N. R.G. 41971/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 41971/2020 promossa da:

), elettivamente domiciliato in VIA COSSÈRIA, 5 Parte_1 C.F._1 00192 ROMA, presso lo studio dell'avv. GUIDO PAOLI, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. PAOLO PITTORI, in virtù di procura in atti;

ATTRICE contro

, in proprio e nella qualità di legale rappresentante della CP_1 [...]
), elettivamente domiciliato in VIALE GIOACCHINO Controparte_2 P.IVA_1 ROSSINI, 26 00198 ROMA, presso lo studio dell'avv. LAURA VASSELLI, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
pagina 1 di 10 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio la società Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante p.t., esponendo che nel 1990 la società Controparte_2 acquistava la proprietà dell'unità immobiliare sita in Roma, via del Controparte_2 Casale Fainelli n. 28, costituente parte nord del fabbricato conosciuto come Casale Fainelli, di superficie pari a circa un terzo del totale posta su due piani, mentre essa esponente nel 2003 acquistava la proprietà dell'unità immobiliare sita in Roma, via del Casale Fainelli n. 28, costituente la parte sud ubicata al piano terra, di superficie pari a poco più di due terzi della superficie totale;
che l'immobile di proprietà dell'odierna attrice era stato interessato da tempo da numerosi disagi e dissesti da attribuirsi agli interventi edilizi di ampliamento effettuati a partire dal 2015 nella proprietà contigua da parte della società convenuta;
che in particolare, nel 2015 si verificavano delle infiltrazioni di acqua piovana nella camera da letto matrimoniale dell'esponente, riconducibili ad un buco nel tetto presente nella porzione di falda appartenente alla società convenuta;
che, nella realizzazione dell'area di cantiere per la riparazione del tetto, veniva occupato il suolo stradale utilizzato per il transito e come area di sosta e di manovra dei veicoli senza alcun titolo autorizzativo, spossessando di fatto l'esponente di circa cinquanta metri di strada attraverso la realizzazione di cordoli in cemento e di una staccionata in legno, area stradale che dopo la posa in opera delle cordonature in cemento non era più tornata alla sua destinazione originale;
che, in occasione dei lavori di riparazione del tetto veniva realizzata una sopraelevazione dello stesso, con innalzamento del muro in appoggio su quello preesistente con relativo sovraccarico e danni alle strutture, superamento del limite di confine e con occupazione illecita di 22 cm., in mancanza di un preventivo accordo, realizzando un ampliamento laterale della sagoma dell'edificio allargata sul fianco così occludendo l'afflusso di luce solare ed aria nella camera e nella cucina senza alcun riguardo ai distacchi tra gli edifici, con conseguente realizzazione su tale ampliamento di due finestre, una delle quali di affaccio sulla proprietà dell'esponente, con pregiudizio della privacy;
che, a breve distanza di tempo, nella proprietà dell'esponente si erano verificati una serie di dissesti strutturali causati proprio dalla modifica della staticità di parte dell'edificio per effetto dei sopra indicati interventi, oltre a nuove infiltrazioni in vari punti della casa;
che, a seguito dell'esposto presentato ai vigili urbani, in data 19 settembre 2017 l'immobile del convenuto veniva sottoposto a sequestro penale per il reato di abuso edilizio;
che in data 26 gennaio 2016 l'esponente concedeva l'immobile per cui era causa in locazione per la durata di quattro anni, con tacito rinnovo, dietro pagamento di canone annuo di €. 18.000,00, da corrispondere in rate mensili anticipate di €. 1.500,00; che le infiltrazioni d'acqua, riapparse a distanza di tempo, avevano reso la casa non adatta alla locazione, con evidenti macchie di infiltrazioni dal tetto e fenomeni di risalita dell'umidità destinati ad aggravarsi;
che tale situazione aveva costretto essa esponente a ridurre il canone locativo alla somma di
€. 500,00 al mese da gennaio 2019, oltre ai lavori di manutenzione straordinaria, a cura e spese dell'esponente, resisi necessari per garantire al conduttore il godimento dell'immobile in modo conforme all'uso convenuto, oltre al danno conseguente alla sospensione del pagamento del canone di locazione per l'intera durata dei lavori ed alle spese sostenute per garantire al conduttore l'integrità dei beni dello stesso presenti all'interno ed all'esterno dell'immobile locato per tutto il periodo di svolgimento dei lavori;
