N. R.G. 11273/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11273/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CORTESI RITA, elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in STRADA MAGGIORE, 29 40125 BOLOGNA presso il difensore avv. CORTESI RITA
- ATTRICE - contro
, titolare dell'impresa individuale Controparte_1 Controparte_2
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FARAON LUCIANO,
[...] P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIA DE SANCTIS 1 30038 SPINEA presso il difensore avv. FARAON
LUCIANO
- CONVENUTA -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attrice così conclude:
“Come da memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. aggiornando l'importo di condanna, in considerazione dell'avvenuto rilascio in forza dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. con immissione in possesso in data 25 giugno 2025, alla somma di € 21.374,00, comprensiva di € 67,00 per la risoluzione del contratto e del canone di maggio 2025; reitera, con riferimento alle istanze istruttorie avversarie la contestazione di cui alla verbalizzazione dell'udienza 6 maggio 2025, chiede la condanna alle spese di lite, anche con riferimento al procedimento cautelare, anche ex art. 96 c.p.c.; insiste per la declaratoria di inammissibilità delle domande riconvenzionali di controparte richiamandosi al verbale
pagina 1 di 8 del 6 maggio 2025”.
La convenuta così conclude:
“Insiste nella richiesta di revoca dell'ordinanza di rilascio, chiede che venga disposto il reintegro nel possesso dei locali dati in locazione con obbligo per il custode di consegnare le chiavi vista
l'inesistenza della morosità, come comprovato dalla perizia asseverata in sede di indagini difensive ex art. 391 bis c.p.p. nonché l'esistenza di un accordo di compensazione comprovato dalla dichiarazione testimoniale della signora , assunta anch'essa in sede di indagini difensive;
chiede che Tes_1
l'attrice venga condannata al risarcimento ex art. 96 c.p.c. nella misura ritenuta di giustizia, che vengano trasmessi gli atti ex art. 331 c.p.p. al Pubblico ministero, e chiede infine la condanna dell'attrice al pagamento delle spese e onorari di giudizio nella misura ritenuta di giustizia anche in considerazione dell'appesantimento della causa determinato da quanto emerso in sede di giudizio, con distrazione delle spese e onorari in favore del difensore”.
FATTO E DIRITTO
Con citazione ritualmente notificata conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, Parte_1
, in persona della titolare Controparte_2 CP_1
intimandole sfratto per morosità ed esponendo:
[...]
- che la società HA s.r.l. aveva concesso in locazione a titolare Controparte_1 dell'impresa individuale l'unità immobiliare adibita ad uso Controparte_2 diverso da abitazione (negozio) sita a San Lazzaro di Savena (BO), in via Pontebuco 1, in forza di contratto concluso in data 1 maggio 2010, regolarmente registrato;

- che il 31 ottobre 2019 la società HA era stata incorporata per fusione nella società Pt_1
[...]
- che la conduttrice non aveva corrisposto né puntualmente né integralmente i canoni di locazione e gli oneri condominiali previsti maturando (all'epoca dell'intimazione) un debito di complessivi €
13.614,32 (cfr. scheda contabile e fatture prodotte dall'attrice);
- che dunque la conduttrice era morosa per tale complessivo importo, mentre vani erano risultati gli inviti al pagamento.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva la convalida dell'intimato sfratto per morosità, formulando contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento della somma pari ad € 13.614,32, a titolo di canoni scaduti ed oneri condominiali, con gli interessi moratori al tasso legale dalle singole scadenze al saldo, nonché dei canoni e degli oneri condominiali a scadere fino alla consegna.
