REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
in composizione monocratica, in persona del dott. LE Di MO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2492 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2014 promossa
DA

(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
in giudizio con l'avv. Dimarco Massimo Matteo C.F._2
Ricorrenti/Attori
CONTRO

P. IVA , in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore (c.f. nonché CP_1 C.F._3 in proprio, in giudizio con l'avv. Raul Castelli CP_1
Resistenti/Convenuti
E

Notaio (C.F. ), con l'avv. Giovanni Azzena Persona_1 C.F._4
Resistente/Convenuto
E

(C.F. ) e (C.F. Controparte_2 C.F._5 CP_3
), con l'avv. Paolo Orecchioni C.F._6
1 Terzi chiamati

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 702 bis cpc notificato in data 20.2.2015 i ricorrenti convenivano davanti al
Tribunale Civile di Tempio Pausania la nonché la Controparte_1 sig.ra quale socio illimitatamente responsabile ed il Notaio Avv. , CP_1 Persona_1 chiedendo di accertare e dichiarare l'esistenza di una servitù passiva non apparente, costituita dal passaggio di tubature fognarie, gravante la proprietà acquistata dal e dalla Parte_1
con atto di compravendita dell'1/6/2006, redatto dal notaio Avv. Parte_2
. Persona_1
Chiedevano inoltre di accertare e dichiarare che la Controparte_1 CP_1 in persona del legale rappresentante e socio accomandatario illimitatamente responsabile CP_1
, aveva taciuto in sede di atto pubblico di alienazione immobiliare l'esistenza della
[...] predetta servitù, e di accertare che il notaio aveva omesso di effettuare le visure Persona_1 ipocatastali relative al suddetto atto pubblico di compravendita immobiliare o che, pur avendo adempiuto a tale obbligo, non le aveva valutate con la dovuta perizia e diligenza.
Chiedevano pertanto di condannare in solido i resistenti a corrispondere la somma complessiva di €. 148.150,00 oltre interessi dal dovuto al soddisfo di cui €. 141.000,00 a titolo di danno da deprezzamento dell'immobile acquistato ed €. 7150,00 a titolo di danno per il ripristino linea acque nere;
in ultimo, domandavano la condanna del notaio, stante la predetta condotta ritenuta causa di risoluzione per inadempimento del contratto intercorso tra le parti, a restituire ai ricorrenti la somma corrisposta a titolo di onorari per l'attività professionale prestata, con interessi e rivalutazione monetaria dal giorno in cui gli onorari venivano corrisposti al giorno della loro restituzione.
A sostegno delle proprie ragioni i ricorrenti esponevano che:
- con atto di compravendita immobiliare dell'1/6/2006 i ricorrenti avevano acquistato dalla società in persona del legale rappresentante e socio Controparte_1 accomandatario un immobile, sito in Santa Teresa di Gallura, località “La CP_1
Filetta”, censito al N.C.E.U. al Foglio 6, mappale numero 1157, subalterno 1, al prezzo di €
140.000,00;
- nel richiamato atto la parte venditrice aveva prestato garanzia per evizione dichiarando la libertà dell'immobile compravenduto da pesi, servitù passive anche non apparenti, oneri, vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli;

2 - nonostante ciò, in data 20/5/2013 i ricorrenti erano venuti a conoscenza dell'esistenza di una servitù passiva non apparente, non dichiarata nell'atto di compravendita, grazie alla rottura di un collettore fognario che aveva allagato, con i liquami che convogliava, una porzione del giardino della proprietà immobiliare acquistata;

- tale anzidetto sistema fognario passava all'interno della proprietà dei ricorrenti lungo il confine a nord, attraversandola longitudinalmente da est a ovest per circa quaranta metri;

- per effetto della richiamata fuoriuscita di acque di varia natura i ricorrenti avevano affrontato una spesa di € 7.150,00 iva compresa, per il ripristino delle tubazioni, nonché subito un deprezzamento del valore dell'immobile acquistato pari ad € 141.000,00 come da relazione di stima sulla valutazione dell'immobile in parola effettuata da un tecnico di parte e depositata agli atti;

