REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE PRIMA CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Giulia Civiero, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al R.G. n. 2993/2021 promosso da:

CP_1 [...]
Parte_1
in proprio e quali genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul minore Persona_1

[...] [...]
Controparte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Paolo Saladin giusta mandato allegato telematicamente all'atto di citazione ed elettivamente domiciliati presso lo studio dello stesso sito in Montebelluna, piazza Aldo Moro n. 7;
c.f.: CodiceFiscale_1
c.f.: CodiceFiscale_2
c.f.: CodiceFiscale_3
c.f.: CodiceFiscale_4
c.f.: CodiceFiscale_5
- attori - contro
Controparte_3
1
rappresentata e difesa dall'avv. Alberto Dal Bello giusta mandato allegato telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso sito in FR
EN, Borgo Treviso n. 35/A;
c.f.: CodiceFiscale_6
- convenuta - con la chiamata in causa di
_4
rappresentata e difesa dall'avv. Michele Parolin giusta mandato allegato telematicamente alla comparsa di costituzione di terzo chiamato ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso sito in
Montebelluna, via Dino Buzzati, 8/5;
c.f.: CodiceFiscale_7
- terza chiamata -
Conclusioni delle parti:
Per parte attrice:
IN VIA PRELIMINARE
Acquisire il fascicolo d'ufficio relativo al procedimento ex art. 696 – 696 bis c.p.c. R.G. n. 5854/2018 R.G., Tribunale di Treviso nonché la TU in esso depositata.
NEL MERITO
Ritenuti già accertati i vizi e difetti dell'immobile acquistato dai IG.ri e dalla convenuta Parte_2 Parte_1
e cioè le difformità edilizie descritte nella relazione tecnica del TU IN. , dichiarare pertanto la Persona_2
responsabilità della medesima IG.ra , nata a [...] in data [...] ed ivi residente in [...]
Trieste n. 79, C.F. , quale precedente proprietaria dell'immobile e venditrice del medesimo, per C.F._8
tali irregolarità e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni e delle conseguenti spese per i motivi illustrati in narrativa secondo i seguenti criteri:
- IG.ra : si chiede che la IG.ra sia condannata al pagamento alla stessa di € 305,00 (euro Parte_2 Controparte_3
2
trecentocinque/00) a titolo di ristoro dei danni nella misura di quanto effettivamente pagato per la procedura amministrativa di sanatoria dell'immobile; di € 3.806,40 (euro tremilaottocentosei/40) a titolo spese poste a carico della stessa per il pagamento del saldo del TU nominato nel procedimento ex art. 696 – 696 bis c.p.c. R.G. n. 5854/2018 R.G.,
Tribunale di Treviso;
di € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00) a titolo di risarcimento degli ulteriori danni patiti per aver dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare;
oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento al saldo;

- IG. si chiede che la IG.ra sia condannata al pagamento allo stesso di € 2.914,25 Parte_1 Controparte_3
(euro duemilanovecentoquattordici/25) a titolo di ristoro dei danni nella misura di quanto effettivamente pagato per la procedura amministrativa di sanatoria dell'immobile; di € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00) a titolo di risarcimento degli ulteriori danni patiti per aver dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare;
oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento al saldo;

- IG. e IG. si chiede che la IG.ra sia condannata al pagamento agli Parte_2 Parte_1 Controparte_3
stessi di € 7.392,76 (euro settemilatrecentonovantadue/76), che dovranno essere rimborsati ai medesimi in parti uguali a titolo di ristoro dei danni nella misura di quanto effettivamente pagato per la procedura amministrativa di sanatoria dell'immobile; di € 1.268,80 che dovranno anch'essi essere rimborsati ai medesimi in parti uguali a titolo di pagamento del fondo spese del TU nominato nel procedimento ex art. 696 – 696 bis c.p.c. R.G. n. 5854/2018 R.G. del Tribunale di Treviso;

- IG. (legalmente rappresentato dai IG.ri e quali genitori esercenti la Persona_1 Parte_2 Parte_1
responsabilità genitoriale e rappresentanti legali del figlio minore): € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00) a titolo di risarcimento dei danni patiti per aver dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento al saldo;

- IG. € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00) a titolo di risarcimento dei danni patiti per aver Controparte_2
dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento al saldo;