All'udienza fissata per la convalida dello sfratto, mentre il difensore dell'intimante attestava la pagina 2 di 8 persistenza della morosità, nel frattempo aggravatasi e pari a complessivi € 14.154,14, comprensivi del mese di maggio 2024, l'intimata, personalmente comparsa, dichiarava di aver pagato tutti i canoni di locazione e di avere anzi corrisposto più del dovuto, precisava che il contratto originariamente prevedeva un canone di € 730,00, ma che in seguito il canone, in forza di un accordo concluso nel 2014 con , poi deceduto, era stato ridotto ad € 540,00, IVA compresa (importo quest'ultimo, Persona_1
a suo dire, sempre corrisposto), depositava documentazione attestante i pagamenti effettuati dal 2014, ed evidenziava infine come fosse solita compensare con i canoni le prestazioni professionali svolte nei confronti della famiglia deducendo di avere le ricevute delle prestazioni svolte. Per_1
Alla successiva udienza dell'8 luglio 2024, stante il rinvio disposto per consentire alle parti di effettuare una verifica in contraddittorio della documentazione dare/avere, il difensore dell'intimante dava atto di avere verificato la documentazione depositata alla precedente udienza, confermando la persistenza della morosità, pari ad € 15.293,32, comprensivi della mensilità di luglio, dichiarando che gli accordi di riduzione del canone erano stati rispettati, come comprovato dall'estratto conto depositato e dalle note di credito emesse, e rilevando, quanto alle addotte prestazione professionali, che la circostanza non riguardava la società; e chiedeva la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c..
L'intimata, richiamandosi ai motivi di opposizione già esposti, si opponeva alla convalida dello sfratto.
Con ordinanza (riservata) del 2 agosto 2024 veniva ordinato il rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., sul rilievo, tra l'altro, dell'assenza di prova scritta dell'intervenuto accordo di compensazione tra il credito vantato dall'intimata ed i canoni di locazione, e, disposto il mutamento del rito e concesso termine per la presentazione della domanda di mediazione, veniva fissata udienza di discussione.
Dopo un rinvio, per la mancata comparizione delle parti, all'udienza del 18 dicembre 2024 il difensore dell'attrice, dando atto dell'esito negativo della mediazione, chiedeva la fissazione dell'udienza di discussione, chiedendo la conferma dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e la condanna della convenuta al pagamento dei canoni fino alla data del rilascio dell'immobile per la somma di complessivi €
18.181,30, comprensivi del canone di dicembre 2024.
Svolta la successiva udienza di discussione del 30 dicembre 2024 con modalità c.d. cartolari, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con ordinanza in data 27 marzo 2025 veniva fissata nuova udienza di comparizione delle parti per valutare nel contraddittorio le istanze della convenuta, essendosi quest'ultima nel frattempo costituita tramite difensore in data 21 marzo 2025 presentando istanza di rimessione in termini, sul rilievo della mancata comunicazione, a cura della Cancelleria, dell'ordinanza di rilascio e mutamento del rito, e contestuale richiesta di provvedimento d'urgenza e sospensione ex art. 700 c.p.c. in relazione all'imminente esecuzione del rilascio. pagina 3 di 8 Mutato il giudice, e ad esito della comparizione dei procuratori delle parti alla nuova udienza del 3 aprile 2025, veniva disposta la rimessione in termini con ordinanza del 4 aprile 2025, con la quale veniva, per contro, dichiarata inammissibile l'istanza di sospensione, proposta dalla convenuta anche ai sensi dell'art. 700 c.p.c., e veniva fissata nuova udienza di discussione, con la concessione dei termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti ex art. 426 c.p.c..
Dichiarata inammissibile l'ulteriore istanza di sospensione dell'esecuzione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., formulata dalla convenuta, disattese la richiesta di sospensione del giudizio ex art. 295
c.p.c. e le istanze istruttorie formulate da quest'ultima con la memoria integrativa, e dichiarata inammissibile l'istanza di sospensione dell'esecutività dell'ordinanza di rilascio pronunciata ex art. 665
c.p.c., proposta con ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. in corso di causa in data 28 maggio 2025, all'udienza del 24 giugno 2025 i procuratori delle parti procedevano alla discussione concludendo come da verbale;
ad esito della discussione veniva pronunciata sentenza mediante lettura del dispositivo.
