N. 3592/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice rilevato che, come recentemente affermato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. U., 30/06/2025 n. 17603), non si riscontrano, in linea di massima, ostacoli alla sostituzione dell'udienza pubblica con le modalità di celebrazione della stessa ex art. 127 ter c.p.c. (sia nel testo precedente che in quello successivo alle modifiche apportate con D.lgs. n. 164/2024); che, infatti, per quanto attiene specificamente al cd. rito lavoro, la trattazione scritta non deroga all'essenzialità del deposito del dispositivo (e della sentenza contestuale) ai sensi dell'art. 429 c.p.c., che oggi avviene in modo automatico e, per quanto disposto dal novellato art. 127 ter ult. co. c.p.c., si considera letto in udienza se il provvedimento viene depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note (come peraltro già affermato in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità: cfr. (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza, non ravvisandosi ragioni ostative al riguardo ed in mancanza di opposizione delle parti;
viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

1 N. 3592/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3592/2025 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) elett.te dom.ti in SANT'ANTIMO alla VIA PIAVE n. 43 presso lo CodiceFiscale_2
studio dell'Avv. GUARINO RAFFAELE (c.f.: ) dal quale sono C.F._3
rappr.ti e difesi in virtù di procura rilasciata nella fase sommaria,
- RICORRENTI
E
(c.f.: , quale legale rapp.te di Controparte_1 C.F._4
“ , elett.te dom.to in Controparte_2
SANT'ARPINO alla VIA G. MARCONI n. 15 presso lo studio dell'Avv. DI MONTE
VINCENZO (c.f.: ) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura C.F._5
rilasciata nella fase sommaria,
- RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (Art.658 C.P.C.) - uso diverso.
2 CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio , nella spiegata qualità,
[...] Controparte_1
deducendo: - di essere entrambi subentrati ad nel contratto di locazione del Parte_3
22.12.2015 stipulato da quest'ultima con per il locale, adibito ad uso Controparte_1
commerciale, sito in Sant'Antimo alla Via G. Di Vittorio n.22; - che veniva in tal contratto fissato un canone di euro 516,00 mensile a carico del conduttore;
- che, tuttavia, con scrittura privata del 18.12.2020, preso atto della successione ex lege degli odierni ricorrenti nella posizione contrattuale della dante causa e della modifica della persona del conduttore, in persona di non più nella sua veste di persona fisica ma nella Controparte_1
sua qualità di socio accomandatario amministratore della “
[...]
con sede legale in Sant'Antimo (NA) alla Via G. Di Controparte_3
3 Vittorio n.16, veniva convenuto un canone di locazione maggiorato di euro 1500,00 mensili;

- che, alla data dell'intimazione, la morosità ha raggiunto l'ammontare complessivo di €.
6000,00, essendo la società conduttrice morosa per le rate da novembre 2024 (compreso) a febbraio 2025.
Si è costituito , quale legale rapp.te della società Controparte_1 [...]
il Controparte_4
quale, nell'opporsi alla convalida dello sfratto, ha eccepito la nullità della pattuizione del canone maggiorato “in quanto viene a modificare il canone di locazione di un contratto
regolarmente registrato e in corso” ed ha opposto, in compensazione, le somme extra contratto effettivamente corrisposte al locatore da gennaio 2021 a Ottobre 2024, per l'importo di euro 69.000,00 (€ 1.500,00 X 46 mesi), a fronte della somma dovuta in forza del contratto di euro 23.736,00 (€ 516,00 X 46 mesi).
Ha quindi dedotto di vantare “un credito di euro 45.264,00 e precisamente: €
69.000,00 versate (da gennaio 2021 a ottobre 2024) meno la somma di euro 23.736,00
effettivamente dovuta (516,00 X 46)” maggiore rispetto alla dedotta morosità, con conseguente esclusione dell'inadempimento denunciato.
Con ordinanza del 18/04/2025, denegata l'istanza volta alla concessione del provvisorio rilascio dell'immobile locato, ex art. 665 c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito con termine, per le parti, per il deposito di memorie integrative e termine per l'istaurazione del procedimento di mediazione.
***
Ciò premesso, la domanda è anzitutto procedibile alla luce del verbale negativo di mediazione del 03/06/2025.
Nel merito, essa è infondata e deve essere rigettata.
4 L'intimante ha dedotto l'inadempimento di controparte al pagamento del canone di cui al contratto di locazione del 22.12.2015, così come integrato, a seguito di rinegoziazione,
dalla scrittura privata del 18.12.2020, per effetto della quale, oltre al subentro ex lege dei locatori nella posizione della loro dante causa e del conduttore non più nella sua veste di persona fisica ma nella sua qualità di socio accomandatario amministratore della
“ , è stato previsto un Controparte_3
aumento del canone locatizio in euro 1500,00 far data dal mese di gennaio 2021.
Deducevano i ricorrenti l'esistenza di una morosità pari ad euro 6000,00 per il mancato pagamento delle mensilità dal mese di novembre 2024 (compreso) al mese di febbraio 2025.