- IG. € 44.000,00 (euro quarantaquattromila/00) a titolo di risarcimento dei danni patiti per aver Controparte_2
3
dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento al saldo;

Ovvero, in favore di ciascuno degli attori e del minore legalmente rappresentato dai genitori, le diverse Persona_1
somme - maggiori o minori - che risulteranno in corso di causa o che il Giudice riterrà congrue valutando sulla base della depositata TU o secondo equità a seguito dell'espletanda istruttoria.
Oltre al rimborso nei confronti dei IG.ri e quali ricorrenti, di compenso professionale, Parte_2 Parte_1
spese ed anticipazioni, oltre spese generali 15%, C.P.A. 4% ed I.V.A. 22% del pregresso procedimento ex art. 696 - 696 bis c.p.c. R.G. 5854/2018, Tribunale di Treviso, come da nota spese dimessa con il presente atto.
Oltre al rimborso nei confronti degli attori di compenso professionale, spese ed anticipazioni, oltre spese generali 15%,
C.P.A. 4% ed I.V.A. 22% della presente procedura.
Salvis iuribus.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede di essere ammessi alla prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
1) vero che i IG.ri e conferivano incarico al Geom. per la Parte_2 Parte_1 Persona_3
ristrutturazione dell'immobile sito in Paese (TV), Via Trieste n. 60;
2) vero che, presa visione della documentazione inerente all'immobile, il Geom. riscontrava l'esistenza di Persona_3
difformità edilizie, urbanistiche e catastali;

3) vero che i IG.ri e conferivano quindi ulteriore incarico al Geom. al Parte_2 Parte_1 Persona_3
fine altresì di verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile sito in Paese (TV), Via Trieste n. 60;
4) vero che i IG.ri e sospendevano i lavori di ristrutturazione, dovendosi previamente Parte_2 Parte_1
verificare la presenza effettiva di irregolarità edilizio-urbanistiche;
5) vero che, solo dopo la sanatoria delle irregolarità edilizio-urbanistiche riscontrate, i IG.ri e Parte_2 [...]
hanno potuto procedere con l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile che sono tuttora in corso;
Parte_1
6) vero che i IG.ri e hanno acquistato l'immobile sito in Paese (TV), Via Trieste n. Parte_2 Parte_1
4
disabilità;
7) vero che l'immobile in questione a tal fine necessitava di opere di ristrutturazione affinché potesse essere utilizzato appieno;

8) vero che le opere di ristrutturazione sono state ritardate per le irregolarità edilizie da cui l'immobile era viziato;

9) vero che ciò ha costretto i figli dei IG.ri e ad essere collocati tutti e tre nella medesima Parte_2 Parte_1
stanza;
10) vero che questo ha creato e crea tuttora notevole disagio all'interno della loro famiglia;

11) vero che, a causa del ritardo nella ristrutturazione provocato dalle irregolarità edilizie, i IG.ri e Parte_2 [...]
ed i loro figli sono costretti a condurre la propria vita familiare in spazi limitati;
Parte_1
12) vero che lo spazio limitata a loro disposizione, dovuto al ritardo nella ristrutturazione causato dalla necessaria previa sanatoria, ha causato e causa tuttora notevole sofferenza ai componenti della famiglia dei IG.ri e Parte_2 [...]
; Parte_1
13) vero che la presenza di un solo bagno utilizzabile crea anch'essa notevole disagio ai IG.ri e Parte_2 [...]
ed ai loro figli;
Parte_1
14) vero che gli spazi limitati all'interno dell'immobile hanno impedito ed impediscono tuttora ai IG.ri e Parte_2
ed i loro figli di ricavarsi uno spazio di privacy dedicato a ciascuno di loro ed ai propri hobbies;
Parte_1
15) vero che determinati hobbies, nello specifico quelli del IG. ossia disegno, pittura, modellismo e fai da Controparte_2
te sono estremamente difficoltosi da coltivare nell'immobile in questione;

16) vero che i IG.ri e sono costretti a trascorrere il loro tempo libero al personal computer, Controparte_2 Persona_1
unica attività possibile stante la limitatezza degli spazi all'interno dell'immobile;
17) vero che per i tre ragazzi, di cui due affetti da disabilità, è estremamente difficoltoso condividere un'unica stanza da letto;

