TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD II Sezione Civile

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Onorario dott.ssa Valeria Langella, ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 13529 del Ruolo Generale dell'anno 2022, avente ad oggetto:
contratto di intermediazione immobiliare vertente
TRA
(P.IVA ) con sede legale in Giugliano in Parte_1 P.IVA_1
Campania, alla Via Ripuaria 144, in persona del legale rapp.te p.t. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Umberto D'Aragona e Avv. ES Brescia, tutti domiciliati presso Avv. Guglielmo Romano (Studio Legale Scuotri) in Aversa, alla via Santa
Marta n.70.
Attrice
E
Sig.ra nata a [...] il [...], , Controparte_1 CodiceFiscale_1
residente in [...], rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Carmen Criscuolo ed elettivamente domiciliata presso il suo studio legale sito in Ischia alla via M. Mazzella n. 9.
Convenuta
R.g.n° 13529/2022 Il Giudice Onorario
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NONCHE'
Sigg.ri nato a [...] il giorno 08/06/1960 (C.F. Parte_2 [...]
) e Sig.ra nata a [...] il [...] (C.F. C.F._2 Parte_3 C.F._3
) entrambi residenti in [...].
[...]
Convenuti contumaci
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come dagli atti introduttivi e comparse conclusionali.
PREMESSA IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Deve premettersi che la presente sentenza è stata redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c, così come modificato dalla legge 18
giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4
luglio 2009), ossia mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società attrice, esercente attività di intermediazione immobiliare ad affiliata alla rete in franchising “Tecnorete”
conveniva in giudizio la sig.ra , nonché i sigg.ri e Controparte_1 Parte_2
, assumendo di essere creditrice dei predetti ex art. 1755 c.c. per l'attività Parte_3
di intermediazione svolta in loro favore per la compravendita di un immobile sito in
Giugliano in Campania (NA) alla Via Ripuaria n.213/A, e riportato al NCEU del predetto Comune, fol 80, p.lla 835, sub 4, piano S1-T1 int.2 cat. A/7, cl.2, vani 7,5 RC
euro 755,32 (cfr. lett A pag. 2 del libello introduttivo) di cui all'atto di compravendita,
pure versato in atti (cfr. doc.5 allegato alla citazione) del 21 giugno 2021, per OT
, Rep. 25238, Raccolta 14930. Persona_1
Deduceva l'istante che, nel maggio 2020, la sig.ra (parte venditrice Controparte_1
dell'immobile de quo) confermava verbalmente il mandato conferito alla
[...]
al fine di trovare acquirenti per l'immobile di Sua proprietà da Parte_1
vendersi al prezzo di euro 290.000 a fronte del quale, la sig.ra avrebbe CP_1
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corrisposto all'odierna attrice, una provvigione pari al 3%. L'accordo prevedeva,
quindi, che la società di intermediazione immobiliare in parola svolgesse tutta l'attività necessaria per pubblicizzare l'immobile a vendersi ed organizzasse visite coi potenziali acquirenti che sarebbero state effettuate “previo appuntamento telefonico ed alla presenza delle sig.ra , che risiedeva nell'immobile oggetto di Controparte_1
incarico”. L'attrice precisava, inoltre, che grazie alla attività di promozione svolta nell'interesse della sig.ra riceveva anche proposte di acquisto Controparte_1
“corredate di appositi assegni rilasciati a titolo di caparra confirmatoria” (cfr. pag. 2
della citazione) da alcuni potenziali acquirenti. Evidenziava, inoltre, che in data
23.09.2020, aveva fatto visionare, previo appuntamento concordato con la sig.ra
, l'immobile di cui trattasi ai coniugi e Controparte_1 Parte_2 Pt_3
, pure odierni convenuti, allegando in atti scheda di visita dell'immobile (cfr.
[...]
doc. n. 3 allegato all'atto introduttivo), precisando che nell'occasione del sopralluogo in parola, questi ultimi ebbero modo, quindi, di conoscere la sig,ra . Controparte_1
La società attrice faceva rilevare che, i sig.ri e manifestavano subito Parte_2 Pt_3
il loro interesse all'acquisto dell'immobile visionato e quindi l'istante si prodigava anche per una consulenza “per un mutuo presso la consorella Kiron di Tecnorete”,
avendo la sig.ra in passato già rifiutato proposte per importi inferiori (euro CP_1
270.000) a quello richiesto (di euro 290.000). A dire dell'attrice, i sigg.ri e Parte_2
durante queste trattative acconsentivano a riconoscere alla società Pt_3 [...]
una provvigione pari al 4% per l'opera prestata. A questo punto, Parte_1
l'attrice tentava di persuadere, senza successo, la sig.ra ad accettare un CP_1
importo inferiore.
Ferma, dunque, la richiesta della convenuta a vendere il proprio immobile per euro
290.000, la comunicava ai sig.ri e che Parte_1 Parte_2 Pt_3
avrebbero dovuto “formulare un proposta d'acquisto non inferiore ad euro 290.000”.