* * *
Occorre premettere che, in fatto, è pacifico – perché risultante dalla documentazione prodotta dall'attrice nella fase di intimazione di sfratto per morosità, prima del mutamento del rito (cfr. doc. 2 allegato all'intimazione) – che con contratto registrato in data 4 maggio 2010 la società HA
s.r.l. (poi fusa per incorporazione nell'odierna attrice cfr. doc. 3 allegato Parte_1 all'intimazione) aveva concesso in locazione alla convenuta , titolare Controparte_1 dell'impresa individuale l'unità immobiliare costituita da negozio Controparte_2 al piano terra sita a San Lazzaro di Savena (B), via Pontebuco 1, adibita ad uso diverso da abitazione, meglio descritto nel contratto e in ricorso, per la durata di 6 anni a partire dall'1 maggio 2010, con previsione di tacita proroga di 6 anni in 6 anni.
Del pari pacifico, perché risultante dal contratto di locazione, è che il canone era stato pattuito in complessivi € 49.200,00 per i primi sei anni, oltre imposte di legge, da corrispondersi nella misura di €
600,00, oltre IVA, mensili, anticipati, dall'1 maggio 2010 al 30 aprile 2011, e nella misura di € 700,00, oltre IVA, mensili, anticipati, dall'1 maggio 2011 al 30 aprile 2016, con la previsione dell'aggiornamento annuale nella misura del 75%.
Pacifico, infine, è che nel tempo vi erano state riduzioni dei canoni, secondo quanto si desume, ad esempio, dalla scrittura in data 24 settembre 2020 (sottoscritta dal locatore) prodotta con il doc. 32bis
(nella quale si prevede che il canone di locazione “viene ridotto per il periodo dal 01.07.20 al 31.12.20 pagina 4 di 8 ad € 400,00 al mese, oltre Iva di legge, comprensivo degli aggiornamenti Istat maturati. Dal mese di
Gennaio 2021 il canone di locazione tornerà ad essere di € 492,00 oltre Iva di legge, come da citato contratto e ss.”: cfr. doc. 32bis prodotto dall'attrice nella fase precedente al mutamento del rito), oltre che dalle (numerose) schede contabili e dalle varie fatture prodotte dall'attrice (fatture che nel loro contenuto, con particolare riguardo alle spese ed oneri accessori indicati, non sono mai state oggetto di specifica contestazione): possono, a titolo esemplificativo, richiamarsi la fattura di cui al doc. 5 allegato all'atto di intimazione (che riporta, nella descrizione, “Canone di locazione per locale sito in San
Lazzaro di Savena, via Pontebuco n.

7. Mese di aprile 2024. Riduzione del canone temporanea concordata fra le parti”), o ancora la nota di credito prodotta con il doc. 33 allegato alla memoria depositata dall'attrice in data 8 luglio 2024 nella fase precedente al mutamento del rito (con descrizione
“Nota Credito per errata fatturazione rif. Nostre fatture del 2022 per riduzione del canone di locazione per il 2022 concordata a forfait fra le parti”) o la nota di credito prodotta con il doc. 34 (con descrizione “Nota di Credito per errata fatturazione rif. Fatt. n. 14 del 09/01/2023 per sconto a forfait concordato fra le parti”).
Le contestazioni della convenuta (dapprima nella fase precedente al provvedimento di mutamento del rito, e poi nel corso del giudizio, per come si desume dalle memorie depositate a seguito della costituzione con difensore) attengono, in realtà, all'entità del canone indicato dall'attrice: secondo la convenuta il canone sarebbe stato nel tempo definitivamente ridotto – pur se non è stato specificato quando – alla misura di € 540,00 comprensivi dell'IVA.
Tanto che la convenuta, con le memorie depositate, contesta l'entità del canone (e specificamente solo di quello) quale di volta in volta indicato dall'attrice, oltre a dedurre l'insussistenza, in ogni caso, della morosità dedotta dall'attrice a fronte dell'importo eccepito in compensazione: importo, quest'ultimo, per la convenuta derivante dalle prestazioni (taglio di capelli e altre attività professionali) effettuate negli anni (fin dall'anno 2014) in favore del legale rappresentante della società HA (ora e dei familiari di quest'ultimo. Pt_1
Tornando alla documentazione prodotta dall'attrice, può allora ritenersi accertato – perché risultante da tale documentazione – che nel corso del lungo rapporto di locazione (durato quasi 15 anni) erano state evidentemente operate riduzioni di canone (oltre che nel periodo risultante dall'unica scrittura privata prodotta, anche in altri periodi, secondo quanto emerge dalle fatture e note di credito prodotte dall'attrice e dalle stesse schede contabili): canone, comunque, sempre inferiore a quello di cui al contratto di locazione (cfr. in particolare, scheda di situazione contabile dall'anno 2016 all'anno 2024, alla data del 31 dicembre, prodotta dall'attrice con la memoria integrativa), anche con riguardo pagina 5 di 8 all'ultimo periodo del rapporto.
