biagio CARUSO per;
Parte_1
- l'avv. Carmelo TRESCA per Controparte_1
I difensori si riportano alle conclusioni già rassegnate all'udienza del 3 aprile 2025 e chiedono che la causa venga decisa.
Il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11154/2020 R.G. promossa da:
.F. , con il patrocinio dell'avv. Claudio Parte_1 P.IVA_1
Biagio CARUSO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
Carmelo TRESCA
CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio chiedendo Parte_1 Controparte_1
1) accertarsi che '…i lavori di ristrutturazione sull'immobile oggetto di locazione di proprietà della società attrice sono da imputare alla condotta negligente del conduttore per violazione di quanto in narrativa spiegato ed in particolare degli
pagina 2 di 11 obblighi sullo stesso gravanti in forza di quanto previsto dall'art.1587 e 1588 c.c.', con conseguente condanna al pagamento '…delle somme anticipate per lavori nella misura di euro 13.500,00 e/o quella maggiore e/o minore somma…';
2) dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore Controparte_1
La difesa di parte attrice premetteva che era proprietaria di immobile sito in Parte_1
Ragalna, con ingresso da piazza Cisterna e da via Paternò, censito al N.C.E.U. al foglio 21 part.24 e 402 e che lo stresso era stato concesso in locazione al socio Controparte_1
con contratto del 26.03.2010, registrato in data 29.03.2010 al n.2792/03.
In relazione a tale immobile veniva rappresentato che il conduttore aveva segnalato necessità di interventi di manutenzione e, tuttavia, nonostante la manifestata disponibilità della locatrice ad intervenire, non vi era mai stata concreta disponibilità del a consentire le attività CP_1
edili tanto che era stato necessario procedere per vie legali e, con il provvedimento cautelare che aveva definito il ricorso iscritto al n.1641/2020 R.G., il conduttore era stato condannato a tollerare i lavori di ristrutturazione all'interno dell'immobile locato.
I lavori in questione, preventivati e realizzati per un ammontare complessivo di euro 30.000,00, erano da considerarsi relativi a danni cagionati da diversi fattori, imputabili a negligenza del conduttore.
Pertanto, la difesa di parte ricorrente concludeva come sopra riportato.
§§§§§
costituitosi in giudizio, contestava la fondatezza delle domande e Controparte_1
concludeva chiedendo
1) accertarsi la simulazione assoluta del contratto di locazione del 26.10.2013;
2) in ogni caso, accertarsi la insussistenza dei presunti danni;

3) conseguentemente, rigettarsi le domande proposte dalla società ricorrente.
pagina 3 di 11 La difesa del resistente sosteneva che non aveva mai svolto alcuna attività di Parte_1
impresa e/o commerciale e che lo scopo era stato sempre quello del mero godimento del patrimonio immobiliare da parte dei soci e, in concreto, l'immobile in questione era stato acquistato e suddiviso onde consentirne l'utilizzo, nel periodo estivo, ai singoli soci.
Sosteneva ancora che i contratti di locazione erano stati formalizzati unicamente per dare veste formale all'accordo e non era mai stata versata alcuna somma a titolo di canone.
Sosteneva, infine, che anche la iniziativa cautelare intrapresa dalla società era 'anomala' posto che era stato lo stesso conduttore a segnalare ed a sollecitare gli interventi per la ristrutturazione;
il ritardo nella esecuzione era imputabile unicamente alla società posto che il aveva sempre rassegnato propria disponibilità. CP_1
In via subordinata, parte resistente eccepiva il concorso di colpa di nella Parte_1
determinazione dei danni.
§§§§§
All'udienza del 24 febbraio 2021 le parti venivano invitate ad interloquire sul rito e alla stessa udienza, avendo dato atto anche le parti che oggetto della controversia era rapporto locatizio, veniva disposto mutamento di rito.
§§§§§
La difesa di depositava memorie ex art.426 c.p.c. con le quali, Parte_1
dato atto dell'esito negativo della mediazione, ribadiva le argomentazioni poste a sostegno dell'originario ricorso e contestava quanto sostenuto da controparte evidenziando che le questioni afferenti al rapporto societario ed alla qualifica del rapporto locatizio dovevano considerarsi coperte da giudicato in quanto oggetto di precedente contenzioso definito con sentenza passata in giudicato.