Per una serie di vicissitudini e stante il COVID i sig.ri , contattati Parte_4
dall'attrice fino a novembre 2020, desistevano dal proseguire nelle trattative.
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La proseguiva, quindi, nella Sua attività in favore della sig.ra Pt_1 Parte_1
per la vendita dell'immobile sito in Giugliano in Campania e Le comunicava di CP_1
aver ricevuto una proposta di acquisto per euro 285.000 (cfr. doc 4 allegato alla citazione) con alcuni oneri (pari ad euro 5.000) a carico della venditrice per provvedere a delle sanatorie necessarie, invitandoLa quindi a recarsi in agenzia per discutere la vicenda. La convenuta non si presentava, adducendo di non esser più
interessata alla vendita. La società attrice scopriva, di poi, che con atto pubblico per
OT (rep 25238 – racc 14930) del 21.06.2021 (cfr. pag. 5 della Persona_1
citazione) le parti odierne convenute avevano concluso la compravendita dell'immobile sito in Giugliano in Campania e riportato al NCEU del predetto
Comune, fol 80, p.lla 835, sub 4, sito alla Via Ripuaria SNC piano S1-T1 int.2 cat. A/7,
cl.2, vani 7,5 RC euro 755,32 come riportato nell'atto notarile offerto in atti, per euro
285.000.
Seguivano, quindi, numerose raccomandate inviate dalla società attrice a tutti gli odierni convenuti a far data dal 10.12.2021 e fino al 09.11.2022 al fine di richiedere le provvigioni spettanti per l'attività di mediazione svolta. Essendo le stesse rimaste infruttuose, la adiva codesto Tribunale al fine di sentire Parte_1
accertarsi e dichiararsi che la compravendita dell'immobile della sig.ra , come CP_1
identificato in atti, era avvenuta grazie all'attività di intermediazione prestata dalla odierna attrice con ogni diritto della stessa a percepire quindi le provvigioni ex art. 1755 c.c., condannarsi la sig.ra al pagamento in favore della CP_1 Parte_1
della somma di 8.550,00 oltre IVA, interessi e rivalutazione come richiesti,
[...]
nonché condannarsi i Sig.ri e , per le causali in atti, al Parte_3 Parte_2
pagamento di 11.400,00 oltre IVA, oltre interessi e rivalutazione, a titolo di provvigioni pattuite in favore della attrice ovvero nella diversa somma che riterrà
l'Esimio Giudicante in via equitativa. In via subordinata, in caso di denegato accoglimento delle precedenti domande, chiedeva condannarsi il Sig. Parte_2
al risarcimento dei danni subiti per aver violato l'impegno di avvisare
[...]
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l'agenzia della ripresa delle trattative nell'importo pari alla somma delle provvigioni richiesta oltre accessori, ovvero nella maggiore o minore somma che riterrà
opportuno il Giudicante in via equitativa, con condanna dei convenuti al pagamento delle spese e competenze di lite, con attribuzione ai procuratori antistatari.
Si costituiva in giudizio la sig.ra , con l'Avv. Ines Cirillo, di poi Controparte_1
rinunciataria del mandato e sostituita dall'Avv. Carmen Criscuolo come da documentazione versata in atti in data 11.09.2025. In via preliminare la convenuta sollevava eccezione di incompetenza territoriale, come formulata in atti (cfr.
comparsa di costituzione pag. 3). Sempre in via preliminare, la sig.ra eccepiva, CP_1
altresì, la prescrizione del diritto azionato ex adverso, evidenziando che era decorso il termine annuale previsto ex lege (cfr. sul punto pag.3 comparsa di costituzione).
Nel merito, la convenuta sig.ra osservava che l'affidamento dell'incarico non CP_1
avveniva verbalmente – contrariamente a quanto dedotto dalla attrice nel libello introduttivo- ma con sottoscrizione presso la abitazione della convenuta di una proposta di incarico con altra agenzia, e non con la La Parte_1
proposta in parola veniva sottoscritta, come precisato nella comparsa di costituzione
“a seguito di un incontro con tale ES - che si qualificava come socio della
Tecnorete con sede in Varcaturo”. In tale incontro, la Sig.ra esplicitava al CP_1
predetto soggetto che era sua intenzione vendere il proprio immobile, ma rappresentava contestualmente di aver già un contratto di mediazione immobiliare in essere sottoscritto con la società con sede in Varcaturo. CP_2
Le veniva, quindi, proposto di sottoscrivere un nuovo affidamento dell'incarico avente come decorrenza data successiva alla sottoscrizione, coincidente con la data di chiusura del contratto precedente (cfr.all.3 alla comparsa di costituzione in atti). Più
precisamente, il contratto aveva come decorrenza dal giorno 1.04.2020 al dí 1.10.2020,
convenendo una provvigione pari al 2,5 % in caso di conclusione dell'affare e non il
3% come affermato da parte attrice in citazione.
