N. R.G. 1089/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1089/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ADAMO Parte_1 P.IVA_1
ANDREA, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. ADAMO
ANDREA
(C.F. con il patrocinio dell'avv. ADAMO ANDREA, Parte_2 C.F._1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. ADAMO ANDREA
ATTORE/I contro
51 53 (C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_2 patrocinio dell'avv. AVV. POSTERARO FRANCESCA, elettivamente domiciliato in CORSO
MAZZINI 87100 COSENZA presso il difensore avv. AVV. POSTERARO FRANCESCA
CONVENUTO/I

OGGETTO: impugnativa delibera assembleare del 23.10.2021

Conclusioni come in atti

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

pagina 1 di 6 Gli attori hanno evocato in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, il convenuto al CP_1 fine di ottenere la sospensiva della delibera impugnata sussistendo, a loro dire, le ragioni di urgenza in via cautelare sia in termini di fumus che di periculum in mora e, nel merito, ottenere la dichiarazione di nullità/annullabilità della impugnata delibera in quanto violativa dei loro diritti individuali e del quorum costitutivo e deliberativo, con ogni conseguenziale anche in ordine alle spese di lite.
Esponevano di essere rispettivamente proprietari di immobili posti al piano seminterrato condotto in locazione da terzi e al piano primo pure condotto in locazione da terzi, facenti parte del Condominio di via Gabriele n. 51/53 in Cosenza e con accesso diretto ed esclusivo per i due immobili da tale via e numero civico.
Hanno affermato che ivi insiste un cancello carrabile che consente l'accesso, esclusivamente, agli immobili degli attori dal piazzale di parcheggio e relativa rampa di accesso, giusta regolamento contrattuale art. 1, in atti allegato.
Del predetto cancello automatico scorrevole, civico 51, in un primo momento e con delibera condominiale del 02.10.2021, veniva disposta la sua apertura permanente, ma poi con successiva delibera del 23 ottobre 2021, oggetto di odierna impugnativa, punto 3 o.d.g., veniva all'unanimità revocata, disponendo, invece, la completa e permanente chiusura del detto cancello, comportamento che gli attori ritengono lesivo dei loro diritti poichè incidente in maniera significativa sul godimento dei loro beni immobili.
In particolare, il cancello di cui alla domanda odierna sarebbe quello posto a sud del fabbricato che servirebbe, in via esclusiva, gli immobili posti al piano seminterrato, piano terra e primo. Inoltre, affermano, sempre gli attori, la delibera essere nulla/annullabile per carenza di legittimazione mancando anche i quorum costituivi e deliberativi così ledendo i loro diritti di cui chiedono tutela.
Tanto premesso, ritenendo che gli spazi in questione non sarebbero comuni a tutti i condomini ma solo ad uso esclusivo di alcuni di essi tra cui gli attori i quali non hanno prestato consenso alla chiusura del cancello, oltre la carenza di legittimazione per inesistenza di quorum costitutivi e deliberativi, hanno chiesto gli istanti dichiararsi tali vizi.
Si è costituito in giudizio il convenuto resistendo alla domanda e chiedendo il suo CP_1 totale rigetto.
pagina 2 di 6 Ha preliminarmente eccepito la improcedibilità/inammissibilità nei confronti dell'ing. Pt_2 per omessa mediazione essendo stata solo esperita per la
[...] Parte_1
Irregolarità, poi sanata nel giudizio.
Ha rilevato il difetto di legittimazione attiva della e l'inammissibilità della Parte_1 domanda per decorrenza del termine ad impugnare in violazione dell'art. 1137 c.c. essendo stati assenti i condomini impugnanti (seppur convocati, sul punto non c'è stata alcuna eccezione) ma avendo ricevuto il relativo verbale di assemblea del 23.10.2021, il 04.11.2021.
Nel merito, ha ritenuto la domanda infondata con ogni conseguenziale.
Nel corso del giudizio, rigettata la richiesta di sospensiva di cui all'ordinanza del 25.11.2022 ed esperita la mediazione nei confronti dell'ing. con esito negativo, la causa è Parte_2 stata istruita con prova testimoniale.
Terminata l'istruttoria, le parti hanno precisato le conclusioni ed il giudice ha introitato la causa a sentenza con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc per conclusionali e repliche.
Preliminarmente, è da ritenersi fondata la eccezione sollevata dal convenuto CP_1 riguardo la carenza di legittimazione attiva in capo alla Parte_1
Ed infatti, dall'esame del regolamento contrattuale art. 1, allegato in atti, si evince che la società istante avendo immobile al piano seminterrato non avrebbe alcun accesso esclusivo né al piazzale di parcheggio né alla relativa rampa di accesso e che pertanto sarebbe un condomino al pari degli altri non esclusivista, ergo la carenza di legittimazione attiva in capo alla Parte_3
L'accesso esclusivo, invece, interesserebbe i soli locali posti al piano terra e primo
(quest'ultimo quello dell'ing. dell'edificio, con ciò escludendo, quindi, quello Parte_2 seminterrato di proprietà della soc Parte_1