- con raccomandate del 24/05/2013 i ricorrenti avevano denunciato, a mezzo di procuratore legale, sia alla società venditrice che al notaio stipulante l'atto di compravendita, il danno subito dalla fuoriuscita dei liquami chiedendone il risarcimento nonché l'esistenza di una servitù non apparente non dichiarata nell'atto di acquisto dell'immobile;
- sia la società resistente (nonché il legale rappresentante e socio unico) sia il notaio avevano negato ogni responsabilità. In particolare, il notaio aveva rappresentato che, non Per_1 essendovi alcuna servitù trascritta presso i Pubblici Registri di Tempio Pausania, nessuna responsabilità avrebbe potuto essergli addebitata;

- in data 05/02/2014 veniva esperito il tentativo di conciliazione presso l'Organismo di mediazione del Foro di Tempio Pausania che si concludeva con esito negativo;

- gli alienanti erano inadempienti al contratto di compravendita immobiliare per aver taciuto ai ricorrenti l'esistenza di una servitù non apparente costituita dalla linea acque nere, e per aver ingenerato negli acquirenti stessi un legittimo affidamento che li aveva portati ad acquistare la proprietà immobiliare ad un prezzo non conforme al reale valore di mercato di un bene gravato da servitù;
- l'espressa dichiarazione del venditore, rinvenibile nell'atto di acquisto, che il bene compravenduto era libero da diritti reali o personali di godimento, aveva esonerato l'acquirente dall'onere di qualsivoglia indagine operando a suo favore il principio dell'affidamento nell' altrui dichiarazione, con la conseguenza che, nell'ipotesi di dichiarazione contraria al vero, il venditore era responsabile nei confronti della controparte;

- l'inadempimento del notaio, invece, si ravvisava in tre possibili condotte, ovvero nel non aver effettuato le dovute visure catastali, non menzionate nell'atto di compravendita, nel non averle
3 minimamente attenzionate oppure, in ultimo, nel non essere stato in grado di valutarle con la dovuta perizia e diligenza.
Ciò posto, concludevano chiedendo ai resistenti in solido la riduzione del prezzo pagato e il risarcimento del danno emergente patito nonché, esclusivamente al notaio, la restituzione della somma versata a titolo di onorario.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il notaio il quale si opponeva Per_1 all'accoglimento della domanda osservando che:
-sia in sede stragiudiziale che nel presente giudizio il resistente aveva documentalmente provato l'inesistenza di qualsiasi servitù di fognatura trascritta a carico del bene acquistato mediante certificazione proveniente dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari;

- per contro, parte ricorrente sulla quale incombeva l'onere della prova, non aveva provato l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli a carico del fondo oggetto di rogito, limitandosi a rappresentare l'esistenza in fatto di tubature fognarie, in posizione non meglio precisata, che attraversano il proprio fondo, senza tuttavia, fornire prova della natura dei predetti tubi, senza indicarne il tracciato né tantomeno indicando le cause della fuoriuscita del materiale;

- se le fognature fossero state al servizio non solo di fondi terzi ma anche del proprio fondo, come sostenuto da controparte nel ricorso, non si sarebbe trattato di servitù passiva, bensì di infrastrutture primarie a servizio anche del suo immobile, senza le quali non sarebbe stato possibile ottenere il certificato di abitabilità od il permesso di costruire, con la conseguenza che il bene non era certamente deprezzato dal passaggio di tale infrastruttura;

- il danno era derivato da cattiva manutenzione o cattivo funzionamento del sistema fognario, per cui nessuna responsabilità avrebbe potuto attribuirsi al notaio rogante relativamente ai costi sopportati dai ricorrenti per le operazioni di spurgo e riparazione;