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La sig.ra , avendo già rappresentato la sussistenza di contratto di mandato per CP_1
la mediazione immobiliare ancora in essere con altra agenzia, sottoscriveva, come detto, contratto con tale ES alla data di scadenza dei precedenti mandati,
provvedendo dopo poco, a revocare la proroga (cfr. file “proroga inc. 03-10-22”
allegata alla comparsa di costituzione) concessa al 30.03.2021 di tale contratto concluso con la come documentato dalla raccomandata in atti (cfr. Parte_5
file “recesso” allegato alla comparsa di costituzione).
La convenuta, quindi, evidenziava di aver provveduto autonomamente alla vendita del proprio immobile, avendo già da tempo cessato i rapporti di cui ai contratti di mandato conferiti ad altre agenzie (Tecnorete Studio Corso s.r.l.) e non allo
[...]
per il che operava in assoluta autonomia. Ribadiva, quindi la Parte_1
comparente che “nella fattispecie in esame non vi è stato alcun nesso di causalità tra l'attività svolta dall'agente immobiliare e la conclusione del contratto, atteso che le parti in esame si sono incontrate e per la prima volta conosciute per opera dei Sigg.ri e e che successivamente ha portato a stipulare il contratto di Parte_2 Pt_3
compravendita dell'immobile dopo una lunga fase di trattative condotte in piena autonomia, senza alcun intervento della società attrice.”
La convenuta contestava fermamente tutto quanto eccepito, dedotto e richiesto dalla parte attrice, stante l'infondatezza, a Suo dire, della avversa pretesa e concludeva chiedendo all'On.le Tribunale adito di voler accertare e dichiarare preliminarmente sia l'incompetenza territoriale del Tribunale adito in luogo di quello di Roma, sia della intercorsa prescrizione del credito, con ogni conseguenza di legge;
nel merito chiedeva rigettarsi la domanda attorea giacchè infondata in fatto e diritto con condanna della società attrice al pagamento delle spese e competenze di lite.
I convenuti sig.ri e ritualmente evocati in giudizio Parte_2 CP_3
come provato per tabulas dall'attrice (cfr. allegati alle note ex art. 127 ter c.p.c. per l'udienza del 10.04.2023), restavano contumaci.
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Espletata l'istruttoria alle udienze del 31.10.2024, del 30.11.2024 e del 13.01.2025 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 15.09.2025, allorquando veniva assegnata in decisione, concedendosi termini ridotti di cui all'art. 190 c.p.c..
La presente decisione viene adottata secondo il combinato disposto degli artt. 24
(diritto alla tutela giurisdizionale) e 111 (diritto al giusto processo) della
Costituzione, essendo entrambi connessi tra loro, giacché la garanzia oggettiva della durata del processo è componente del diritto sancito ex art. 24 Cost. Pertanto, ancora prima delle eccezioni sollevate in rito, riveste carattere assorbente ex se l'infondatezza nel merito della domanda spiegata dalla Parte_1
Infatti, in ossequio al cd.“principio della ragione più liquida” al Giudicante si impone, ove possibile, “l'esame esclusivo di una questione assorbente, idonea di per sé sola, a sorreggere la decisione”, onde ispirare doverosamente la trattazione e risoluzione della vicenda processuale ai principi della speditezza, dell'economia,
delle celerità delle decisioni (Cass. civ. Sez. Un. nn. 26242 e 26243/2014).
Le più recenti pronunce della giurisprudenza di legittimità optano, invero, per l'applicazione dell'enunciato principio anche nel rapporto tra le questioni di merito e quelle di rito, consentendo al Giudice di rigettare la domanda nel merito, senza esaminare le questioni pregiudiziali di rito, infatti: “in applicazione del principio
processuale della “ragione più liquida” – desumibile dagli articoli 24 e 111 Cost. – deve
ritenersi consentito al giudice esaminare un motivo di merito, suscettibile di assicurare la
definizione del giudizio, anche in presenza di una questione pregiudiziale” (cfr. Cass. sez. III
ordinanza n. 5804/2017 nonché Cass. Sez. Un. sentenza n. 9936 del 08/05/2014 ed in senso conforme Cass. n. 5804/2017). Dunque, in applicazione del principio della ragione più liquida, è consentito al giudice “sostituire il profilo dell'evidenza a quello
dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 c.p.c.” e, pertanto, decidere la causa
sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata
- senza che sia necessario esaminare previamente le altre” (cfr., da ultimo, Cass., n.
9370/2018; Cass., n. 2909/2017; Cass., n. 2853/2017; Cass., n. 2977/2016; Cass., Sez. Un.,
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n. 23542/2015; Cass., Sez. Un., n. 9936/2014; Cass., n. 12202/2014; Cass., n. 15106/2013;
Cass., Sez. Un., n. 6826/2010). In ragione di quanto premesso, si impone, quindi al
Giudicante, un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica –
sostituendo il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'articolo 276 c.p.c., in una prospettiva aderente alle enunciate esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio di cui al richiamato art. 111 Cost.,
quali garanzie oggettive del più ampio diritto alla tutela giurisdizionale di cui all'
artt. 24 Cost., con la conseguenza che la domanda giudiziale può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, senza che sia necessario esaminare previamente le altre.