Nella memoria integrativa del 16.07.2025 la parte locatrice, a sostegno della propria domanda, sostiene essersi verificato, nella fattispecie, un'ipotesi di novazione soggettiva del rapporto obbligatorio, tenuto conto della diversità soggettiva (ex latere conductoris) tra i due contratti in esame, giungendo quindi a sostenere la tesi della piena validità della scrittura privata del 18.12.2020 “per rinegoziazione del canone di locazione”.
La tesi è stata assolutamente avversata dal conduttore, il quale ha infatti insistito per la declaratoria di nullità della scrittura del 20.12.2020, con la conseguenza che non si è mai verificata, tra le parti, alcuna fattispecie di revisione convenzionale del canone, che è rimasto quello di cui al contratto del 22.12.2015, pari euro 516,00 mensili.
Il conduttore ha dunque concluso per il rigetto della domanda, non essendo ravvisabile,
nella fattispecie, alcun inadempimento, anche alla luce della compensazione (impropria) tra la morosità accumulata dal conduttore (quantomeno con decorrenza dal mese di novembre
2024 sino all'attualità) rispetto al maggior importo versato, a titolo di locazione, in eccedenza,
da gennaio 2021 a Ottobre 2024.
A questo proposito, il resistente si riservava, espressamente, di agire in altra separata
5 sede per la ripetizione in suo favore dell'indebita somma versata, chiedendo invece in questa sede una sentenza di mero accertamento sul punto.
Ciò posto, va detto che pur potendo le parti, nell'esercizio della loro autonomia privata,
prevedere un canone in misura differenziata e crescente per successive frazioni temporali (cd.
canone a scaletta), come ammesso dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III,
21/06/2017, n. 15348), con taluni limiti, è preclusa alle parti, nel contempo, la possibilità di rivedere un aumento del canone di locazione originariamente pattuito in senso più sfavorevole al conduttore, in modo del tutto sganciato dalla mera esigenza di aggiornamento del canone
(art. 32 l. loc.), a ciò ostando la chiara previsione di cui all'art. 79 l. loc. a mente del quale “È
nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al
locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad
attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
Sul punto, è stato sottolineato che, con riguardo al contratto di locazione di immobili urbani non abitativi, la clausola che stabilisce aumenti di canone nel corso del rapporto in misura diversa da quella legale (e cioè superiore al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, accertato dall'Istat) è nulla, ai sensi dell'art. 79 l. n. 392 del
1978, per contrasto con l'art. 32 comma 2 della medesima legge - come sostituito dall'art. 1
d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, conv. con modificazioni nella l. 5 aprile 1985 n. 118 - con la conseguenza che per effetto dell'art. 1339 c.c. l'aggiornamento del canone deve essere effettuato nei limiti stabiliti dal suindicato art. 32 comma 2 della legge sull'equo canone (Cass.
civ., sez. III, 15/10/2002, n. 14655).
Pertanto, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un
6 canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa,
neanche nel corso del rapporto, e non solo in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti (Cass. civ., sez. III, 11/10/2016, n.
20384; conf. Cass. civ., sez. III, 27/07/2001, n. 10286 in Foro it. 2002, I, 2118). Si è poi rimarcato che il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti)
sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi. Se quindi il diritto in esame può
essere fatto valere dopo la riconsegna dell'immobile, deve escludersi “che di esso possa
disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti” (Cass. civ., sez.
III, 14/03/2018, n. 6124 che ha escluso la validità di una rinunzia espressa o tacita del medesimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto).
Fatte queste precisazioni e ritornando al caso in esame, deve anzitutto escludersi la ricorrenza, nella fattispecie, di una novazione del rapporto obbligatorio, né soggettiva né
tantomeno oggettiva, richiamando sul punto l'ordinanza del 18/04/2025 resa nella fase sommaria.
Non si rinviene una novazione soggettiva per la evidente continuità (soggettiva) tra il conduttore originario ( ) e la odierna resistente, di cui il è legale Controparte_1 CP_1
rapp.te quale socio accomandatario, mentre quanto al subentro degli odierni locatori nella posizione della loro comune dante causa si osserva che la sostituzione ex lege nella posizione di locatori non determina di per sé una novazione soggettiva del rapporto locatizio (Cass. civ.,
sez. III, 26/01/1980, n. 649 e Cass. civ., sez. III, 13/10/1984, n. 5130).
7 Dal punto di vista oggettivo, l'ipotesi della novazione del rapporto obbligatorio è
radicalmente da escludersi, alla luce dell'orientamento assolutamente consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui (cfr. Cass. civ., sez. III, 13/06/2017, n. 14620) in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie;
in particolare, la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ai sensi dell'art. 1230 cod. civ., mentre non è
ricollegabile alle mere modificazioni accessorie di cui all'art. 1231 cod. civ., e deve essere connotata non solo dall'aliquid novi, ma anche dall'animus NO (inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo) e dalla causa NO (intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo); costituisce quindi novazione del contratto la stipula di un nuovo contratto con nuova regolamentazione tra le parti (Cass. civ., n. 22126/2020;
Cass. civ., n. 13542/2023), fattispecie insussistente nel caso in esame.