- controparte non aveva esercitato l'azione di risoluzione, ma aveva inteso mantenere fermo l'acquisto dell'immobile, per cui non vi era ragione per sottrarsi al pagamento dell'onorario notarile.
Con comparsa di costituzione e risposta e chiamata di terzo si costituiva, altresì,
[...]
in persona del l.r.p.t. nonché la sig.ra in Controparte_1 CP_1 proprio quale socio accomandatario illimitatamente responsabile, contestando le argomentazioni e le deduzioni della parte attrice, e chiedendo: preliminarmente di disporre la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme della cognizione ordinaria nonché di autorizzare la chiamata in causa di e di CP_3 Controparte_2
; nel merito di rigettare il ricorso dei ricorrenti in quanto infondato in fatto ed in diritto
[...]
e, comunque, in quanto carente di prova;
in via subordinata di non condannare le resistenti alle
4 richieste economiche indicate nel ricorso e dichiarare e CP_3 [...]
tenuti a manlevare la nonché Controparte_2 Controparte_1 CP_1 quale socia illimitatamente responsabile, di ogni eventuale conseguenza pregiudizievole
[...] del presente giudizio, ivi comprese le spese di difesa tecnica nello stesso. Con vittoria di spese, competenze ed onorari oltre IVA e CPA.
In particolare, a sostegno delle indicate conclusioni, le resistenti deducevano:
-l'inapplicabilità alla presente causa del cd “rito sommario” stante la natura estremamente complessa della causa de quo;
- che non corrispondeva al vero che la società alienante avesse sottaciuto l'esistenza del passaggio di una condotta fognaria atteso che, soltanto a seguito della raccomandata di parte ricorrente del 24/5/2013, la aveva appreso della Controparte_1 fuoriuscita di acque avvenuta nel predetto manufatto sulla porzione di terreno alienata ai ricorrenti e, quindi, dell'esistenza del passaggio della anzidetta servitù realizzata dal Comune di Santa Teresa di Gallura, la quale, peraltro, non risultava trascritta nei registri pubblici di
Tempio Pausania;

- che non era corretto parlare di servitù non apparente, poiché la condotta fognaria (qualora ne fosse acclarata l'esistenza) si sarebbe posta come opera necessaria e di utilizzo alla stessa unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti;

- che, nel caso di specie, la tubatura fognaria era interrata, ma l'esistenza di pozzetti di ispezione posti nei terreni circostanti quello di proprietà dei ricorrenti avrebbe reso conoscibile l'esistenza di una condotta fognaria;

- che, anche laddove si fosse ritenuto che l'esistenza della condotta fognaria limitasse in qualche modo l'immobile acquistato, tale limitazione non impediva comunque la piena fruizione del bene e l'esercizio del diritto di proprietà, così rendendo iniqua la richiesta risarcitoria di controparte, addirittura superiore al prezzo di acquisto;