In applicazione degli enunciati principi, dunque, soprassedute le eccezioni preliminari di rito sollevate dalla convenuta e non rinunciate nelle memorie conclusionali, va osservato che nel merito la domanda attorea è infondata e deve essere rigettata per le motivazioni che seguono:


1. carenza di identità di oggetto tra l'attività asseritamente prestata dalla
[...]
in favore della sig.ra ed il contratto di Parte_1 Controparte_1
compravendita concluso dalla stessa con i sigg.ri e Parte_2 Pt_3
Giova ricordare che, in ambito di mediazione immobiliare, il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. consegue, secondo costante giurisprudenza di legittimità sul punto (cfr. ex multis Cassazione civile n. 6552/2018) “qualora vi sia identità tra l'affare proposto e quello concluso”. Per aversi ciò, le parti contrattuali devono essere le medesime, l'oggetto del contratto e dunque nella fattispecie in esame, l'immobile come identificato dai dati catastali dello stesso deve essere identico, il prezzo di vendita dell'immobile compravenduto deve coincidere con la proposta ricevuta dalla società di intermediazione immobiliare. Il contratto di intermediazione immobiliare presenta infatti specifiche caratteristiche avendo ad oggetto l'attività dell'intermediario di mettere in contatto due parti per la
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conclusione di un contratto di compravendita immobiliare. La forma del contratto non deve essere necessariamente scritta, anche se per prassi le agenzie di intermediazione immobiliare predispongono modelli scritti che devono esser compilati in ogni parte tra l'agente e l'aderente. Nel contratto comunque sottoscritto tra l'intermediario ed il cliente l'oggetto deve essere specificato affinché sia rilevabile l'identità di oggetto tra l'affare proposto e quello concluso, proprio perché è la certezza dell'oggetto che fa nascere il diritto alla provvigione in favore dell'intermediario. Nel caso di specie, fermo il narrato attoreo – poi smentito dalla difesa della convenuta- in ordine alla modalità verbale (e non scritta) di conferimento dell'incarico di cui è causa, dai documenti prodotti proprio dalla società attrice in atti, sono emersi inconfutabili elementi in ragione dei quali tale identità di oggetto tra l'attività asseritamente prestata dalla Parte_1
in favore della sig.ra ed il contratto di compravendita concluso Controparte_1
dalla stessa con i sig.ri e , pure convenuti nella presente procedura, Parte_2 Pt_3
non si ravvisano affatto. Ed invero, la società attrice, da quanto emerso nel corso del giudizio, non ha provato in alcun modo il Suo diritto alla provvigione. Per ritenere assolto l'onere gravante sulla attrice, la avrebbe, invero, Parte_1
dovuto provare “l'effettiva messa in relazione ed il nesso eziologico diretto ex art. 1755 c.c.,
ovvero avrebbe dovuto dimostrare come la propria opera abbia, quantomeno propiziato il buon
esito delle trattative tra le parti”(cfr. ex multis Tribunale di Patti, sentenza n. 1018/2023),
odierne convenute e tale prova non è stata fornita.
Ed invero, sia dall'esame delle prove documentali che dalle risultanze istruttorie, non si evince alcun rapporto di continuità tra la e la società odierna Parte_5
attrice in ragione del quale poter desumere rapporti intercorsi per la mediazione immobiliare tra le parti in oggetto, rinvenendosi in atti solo l'incarico conferito e sottoscritto dalla presso la sede della e di poi anche CP_1 Parte_5
inizialmente prorogato fino al 30.03.2021 (cfr. documentazione allegata alla comparsa di costituzione) dalla odierna convenuta alla predetta società Parte_5
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incarico durante il quale non si sono raggiunte trattative. Sul punto, giova evidenziare che anche dall'interrogatorio formale reso dall'attrice all'udienza del
31.10.2024 emerge: “non conosco affatto la società alla quale non ho mai Parte_1
conferito alcun incarico, conosco tuttavia la società alla quale ebbi a conferire Parte_5
incarico e di tanto si interessò tale . Preciso ancora che comunque l'incarico Persona_2
che ebbi a conferire alla Studio era terminato al momento in cui ho trovato l'accordo Pt_5
con . Peraltro, come emerso anche dalla visura camerale depositata in atti Parte_2
dalla odierna attrice, all'epoca dei fatti (luglio 2019), ossia del detto conferimento di incarico scritto da parte della prima ad altra società (Stella s.r.l. contratto CP_1
sottoscritto in data 29.07.2019 e valevole sino al 31.03.2020) e poi alla Parte_5
la società (iscritta nel Registro Imprese solo in data
[...] Parte_1
01.04.2019) nemmeno esisteva, avendo quest'ultima iniziato attività di intermediazione immobiliare in data 08.11.2019, come documentalmente provato, ed essendo il contratto con la invece operativo fino al 01.10.2020, con Parte_5
successiva proroga, come pure emerso per tabulas nel presente giudizio.