§§§§§
pagina 4 di 11 Anche la difesa di depositava memorie ex art.426 c.p.c. con le quali Controparte_1
svolgeva le questioni relative alla simulazione o nullità del contratto in via di eccezione e riproponeva tutto quanto sostenuto con a precedente comparsa di costituzione.
§§§§§
A seguito della cancellazione dall'Albo del difensore del , con provvedimento del CP_1
14.02.2022 veniva dichiarata la interruzione del processo.
Riassunta la causa, si costituiva nuovo procuratore per il e con ordinanza del CP_1
22.04.2024 veniva disposto procedersi ad accertamenti tecnici.
Acquisita la relazione, fissata udienza per discussione conclusiva, le parti concludevano come da verbale all'udienza del 03.04.2025; a causa di problematiche nel funzionamento del sistema informatico, che non consentivano, peraltro, di verificare se vi fossero difese conclusive depositate nell'interesse di parte convenuta, veniva disposto differimento della discussione alla odierna udienza, all'esito della quale le difese hanno reiterato tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito all'udienza del 03.04.2025.
§§§§§
Il contratto di locazione del 26.03.2010 non è più efficace inter partes essendo venuto a scadenza, come rappresentato alla odierna udienza dalla difesa di Parte_1
e non contestato;
coerentemente, la difesa di non ha più reiterato Parte_1
domanda di risoluzione del contratto.
§§§§§
Le questioni poste nell'interesse di parte convenuta con riguardo alla esistenza del contratto di locazione ed alla qualificazione del rapporto sulla cui base, indiscutibilmente, il CP_1 aveva la disponibilità dell'immobile di Ragalna risultano affrontate e risolte nell'ambito di precedente contenzioso che aveva visto quali parti in causa lo stresso Controparte_2
oltre che avente ad oggetto azione di responsabilità nei Parte_1 Controparte_3
confronti di quest'ultimo quale amministratore.
pagina 5 di 11 Nell'ambito di quel giudizio era stato accertato che la delibera del 05.02.2010 con la quale la società aveva deliberato di stipulare con i soci contratti di locazione aventi ad oggetto tre unità abitative da ricavare dall'immobile di proprietà della società (fra cui anche il contratto posto a fondamento delle domande svolte nel presente giudizio) non era stata impugnata dal che aveva, quindi, accettato l'assetto proposto per la gestione dei beni. Controparte_1
Inoltre, dalla stessa sentenza risulta che aveva altri immobili che aveva concesso Parte_1
in locazione e che gestiva, e, anzi, la azione di responsabilità avviata dal CP_1
era incentrata proprio su sostenuta mala gestio dell'amministratore
[...] CP_4
, fra l'altro, per omessa riscossione dei canoni.
[...]
Pertanto, risultano infondate le censure svolte sia con riguardo alla società che più specificamente al rapporto contrattuale ed il mancato pagamento dei canoni da parte del non vale ad interpretare in senso difforme un contratto che contiene tutti gli CP_1
elementi essenziali del contratto di locazione ma, semmai vale ad evidenziare profili di inadempimento del conduttore.
§§§§§
Procedendo con il merito delle contestazioni operate da , risulta Parte_1
documentalmente che, a fronte della iniziale segnalazione proveniente dal conduttore circa la necessitò di interventi di manutenzione presso l'immobile Controparte_1
locato (in data 05.08.2016), la società aveva dato pronto riscontro nello stesso agosto 2016 rappresentando da un lato che erano state già state eseguite puntuali e periodiche attività di manutenzione (piscina) ed altre erano programmate per il successivo intervento (prato), dall'altro aveva chiesto al di 'comunicarci con massima celerità il Controparte_1
giorno e l'ora in cui sarà possibile effettuare un sopralluogo funzionalmente volto alla constatazione delle stesse al fine di intraprendere le opportune iniziative previa convocazione dell'assemblea dei soci' .,
La richiesta della società dell'agosto 2016 era rimasta senza riscontro fino al successivo agosto
2017 allorquando il aveva inviato nuova 'diffida' denunciando, fra l'altro, 'lo CP_1
pagina 6 di 11 stato di totale abbandono ed incuria in cui versano gli immobili della società' e, in particolare,
'lo stato di totale abbandono e degrado dell'immobile di Ragalna, per la parte in godimento del ns assistito, che abbisogna di urgentissimi interventi già segnalati e richiesti – inutilmente!