La circostanza della riduzione temporanea del canone di locazione (anche di un certo rilievo, se rapportata all'iniziale previsione – dal mese di maggio 2011 in poi – del canone di € 700,00, oltre IVA, contenuta nel contratto di locazione) può dunque ritenersi accertata.
Ciò che non può ritenersi accertato è invece la determinazione definitiva del canone di locazione nella misura ridotta di € 540,00 (IVA compresa) sostenuta dalla convenuta: ed era onere di quest'ultima – onere che non è stato assolto – comprovare tale definitiva riduzione del canone (alla somma di €
540,00, IVA compresa) per tutto il lungo periodo trascorso dal maturare della morosità contestata.
Per quanto riguarda, poi, l'eccezione di compensazione sollevata dalla convenuta, per crediti relativi a prestazioni professionali a favore di , precedente legale rappresentante della società Persona_1 attrice, e dei suoi familiari, per complessivi € 7.236,00 (cfr. comunicazione allegata alla memoria integrativa della convenuta depositata in data 23 aprile 2025), va osservato, a parte ogni altra considerazione, che di tale credito non vi è prova, così come non vi è prova di un accordo di compensazione di crediti relativi a prestazioni personali a favore di terzi con i controcrediti della società: non sono infatti a tal fine sufficienti le fatture prodotte dalla convenuta, contestate dall'attrice, trattandosi di documenti di provenienza unilaterale (e relativi, appunto, a prestazioni personali che riguarderebbero soggetti terzi – “prestazioni professionali svolte nei confronti della famiglia , Per_1 cfr. verbale dell'udienza di convalida del 3 giugno 2024 – rispetto alla società, eventualmente tenuti al pagamento di tali prestazioni).
Né appaiono ammissibili – in quanto del tutto nuovi e tardivi – i documenti prodotti dalla convenuta con il ricorso ex art. 700 c.p.c. in corso di causa (depositato in data 28 maggio 2025) e con nota di deposito del 19 giugno 2025, ossia perizia asseverata, dichiarazioni rese al difensore ex art. 391bis
c.p.p. e denuncia-querela: si tratta, infatti, di documenti del tutto tardivi, depositati oltre il maturare delle preclusioni e senza che siano mai state in precedenza ritualmente formulate le relative istanze istruttorie (indicazione di testi, formulazione di capitoli) secondo la normale scansione processuale.
Con la precisazione che va in questa sede richiamata, non solo quanto alle precedenti istanze istruttorie formulate con la memoria integrativa della convenuta, ma altresì quanto alla richiesta di sospensione del processo ex art. 295 c.p.c. (per alcuni aspetti ribadite dal difensore della convenuta in sede di discussione), l'ordinanza in data 12 maggio 2025.
In difetto di prova di qualsiasi accordo in tal senso – tra la società e la convenuta – non possono dunque essere posti in compensazione crediti per prestazioni rese a singole persone con i crediti vantati dalla pagina 6 di 8 società: nessuna tempestiva istanza istruttoria (di prova orale) – va ribadito – è stata, infatti, formulata sul punto dalla convenuta;
mentre, come sopra detto, la documentazione prodotta e le istanze proposte solo con il ricorso ex art. 700 c.p.c. in data 28 maggio 2025 e con la nota di deposito in data 19 giugno
2025 appaiono, del tutto, tardive e, quindi, inammissibili.