La circostanza che non vi sia alcuna continuità tra la società e la Pt_1 Parte_5
parte attrice del giudizio che occupa è avvalorata anche dalle stesse dichiarazioni rese dal teste attoreo sig. all'udienza del 30.12.2024. Il teste ha infatti Persona_2
dichiarato: “preciso che sono a conoscenza dei fatti di causa per lavoro, io faccio l'agente
immobiliare sono titolare di partita Iva ed ho una quota nella società Parte_1
(…) io sono agente immobiliare abilitato dal 18/11/2019 come da iscrizione n. NA966848”,
per il che è chiaro che a luglio 2019 non avrebbe mai potuto esercitare la professione di mediatore immobiliare in assenza di specifica qualificazione professionale. (cfr.
verbale di udienza del 30.12.2024 pag.5). Ed ancora, il citato teste dichiara: Per_2
“devo precisare che inizialmente l'accordo scritto era stato raggiunto con un'altra società
nell'anno 2019/2020 il cui amm.re p.t. è il medesimo di Parte_5 Parte_1
tanto avvenne perché al momento della sottoscrizione dell'incarico la
[...] [...]
non era ancora attiva come da come da visura camerale;
successivamente la Parte_1
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sig.ra ha raggiunto un accordo verbale con tuttavia nulla è CP_1 Parte_1
stato dalla medesima sottoscritto con tale società; nulla è stato richiesto alla in forza del CP_1
rapporto di mediazione nel corso dell'incarico perché l'attività di mediazione non è stata
chiusa, non è andata a buon fine, dal momento che il contratto tra le parti non è stato
firmato”. Sempre il teste dichiara, altresì,: “si è vero, ero personalmente presente il Per_2
20 maggio 2020 quando la sig.ra ebbe a conferire mandato alla CP_1 Pt_1 Parte_1
.
[...]
Orbene, dalle dichiarazioni rese dal teste, non si evince per quale motivo, nel maggio
2020, se vi fosse stata una continuità tra le due società di intermediazione immobiliare - che è palese non esista - il avrebbe dovuto farsi conferire altro Per_2
mandato dalla quando era ancora vigente il mandato sottoscritto da CP_1
quest'ultima con la fino alla data dal 01.10.2020. Parimenti non si Parte_5
rinviene documentalmente conferma alla dichiarazione del in ordine alla Per_2
circostanza che i sig.ri quando avrebbero visionato, grazie al Suo Parte_4
intervento, l'immobile della , avrebbero rilasciato dichiarazioni di non CP_1
conoscere la sig.ra e di non aver trattative pendenti con la stessa. CP_1
Il ha, infatti, sul punto dichiarato: “i coniugi ebbero a dichiarare Per_2 Parte_4
ed a sottoscrivere scheda visita immobile ove dichiararono di non essere in trattative con la
e di non conoscerla”. (cfr. pag. 3 verbale udienza istruttoria del 30.12.2024). Tali CP_1
circostanze non si evincono affatto dalla predetta scheda di visita allegata da parte attrice in giudizio, nella quale peraltro la circostanza che il visitatore “dichiara di non conoscere il proprietario dell'immobile oggetto di visita” non è nemmeno proprio contemplata (cfr. allegato al libello introduttivo). Tale scheda di visita, non è firmata da alcuna sig.ra e reca un'unica sottoscrizione del tutto illeggibile, nemmeno Pt_3
quindi ascrivibile a tale - non meglio identificabile- essendo stati Parte_2
omessi tutti i dati identificativi di quest'ultimo, nonché della stessa agenzia di mediazione immobiliare, pure non identificabile, in assenza di dati precisi (p.iva e/o sede legale) in totale spregio di quanto previsto, avendo il foglio di visita
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immobiliare come primario scopo quello di tutelare l'operato dell'agenzia. Il
documento “scheda di visita del 23.09.2020” offerto dall'attrice in giudizio, nel caso di specie non reca alcuna sottoscrizione nemmeno di qualsivoglia agenzia, né data della visita, né sottoscrizioni (cfr. margine sinistro della scheda alle voci “data e luogo”) e tanto è omesso anche in ordine all' espresso consenso del soggetto, non identificabile, a prestare consenso ex art. 13 GDPR in ordine alla protezione dati sensibili (pure non sottoscritto nel modulo prodotto in atti). Parimenti omesse sono le informazioni anagrafiche del visitatore, la descrizione dell'immobile, la data della visita, i dati dell'agenzia o del mediatore. L'unico dato che emerge dall'allegato prodotto dalla società attrice in giudizio è che il format in parola è “proprietà della
“ come riportato a piè di pagina della suddetta scheda, ovvero è Controparte_4
proprietà dello che difende la società attorea Controparte_5
nel presente giudizio. Quindi, in ragione di tutto quanto premesso, non è stato documentato formalmente dalla che il potenziale acquirente Parte_1
(non identificabile in ragione di quanto detto) ha visitato l'immobile grazie all'intermediazione dell'agenzia stessa.