che gli interventi realizzati dalla società convenuta dovevano ritenersi del tutto illegittimi per violazione delle distanze legali in relazione alla sopraelevazione del tetto ed all'innalzamento del muro in appoggio, da considerarsi a tutti gli effetti come nuova costruzione, atteso l'aumento della superficie esterna e della volumetria sottoposta pertanto alla disciplina sulle distanze ed alla relativa tutela ripristinatoria, tenuto conto oltretutto delle conseguenze di tale sopraelevazione sull'assetto del fabbricato con conseguente manifestazione delle fratture sulle pareti e sul tetto della proprietà aderente dell'esponente; che l'intervento di ampliamento laterale della sagoma dell'edificio allargata sul fianco aveva avuto, oltre ai sopra descritti dissesti strutturali, altre conseguenze negative, pagina 2 di 10 quale l'occlusione della luce solare nella camera e nella cucina dell'immobile, nonché l'apertura di una finestra a ridosso del lato veranda della confinante proprietà priva dei requisiti di cui all'art. 901 c.c. in materia di luci, con conseguente lesione del diritto dell'esponente a godere dell'afflusso di luce negli ambienti siti all'interno della porzione di casa interessata, nonché del diritto a veder salvaguardata la propria privacy, oltre alla necessità, per una questione di salubrità degli ambienti, di mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici posti uno di fronte all'altro, quando uno dei due abbia una parete finestrata;
che, del pari, doveva considerarsi illegittima l'occupazione da parte della società convenuta della strada comune, da sempre utilizzata dalle parti in causa come area di sosta e di manovra dei propri veicoli, considerato che ne era stata mutata irreversibilmente la destinazione impedendone il pari uso tra i contitolari;
che, oltre al ripristino dello stato dei luoghi, era dovuta ad essa esponente un'indennità per l'occupazione esclusiva senza titolo della porzione del bene comune;
che era dovuto, inoltre, il risarcimento dei danni patrimoniali subiti dall'esponente come conseguenza della realizzazione delle opere edilizie illecite, insito nell'asservimento di fatto dell'edificio, rispetto al quale la distanza non era stata osservata, ad una situazione di temporanea soggezione limitante la fruibilità ed il valore del bene, destinata a cessare soltanto con l'esecuzione della condanna all'arretramento; che il danno patrimoniale si determinava anche in considerazione di tutte le opere necessarie per rimettere nuovamente in pristino ed in sicurezza l'immobile dell'esponente, di tutte le spese tecniche sopportate e dei danni da infiltrazioni, e precisamente €. 41.580,00 quale spesa stimata per le opere di consolidamento del terreno di fondazione dell'immobile con utilizzo di resine espandenti, €. 26.133,08, già versati dall'esponente, per le opere di completamento e finitura (risanamento lesioni, rifacimento del tetto, degli intonaci e delle tinteggiature) ultimate in data 3 giugno 2019, €. 1.163,51, già versati, per la spesa tecnica sostenuta per la relazione geologica e geotecnica corredata da sondaggi effettuata nel maggio 2019, €. 842,00, già versati, per la spesa tecnica relativa alla perizia interpretativa del quadro fessurativo, €. 3.606,00, già versati, per le spese tecniche relative all'incarico di progettazione e direzione dei lavori di risanamento conservativo dell'edificio, corredata da perizia tecnica, €. 1.865,00 per i lavori di imbiancatura degli interni rovinati dai fenomeni di umidità eseguiti a marzo 2016, €. 3.500,00 per il danno alla mobilia (divano e tappeto) cagionato dalle copiose infiltrazioni di acqua piovana dovute al dissesto del tetto;
che ai danni indicati, doveva essere aggiunto il danno patrimoniale da mancato guadagno dovuto alla riduzione del canone di locazione da €. 1.500,00 ad €. 500,00 dal mese di gennaio 2019 fino alla data di inizio dei lavori di manutenzione straordinaria, oltre al danno da mancata riscossione dei canoni locatizi in conseguenza della sospensione dell'obbligo di pagamento del canone per l'intera durata dei lavori e sino al collaudo positivo delle opere eseguite, quantificata in €. 5.000,00, tenuto conto sia della pattuita riduzione che della sospensione del pagamento del corrispettivo;
che l'importo totale del risarcimento richiesto ammontava ad €. 84.033,58, con riserva di meglio quantificarne l'ammontare nel corso del giudizio.
