n. 44324 anno 2019
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del 18/04/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 44324/2019 tra
(P.IVA: ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. STEFANO GIOVE, elettivamente domiciliata in ROMA, in Via Regina Margherita 278, attrice e
(CF: ) Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. MARCO SONNINO MARCO ed elettivamente domiciliata in ROMA, in Via dei Tre Orologi 14/A, convenuta dando lettura del seguente dispositivo appresso trascritto.
Fatto e diritto.
Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. presentato a questo Tribunale il 1.7.2019, la ha convenuto in giudizio la esponendo: che Parte_2 Controparte_1 era proprietaria dell'immobile cielo-terra sito in Roma, in Via Nazionale n.
75/78; che detto immobile era stato locato alla dall'allora Controparte_1 proprietario , con contratto del 3/9/1998, registrato il 9/9/1998; che la CP_2
Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n.6975/2015 del 19.01.2016, nel procedimento RG.426/2013, aveva dichiarato cessato, per finita locazione alla data del 1.9.2010, il contratto tra le parti e aveva condannato l'appellata CP_1 al rilascio dell'immobile locato e fissato per l'esecuzione la data del
[...]
15/06/2016; che detta sentenza era passata in giudicato a seguito dell'ordinanza
1 n.6379/2018 della Corte di Cassazione di rigetto della proposta impugnazione;
che essa ricorrente era stata reimmessa nel possesso dell'immobile a seguito di esecuzione di rilascio solo il 15 dicembre 2016, con possibilità per la CP_1
1968 di asportare dai locali le sole stigliature entro e non oltre il 21 dicembre
2016; che a seguito di ricorso ex art. 696 bis cpc, il CTU nominato dal Tribunale di Roma nel giudizio RG.26037/2017, con perizia del 10.01.2018, aveva rilevato difetti e difformità urbanistiche poste in essere dalla e aveva CP_1 quantificato in €.17.630,01 i costi per il ripristino dello stato dei luoghi e in
€.12.386,24 quelli per le attività tecniche e per l'evasione degli obblighi amministrativi;
che quindi la conduttrice avrebbe dovuto rifonderle detti costi;
che inoltre l'art.3 del contratto di locazione prevedeva, in caso di ritardato rilascio, una indennità giornaliera pari a 1/30 del canone mensile aggiornato, pari a €.12.136,94; che pertanto, dalla cessazione del contratto al rilascio dell'immobile (ovvero dal 1.9.2010 al 21.12.2016), essa locatrice aveva maturato, ai sensi della citata clausola n°3, un'indennità di €.929.274,32; che in ogni caso ad essa ricorrente era dovuto il risarcimento del maggior danno ex art.1591 cod.civ., per non aver potuto locare l'immobile ad un canone ragguagliato al suo maggior valore locatizio a causa della sua ritardata restituzione;
che infine era stata espletata la mediazione, obbligatoria in materia locatizia, che aveva avuto esito negativo.
Sulla base di tali prospettazioni la difesa della ha formulato la Parte_2 seguenti richieste:
“Accertare, previa acquisizione della consulenza eseguita nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c., l'inadempimento di al rilascio dell'immobile Controparte_1 nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto;

- condannare per le causali di cui in narrativa, a risarcire Controparte_1 il danno nella misura di € 2.900.741,93 o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi ex DLGS 9 novembre 2012, n. 192, del D.L. 24 gennaio
2012, n. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24 marzo 2012, n. 27 e del D.L.
5 maggio 2015, n. 51 convertito con modificazioni dalla L. 2 luglio 2015, n. 91, dalle singole scadenze al soddisfo;

- con espressa riserva di richiedere gli ulteriori danni fino al ripristino all'esecuzione dei lavori indicati dal CTU;