– all'amministratore'.
A tale 'diffida' risulta riscontro di in data 11.08.2017 con il quale, per quel che Parte_1 direttamente riguarda l'immobile di Ragalna, veniva richiamata la nota del 24.08.2016 e, in particolare, veniva reiterato 'l'invito a concordare, anche tramite lo scrivente, appuntamento, al fine di permettere all'amministratore e/o a persona di sua fiducia di verificare quanto denunciato dal socio per la parte di edificio da Lui condotta', evidenziando Controparte_1
altresì che ' sarà da noi ritenuto responsabile degli eventuali danni Controparte_1
presenti, posto che con la Sua condotta contraria a correttezza e buona fede ha sicuramente contribuito ad aggravarli'.
Nel gennaio 2018 parte locatrice poteva accedere all'immobile ed operava rilievi fotografici;
in data 12.02.2018 rappresentava di avere conferito incarico all'ing. e Parte_1 CP_5
chiedeva indicazioni per nuovo accesso finalizzato alla redazione di compiuto metrico.
La richiesta rimaneva priva di riscontro e risulta reiterata in data 23.05.2028.
Riscontro del risulta, quindi, in data 04.06.2018. CP_1
Inoltre rappresentava di avere dovuto intraprendere anche giudizio cautelare per Pt_1
procedere al computo metrico ed ulteriore giudizio per ottenere accesso all'immobile per la esecuzione dei lavori.
La difesa del non ha operato alcuna contestazione o integrazione documentale CP_1
con riguardo alla cronologia e ricostruzione allegata da parte attrice.
Nulla, in particolare, è stato dedotto circa il silenzio serbato per oltre un anno, fino alla pec del
18.12.2017 con la quale veniva concordato accesso per i primi giorni di gennaio 2018.
pagina 7 di 11 Ancora, la diesa del contestava la iniziativa cautelare del marzo 2018 e tuttavia CP_1
non offriva alcuna giustificazione al silenzio serbato dopo la richiesta del 12.02.2018 con la quale aveva chiesto di consentire all'ing. Parte_1 Controparte_6
viceversa, costituisce la ragione del ricorso cautelare.
Inoltre, parte convenuta ha offerto come sostanzialmente fisiologica la richiesta del 23.07.2018 del di differire l'avvio dei lavori a periodo successivo al 16 settembre;
CP_1 nessun'altra indicazione veniva offerta.
Dalla comunicazione del 23.07.2018, più specificamente, può rilevarsi come il , CP_1
nel momento in cui i lavori erano, infine, pronti per essere avviati, aveva sollecitato differimento al successivo settembre in quanto intendeva fruire dell'immobile nel periodo estivo.
Fissato l'inizio dei lavori per il 30.07.2018, l'impresa in caricata ( non poteva CP_7 avviare le attività 'in quanto non si è presentato nessuno per consentirci l'accesso nel suddetto immobile' (cfr. pec del 30.07.2018).
§§§§§
Dalla relazione tecnica redatta da professionista incaricato nel presente giudizio risulta confermato che l'inizio lavori era fissato per il mese di luglio '…per motivi climatici
(bisognava scoperchiare parte della copertura)'.
Tale aspetto, riportato dal C.T.U. senza alcun rilievo critico, non risulta nemmeno contestato dal , così rimanendo fermo che il differimento, contrastante con le esigenze di CP_1 migliore esecuzione dei lavori, era collegato all'interesse di abitare l'immobile nel periodo estivo.
Il risultato, come rassegnato dal C.T.U., era che 'i lavori avranno inizio dopo ancora due anni, alla fine dell'agosto 2020. Nel frattempo, passati già quattro anni dalla prima segnalazione, lo stato di degrado e le condizioni di sicurezza e salubrità dell'immobile hanno risentito della persistenza delle cause eziologiche, con conseguente ricaduta sugli oneri di ripristino'.
pagina 8 di 11 Conformemente alle corrette valutazioni del C.T.U., può quindi affermarsi, sulla base della ricostruzione degli eventi quale risulta documentalmente nei termini sopra riportati, che 'per un lungo periodo di tempo la non è stata messa nelle condizioni di intervenire, ciò Pt_1 determinando l'incremento della situazione di danno'.