Concludeva, pertanto, chiedendo che venisse accertata l'abusiva realizzazione degli interventi edilizi compiuti dalla società convenuta e, per l'effetto, che la stessa venisse condannata alla riduzione in pristino stato dei luoghi attraverso la demolizione integrale delle opere abusive ovvero all'arretramento entro i limiti di legge, con demolizione delle parti eccedenti tali limiti;
nonché chiedendo che venisse accertata l'abusiva occupazione della strada comune in violazione dell'art. 1102 c.c. e, per l'effetto, che la società convenuta venisse condannata alla riduzione in pristino attraverso la rimozione delle opere ostative al libero e pacifico godimento del bene comune, nonché al pagamento di una somma a titolo di indennità mensile di occupazione, dalla data dello spossessamento sino alla data di riconsegna del bene nello status quo ante; chiedeva, altresì, che la società convenuta venisse condannata al risarcimento dei danni per complessivi €. 84.033,58, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della commissione del fatto (giugno 2015) ovvero, in subordine, dalla data della domanda sino al saldo, con vittoria delle spese di lite.
pagina 3 di 10 Si costituiva in giudizio , in proprio e nella qualità di legale rappresentante della CP_1 [...]
il quale deduceva la totale estraneità ai fatti denunciati, considerato che lo Controparte_2 stesso viveva in Calabria già da diversi anni rispetto al tempo di detti abusi, realizzati senza autorizzazione alcuna da parte della proprietà rimasta del tutto inconsapevole della realizzazione degli stessi, posti in essere dall'occupante fiduciario attualmente irreperibile;
che Persona_1 l'esponente, venuto a conoscenza dei fatti a seguito della notificazione del primo atto da parte della Polizia Municipale avvenuta in Calabria, si era attivato per procedere alla riduzione in pristino del proprio immobile, senza che ciò fosse stato possibile a causa del sequestro cui era stato sottoposto l'immobile medesimo;
che, proprio in considerazione dell'impossibilità del sopralluogo all'interno dello stabile, non era possibile addivenire con certezza alla responsabilità dei danni denunciati, che potevano anche essere riconducibili ad eventi sismici pregressi;
che in ogni caso l'importo del risarcimento richiesto, oltre che non provato, era esorbitante, tenuto conto anche dello stato originario delle reciproche proprietà, costituite da costruzioni vetuste e di carattere rurale.
Concludeva, pertanto, chiedendo, in via preliminare, che venisse disposta la sospensione del giudizio in attesa della definizione di quello penale, nonché, nel merito, che venisse rigettata, o comunque riformata, la domanda di risarcimento dei danni formulata dall'attrice, con vittoria delle spese di lite.
Nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c. la parte convenuta, sul presupposto della sua proprietà esclusiva della strada che l'attrice utilizzava gratuitamente per il transito, invitava la stessa a chiedere una nuova servitù di passaggio sul retro della sua proprietà per raggiungere direttamente la strada principale al fine di restituire integralmente l'uso dell'appezzamento di terreno ad esso esponente che ne era legittimo proprietario, stante la secondarietà di detto passaggio rispetto all'interclusione del suo fondo.
Nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n.2 c.p.c. la parte convenuta, rappresentava che, essendo stata autorizzata dall'autorità giudiziaria la rimozione dei sigilli all'immobile di sua proprietà, rinunciava all'eccezione di sospensione del giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c.