Detto questo, dal tenore dell'accordo raggiunto il 18.12.2020, può desumersi che con lo stesso, lungi dal costituire un nuovo vincolo contrattuale, in sostituzione del precedente, le parti abbiano semplicemente voluto rivedere l'ammontare del canone di locazione, in senso più sfavorevole per il conduttore, ferma la durata originaria del contratto e la sua natura
(trattandosi di contratto di locazione ad uso commerciale).
Il fatto che le parti abbiano voluto incidere sul solo ammontare del canone,
prevedendone una revisione, in aumento, a danno del conduttore originario induce il
Tribunale a predicare la nullità della pattuizione in esame, per la violazione del combinato disposto di cui agli artt. 79 e 32 della l. n. 392/1978, di cui si è detto.
Onde, per tali ragioni va dichiarata la nullità della pattuizione accessoria del
18.12.2020, con conseguente insussistenza del denunciato inadempimento a carico del
8 conduttore, che, anzi, per circostanza pacifica tra le parti, ha corrisposto un canone maggiorato quantomeno dal mese di gennaio 2021 sino al mese di ottobre 2024, nei termini puntualmente indicati nella memoria difensiva, somme per le quali egli si riservava di agire in altra sede per la ripetizione.
Va tuttavia precisato che per effetto del meccanismo della sostituzione automatica di clausole di cui all'art. 1339 c.c., risulta dovuto il canone previsto nell'originario contratto di locazione del 22.12.2015 così come aggiornato nei limiti stabiliti dal suindicato art. 32 della legge sull'equo canone, espressamente richiamato dall'art. 3 del citato contratto di locazione,
onde il canone effettivamente dovuto dal conduttore, a seguito di rivalutazione al 75%, è pari a quanto indicato da parte locatrice nella propria memoria difensiva, e pertanto:
A ciò si aggiunga che per il periodo che va dal 22.12.2024 al luglio 2025 (ultimo Indice
Istat pubblicato) canone rivalutato al 75% (con Coefficiente di Rivalutazione al 1,013) è pari ad euro 594,03 (per una rivalutazione di € 5,74).
Sul punto, sarà sufficiente osservare che l'indicizzazione del canone avviene per effetto della eterointegrazione di cui all'art. 1339 c.c., prescindendo dalla formale richiesta del locatore ai sensi del novellato art. 32 della l. n. 392/1978, alla luce del più recente orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui ai sensi dell'art. 32,
commi 1 e 2, l. n. 392 del 1978, l'aggiornamento Istat del canone di locazione non può operare in maniera automatica, risultando pertanto nulle eventuali clausole contrarie, ma presuppone
9 una specifica richiesta da parte del locatore, la quale, tuttavia, in assenza di una prescrizione che richieda una forma particolare, potrà anche rivestire la forma orale o essere manifestata per fatti concludenti e la cui sussistenza può ricavarsi anche dall'effettivo pagamento del canone maggiorato da parte del conduttore (Cass. civ., sez. II, 06/11/2023, n. 30817).
Nella fattispecie, è pacifico che il conduttore ebbe a corrispondere un canone maggiorato, a seguito di rinegoziazione, per effetto di un atto di autonomia privata successivo rispetto al contratto di locazione, onde la volontà del locatore di conseguire l'indicizzazione del canone può ritenersi implicita nella suddetta rinegoziazione del 18.12.2020.
In definitiva, quindi, non sussiste alcun inadempimento imputabile al conduttore, il quale anzi risulta creditore per la somma (calcolata sulla differenza tra quanto effettivamente versato e di quanto avrebbe dovuto versare in base al canone indicizzato, sottratta la morosità
residua, non contestata, per il periodo dal novembre 2024 sino alla presente decisione, ossia di euro 69.000 - 26.280,98 = 42.719,02 - 6.522,85 =) di euro 36.197,15 per il canone extra contratto versato nelle mani del locatore, al netto della morosità residua e non contestata.
La domanda va dunque respinta per le ragioni in precedenza evidenziate.
Alla soccombenza segue la condanna di parte locatrice al pagamento delle spese di lite in favore di quale legale rapp.te della società Controparte_1 [...]
spese Controparte_4
che si liquidano in dispositivo di ufficio, in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M. 55/2014 (valori medi per la fase di studio e introduttiva e minimi per quella decisoria, alla luce della ridotta attività processuale espletata,
ridotta ad una sola udienza, con esclusione della fase istruttoria) secondo lo scaglione sino ad euro 52000,00.


P.Q.M.


10 Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- Rigetta la domanda proposta da e da;
Parte_1 Parte_2
- Per l'effetto, accerta che il credito vantato nei confronti di questi ultimi da quale legale rapp.te della società Controparte_1 [...]
è pari ad euro 36.197,15; Controparte_4
- condanna e al pagamento in favore Parte_1 Parte_2
di parte conduttrice delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 4.358,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Vincenzo Di Monte dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c..
Aversa, 16/09/2025
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
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