- che erano contestabili le spese di risistemazione dei luoghi che controparte asseriva di aver affrontato per complessivi € 7.150,00, essendo tale esborso manifestamente sproporzionato rispetto al preziario di riferimento, trattandosi di sostituire una tubazione.
All'udienza del 16/04/2015 il Giudice designato autorizzava la Controparte_1 in persona del l.r.p.t. nonché a chiamare in causa
[...] CP_1
e differendo l'udienza al 22/7/2015. CP_3 Controparte_2
Si costituivano in giudizio, a mezzo comparsa di costituzione e risposta, i terzi chiamati in causa e chiedendo la propria estromissione dal CP_3 Controparte_2
5 presente giudizio siccome incentrato su questioni a loro non opponibili avendo i CP_2 venduto solo il terreno inedificato senza che, al tempo, vi fosse alcuna condotta conosciuta.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 20/01/2016 il Giudice, ritenendo che la causa richiedesse un'istruzione non sommaria, disponeva il mutamento di rito.
Concessi i termini 183 VI comma c.p.c., con la memoria n. 1 Controparte_1 in persona del l.r.p.t. nonché giustificavano la
[...] CP_1 domanda di manleva avanzata in quanto, ritenevano che la condotta fognaria fosse preesistente alla alienazione del terreno da parte dei terzi chiamati alla avvenuta nel 2005 Controparte_1
e, pertanto, in forza delle garanzie richiamate nell'atto di alienazione, gli stessi sarebbero stati tenuti a manlevare la società.
La causa veniva istruita mediante produzioni documentali e CTU e, all'udienza del 08/05/24, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti concludevano come da note scritte in sostituzione udienza.
La causa veniva riservata alla decisione del Tribunale con la concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La domanda attrice è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione.
È da ritenersi pacifico tra le parti, oltre ad essere documentalmente provato, che in data 1/6/2006 parte ricorrente/attrice abbia acquistato da controparte un immobile, sito in Santa Teresa di
Gallura, località “La Filetta”, censito al N.C.E.U. al Foglio 6, mappale numero 1157, subalterno
1, dietro la corresponsione del prezzo di € 140.000,00; (cfr. atto notarile di compravendita rep.
n. 62905, racc. n. 21983 reg.to 09.06.2006 allegato al fascicolo di parte ricorrente- all.n.2).
Gli attori hanno avanzato nei confronti della parte convenuta una domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. in ragione della sussistenza di una servitù passiva non apparente costituita da una condotta fognaria sul terreno acquistato, non espressamente dichiarata nel contratto di compravendita, che aveva diminuito il valore del bene immobile.
In punto di diritto giova richiamare il dettato normativo dell'art. 1489 c.c. a tenore del quale “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480”. La fattispecie regolamentata dall'art. 1489 c.c., presenta caratteri propri sia della disciplina della garanzia per evizione che della garanzia per vizi: essa, infatti, presuppone l'affermazione di un diritto da parte di un terzo sul bene (evizione) e si estrinseca in una diminuzione della sua utilità (per effetto della presenza di un vizio).
6 Sul punto la Corte di cassazione ha statuito che se la diminuzione attiene a limitazioni nel godimento del bene o nell'imposizione di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale, come nel caso in esame, trova applicazione l'art. 1489 c.c., concernente i vizi della cosa venduta
(Cass. civ. n. 24055/2008 e Cass. civ. n. 29367/2011).
Ai fini dell'accoglimento dell'azione ex art. 1489 c.c., con conseguente riduzione del prezzo, è necessario che il compratore non abbia avuto conoscenza, e non ne potesse avere con l'ordinaria diligenza, dell'esistenza sulla cosa venduta dell'onere o del diritto personale del terzo.
Ne consegue che, in tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi, l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla loro conoscenza effettiva da parte dell'acquirente; sicché, ove il peso gravante sul fondo acquistato, come nel caso di specie, sia una servitù, è sufficiente ad escludere la garanzia ex art. 1489 c.c., che la servitù sia apparente
(Cassazione civile sez. II, 08/04/2013, n.8500).
In ordine al requisito della "non apparenza", la giurisprudenza di legittimità ha precisato, in primo luogo, che quando i pesi sono apparenti possono anche non essere dichiarati nel contratto dal venditore in quanto l'apparenza equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore ed in secondo luogo, che il concetto di apparenza dell'onere non deve essere circoscritto alle sole ipotesi di percepibilità dei pesi a prima vista, ma deve esser inteso nel senso di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare (Cassazione civile sez. II,
16/05/2016, n.9967, Cass.4.11.2005, n. 21384). Ciò in quanto l' "apparenza" e l' "effettiva conoscenza" del peso gravante sul bene sono ritenuti sostanzialmente equipollenti, valendo entrambi ad escludere la ratio di tutela del compratore;
ragion per cui se il compratore ha avuto conoscenza effettiva dell'esistenza del peso gravante sulla cosa si presume che essa sia stata accettata con quel peso;