Alla luce delle predette risultanze e considerazioni deve pertanto ritenersi accertato l'inadempimento della convenuta, certamente grave attenendo all'obbligazione principale gravante sul conduttore, ossia quella di pagamento integrale del canone di locazione, protrattosi per un lungo periodo di tempo, con una importante morosità maturata nel tempo ed aggravatasi anche nel corso del giudizio.
E in ordine a tale morosità va osservato che dalla scheda contabile prodotta dall'attrice risultano tutti i bonifici di cui alle distinte di bonifico prodotte dalla convenuta nel procedimento di intimazione di sfratto (e segnatamente alla prima udienza), tranne l'importo di € 66,55 per “acqua ottobre” (che va quindi detratto dall'importo richiesto dall'attrice). Dall'importo richiesto, risultante dalla scheda contabile (aggiornata al 31 dicembre 2024, prodotta dall'attrice con la memoria integrativa depositata in data 14 aprile 2025), a cui deve aggiungersi, perché nel frattempo maturato, il canone di maggio
2025, con la determinazione della somma di complessivi € 21.277,50, va detratto altresì l'ulteriore importo di € 2.690,80 riportato all'inizio della scheda contabile (quale “Riporto Ripresa Saldi” nella parte “Totali esercizio 2016”), in difetto di qualsiasi indicazione, da parte dell'attrice, della relativa causale.
In conclusione, il contratto va risolto per grave inadempimento della convenuta (essendo la domanda di risoluzione implicita nella richiesta di conferma dell'ordinanza di rilascio formulata con le conclusioni di cui alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.), con conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio
– anche quanto alla data di rilascio – pronunciata ex art. 665 c.p.c. in data 2 agosto 2024; e la convenuta va condannata al pagamento, in favore dell'attrice, a titolo di canoni e spese e oneri accessori, della somma di complessivi € 18.520,15 (€ 21.277,50 - € 66,55 - € 2.690,80 = € 18.520,15)
Su tale somma non vanno liquidati gli interessi moratori, perché non richiesti in sede di definitiva precisazione delle conclusioni (cfr. memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.).
Passando all'esame delle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., le stesse vanno dichiarate inammissibili, non avendo la convenuta, con la medesima memoria, formulato richiesta di fissazione di nuova udienza ex art. 418 c.p.c.: conformemente al condivisibile orientamento della Suprema Corte, infatti, “l'intimato, che non ha
l'onere di costituirsi in cancelleria potendosi presentare all'udienza fissata per la convalida anche personalmente - art. 660 c.p.c., commi 5 e 6 - con la memoria integrativa potrà proporre domanda pagina 7 di 8 riconvenzionale unitamente alla domanda di fissazione di nuova udienza di discussione, ai sensi dell'art. 418 cod. proc. civ.” (cfr. Cass. 3696/2012).
Le spese processuali (comprensive di quelle del procedimento cautelare in corso di causa) seguono la soccombenza e vanno liquidate in € 335,82 a titolo di anticipazioni (comprensive delle spese per la mediazione) ed € 4.800,00 a titolo di compensi (comprensivi di quelli relativi alla mediazione), oltre spese generali, IVA e CPA, come e se dovute per legge.
Non ricorrono, infine, i presupposti per la pronuncia ex art. 96 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara risolto, per inadempimento della convenuta, il contratto di locazione, relativamente all'immobile specificamente indicato in ricorso, tra le parti e , Parte_1 Controparte_1 titolare dell'impresa individuale , con conseguente Controparte_2 conferma dell'ordinanza di rilascio – anche quanto alla data di rilascio – pronunciata ex art. 665 c.p.c. in data 2 agosto 2024;
2) condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di complessivi € 18.520,15;
3) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta;

2) condanna la convenuta alla rifusione, in favore dell'attrice, delle spese processuali (comprensive di quelle del procedimento cautelare), che liquida in € 335,82 a titolo di anticipazioni (comprensive delle spese per la mediazione) ed € 4.800,00 a titolo di compensi (comprensivi di quelli relativi alla mediazione), oltre spese generali, IVA e CPA, come e se dovute per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Bologna, il 24 giugno 2025
Il Giudice
Dott. Alessandra Cardarelli
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