- con il favore delle competenze e spese di giudizio, oltre accessori di legge”.
2 La dal canto suo, si è costituita in giudizio rappresentando: Controparte_1 che il Tribunale di Roma, con la sentenza 14470/2012, del 19.6.2012, aveva dichiarato la perdurante vigenza del rapporto locatizio fino al 1.9.2016, avendo ritenuta tardiva la disdetta del 9.9.2009; che detta sentenza era stata riformata dalla locale Corte d'Appello con la sentenza 6975/2015 del 19.1.2026, poi passata in giudicato, che aveva dichiarata cessata la locazione alla data del 1.9.2010, aveva ordinato il rilascio dell'immobile alla società locatrice e aveva fissata la data per l'esecuzione al 15.6.2026; che la società locatrice aveva corrisposto la dovuta indennità per la perdita dell'avviamento solo il 19.7.2016, dopo la scadenza del termine fissato per il rilascio, poi avvenuto il 16.12.2026; che pertanto fino al pagamento di detta indennità nessuna responsabilità poteva esserle ascritta a titolo di ritardata restituzione dell'immobile; che peraltro, nelle more di detto giudizio, e fino al rilascio dell'immobile, essa conduttrice aveva regolarmente corrisposto alla locatrice quanto mensilmente dovuto a titolo di canoni e successivamente a titolo di indennità di occupazione;
che infine non c'era prova che i lamentati abusi edilizi fossero ascrivibili a lavori effettuati nell'immobile da essa conduttrice.
La ha quindi formulato le seguenti richieste: CP_1
“ Chiede all'Ecc.mo Tribunale di Roma, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, nonché previa fissazione con decreto di una nuova udienza di discussione (art. 418 c.p.c.) ed ammissione dei mezzi istruttori richiesti, nonché della consulenza tecnica d'ufficio, di voler:
- in via principale, rigettare le domande di nei Parte_3 confronti di in quanto infondate, in fatto e in diritto;
Controparte_1
- in via riconvenzionale, o accertare e dichiarare che, considerato lo stato complessivo dell'immobile, non è responsabile di difetti e Controparte_1 difformità edilizie ed urbanistiche dell'immobile locato e non è tenuta quindi a sostenere costi di ripristino e di regolarizzazione urbanistica;
o condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_3 alla restituzione in favore di del deposito cauzionale di Euro Controparte_1
28.663,35 (pari a L. 55.500.000), maggiorato degli interessi legali maturati dal 3 settembre 1998 al saldo;

- in via riconvenzionale subordinata, condannare Parte_3 in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore di dell'importo pari alla differenza tra quanto eventualmente Controparte_1 dovuto a titolo di ripristino dell'immobile locato e la somma versata da
[...]
[...] a titolo di deposito cauzionale di Euro 28.663,35 (pari a L. Parte_4
55.500.000), maggiorato degli interessi legali maturati dal 3 settembre 1998 al saldo.
Con vittoria di compensi e spese, anche generali”.
La causa, istruita con la produzione di documenti e l'effettuazione di una CTU sul valore locatizio dell'immobile, è stata poi discussa all'udienza del 18.4.2025 e, al termina di detta udienza, è stata decisa con la lettura del dispositivo appresso trascritto.
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Tanto premesso, questo giudice rileva:
- che per costante giurisprudenza di legittimità “nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l'esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell'immobile locato, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell'indennità per la perdita dell'avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore” (Cass., 19 ottobre 2018, n.26526);
- che la ha provveduto al pagamento dell'indennità per la perdita Parte_2 dell'avviamento dovuta alla conduttrice in data 19.7.2016 CP_1
(circostanza pacifica in causa);
- che non risulta che la prima del 19.7.2016, abbia, anche in Parte_2 modo non formale, offerto alla conduttrice il pagamento della suddetta indennità;
- che conseguentemente fino al 19.7.2016 nessuna responsabilità potrà essere ascritta alla conduttrice a titolo di ritardata restituzione CP_1 dell'immobile;