se lo ignorava, ma era apparente, la garanzia non è ugualmente dovuta per un principio di autoresponsabilità del compratore che deve subire le conseguenze della propria negligenza (Cassazione civile sez. II, 11/03/1995, n.2856). In sostanza, la conoscenza effettiva o la situazione di apparenza, materiale o giuridica, dell'onere o del diritto reale in grado di determinarne la conoscibilità con l'ordinaria diligenza comportano l'inoperatività della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c.
Tuttavia, si osserva che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di compiere una verifica più o meno gravosa o necessaria sulla sussistenza dello stesso (Cass. civ. n. 16795/2018).
7 Con specifico riguardo alle indagini relative alla sussistenza della servitù su di un fondo occorre evidenziare che la formalità della trascrizione consente ai terzi di avere una precisa conoscenza dell'avvenuta costituzione del diritto reale di godimento su di un bene immobile. Sicché la conoscenza del peso gravante sul fondo può essere acquisita dagli interessati attraverso il semplice esame delle note di trascrizione depositate presso la Conservatoria dei Pubblici
Registri Immobiliari che, in tale contesto, rappresentano uno strumento idoneo a costituire una situazione di apparenza.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che la trascrizione dell'onere presso i pubblici registri – e quindi a maggior ragione del diritto reale di godimento – determina la conoscibilità dello stesso da parte del compratore mediante l'ordinaria diligenza e, di conseguenza, l'esclusione della responsabilità in capo al venditore ex art. 1489 c.c. (“Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica
o di mero stile” – cfr. Cassazione civile sez. II, 26/09/2017, n. 22363).
Nondimeno, dalla documentazione in atti (certificazione proveniente dalla Conservatoria dei
Registri Immobiliari) è emersa l'inesistenza di qualsiasi servitù di fognatura trascritta a carico del bene acquistato. Per cui, anche qualora il compratore avesse effettuato le opportune verifiche sulla sussistenza di eventuali trascrizioni di oneri o diritti reali gravanti sul bene, non avrebbe riscontrato alcunché.
Pertanto, prima della stipula dell'atto di compravendita gli attori non erano in condizioni di conoscere l'esistenza del diritto reale di godimento attraverso una semplice indagine documentale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dove la consultazione della relativa nota di trascrizione avrebbe potuto rivelare la presenza della servitù sul terreno oggetto dell'affare.
A ciò si aggiunga che l'espressa dichiarazione con cui il venditore dichiara che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore
8 il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante (Cassazione civile, sez. II, 26/02/2025, n. 5062).
Nella vicenda in esame si rileva che nell'atto di compravendita la parte venditrice, prestando idonea garanzia per evizione, ha espressamente dichiarato “di avere la piena e legittima proprietà di quanto in oggetto e la sua libertà da pesi, servitù passive anche non apparenti, oneri, vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli”.
Di conseguenza, si configura, nel caso che ci occupa, un'ipotesi di affidamento incolpevole del compratore nella dichiarazione negoziale della controparte.
Quindi, non rileva il fatto che, come emerge dalla perizia in atti, “all'interno del lotto sono visibili n. 2 pozzetti che indicano l'andamento rettilineo della tubazione”.
Posto che non vi è certezza alcuna sul fatto che gli attori abbiano potuto notare i pozzetti in questione, in considerazione dell'estensione del fondo e della loro mimetizzazione sul terreno, deve rilevarsi che, anche qualora li avessero notati al momento dell'ispezione dei luoghi, la loro natura sicuramente non era di facile individuazione, ben potendo trattarsi di infrastruttura destinata esclusivamente al servizio del loro immobile e non, come di fatto è risultato essere, una servitù di impianto fognario a favore anche di terzi, la cui rottura ha comportato la fuoriuscita ed il riversamento dei liquami di altri appartamenti nel giardino di proprietà dei
. Parte_3
Ritiene pertanto il Tribunale che la domanda attrice sia fondata, sia in relazione alla richiesta riduzione del prezzo che al risarcimento del danno.
Quanto alla richiesta di riduzione del prezzo, ritiene il Tribunale di attenersi alla CTU espletata, priva di vizi logici e giuridici siccome condivisibile ed al cui contenuto si rimanda, cosicchè deve disporsi la condanna di parte convenuta al versamento agli odierni attori dell'importo di
€. 45.825,00, a titolo di deprezzamento subito dall'immobile a causa della presenza ed insistenza esclusiva sul terreno di proprietà dei del sistema fognario Parte_3 con relativi pozzetti di ispezione, posto a servizio anche degli immobili di terzi;
il predetto manufatto, invero, limita il pieno godimento dello spazio esterno per i proprietari imponendo a questi ultimi una serie di vincoli ed obbligazioni, oltre a costituire un notevole pregiudizio per gli stessi, esposti a possibili disagi.
La in persona del l.r.p.t. nonché Controparte_1 in proprio, va inoltre condannata a corrispondere alla parte attrice la somma CP_1 di € 7.150,00 a titolo di risarcimento danni così come da fattura in atti, attestante i costi di riparazione della condotta fognaria sostenuti.
9 Per le ragioni esposte, la convenuta deve essere condannata al pagamento, in favore della parte attrice, della complessiva somma di €. 52.975,00 oltre agli interessi ex art. 1284, co. 1, c.c. ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo.