18) vero che per i tre ragazzi, di cui due affetti da disabilità, è estremamente difficoltoso ricavarsi uno spazio adeguato per studiare e per partecipare alle lezioni scolastiche on line;

19) vero che parte degli oggetti di cui al trasloco effettuato dalla famiglia dei IG.ri e Parte_2 Parte_1
sono ancora contenuti negli scatoloni a causa dello spazio insufficiente dovuto alla ristrutturazione ancora in corso;

5
20) vero che a seguito dell'acquisto dell'abitazione in Paese (TV), Via Trieste n. 60, la famiglia dei IG.ri Parte_2
e ha sofferto un notevole peggioramento della qualità della propria vita. Parte_1
Si indicano quali testi sui capitoli di prova sopra indicati: IG.ra , nata a [...] in data [...] e residente in [...]
84; IG.ra , nata a [...] in data [...] ed ivi residente in [...]; IG. CP_5 CP_6
nato a [...] in data [...] ed ivi residente in [...]; IG.ra ,
[...] CP_7
nata a [...] in data [...] e residente in [...]1; IG.
[...]
nato a [...] in data [...] e residente in [...]
n. 1; Geom. , nato a [...] in data [...] ed ivi residente in [...] Int.

1. Persona_3
Per parte convenuta:
Nel merito:
- rigettarsi le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti nella propria comparsa di costituzione
e risposta di data 21.09.2021.
Nel merito, in via subordinata:
- nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande attoree, condannarsi la IGnora a _4
tenere manlevata e indenne la IGnora di tutto quanto quest'ultima dovesse essere condannata a pagare per Controparte_3
effetto della soccombenza (a titolo di risarcimento, capitale, interessi, rivalutazione e spese, legali e tecniche).
In via istruttoria:
- si confermano, per l'eventualità che la causa venga rimessa in istruttoria, le istanze formulate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2) cpc di data 26.04.2022, opponendosi all'ammissione delle istanze avversarie per i motivi di cui alla memoria ex art. 183, comma VI, n. 3) cpc di data 13.05.2022.
Spese e compensi di lite rifusi.
Per parte terza chiamata: in via preliminare si ribadisce la sollevata eccezione d'inammissibilità della pretesa attorea di far valere in giudizio garanzie per vizi e difetti ex art. 1490 cc in quanto trattasi di domanda nuova, non azionabile nei confronti dell'esponente IGnora
6
in ogni caso, prescritta e comunque infondata in fatto ed in diritto;
_4
nel merito in via principale, rigettarsi la domanda di manleva azionata dalla convenuta nei confronti dell'esponente _4
in quanto infondata in fatto ed in diritto;