L'art. 1 testualmente recita: “nell'area di pertinenza dell'edifico esistono varie aree……………….., da destinare in uso esclusivo alle varie unità immobiliari, come segue:
- agli immobili siti al piano terra e primo dell'edificio resta destinato in uso esclusivo tutto il piazzale di parcheggio e relativa rampa d' accesso posti sul lato sud del fabbricato……………………. .”
Perciò l'eccezione è fondata non avendo la società istante alcuna legittimazione attiva.
pagina 3 di 6 Nel merito, la prova testimoniale espletata, supportata dai documenti in atti, ha validato quanto sostenuto nel presente giudizio da parte attorea, così consentendo l'accoglimento della domanda nei termini qui di seguito indicati ed in relazione alla posizione dell'ing. Pt_2 che è legittimato attivo in quanto proprietario del piano primo dell'edificio condominiale
[...] ed a lui applicabile l'art. 1 del regolamento condominiale contrattuale (cfr. in atti).
Infatti, il piazzale di parcheggio e relativa rampa di accesso posti sul lato sud del fabbricato servono in via esclusiva e nel caso in esame il piano primo dell'ing. le ragioni poste a Pt_2 sostegno della presente causa sono fondate in quanto l'assise condominiale deliberando all'unanimità il terzo punto all'o.d.g., ovvero di chiudere in maniera permanente il cancello carrabile, ha invaso la sfera dei diritti individuali dei condomini esclusivisti e che hanno immobile al piano terra e primo e, nel caso di specie, dell'ing. Pt_2
In siffatta ipotesi, la delibera è nulla.
Secondo giurisprudenza consolidata, cass. civ. SS.UU., n. 4806/2005; cass. civ. n.
17333/2011 e n. 11185/2017, la delibera è nulla poiché incide su diritti individuali dei singoli condomini su beni di proprietà esclusiva o a uso esclusivo (come per l'appunto è ad es l'uso esclusivo di un'area comune attribuita a un singolo condomino), cass. 9839/2021; cass.
9069/2022.
Ciò vuol dire, se l'assemblea, come nel caso sottoposto al giudizio del Tribunale, ha deliberato la chiusura o limitazione dell'accesso a tale area senza il consenso del condomino interessato, la delibera incide su un diritto individuale (diritto di uso esclusivo) ed è pertanto nulla ed impugnabile in ogni tempo.
Infatti, l'uso esclusivo del piazzale e rampa di accesso è stabilito nel regolamento di condominio (art. 1) che ha natura contrattuale ovvero allegati ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti, il diritto del condomino all'uso esclusivo è opponibile a tutti gli altri condomini.
Si tratta di un vero e proprio diritto reale d'uso esclusivo su una parte comune, cass. civ. n.
1896/1997; n. 9206/2012. L'assemblea non può modificare o limitare tale diritto con delibera a maggioranza, e se adottata incide negativamente su questo diritto (di chiudere un cancello che ne limita l'accesso) ed è pertanto nulla per contrasto con un diritto individuato e tutelato contrattualmente.
Vi è di più, anche i condomini subentranti sono vincolati da tale regolamento contrattuale (art. 1107 c.c. e cass. civ. n. 454/1999).
pagina 4 di 6 L'uso esclusivo di una porzione comune stabilito nel regolamento contrattuale non può essere modificato dall'assemblea condominiale, neppure all'unanimità, salvo espresso consenso del condomino interessato, cass. civ., sez. II, 20.04.2011, n. 9049; cass. civ. 14300/2020;
Il diritto all'uso esclusivo previsto dal regolamento contrattuale costituisce un diritto reale, opponibile erga omnes e non modificabile dall'assemblea condominiale, cass, civ., sez II, sentenza n. 5403/2012.
La delibera impugnata, quindi, incide negativamente su un diritto individuale (quale chiudere il cancello che ne limita l'accesso agli aventi diritto) ed è pertanto in contrasto con un diritto individuale tutelato contrattualmente.
Pertanto, la nullità, pur essendo di elaborazione giurisprudenziale, è applicabile al caso in esame in quanto la delibera incide su diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, cass. SS.UU. n. 4806/2005.
Deve, essere dichiarata, dunque, la nullità della delibera del 23.10.2021 attinente al punto 3 dell'o.d.g..
Ogni altra questione rimane assorbita o non provata essendo assorbente quella specificamente trattata.
Le spese, si compensano per la posizione di e condominio, mentre Parte_1 seguono la soccombenza per la posizione di ing. e il condominio convenuto e si Parte_2 liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
dichiara il difetto di legittimazione attiva in capo a per le ragioni di Parte_3 cui in motivazione;

accoglie la domanda proposta da e per l'effetto dichiara nulla la delibera Parte_2 condominiale del 23.10.2021 punto 3 o.d.g.;
Compensa le spese di lite per la posizione della , mentre Controparte_2 condanna il condominio convenuto al pagamento, in favore dell'ing. delle Parte_2 spese di lite, che si liquidano in euro 518,00 per spese, euro 919,00 per fase di studio, euro pagina 5 di 6 777,00 per fase introduttiva, euro 1.670,00 per fase istrutt/trattaz ed euro 1.701,00 per fase decisionale, oltre forfetario 15%, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Cosenza, 9 settembre 2025
Il Giudice
dott. Giuditta Antonella Guaglianone
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