Durante la fase istruttoria si procedeva all'espletamento della c.t.u. e di una successiva integrazione, quindi, all'udienza del 14 marzo 2024, sulle conclusioni precisate dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Nella nota di precisazione delle conclusioni depositata in luogo del verbale di udienza in data 22 maggio 2023, l'attrice rinunciava alla domanda di accertamento dell'abusiva occupazione della strada di accesso al casale con condanna della società convenuta alla riduzione in pristino ed al pagamento dell'indennità mensile di occupazione;
la parte convenuta dichiarava di non accettare tale rinuncia ed entrambe le parti, nel corso del giudizio, chiedevano la condanna della controparte al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
pagina 4 di 10 Con provvedimento in data 9 agosto 2024, veniva disposta la rimessione della causa sul ruolo per l'espletamento di un'ulteriore integrazione della c.t.u.; quindi, all'udienza del 3 dicembre 2024, la causa veniva nuovamente assunta in decisione con concessione alle parti dei termini di rito per il deposito di nuove memorie conclusive.
La domanda è fondata nei termini di seguito precisati e deve, pertanto essere accolta per quanto di ragione.
In esito all'espletamento della c.t.u. è rimasto accertato quanto segue: in riferimento ai fenomeni fessurativi sono presenti lievi cavillature localizzate in un vano dell'unità dell'attrice, che non presentano carattere evolutivo, compatibili con le cause lamentate, ovvero con deformazioni della scatola muraria indotte da assestamenti del suolo successivi alla sopraelevazione ed all'ampliamento realizzati dalla parte convenuta, comunque di ridotta entità e non certamene idonee a compromettere la fruibilità dell'unità immobiliare della parte attrice, che, pertanto, con riferimento all'aspetto fessurativo è rimasta pienamente fruibile. Il c.t.u. ha, inoltre rilevato come concausa, sia pure minoritaria, al verificarsi del danno fessurativo, la fragilità delle murature e la vulnerabilità dell'insieme dovute alle caratteristiche intrinseche della muratura originaria, individuando una percentuale di responsabilità nel danno, nella misura dell'87,50%, come ascrivibile ai lavori eseguiti dalla parte convenuta e la residua percentuale del 12,50% come ascrivibile alle caratteristiche della muratura del corpo di fabbrica;
in riferimento alle infiltrazioni, il c.t.u. ha rilevato che le stesse risultano, allo stato, estinte e le superfici murarie sono integre e restaurate, senza danni visibili. Tuttavia, sulla base delle immagini fotografiche versate in atti, ha riscontrato che l'intera copertura a tetto prima dei lavori di rifacimento, condotti da ciascuna delle parti in modo autonomo, risultava fatiscente e vetusta per l'intera estensione, condizione che aveva causato, come lamentato dal conduttore della estesi e rilevanti fenomeni Pt_1 infiltrativi anche in aree, come il soggiorno, lontane dalla porzione di proprietà , sicché la CP_2 causa principale dei fenomeni infiltrativi denunciati deve essere ricondotta a degrado, vetustà ed assenza di manutenzione del vecchio tetto a falde. Il c.t.u. ha rilevato che una concausa della perdita di impermeabilità della copertura risiede anche nelle attività eseguita dalla parte convenuta per la compromessa integrità e continuità del rivestimento in tegole lungo la fascia tra vecchia e nuova costruzione, nel senso che l'innalzamento della parete della proprietà di parte convenuta ha interrotto la continuità del tetto, sicché le infiltrazioni lamentate lungo la discontinuità tra il vecchio ed il nuovo tetto sono compatibili con danni dovuti all'esecuzione dei lavori o ad una sigillatura non a regola d'arte del tetto originario sopra la proprietà ed il nuovo muro in elevazione, con quota di responsabilità Pt_1 attribuibile alla parte convenuta nella misura del 25%, mentre le altre infiltrazioni derivanti da intrinseca vetustà e rovina del tetto sono di pertinenza della proprietà dell'attrice; in riferimento ai fenomeni di umidità lamentati dall'attrice, il c.t.u. ha rilevato che le murature dell'unità immobiliare di proprietà della stessa presentano alla base aloni di umidità ed efflorescenze ascrivibili a fenomeni naturali dovuti ad umidità di risalita dal terreno, da considerare del tutto ordinari, tipici di muri a contatto diretto con il suolo e non protetti, in alcun modo riconducibili all'oggetto del contenzioso del presente giudizio;