In merito alla domanda di manleva avanzata da parte convenuta, si ritiene che la stessa non sia suscettibile di accoglimento per le ragioni che di seguito si espongono.
La società costruttrice, odierna convenuta, aveva acquistato dai , con contratto di CP_2 compravendita del 22/02/205 a firma del Notaio Rep. 294002, Racc. n. 32342, il Per_2 terreno in oggetto definito “edificabile”, il che significa che trattavasi di un'area designata dal
Piano Regolatore del Comune come idonea all'edificazione ma priva di infrastrutture necessarie come allacciamenti alla rete idrica, fognaria, elettrica o gas. Difatti, se tale suddetto terreno fosse stato già dotato delle infrastrutture necessarie, la vendita avrebbe avuto ad oggetto un lotto
“urbanizzato”.
Pertanto, la responsabilità per aver taciuto l'esistenza della servitù di fognatura nel terreno acquistato dagli odierni attori è da imputare esclusivamente alla Controparte_1
n persona del l.r.p.t. nonché a in proprio, dovendosi
[...] CP_1 evidentemente ritenere che la presenza del manufatto non fosse ignorata dalla venditrice, avendo la stessa provveduto ad edificare le tre villette nel lotto 18 poste a base del progetto edilizio dalla stessa avviato e ritenere che il sistema fognario, opera obbligatoria per il rilascio della concessione edilizia, sia stata da questa realizzato per poter procedere nell'edificazione dei lotti.
Tale circostanza è confermata sia dalla richiesta di agibilità di cui alla concessione edilizia n.3233 del 06/05/2005 (con cui il Geom progettista e direttore dei lavori, su incarico Per_3 della richiedente società convenuta, ha dichiarato che “lo scarico delle acque reflue è stato eseguito secondo le norme vigenti in materia”) sia dal documento di richiesta di collaudo parziale delle opere di urbanizzazione realizzate in località “ La Filetta” nel terreno per cui è causa, tra le quali è stata indicata la rete fognaria, sia dalla planimetria della rete fognaria depositata presso il Comune di Santa Teresa di Gallura dall'anzidetto tecnico incaricato.
Quanto alla richiesta di condanna in solido del notaio , invece, si osserva quanto segue. Per_1
Compito specifico del Notaio, prima di dichiarare che un terreno è libero da servitù, è quello di compiere accertamenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare l'esistenza di eventuali servitù trascritte o note oltre ad effettuare le visure ipotecarie per accertare la titolarità del fondo e la presenza di eventuali vincoli, con l'obiettivo di garantire la sicurezza dell'operazione e fornire al compratore informazioni complete sul bene.
10 Orbene, dalla documentazione prodotta si evince che il Notaio ha correttamente Per_1 adempiuto al proprio incarico essendosi procurato il certificato ipotecario ultraventennale rilasciato in data 23/02/2015 dalla Conservatoria RR.II di Tempio Pausania attestante le trascrizioni e le iscrizioni relative all'immobile per cui è causa e dal quale si evince l'inesistenza di qualsiasi servitù di fognatura trascritta a carico del bene acquistato.
Egli, pertanto, non è incorso in responsabilità professionale per omessa verifica o per omessa informazione all'acquirente.
Anche la domanda formulata dagli attori circa la restituzione dell'onorario è infondata atteso che, avendo gli attori richiesto la riduzione del prezzo e non la risoluzione del contratto, essendo loro intento quello di mantenere la proprietà del bene oggetto di compravendita, non possono fondatamente avanzare pretese di restituzione dell'onorario corrisposto per la stipula del contratto di compravendita immobiliare, di cui hanno effettivamente usufruito.
Infine, non può trovare accoglimento la domanda di condanna avanzata dal resistente/convenuto Notaio ai sensi dell'art 96 c.p.c. Per_1
A tal fine, infatti, il giudice deve rilevare un uso abusivo dello strumento processuale, che si sostanzia nel non tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali, senza che il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale possa farsi derivare automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall'infondatezza della impugnazione (cfr.
Cass.26545/21). Tale condotta non è stata ravvisata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 per le fasi effettivamente svolte per lo scaglione di valore da € 52.001 ad € 260.000 (valori medi). Tuttavia, stante il parziale accoglimento della domanda di parte attrice, si ritiene congruo compensare le spese di lite tra attore e la società convenuta nella misura di 1/3 e condannare Controparte_1
n persona del l.r.p.t. nonché in proprio al pagamento
[...] CP_1 in favore dei CARBONE- ASSORGIA dei restanti 2/3. Inoltre, dato il minor impegno defensionale espletato nelle varie fasi del giudizio, si ritiene equo applicare i valori minimi nella liquidazione delle spese eseguita in favore: dei terzi chiamati e Controparte_2 CP_3 del convenuto Notaio in relazione a quest'ultimo, si reputa di dover Persona_1 applicare una riduzione delle spese pari al 20% stante la soccombenza dell'anzidetto in ordine al rigetto della domanda di condanna ex art. 96 cpc formulata.
11 Si pongono definitivamente a carico di parte attrice e di parte convenuta
[...]
n persona del l.r.p.t. nonché di in proprio, Controparte_1 CP_1 le spese di c.t.u. come liquidate separatamente.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione respinta;