In assenza di prova sul punto, non può quindi derivare alcun diritto a ricevere provvigione, come stabilito dall'art. 1755 del Codice Civile. Peraltro, la società attrice,
nei moduli delle proposte di acquisto che ha prodotto in atti, ha precisato la seguente dicitura: “ogni agenzia ha un proprio titolare ed è autonoma” (concetto che rimarca altresì il contenuto dell'oggetto sociale della s.r.l. attrice, esplicitato nella visura camerale depositata in atti dalla in cui si legge: “ le Parte_1
prestazioni professionali dovranno essere sempre svolte direttamente esclusivamente ed autonomamente da singoli professionisti personalmente responsabili e legalmente abilitati all'esercizio della professione”) avvalorando così la tesi che non vi è alcuna continuità tra l'operato di altra agenzia ( e la Parte_5 Parte_1
e tanto senza dimenticare che, come provato in atti, l' operato della
[...] Pt_1
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Corso, peraltro, non è stato fruttuoso ed è cessato – come pure documentato per tabulas- prima della vendita dell'immobile della sig.ra . CP_1
Parimenti, in atti non è stata data alcuna prova – ferma la revoca del mandato data dalla ad altra società (ovvero allo come da raccomandata CP_1 Parte_5
versata in giudizio) prima di concludere la vendita con i sig.ri , che Parte_4
la sia affiliata effettivamente di Tecnorete, non essendo stato Parte_1
prodotto in giudizio alcun contratto di affiliazione commerciale ai sensi della Legge
129/2004 ed essendo il menzionato “doc.1 “allegato alla citazione la sola visura camerale della società attrice. Sul punto, si deve precisare, inoltre che in ogni caso il
è soggetto diverso dal sebbene entrambi i Controparte_6 Controparte_7
marchi appartengano alla operano con identità distinte. Controparte_8
Inoltre, dalle proposte di acquisto prodotte dalla società attrice in allegato al libello introduttivo (cfr. doc 4 file “proposta di acquisto del 17.05.2021” formulata dalla sig.ra del Giudice nonché doc 4 file “proposta di acquisto del 21.07.2020” Per_3
formulata dalla sig.ra ) ben si evince che la proposta, in entrambi i casi, Persona_4
è stata formulata per immobile diverso da quello di proprietà della sig.ra
[...]
che è oggetto della presente controversia. Più precisamente, in entrambi le CP_1
proposte innanzi dette, alla voce “IDENTIFICATIVI CATASTALI” si legge che l'immobile proposto per l'acquisto per il tramite della è Parte_1
identificato al NCEU del Comune di in Campania al foglio 80, particella Parte_1
835- SUBALTERNO 3 ed è composto da villa singola con piano cantina, piano rialzato, piano primo e sottotetto termico per complessivi vani 5 e doppi accessori.
Dall'atto notarile di compravendita a firma del Notaio , prodotto Persona_1
sempre da parte attrice in atti (cfr. doc. n. 5 allegato alla citazione, di cui al file “atto pubblico del 21.06.2021 Rep 25238 Racc.14930”) emerge invece che l'appartamento di cui trattasi è “ l'unità immobiliare sviluppantesi tra piano seminterrato, pianoterra e primo piano con annessa area scoperta pertinenziale di complessivi vani catastali 7,5
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riportato al NCEU del Comune di Giugliano in Campania FOL 80, P.lla 835, SUB 4
alla Via Ripuaria SNC, piano S1-T1- int.2 cat. A/7, cl.2, vani 7,5 RC euro 755,32.”.
La diversa descrizione della composizione dell'immobile ma, soprattutto, la discrepanza tra i subalterni - SUB3 indicato da parte attrice nella documentazione a supporto della pretesa creditoria avanzata nei confronti dei convenuti – e SUB 4 che è
quello ufficialmente indicato nell'atto pubblico e riportato in citazione, documento prodotto proprio dalla odierna attrice (trattasi di atto notarile che gode, quindi, di fede privilegiata fino a querela di falso), rende chiaro che trattasi di immobili necessariamente diversi in ragione proprio della nozione giuridica di subalterno.
Secondo il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (istituito già con Regio Decreto Legge del
1939 ed entrato in vigore con la Legge 1694/1962), infatti, il subalterno catastale è un dato, direttamente collegato alla particella, che serve per identificare una unità
immobiliare autonoma e ricondurre al legittimo proprietario della stessa. Il
subalterno è un codice numerico essenziale per l'identificazione univoca di un immobile all'interno del Catasto e serve quindi a garantire la trasparenza immobiliare nelle compravendite per redigere correttamente i contratti.
Inoltre, contrariamente a quanto dichiarato dall'attrice nell'atto introduttivo alla pag.2, nell'allegato depositato unitamente alla citazione di cui al file “DOC2” , non si evince “l'interesse di numerosi clienti che dopo esser stati accompagnati per visionare il prefato immobile ebbero anche a formulare apposite proposte d'acquisto rilasciati a titolo di caparra” non essendo stato Parte_6
allegato in atti alcun assegno, né alla proposta formulata dalla sig.ra in Parte_7
data 17.05.2021 né a quella formulata dalla sig.ra del 21.07.2020. Devesi Per_4
rilevare, inoltre, che ad entrambi le proposte non sono state allegati nemmeno i documenti identificativi delle potenziali acquirenti, i cui dati sono stati riportati dalla nel proprio modulo di proposta d'acquisto, ma, non sono Parte_1
certo riscontrabili con alcuna documentazione ufficiale.