in riferimento all'intervento di innalzamento ed ampliamento attuato dalla parte convenuta sopra il tetto dell'immobile, il c.t.u. ha rilevato che lo stesso è privo di titolo edilizio, cosicché risulta oggetto di obbligo di demolizione e rimozione (Determinazione Dirigenziale - - Mun.IV - Rep. n°. CP_3 CE/1787/2020 e prot. CE/108300/2020 del 24.11.2020). In riferimento al manufatto in esame, il c.t.u. ha rilevato che la fascia di parete in elevazione e la fascia di tetto soprastante, abusivamente realizzati, pagina 5 di 10 appoggiano su una parete in foratini di 8 cm. non idonea ad espletare la funzione di sostegno, e che il muro in mattoni è stato innalzato di 110/115 cm. sopra i puntoni diagonali di una delle vecchie capriate triangolari in legno completamente murata, muratura da rimuovere con i lavori di demolizione, evidenziando l'urgente necessità di metterla in sicurezza mediante adeguata puntellatura provvisoria dal lato;
CP_2 in riferimento all'ampliamento laterale della sagoma dell'edificio sul fianco dello stesso il c.t.u. ha accertato che il manufatto risulta realizzato dalla parte convenuta, con la presenza di una finestra come denunciato dall'attrice, in violazione della distanza legale essendo stato realizzato ad una distanza di 1,60 metri, inferiore ai 3 metri prescritti;
in riferimento a quanto dedotto dall'attrice circa l'occlusione dell'accesso luminoso alle finestre di sua proprietà a causa della drastica modifica della forma originale del casale, il c.t.u. ha accertato che questa lamentela non risulta fondata, dal momento che dal lato dell'ampliamento l'attrice ha realizzato una veranda avanzata completamente tamponata con pareti opache, che assorbono di per sé la luce, sicché non sussiste alcuna effettiva e riscontrabile riduzione di luminosità e veduta in relazione agli interventi abusivi contestati.
Orbene, sulla base delle conclusioni cui è pervenuto il c.t.u., cui questo giudice pienamente aderisce in quanto fondate su compiuti accertamenti e su argomentazioni prive di vizi logici, deve essere riconosciuta la responsabilità della parte convenuta ai sensi dell'art. 2051 c.c. in riferimento alle lesioni ed alle infiltrazioni denunciate dalla parte attrice nei limiti precisati dal c.t.u., considerato che il proprietario è tenuto, ai sensi della richiamata previsione normativa ed in considerazione della qualità di custode allo stesso attribuita, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi.
Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n. 20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza non ravvisabile nel caso di specie.
Conseguentemente, la società convenuta deve essere condannata al pagamento, in favore dell'attrice della complessiva somma di €. 5.435,00, oltre iva, per il restauro di pareti e soffitti in relazione ai danni provocati dalle fessurazioni e dalle infiltrazioni, corrispondente alla quota di responsabilità stimata in termini percentuali nella misura dell'87,5%, considerato che il c.t.u. a pagina 76 della relazione peritale depositata in data 16 aprile 2022 ha precisato che “Quanto al costo di restauro degli interni, si è previsto un intervento unico sia per la limitata aliquota attribuibile alle infiltrazioni, che per quello effettuato a seguito delle lesioncine derivanti dall'ampliamento (per vibrazioni in fase costruttiva e successivo assestamento)”, intervento che, risulta descritto sotto la voce intervento (1) a pagina 79 della relazione peritale, il cui costo risulta determinato nell'importo di €. 5.400,00, oltre iva, poi aggiornato nella somma di €. 5.435,00, oltre iva, nella relazione integrativa depositata in data 5 marzo 2024, dovendosi, quindi, escludere che la somma di €. 4.400,00, oltre iva, descritta sotto la voce intervento (2) a pagina 81 della relazione peritale depositata in data 16 aprile 2022, a differenza di quanto chiarito, in modo incongruente, dal c.t.u. nella relazione integrativa depositata in data 15 novembre 2024 in riscontro ai chiarimenti richiesti, si riferisca anche alla somma necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi in riferimento alle infiltrazioni riconducibili a responsabilità della pagina 6 di 10 società convenuta, posto che la voce in esame riguarda espressamente la “Riparazione dell'impermeabilizzazione sulla fascia interna di tetto”, e, dunque, un'attività propria della società convenuta che non può ritenersi compresa nella pretesa risarcitoria avanzata dalla parte attrice.