ACCOGLIE PARZIALMENTE la domanda proposta da parte attrice e, per l'effetto:
ACCERTA E DICHIARA che il fondo di proprietà degli attori posto in Comune di Santa
Teresa, località “La Filetta”, censito al N.C.E.U. al Foglio 6, mappale numero 1157, subalterno
1, è gravato da servitù fognaria a favore di terzi;

CONDANNA in persona del l.r.p.t. Controparte_1 nonché in proprio al versamento agli odierni attori dell'importo complessivo CP_1 di € 52.975,00 oltre ad interessi ex art. 1284, co. 1, c.c. e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo, di cui € 45.825,00, a titolo di valore del deprezzamento subito dall'immobile a causa della presenza sul terreno oggetto di compravendita del sistema fognario posto a servizio anche degli immobili di terzi ed € 7.150,00 a titolo di risarcimento danni per sopperire ai costi di riparazione della condotta fognaria sostenuti e per il ripristino della linea acque nere;

COMPENSA tra parte attrice e parte convenuta Controparte_1
n persona del l.r.p.t. nonché in proprio, le spese di lite del
[...] CP_1 presente giudizio nella misura di 1/3 e condanna PV. Controparte_1 in persona del l.r.p.t. nonché al pagamento in favore dei
[...] CP_1
CARBONE-ASSORGIA dei restanti 2/3 che liquida in complessivi € 9.402,00 per compenso professionale, oltre spese generali, IVA e CPA stante l'accoglimento parziale della domanda formulata dagli attori;

RIGETTA la domanda di manleva avanzata da parte convenuta per i motivi esposti in narrativa;

CONDANNA in persona del l.r.p.t. Controparte_1 nonché in proprio al rimborso in favore dei terzi chiamati in causa CP_1 [...]
e delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano Controparte_2 CP_3 in € 7.052 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA
e IVA come per legge;

RIGETTA la richiesta di condanna in solido del notaio oltre la richiesta di Per_1 restituzione dell'onorario versato al professionista per le ragioni esposte in parte motiva;

12 RIGETTA la domanda di condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c. avanzata dal resistente/convenuto Notaio;
Per_1
CONDANNA al rimborso in favore del Notaio delle spese Controparte_4 Per_1 di lite del presente giudizio, che si liquidano in € 5.641,60 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

PONE definitivamente a carico degli attori e della parte convenuta Parte_3
n persona del l.r.p.t. nonché Controparte_1 CP_1 in proprio, in solido tra loro, le spese della CTU.
[...]
RIGETTA ogni ulteriore richiesta e/o istanza.
Tempio Pausania, 22.10.2025
Il giudice
LE Di MO
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