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Nel caso di specie, quindi, le proposte di acquisto prodotte dalla odierna attrice sono da ritenersi del tutto prive di pregio ed inconferenti rispetto all'immobile per il quale vantava una pretesa creditoria (come identificato già nel libello introduttivo cfr. pag.
5 citazione), in ragione dell'attività asseritamente svolta di mediazione immobiliare,
essendo l'immobile indicato nelle menzionate proposte evidentemente diverso da quello per cui è causa, risultando quindi l'identificazione dell'oggetto del contratto de quo, assolutamente carente e/o facente capo a diverso immobile. Sul punto si evidenzia, inoltre che dalla pec del 26.05.2021 pure allegata dall'attrice unitamente alla proposta di acquisto formulata dalla sig.ra la stessa faceva Parte_7
riferimento ad una “proprietà” in Varcaturo e non in Giugliano in Campania (cfr.
Parte oggetto pec Giudice del 26.05.2021: “ assegno proprietà rifiutata in Per_5
Varcaturo”). Come ribadito dal citato atto notarile, l'immobile della sig.ra
[...]
è ubicato in Giugliano in Campania e non in Varcaturo, che ne è frazione CP_1
ma non è quindi il luogo dove è ubicato l'immobile, a conferma ancora una volta, che deve trattarsi di immobile diverso da quello oggetto della compravendita.
Giova evidenziare, altresì che dall'allegato “doc.3 scheda visita del 23.09.2020” pure prodotto dalla istante in atti unitamente alla citazione, non emerge – come innanzi detto- alcun dato a supporto della tesi attorea, come narrata.
Più in particolare, tale scheda riporta le voci “indirizzo: Via Ripuaria 213 – località
Varcaturo- Proprietà – Prezzo 290.000”, nulla è dato sapere quindi in ordine a CP_1
quale sia l'immobile che eventualmente è stato oggetto della visita, né di chi sia la proprietà atteso che il solo cognome nulla esprime in ordine alla CP_1
identificabilità della parte e la località indicata è sempre Varcaturo in luogo di
Giugliano in Campania. Ed ancora, da questa scheda si evince che è stata del tutto omesso la data di qualsivoglia potenziale visita nonché la data della stessa eventuale sottoscrizione del modulo (la firma è del tutto illeggibile) nonché anche la circostanza che la stessa sia avvenuta in presenza di altri soggetti. Parimenti non identificabile è
il soggetto che avrebbe effettuato l'accesso con un membro della Parte_1
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(neppure identificabile in assenza di dati specifici – p.iva/ sede legale) atteso che la dicitura “ ” senza alcun dato anagrafico del visitatore, nemmeno Parte_2
l'ipotetico indirizzo come espressamente previsto dal format depositato in giudizio
(non essendo invece dovuta ex lege per la semplice visita l'allegazione del documento di identità) del presunto visitatore non permette di avere alcuna certezza in ordine al soggetto indicato né alla società di intermediazione immobiliare che avrebbe effettuato la visita.
2. Sulla mancanza di prova ex art. 2697 c.c. co.1 della domanda spiegata dalla
[...]
anche in ragione dell'istruttoria espletata. Parte_1
Anche alla luce della istruttoria espletata, come innanzi parzialmente richiamata e come di seguito si dirà, la società attrice non ha in alcun modo soddisfatto l'onere probatorio del diritto azionato, violando il principio romanistico dell'“onus probandi incumbit ei qui dicit” su cui si fonda l'art. 2697 c.c. co.1.
La convenuta, per contro, in conformità al dettame del secondo comma del medesimo art. 2697 c.c. ha provato l'inefficacia, i fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa attorea. Ed invero, la sig.ra all'udienza del Controparte_1
31.10.2024 ha reso interrogatorio formale precisando di aver venduto l'immobile oggetto dell'atto pubblico in atti (dunque SUB 4 e non 3) a senza Parte_2
l'intermediazione di terzi e ha altresì chiarito di non conoscere affatto la Parte_1
, cui non ha mai conferito alcun incarico nemmeno verbale, avendo avuto
[...]
rapporti solo con l'agenzia di mediazione immobiliare ed avendo Parte_5
fornito prova documentale in atti di aver revocato il mandato alla stessa, prima di conoscere il sig. e prima di poter vendere a quest'ultimo l'immobile. Parte_2
Nemmeno il citato teste di parte attrice sig. , escusso all'udienza del Persona_2
30.11.2024, ferme le osservazioni già espresse alle pagg. 10 ed 11 della presente sentenza, ha supportato la tesi attorea. Infatti, il teste ha relazionato specificamente in ordine alla mancata conclusione dell'affare ( “successivamente la sig.ra ha CP_1
raggiunto un accordo verbale con tuttavia nulla è stato dalla Parte_1
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medesima sottoscritto con tale società; nulla è stato richiesto alla in forza del rapporto CP_1
di mediazione nel corso dell'incarico perché l'attività di mediazione non è stata chiusa, non è
andata a buon fine”) e mancata, quindi, richiesta di provvigioni da parte della
[...]