In riferimento alle ulteriori voci di danno richieste dall'attrice, si osserva quanto segue: quanto all'importo richiesto come spesa stimata per le opere di consolidamento, il c.t.u. ha rilevato che, in relazione agli interventi ascrivibili ai danni provocati dall'attività contestata alla società convenuta,
“l'intervento attualmente giustificato è il restauro sulle superfici murarie intervenendo sulle finiture”, mentre “interventi di iniezione del sottosuolo come sono stati ipotizzati dal CTP di parte ricorrente, non sono conferenti al caso di specie”, sicché tale voce di danno, non essendo causalmente ricollegabile agli interventi posti in essere dalla società convenuta, non può essere riconosciuta, motivo per il quale la domanda non può essere accolta neanche in riferimento alla voce di danno relativa alla spesa sostenuta dalla parte attrice per la relazione geologica e geotecnica corredata da sondaggi, in quanto attinenti alla valutazione circa la necessità e la modalità del consolidamento del terreno, appunto, non ascrivibile a fatto della società convenuta;
quanto all'importo di €. 3.606,00 richiesto per le spese tecniche relative all'incarico di progettazione e direzione dei lavori di risanamento conservativo dell'edificio, tale voce di danno non può essere riconosciuta, considerato che il risanamento conservativo dell'edificio si è reso necessario, come evidenziato dal c.t.u., in relazione allo stato di vetustà dell'immobile, con la conseguenza che deve escludersi, non essendo, peraltro, stata offerta alcuna prova al riguardo, che lo stato fessurativo conseguente agli interventi posti in essere dalla parte convenuta abbiano avuto di per sé un'efficienza causale determinante in ordine alla necessità di tale voce di spesa;
quanto alla somma di €. 842,00, per la spesa tecnica relativa alla perizia interpretativa del quadro fessurativo, non risulta provato l'effettivo esborso essendosi la parte attrice limitata a produrre unicamente un avviso di fattura che, come noto, non costituisce prova dell'avvenuto pagamento;
quanto alla somma di €. 3.500,00 richiesta per il danno alla mobilia (divano e tappeto) asseritamente cagionato dalle copiose infiltrazioni di acqua piovana dovute al dissesto del tetto, la stessa non può essere riconosciuta in quanto tale voce di danno non risulta in alcun modo provata, né in relazione all'an, né in relazione al nesso causale con fatto ascrivibile alla convenuta;
quanto alla CP_4 somma di €. 1.865,00 richiesti per i lavori di imbiancatura degli interni rovinati dai fenomeni di umidità, deve rilevarsi che il c.t.u. ha chiarito che i fenomeni di umidità lamentati, del tutto naturali in considerazione della conformazione dello stato dei luoghi, non sono causalmente riconducibili alla società convenuta, sicché la domanda sul punto non può trovare accoglimento.