Tenendo conto dei danni dell'immobile, che il C.T.U. nominato nel presente giudizio aveva già valutato ed apprezzato nei precedenti procedimenti cautelari inter partes, può affermarsi che
'solo una parte degli interventi effettuati viene imputata al conduttore, non già i danni strutturali in copertura, legati all'impietosa azione del tempo sulla struttura lignea, né lo stato di degrado dell'impermeabilizzazione del terrazzino in copertura. Ma certamente gli si attribuisce il grave stato di degrado che nel 2020 fine caratterizzava gli interni, ove per anni non veniva consentito l'accesso per un sopralluogo tecnico'.
Tale conclusione del C.T.U. appare pienamente condivisibile ove si consideri, per l'appunto, che il professionista ha distinto, fra i danni dell'immobile, quello strutturali e quelli legati alla impermeabilizzazione e gli altri dovuti al degrado conseguente al ritardo con il quale il aveva concretamente concesso l'accesso all'immobile ed il concreto avvio dei CP_1
lavori (fine 2000).
Proprio seguendo questa linea e distinguendo i diversi tipi di danno ed i relativi interventi, il
C.T.U. ha quantificato i lavori utili per eliminare i danni conseguenti alla condotta ostruzionistica del in euro 12.976,67 oltre IVA (euro 14.274,34 complessivi). CP_1
Con le difese conclusive, parte convenuta ha contestato le conclusioni offerte dal C.T.U. sostenendo che i risultati fossero 'tecnicamente infondati, non sussistendo nesso di causalità fra il ritardo nell'avvio delle attività presso l'immobile in questione ed i danni in relazione ad un immobile che era già in pessimo stato'.
La censura dei risultati in quanto 'tecnicamente infondati' risulta del tutto generica, così come generica la lamentata assenza di nesso di causalità fra danni e ritardo determinato dal comportamento del posto che il C.T.U., che aveva avuto modo di valutare i danni CP_1 all'immobile sin dalle precedenti vicende del contenzioso fra le parti, ha invece operato una pagina 9 di 11 specifica distinzione fra i danni partiti dall'immobile indipendentemente dall'ostruzionismo del dagli altri, che risultano conseguenza del ritardo nell'avvio dei lavori. CP_1
Pertanto, posto che risulta documentalmente provato che il , nonostante la CP_1 apparente 'collaborazione' (prima richiedendo gli interventi e poi rappresentando disponibilità
a consentire l'avvio dei lavori), ha in concreto tenuto un comportamento ostruzionistico, non riscontrando le richieste di accesso e non consentendo l'avvio in periodo estivo delle attività dopo il superamento del primo 'blocco' di problemi, e ciò in quanto intendeva soddisfare il proprio interesse ad abitare l'immobile nella stagione estiva;
peraltro, il periodo estivo costituiva logico e tecnicamente corretto momento di avvio dei lavori edili in ragione della minore possibilità di eventi atmosferici avversi;
in tal modo, pertanto, il ha CP_1
aggravato parte dei danni, in relazione ai quali questo giudice ritiene di potere accedere alla quantificazione operata dal C.T.U., concludendo nel senso che i danni dipendenti dal comportamento ostruzionistico del , in contrasto con i doveri incombenti sul CP_1 conduttore e art.1588 c.c. di collaborazione con il locatore per salvaguardare l'immobile locato, ammontano a complessivi euro 14.274,34.
Su tale somma sono dovuti gli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Non sussiste alcun elemento, in concreto, per ritenere l'eccepito concorso di colpa di Pt_1
posto che la tempistica ed i ritardi nell'avvio e nella esecuzione dei lavori sono dipesi
[...]
unicamente dal . CP_1
§§§§§
Si è già detto che la domanda di risoluzione del contratto non è stata più reiterata in sede di richieste conclusive.
§§§§§
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

pagina 10 di 11 il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, accertata la responsabilità del conduttore per parte dei danni dell'immobile locato, condanna CP_1
al risarcimento dei danni in favore di , che quantifica in
[...] Parte_1
euro 14.274,34 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
condanna CP_1
al pagamento delle spese processuali in favore di , che
[...] Parte_1
liquida in complessivi euro 3.500,00 oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali.
Letto in udienza.
Catania, 10 aprile 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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