Controparte_9
quindi la credibilità del teste in relazione alle Sue qualità personali – in ogni
[...]
caso, in ragione dei rapporti con la intercorrenti all'epoca Parte_1
dell'evento (ed ancora in corso nell'anno 2024 allorquando è stato escusso) in forza dei quali, nella qualità di azionista della odierna attrice (proprietario della quota del
25% della società in parola come da visura camerale allegata e come dichiarato in sede di istruttoria dal teste nella qualità di “preposto alla mediazione” ) si ravvisa l'eventuale interesse del teste ad un determinato esito della lite, secondo il principio richiamato da costante giurisprudenza di legittimità sul tema (cfr. ex multis
Cassazione sentenza n. 7763/2010, Cassazione sentenza n. 7623/2016, Cassazione
Civile Sez. II, ordinanza n. 21239/2019) “anche uno solo degli elementi di carattere
soggettivo, ritenuto di particolare rilevanza, può esser sufficiente a motivare una valutazione
di inattendibilità”. Ad avviso di questo Giudicante, in ragione di tutto quanto premesso, la dichiarazione resa dal teste sig. deve quindi ritenersi Persona_2
inattendibile. Parimenti dicasi per la dichiarazione resa dalla dipendente della società
odierna attrice, sig.ra , escussa all'udienza del 13.01.2025. La sig.ra Testimone_1
ha reso infatti dichiarazioni imprecise e contraddittorie tra loro, peraltro Tes_1
limitatamente alle circostanze che poteva conoscere, essendo stata assunta solo nell'estate 2020 dalla società attrice e da valutarsi quindi in ragione anche al Suo
status. Ed infatti, la teste prima ha dichiarato: “preciso che quando vengono programmati
gli appuntamenti il proprietario NON è al corrente del nominativo degli interessati “(alla visita dell'immobile) e poi “ADR dell'Avv. Brescia del capo n. 19, il teste precisa: “in
data successiva alla mia assunzione, quando per la prima volta ) contattò la Persona_2
per avvertirla dell'interessamento dei coniugi all'appartamento le CP_1 Parte_4
indicò anche i loro nominativi”.
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Oltretutto la teste, confermando che era il primo contatto intercorso tra il e la Per_2
convenuta nega quant'altro sostenuto, in ordine alle tempistiche occorse, dalla società attrice.
La attendibilità della teste - ferma la capacità a testimoniare della stessa non contemplandosi le ipotesi di cui all'art. 246 c.p.c. -alla luce delle contraddizioni evincibili dalla dichiarazione resa (come si evince anche dal verbale di udienza del
13.01.2025 alla pag. 3 in ordine alle dichiarazioni rese dalla sig.ra ), dalla Tes_1
imprecisione e incompletezza delle risposte date, inficia la veridicità della deposizione offerta che il Giudice deve discrezionalmente valutare alla stregua di elementi oggettivi, come quelli innanzi esposti, nonché di elementi soggettivi.
3. Sulle spese di lite
Le spese di giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., con condanna della attrice in persona del legale rapp.te p.t. al pagamento Parte_1
delle stesse, che si liquidano in favore della parte convenuta, sig.ra , Controparte_1
ex DM 147/2022 secondo lo scaglione previsto (da € 5.201 a 26.000) nei minimi, in ossequio al consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità sul punto (cfr.
ex multis Cassazione sentenza n. 19049/2025; Cassazione n.478/2020), stante la semplicità della questione trattata e tenuto conto del valore della causa in oggetto, in
€ 2.540,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali nella misura del
15%, IVA e CPA nelle vigenti aliquote. Attesa la contumacia dei sig.ri Parte_2
e le spese di lite vanno dichiarate irripetibili nei loro confronti.
[...] Parte_3
In ragione di tutto quanto innanzi motivato, questo Tribunale così decide:

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in persona del Giudice Onorario
dott.ssa Valeria Langella, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, così decide:
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1) DICHIARA la contumacia dei sigg.ri e;
Parte_2 Parte_3
2) RIGETTA la domanda attorea;

3) ND la (P.IVA ) con sede Parte_1 P.IVA_1
legale in Giugliano in Campania, alla Via Ripuaria 144, in persona del legale rapp.te p.t. al pagamento delle spese di giudizio in favore della parte convenuta,
[...]
, in € 2.540,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali CP_1
nella misura del 15%, IVA e CPA nelle vigenti aliquote.
4) Spese irripetibili per il resto.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.
Così deciso in Aversa il 07 novembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Valeria Langella
R.g.n° 13529/2022 Il Giudice Onorario
(dr.ssa Valeria Langella)