Quanto al danno per lucro cessante dovuto alla dedotta riduzione del canone di locazione in conseguenza dell'evento dannoso denunciato ed alla sospensione dell'obbligo di pagamento del canone per l'intera durata dei lavori e sino al collaudo positivo delle opere eseguite, appare dirimente il rilievo che in esito alla espletata c.t.u. è rimasto accertato che l'intera copertura a tetto prima dei lavori di rifacimento, condotti da ciascuna delle parti in modo autonomo, risultava fatiscente e vetusta per l'intera estensione, condizione che aveva causato, come lamentato dal conduttore della estesi e Pt_1 rilevanti fenomeni infiltrativi anche in aree, come il soggiorno, lontane dalla porzione di proprietà CP_2
sicché la causa principale dei fenomeni infiltrativi denunciati deve essere ricondotta a degrado,
[...] vetustà ed assenza di manutenzione del vecchio tetto a falde. Tanto premesso, essendo stata evidenziata una causa da sola sufficiente a determinare l'evento di danno denunciato, consistente nella specie nel danno da lucro cessante per riduzione e sospensione del canone locativo in conseguenza delle infiltrazioni, manca, nella specie, la prova che la concausa individuata dal c.t.u. causalmente ricollegabile a fatto della società convenuta abbia avuto un'incidenza causale autonoma sulla protrazione del rapporto di locazione, considerato che è stato accertato che l'incidenza di tale concausa pagina 7 di 10 è limitata alla zona di congiuntura delle due falde del tetto, con la conseguenza che tale voce di danno non può essere riconosciuta per difetto del nesso di causalità con il danno lamentato.
Ne consegue, conclusivamente, che, in parziale accoglimento della domanda, la società convenuta deve essere condannata al pagamento in favore dell'attrice della complessiva somma di €. 5.435,00, oltre iva ed oltre ad interessi e rivalutazione, trattandosi di debito di valore, dalla data della domanda sino all'effettivo pagamento.
In riferimento all'ampliamento laterale della sagoma dell'edificio sul fianco dello stesso realizzato dalla parte convenuta in violazione delle distanze legali, come accertato dal c.t.u., al fine di ricondurre l'opera nel rispetto delle dette distanze legali, pari a 3 metri, come chiarito nella relazione integrativa depositata dal c.t.u. in data 15 novembre 2024, è necessario arretrare il corpo dell'ampliamento, che attualmente si trova a distanza di 1,60 mt. dalla proprietà limitrofa di ulteriori 1,40 mt., con la Pt_1 conseguenza che, in accoglimento della domanda sul punto, la società convenuta deve essere condannata all'arretramento, a propria cura e spese, dell'ampliamento realizzato nei termini indicati.
Avuto riguardo alla finestra aperta sul lato della veranda, in riferimento a cui la parte attrice denuncia il mancato rispetto dei requisiti di cui all'art. 901 c.c., il c.t.u., nella richiamata relazione integrativa, evidenzia che, essendo posta tale finestra sul lato corto del piccolo corpo in ampliamento laterale, risulta inclusa nella porzione che deve essere demolita, così venendo meno i motivi di doglianza lamentati dall'attrice.
Del pari, considerato che a norma dell'art. 1127 c.c. “La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono”, in accoglimento della domanda sul punto, deve essere senz'altro ordinata la demolizione, a cura e spese della società convenuta, dell'innalzamento realizzato dalla società convenuta al di sopra del tetto del fabbricato, considerato che il c.t.u. ha rilevato che tale sopraelevazione risulta appoggiata su una parete in foratini di 8 cm. non idonea ad espletare la funzione di sostegno, evidenziando l'urgente necessità di metterla in sicurezza mediante adeguata puntellatura provvisoria dal lato . CP_2
In accoglimento, quindi, della domanda sul punto, e corrispondentemente a quanto domandato, la società convenuta deve essere condannata all'arretramento, a propria cura e spese, nei termini e con le modalità indicate, dell'ampliamento laterale della sagoma dell'edificio sul fianco dello stesso, nonché alla demolizione, a cura e spese della società convenuta, dell'innalzamento dalla stessa realizzato al di sopra del tetto del fabbricato.
