N. R.G. 2991/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex artt. 281 terdecies e 281 sexies, comma 3, c.p.c. nella causa civile di I grado iscritta al N.R.G. di cui in epigrafe, introdotta con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi C.F._2 dagli Avv.ti GIANLUCA COCCHI e SARA AGRESTI ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Firenze;

RICORRENTI contro
(C.F. ), residente in [...], CP_1 C.F._3 rappresentato e difeso dall'Avv.to MARCELLO BIANCHINI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Arcidosso (GR);
RESISTENTE
Oggetto: proprietà.
Conclusioni per i ricorrenti: concludono come in ricorso (1) dichiarare il venir meno di qualsivoglia diritto relativo all'ascensore per cui è causa in capo al Sig. ivi compreso il possesso delle CP_1 chiavi per l'utilizzo dell'ascensore medesimo, ordinando contestualmente la cessazione dell'utilizzo dello stesso al sig. oltre alla cessazione di qualsivoglia eventuale ulteriore turbativa al CP_1 legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dei ricorrenti; 2) per effetto di quanto sub 1) condannare il Sig. alla restituzione delle chiavi dell'ascensore ai proprietari Sig.ri CP_1
e In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente giudizio oltre rimborso Pt_1 Pt_2 delle spese tutte sostenute per il procedimento di mediazione dinanzi all'O.C.F. – proc. n. 2154/2024 come da documentazione allegata); per il resistente: si riporta a quanto dedotto in comparsa di costituzione e risposta (ogni contraria istanza e richiesta disattese, respingere la domanda formulata ex adverso, perché infondata in fatto e in diritto. Al tempo stesso si chiede che Tribunale di Firenze, preso atto che tra le parti vi è stato un accordo in base al quale i ricorrenti hanno consentito al resistente di poter beneficiare del servizio a CP_ condizione che quest'ultimo partecipasse alle spese di manutenzione, dichiari e costituisca che pagina 1 di 4 ha diritto all'uso dell'ascensore, del quale è compossessore, alla sola condizione che continui CP_1
a partecipare alle spese di manutenzione nella misura fin qui accettata da controparte. Con vittoria di spese e compensi.), insistendo perché la causa sia oggetto della relativa istruttoria.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato il 4.3.2025, e Parte_1 Parte_2 proprietari di un'unità immobiliare sita all'ultimo piano del Condominio di Via Catalani n. 4 a Firenze, chiedevano che venisse accertata l'insussistenza in capo ad di qualsiasi diritto di servirsi CP_1 dell'ascensore presente nello stabile e che, per l'effetto, il medesimo venisse condannato a cessarne l'utilizzo e a restituirne le chiavi.
2. A sostegno della domanda esponevano di aver integralmente sopportato le spese per la realizzazione di tale manufatto;
che nel 2017 avevano, infatti, ottenuto, da parte degli altri condòmini, espressa autorizzazione alla installazione dell'impianto ascensore, con la precisazione che tali altri condòmini non avrebbero partecipato alle relative spese, salva la facoltà di accedere successivamente all'utilizzazione del servizio previa partecipazione alle spese di realizzazione e manutenzione.
Una volta realizzata l'opera, i ricorrenti dotavano la stessa di una serratura, in modo da riservarsene l'utilizzo. Tuttavia, essendo a conoscenza delle difficoltà di deambulazione della anziana madre del nel 2018 avevano dato a quest'ultimo una copia della chiave, in modo che sua madre potesse
CP_1 servirsi dell'ascensore nelle (rare) occasioni in cui si recava a far visita al figlio nell'appartamento di via Catalani, dove all'epoca il neanche risiedeva stabilmente. Successivamente, quest'ultimo
CP_1 si era trasferito proprio nell'unità immobiliare presente nel condominio di Via Catalani n.4 e da allora l'utilizzo dell'impianto -che essi avevano inteso concedere saltuariamente- era trasmodato in un uso continuo e non più sporadico sia da parte del resistente, sia da parte di sua nipote, che con lui si era trasferita nel predetto immobile. Al rifiuto, da parte del di riconsegnare le chiavi
CP_1 dell'ascensore, era seguita la decisione dei ricorrenti di sostituire la serratura dell'impianto. Ne scaturiva un'azione di spoglio conclusasi in favore del (Trib. Firenze ord. n. 10836/2024).