4 - che non risulta che la dal 19.7.2016 al 16.12.2016, giorno di Parte_2 avvenuta riconsegna dell'immobile (circostanza pacifica), abbia perduto concrete opportunità di locare a terzi l'immobile ad un canone superiore all'indennità di occupazione che la corrispose fino al giorno della riconsegna in CP_1 misura mensilmente pari all'ultimo canone locatizio.
Pertanto, per i suddetti motivi, nessun risarcimento potrà essere riconosciuto alla società locatrice per la rifiutata riconsegna dell'immobile alla cessazione del rapporto locatizio;
alla locatrice competerà invece il rimborso dei costi di ripristino delle opere abusive che il CTU nominato in sede di ATP, arch. Per_1
, ha accertato essere state eseguite durante il rapporto locatizio, i cui
[...] costi di ripristino, comprensivi dei costi delle relative pratiche urbanistiche ed edilizie, ha quantificato in complessivi €.30.016,25 (detto CTU, infatti, raffrontando la situazione dei luoghi verificata in sede di sopralluogo con quella desumibile dalla documentazione relativa alla DIA n°CA/56590 del 5.7.207, dagli atti delle concessioni in sanatoria e dalle acquisite planimetrie catastali, ha riscontrato i seguenti interventi abusivi: l'eliminazione di una preesistente scala di forma elicoidale, di collegamento tra terra e il piano soppalco, sostituita con una scala metallica di forma regolare;
la chiusura, per la realizzazione della predetta scala, del vano scala di collegamento tra il piano terra e il piano seminterrato che rimane collegato solo attraverso una botola di circa mq 1,00; la creazione, nell'ambiente attiguo quello prospiciente la Via
Nazionale, di un'apertura a confine del vano scala del fabbricato con annessione della parte del sottoscala dell'edificio e inserimento nello stesso ambiente di una macchina di condizionamento al posto della comunicazione col piano soppalcato;

l'esecuzione di opere realizzanti una diversa distribuzione degli spazi interni con la creazione di un locale ripostiglio, la tamponatura interna di alcune finestre e l'eliminazione/creazione di un bagno interno;
la trasformazione, nella corte interna, delle finestre in porte finestre;
l'installazione, nel solaio del piano soppalco, delle macchine di condizionamento).
La è quindi risultata in credito nei confronti Controparte_3 della per €.30.016,25 per spese di ripristino e relative pratiche Controparte_1 amministrative concernenti l'immobile locato, ed €.2.863,95 per interessi legali maturati sulla suddetta somma a far tempo dalla domanda giudiziale ad oggi.
5 La è invece risultata in credito nei confronti della Controparte_1 [...] per €.28.633,35, a titolo di restituzione del deposito Controparte_3 cauzionale versato per la locazione del suddetto immobile di Via Nazionale 75/78, più €.14.803,36, a titolo di interessi legali maturati su tale deposito a far tempo dal 3.9.1998 ad oggi.
Ciò posto, dichiarata la parziale compensazione fra le suddette ragioni di credito, la dovrà essere condannata a Controparte_3 corrispondere alla il residuo importo di €.10.556,51, più gli Controparte_1 interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Infine, attesa la sua soccombenza assolutamente prevalente la Controparte_3 dovrà rifondere alla le spese del presente
[...] Controparte_1 giudizio;
per la stessa ragione alla verranno poste a carico le Parte_2 spese della CTU effettuata nel presente giudizio, mentre quelle del procedimento di ATP verranno poste a carico di ciascuna parte al 50%.

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara la in credito nei confronti della Controparte_3 per €.30.016,25 per spese di ripristino e relative pratiche Controparte_1 amministrative concernenti l'immobile sito in Roma, in Via Nazionale 75/78, ed
€.2.863,95 per interessi legali maturati sulla suddetta somma a far tempo dalla domanda giudiziale ad oggi;

-dichiara la in credito nei confronti della Controparte_1 Controparte_3 per €.28.633,35, a titolo di restituzione del deposito cauzionale
[...] versato per la locazione del suddetto immobile di Via Nazionale 75/78, più
€.14.803,36, a titolo di interessi legali maturati su tale deposito a far tempo dal 3.9.1998 ad oggi;

-dichiarata la parziale compensazione fra le suddette ragioni di credito, condanna la a corrispondere alla il Controparte_3 Controparte_1 residuo importo di €.10.556,51, più gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo;

-respinge ogni altra domanda qui azionata dalla Controparte_3 nei confronti della;
Controparte_1

6 -pone le spese della CTU a carico della la e Controparte_3 quelle dell'ATP a carico di entrambe le parti al 50%;
-condanna la a rifondere alla le Controparte_3 Controparte_1 spese del giudizio che si liquidano in €.25.000,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia 147/2022 relativi alle fasi di studio, di mediazione introduttiva, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva.
Roma, il 22/04/2025.
Il Giudice unico dott.MASSIMO CORRIAS
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