[...]
nel merito in via subordinata, in denegatissima ipotesi si dovesse ritenere operante la manleva invocata dalla convenuta nei confronti della IGnora , limitarsi la stessa unicamente agli importi che saranno ritenuti dovuti per il minor _4
valore dell'immobile oggetto della compravendita tra la IGnora e la IGnora , avendo a _4 Controparte_9
riferimento le sole spese relativa alla sanatoria, tenendosi altresì conto anche del minor corrispettivo da quest'ultima pagato rispetto alla vendita effettuata nei confronti degli attori e escludendo e rigettando ogni manleva Pt_1 Pt_2
relativamente a tutte le altre voci di danno rivendicare e/o pretese dagli attori, ivi compresa quella ex art. 1490 cc, di cui si chiede comunque sia accertata e dichiarata – in via preliminare, la prescrizione e decadenza e, in ogni caso, l'infondatezza
e pretestuosità, in fatto e in diritto.
In via istruttoria:
° ove ritenuto necessario ai fini della decisione, si chiede venga disposta una TU volta a confermare che per l'esecuzione dei seguenti lavori: “sostituzione della caldaia”; “rifacimento di infissi e finestre”; “rifacimento dell'impianto elettrico”;
“rifacimento di pareti interne interessate da crepe, cavillature, muffe, efflorescenze”; “opere finalizzate all'abbattimento delle barriere architettoniche” – quelli indicati in sede di ATP dagli attori come pregiudicati ed impossibilitati alla realizzazione in assenza di sanatoria - rientrano tutte nel regime dell'Attività di Edilizia Libera, ex art. 6, comma 1, DPR 380/2001
e relativi richiami, fra i quali il D.M. 2 marzo 2018 pubblicato in G.U. n. 81 del 7/4/2018 contenente il Glossario dell'elenco delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera.
°°°
° si ribadisce il rilievo e la contestazione di non accettare il contradditorio sulle dichiarazioni prodotte come documenti 14 dell'attrice per i motivi già dedotti e quivi riportati: a) essendo prive di alcun valore probatorio in quanto provenienti dalle stesse parti attrici;
quanto alle dichiarazioni sub 14 b) sono del tutto inammissibili in quanto volte ad introdurre in giudizio dichiarazioni testimoniali non previamente autorizzate e valutate in termini di ammissibilità, rilevanza, per altro contengono in ogni caso giudizi e valutazioni non demandabili a testimoni. Si chiede pertanto che le stesse siano espunte dal processo e
7
che non se ne tenga conto alcuno nel presente giudizio.
°°°
° Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova attorei, ove riproposti, per i motivi tutti esposti nella terza memoria di data 15/05/2022 dell'esponente, da aversi quivi per integralmente ritrascritti.
°°°
S'insiste nella richiesta di essere autorizzati a dimettere gli atti prodotti nel procedimento per ATP RG 5854/2018
Tribunale di Treviso.
°°°
In ogni caso, con integrale rifusione delle spese di lite ed onorari di causa, ivi comprese spese generali ed accessori di legge, sia del presente procedimento che di quello relativo all'ATP RG 5854/2018 Tribunale di Treviso.
* * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE ex art. 132, comma secondo, n. 4), cod. proc. civ.
Con atto di citazione regolarmente notificato, i IGnori , (essi anche in Parte_2 Parte_1
qualità di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul figlio minore , e Per_1 Controparte_2
convenivano in giudizio la IGnora , chiedendo, previo accertamento Controparte_2 Controparte_3
della sua responsabilità per aver venduto un immobile affetto da difformità edilizie, la condanna della stessa al pagamento di una somma a titolo di rimborso per i costi di sanatoria e a titolo di risarcimento per i danni non patrimoniali conseguentemente patiti.
Assumevano gli attori di aver acquistato dalla convenuta un'abitazione e di aver successivamente scoperto, tramite un proprio tecnico, l'esistenza di diverse irregolarità urbanistiche che, a loro dire, impedivano la ristrutturazione e pregiudicavano il godimento del bene, causando loro notevoli disagi.
Prima dell'instaurazione del presente giudizio, gli attori avevano attivato un procedimento ex art. 696 cod. proc. civ., nell'ambito della quale il c.t.u. nominato, ing. aveva accertato che, delle Persona_2
8
sei difformità lamentate, cinque erano già state sanate in passato. L'unica irregolarità residua consisteva in un modesto esubero del sedime dell'abitazione, sanabile in via amministrativa senza necessità di opere edili e senza che ciò comportasse un mancato godimento del bene. Il c.t.u. quantificava i costi necessari per la sistemazione in una somma di circa € 9.000,00.
Non essendo andato a buon fine il tentativo di conciliazione a causa del rifiuto della IGnora di CP_3
corrispondere una somma a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale, gli attori decidevano di adire il suintestato Tribunale, chiedendo l'accoglimento delle condizioni rassegnate.