CP_1 Definito il giudizio possessorio ed eseguita la relativa decisione, veniva dunque introdotto l'odierno giudizio petitorio.
3. si costituiva in giudizio deducendo l'infondatezza della domanda dei ricorrenti, della CP_1 quale chiedeva il rigetto, nonché l'accertamento del suo diritto di utilizzare il manufatto de quo contribuendo unicamente alle spese della sua manutenzione. Ad avviso del resistente, infatti, la sua autorizzazione alla realizzazione dell'impianto era stata rilasciata condizionatamente alla consegna delle chiavi del medesimo da parte dei coniugi e dietro impegno, da parte del Controparte_2 resistente, a contribuire annualmente alle spese di manutenzione del servizio. Deduceva, inoltre, che il suo utilizzo dell'ascensore sarebbe stato particolarmente modesto, atteso che sia lui, che la nipote non vivevano stabilmente nell'unità di via Catalani, allontanandosene in vari periodi dell'anno. Pur riconoscendo la proprietà, in capo ai ricorrenti, del bene, chiedeva dunque che venisse accertato il suo diritto a farne uso.
4. All'udienza del 29.5.2025 il giudice, esperito con esito negativo il tentativo di conciliazione, ritenuta la causa matura per la decisione, invitava le parti a discutere la causa e la tratteneva in decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. sulle conclusioni sopra riportate.
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5. La domanda dei ricorrenti è fondata e deve pertanto essere accolta.
6. La presente controversia ha ad oggetto la sussistenza o meno di un diritto di godimento dell'ascensore in capo ad un condomino che non ha contribuito nelle spese occorse per la sua realizzazione.
pagina 2 di 4 7. In relazione alle innovazioni che comportano spese gravose o voluttuarie, l'articolo 1121 c.c. stabilisce che, se si tratta di opere, manufatti o impianti suscettibili di utilizzazione separata, tra i quali rientra a tutta evidenza anche un impianto ascensore, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In questo caso, tuttavia, i condomini o i loro eredi o aventi causa possono, in base al terzo comma della medesima disposizione, partecipare “in qualunque tempo” ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera.
Nel caso che ci occupa, i ricorrenti hanno ampiamente dimostrato di aver integralmente sopportato le spese per la realizzazione dell'opera. È orientamento giurisprudenziale pacifico quello secondo il quale l'opera suscettibile di utilizzazione separata (nel caso di specie: l'ascensore), che sia stata realizzata da alcuni soltanto dei condòmini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano realizzata a loro spese. Ciò dà luogo, nel condominio, ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi (in questo senso Cass. 20713/2017; in senso analogo Cass. 18050/2020). Nel caso in cui l'opera venga inizialmente realizzata a spese di un solo condomino, dunque, si ha una situazione di proprietà esclusiva che si trasforma in comunione (parziale) man mano che gli altri partecipanti esercitano il loro diritto di subentro ex art. 1121 comma 3 c.c.