A tal proposito, si rileva che il destinatario dell'ordine di demolizione ben può essere individuato nel proprietario dell'immobile, ancorché non coincidente con il responsabile dell'opera edificata in violazione delle distanze e, comunque, delle norme codicistiche in materia, in considerazione della qualità di proprietario del bene ed a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa o dall'eventuale stato di buona fede del proprietario rispetto alla commissione dell'illecito, salva l'azione di regresso nei confronti dell'autore del manufatto illecito.
pagina 8 di 10 Non può, invece, essere accolta la domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali subiti come conseguenza della realizzazione delle opere edilizie illecite, dedotto come insito nell'asservimento di fatto dell'edificio, rispetto al quale la distanza non è stata osservata, ad una situazione di temporanea soggezione limitante la fruibilità ed il valore del bene, non essendo stato sufficientemente specificato in che modo, in concreto, tali manufatti hanno limitato la fruibilità del bene ovvero in che modo, in riferimento a circostanze concrete, si sia esplicato il danno asseritamente derivato dalla diminuzione temporanea del valore dell'immobile, tenuto conto del fatto che il c.t.u. ha accertato, in relazione all'ampliamento laterale, che l'attrice ha realizzato una veranda avanzata completamente tamponata con pareti opache, che assorbono di per sé la luce, sicché non sussiste alcuna effettiva e riscontrabile riduzione di luminosità e veduta in relazione agli interventi abusivi contestati, nonché tenuto conto, altresì, del fatto che l'integrità del valore dello stesso risulterà interamente recuperato in seguito alla demolizione ed all'arretramento dei manufatti edificati in violazione delle distanze legali cui la società convenuta risulta condannata con la presente sentenza.
Quanto alla domanda di accertamento dell'abusiva occupazione della strada di accesso al casale con condanna della società convenuta alla riduzione in pristino ed al pagamento dell'indennità mensile di occupazione, occorre rilevare che la parte attrice vi ha espressamente rinunciato, sicché questo giudice è esonerato dalla valutazione circa la fondatezza della stessa, essendo del tutto irrilevante l'opposizione sul punto della parte convenuta, posto che la rinuncia alla domanda, a differenza della rinuncia agli atti del giudizio, non richiede l'accettazione della controparte.
Quanto alla posizione di , costituitosi personalmente, si rileva che nessuna domanda è CP_1 stata formulata nei confronti dello stesso, con la conseguenza che, non essendosi costituito nei suoi confronti alcun rapporto processuale, in riferimento allo stesso non deve farsi luogo alla pronuncia sulle spese.
Non appaiono, infine, sussistenti i presupposti per la condanna per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c. invocata da entrambe le parti.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in riferimento alla somma effettivamente attribuita e non a quella domandata, tenuto conto che l'accoglimento parziale della domanda attrice sul quantum non costituisce motivo di compensazione, neanche parziale, operando solo sulla determinazione delle spese stesse.
In ossequio al medesimo principio, le spese di c.t.u., liquidate come da separati decreti.


P.Q.M.


pagina 9 di 10 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda proposta da condanna la società Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento in Controparte_2 favore dell'attrice della complessiva somma di €. 5.435,00, oltre iva, a titolo di risarcimento del danno, oltre rivalutazione ed interessi dalla data della domanda sino all'effettivo pagamento;

2) accerta l'abusiva realizzazione da parte della società dei Controparte_2 manufatti consistenti nell'ampliamento laterale della sagoma dell'edificio e nell'innalzamento al di sopra del tetto, come meglio descritto in motivazione, e, per l'effetto, la condanna alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, mediante l'arretramento, a propria cura e spese, nei termini e con le modalità indicate in motivazione, dell'ampliamento laterale della sagoma dell'edificio sul fianco dello stesso, nonché mediante la demolizione, a propria cura e spese, dell'innalzamento realizzato dalla stessa al di sopra del tetto del fabbricato;

3) condanna la società convenuta al pagamento delle spese processuali in favore della parte attrice, che liquida in 280,00 per spese vive ed in €. 5.800,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso forfettario delle spese generali come per legge;

4) pone definitivamente a carico della società convenuta le spese di c.t.u., liquidate come da separati decreti.
Così deciso in Roma, il 30 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Letizia Tricoli
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