Si costituiva tempestivamente la convenuta, contestando le doglianze attoree. In particolare, deduceva l'infondatezza della richiesta di danno non patrimoniale, stante la piena consapevolezza degli acquirenti circa il pessimo stato di conservazione dell'immobile al momento dell'acquisto. La IGnora CP_3
chiedeva inoltre di essere autorizzata a chiamare in causa la propria dante causa, la IGnora _4
, al fine di essere da lei tenuta indenne e manlevata da ogni eventuale condanna.
[...]
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costituiva la IGnora , la quale contrastava _4
integralmente la domanda di manleva, eccependo la propria estraneità al rapporto contrattuale tra la IGnora e gli attori. Inoltre, si associava alle difese di merito della convenuta. CP_3
Il Giudice Istruttore, all'udienza del 24.2.2022, concedeva alle parti i termini di legge per il deposito delle memorie ex art. 183, comma sesto, cod. proc. civ.
La causa veniva ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione in atti e delle risultanze dell'espletato a.t.p., senza necessità di ulteriore istruttoria. Il Giudice formulava una proposta conciliativa, che veniva accettata dalla convenuta e dalla terza chiamata ma rifiutata dagli attori.
All'udienza del 6.3.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter cod. proc. civ., il Giudice assegnava i termini di cui all'art. 190 cod. proc. civ. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e tratteneva la causa in decisione.
* * *
1) Preliminarmente: sulla natura e qualificazione della domanda attorea
9
In via preliminare, occorre qualificare correttamente la domanda avanzata dagli attori. La controversia verte sulla richiesta di risarcimento dei danni derivanti dalla presenza di una difformità edilizia nell'immobile compravenduto, non dichiarata dalla parte venditrice in sede di rogito.
Occorre dunque stabilire se tale fattispecie rientri nell'ambito della garanzia per vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1490 cod. civ., oppure in quello della vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, disciplinato dall'art. 1489 cod. civ. La distinzione non è meramente formale, ma incide sul regime di tutele, decadenze e prescrizioni applicabili.
L'art. 1490 cod. civ. attiene a vizi di natura materiale, strutturale o funzionale che rendono il bene inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.
L'art. 1489 cod. civ., invece, riguarda l'esistenza di oneri o diritti non apparenti che limitano il pieno e libero godimento del bene da parte del proprietario.
Nel caso di specie, il c.t.u. – come si vedrà più approfonditamente – ha accertato la presenza di una difformità tra le dimensioni autorizzate e le dimensioni reali dell'immobile, con un incremento della superficie in pianta del 2,68%, superiore alla soglia di tolleranza legale. Tale irregolarità non costituisce un'anomalia strutturale o un difetto materiale del bene, quanto piuttosto un vincolo giuridico che incide sul godimento del bene in danno del proprietario.
Infatti, la non conformità dell'immobile alla normativa edilizia espone l'acquirente al potere sanzionatorio della Pubblica Amministrazione, che può consistere nell'ordine di demolizione o, come avvenuto nel caso di specie, nell'irrogazione di una sanzione pecuniaria per la regolarizzazione (c.d. fiscalizzazione dell'abuso). Tale situazione si configura come un onere non apparente, che limita il diritto di proprietà e costringe il nuovo proprietario a un esborso per porvi rimedio.
Questo Giudice ritiene di aderire al consolidato orientamento della Suprema Corte, richiamato anche dalle difese attoree, secondo cui “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dei titoli abilitativi non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art.
1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima” (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2023, n.
10
27559; Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4786).
Pertanto, se la domanda degli attori deve essere qualificata ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., risultano infondate le eccezioni di prescrizione e decadenza sollevate dalla difesa della terza chiamata, le quali si basano sull'erroneo presupposto dell'applicabilità dei più stringenti termini previsti dall'art. 1495 cod. civ. in materia di vizi. L'azione ex art. 1489 cod. civ. è infatti soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale.
2) Sugli esiti della c.t.u.
Al fine di dirimere le questioni tecniche oggetto del contendere, è stata disposta in via preventiva una consulenza tecnica affidata all'ing. le cui conclusioni risultano immuni da vizi logici, Persona_2
tecnicamente argomentate e fondate su un'approfondita analisi documentale e sui rilievi effettuati in loco, con adeguato riscontro alle osservazioni dei consulenti di parte.
Gli attori avevano lamentato l'esistenza di sei categorie di vizi, difetti e irregolarità edilizie, riguardanti i seguenti aspetti (elencati nella relazione peritale dell'ing. : Per_2
- un porticato con colonne sul lato sud;