Il condomino che non ha realizzato l'opera, dunque, è titolare di un diritto potestativo che gli consente di partecipare alla comunione sul bene realizzato dall'altro condomino (o dal gruppo di condòmini che abbia sostenuto le spese dell'innovazione); tale diritto è, tuttavia, subordinato alla contribuzione pro quota nelle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera. Fino a quel momento, però, l'ascensore rimane nella esclusiva proprietà del condomino (o del gruppo di condòmini) che ne abbia sopportato il costo di realizzazione. Essendo egli esclusivo titolare del diritto dominicale sul bene, è pienamente legittimato ad escludere gli altri dal godimento del medesimo, tale essendo uno dei caratteri fondamentali del diritto di proprietà (ius excludendi alios). Del resto, è questa stessa possibilità di escludere i condòmini che non abbiano partecipato alla spesa dal godimento del bene (suscettibile, appunto, di utilizzazione separata), a costituire presupposto e fondamento della possibilità che solo uno o solo alcuni dei condòmini sopportino integralmente i costi della sua realizzazione;
tant'è vero che, se l'utilizzazione separata del bene non è possibile, l'innovazione, a norma dell'art. 1121 comma 2, non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
8. Non convince quanto dedotto dal resistente circa l'avvenuta stipulazione di un accordo contrattuale tra lui e i ricorrenti in base al quale questi ultimi avrebbero attribuito al un diritto di CP_1 godimento dell'ascensore subordinato alla sola corresponsione delle spese di manutenzione che si fossero rese necessarie da quel momento in poi. Ciò è smentito dal documento a firma CP_1 prodotto dalla controparte nel quale quest'ultimo ha concesso l'autorizzazione alla realizzazione del manufatto con la precisazione che tale autorizzazione non comportava a carico del resistente l'obbligo di partecipazione alle spese;
nello stesso documento si faceva salva la possibilità di subentrare nell'utilizzazione del bene previa partecipazione alle spese di realizzazione e di manutenzione. Né la circostanza che tale autorizzazione, come sostiene il resistente, sarebbe stata concessa subordinatamente alla consegna delle chiavi per poter usufruire dell'impianto “quando ne avvertiva la necessità”, avrebbe potuto essere provata per testi (art. 2722 c.c.), giacché volta a provare un patto contrario al contenuto dell'autorizzazione stessa, patto che lo stesso resistente (cfr. pag. 3 comparsa) indica come stipulato contemporaneamente alla redazione del documento;
anche a voler collocare temporalmente tale patto contrario in un momento posteriore alla redazione dell'autorizzazione (come il ricorrente sembrerebbe intendere a pag. 7 della comparsa e nelle conclusioni), comunque, la prova testimoniale si sarebbe rivelata inammissibile, apparendo del tutto inverosimile la stipula di un siffatto pagina 3 di 4 accordo a fronte della cospicua somma sborsata dai ricorrenti per la realizzazione dell'opera, che rende difficile credere ad una concessione del godimento che abbia avuto come corrispettivo la sola partecipazione alle spese di manutenzione che da quel momento in poi si fossero rese necessarie.
9. Il ricorrente insiste nel fondare la propria pretesa su un non specificato “compossesso” del bene in cui sarebbe stato immesso dagli odierni ricorrenti;
ciò, tuttavia, trascura di considerare che nel presente giudizio si ha riguardo non ad un rimedio possessorio (volto a tutelare la situazione di fatto in sé, persino prioritariamente rispetto alla valutazione della situazione di diritto, in ossequio al principio spoliatus ante omnia restituendus), bensì ad un rimedio di natura petitoria ed in particolare ad un'actio negatoria. Si tratta di uno strumento posto a tutela del proprietario e volto a far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando egli abbia motivo di temerne pregiudizio;
nell'ambito di tale azione la situazione di fatto non può trovare tutela allorché si tratti di possesso sine titulo. Di possesso, tuttavia, neanche sembra potersi discorrere, giacché riconoscendo l'altruità del bene il resistente non esercita un potere né uti dominus né uti condominus; la sua relazione col bene, pertanto, si qualifica al più in termini di detenzione. Ciò che si invoca è la sussistenza di un diritto a godere del bene in base ad un non provato accordo tra le parti e senza peraltro specificare la natura reale (per la quale difetterebbe comunque la forma scritta del presunto accordo;
art. 1350 c.c.) o personale di tale invocato diritto.
10. A nulla rileva neanche l'asserita contribuzione al pagamento degli oneri di manutenzione;
si tratta di elemento che, oltre che sfornito di prova, neanche vale ad integrare la condizione che l'art. 1121 comma 3 c.c. richiede al fine di subentrare nella comunione “parziale” del bene realizzato a spese degli altri condòmini, vale a dire la contribuzione nella spesa di esecuzione e manutenzione.
11. Le spese, sia per la fase davanti a questo giudice che per il tentativo di mediazione, seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, alla luce dei parametri di cui ai paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al D.M. 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione ed istanza reietta, così provvede:
DICHIARA l'inesistenza, in capo ad di qualsiasi diritto sull'ascensore presente CP_1 all'interno del fabbricato di Via Catalani n.4 e, per l'effetto, CONDANNA il medesimo a restituire le chiavi del manufatto e ad astenersi da altre turbative e molestie.
CONDANNA a rifondere a e le CP_1 Parte_1 Parte_2 spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 6.600,00 per onorari ed in € 744,78 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Firenze, 11 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT Pietro Marzotti
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