- le dimensioni del sedime dell'abitazione;
- difformità forometriche (posizione e dimensione delle finestre);
- la forma del tetto;

- la posizione delle murature interne;

- la regolarità di un magazzino esterno.
L'indagine del c.t.u. ha ridimensionato la portata delle doglianze attoree. Per cinque delle sei difformità lamentate, l'ing. ha accertato che esse, pur sussistenti in passato, erano già state oggetto della Per_2
“Concessione Edilizia in Sanatoria” n. 1046/C del 21.7.1990. In particolare, il consulente ha verificato che la documentazione fotografica e le dichiarazioni allegate a tale pratica di sanatoria descrivevano e regolarizzavano le difformità relative al porticato, alle aperture sui prospetti, alla forma del tetto, alle modifiche della tramezzatura interna e della scala e alla presenza del magazzino esterno, la cui costruzione
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risultava così condonata. Per tali ragioni, il c.t.u. ha concluso che tali cinque irregolarità dovevano considerarsi già sanate all'atto della compravendita.
L'unica irregolarità effettivamente riscontrata e non sanata è quella riguardante il sedime dell'abitazione.
L'analisi comparativa tra le planimetrie di progetto e i rilievi dello stato di fatto ha evidenziato una “palese difformità tra le dimensioni autorizzate e le dimensioni reali dell'immobile”. Nello specifico, a fronte di una superficie autorizzata di 163,078 mq, è stata accertata una superficie reale di 167,453 mq, con un incremento di 4,375 mq, pari al 2,68%. Tale eccedenza, superando la soglia di tolleranza del 2% prevista dalla normativa, costituisce una difformità del titolo abilitativo.
Il c.t.u. ha tuttavia chiarito le conseguenze di tale unica difformità: l'irregolarità può essere sanata in via amministrativa senza l'effettuazione di opere, attraverso una pratica di sanatoria onerosa.
Il costo totale per la regolarizzazione è stato quantificato in € 4.093,00 per le spese tecniche e in una sanzione amministrativa stimata tra un minimo di € 4.521,60 e un massimo di € 5.286,66.
L'ing. ha, inoltre, accertato in modo dirimente che la presenza di tale irregolarità “NON comporta Per_2
il mancato godimento del bene” (pag. 50 dell'elaborato peritale) e che il minor valore dell'immobile dovuto alla difformità coincide con i costi necessari per sanarla.
3) Sulla fondatezza della pretesa risarcitoria attorea con riguardo ai costi sostenuti per la regolarizzazione e ai costi correlati
Qualificata la domanda attorea ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. e accertata la sussistenza di una difformità edilizia non dichiarata dalla venditrice (circostanza, questa, mai oggetto di contestazione da parte della IGnora ), sorge in capo agli odierni attori il diritto ad ottenere il risarcimento del danno. CP_3
Tale danno, come correttamente individuato anche dal c.t.u., coincide con il minor valore del bene, che a sua volta è rappresentato dai costi necessari a ripristinare la piena conformità giuridica e la commerciabilità dell'immobile. Gli attori hanno quindi diritto ad essere ristorati degli esborsi sostenuti per la procedura di regolarizzazione, cui hanno già dato corso prima dell'instaurazione del presente giudizio.
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Tuttavia, il diritto al risarcimento è circoscritto alle sole spese che si sono rese necessarie per emendare l'unica difformità accertata in sede di a.t.p., ovvero l'esubero di sedime del 2,68%.
A tal proposito, le parti convenuta e terza chiamata hanno sollevato una specifica contestazione, sostenendo che gli attori avrebbero richiesto il rimborso anche di costi relativi ad una seconda pratica di sanatoria, asseritamente superflua.
In particolare, secondo la tesi delle IGnore e , gli attori hanno ritenuto di presentare istanza CP_3 _4
di sanatoria anche per difformità che il c.t.u. aveva accertato essere già state condonate nel 1990 e dunque per abusi inesistenti. Tale pratica, relativa a modifiche interne e prospettiche, avrebbe generato costi (in particolare una sanzione di € 516,00) che non possono gravare sulla parte venditrice, trattandosi di attività inutile e non necessaria.
A fronte di tale specifica obiezione, gli attori si sono difesi sostenendo che “qualora ciò fosse vero, il
[...]
non l'avrebbe certo accolta al fine di ottenere una duplicazione del pagamento” e che il stesso “ha CP_10 CP_10
espressamente richiesto detti pagamenti”.
Tale argomentazione non è condivisibile. L'obbligo di un Ente comunale di istruire una pratica presentata da un cittadino e di riscuotere i relativi oneri non equivale a un accertamento sulla necessità giuridica della pratica stessa. La valutazione sulla sussistenza o meno di una difformità da sanare è stata demandata in sede processuale all'organo tecnico ausiliario del Giudice, il c.t.u., le cui conclusioni, come già detto, sono state recepite nella presente decisione.
L'ing. ha accertato in modo inequivocabile che le difformità relative a modifiche interne e Per_2
prospettiche erano già state regolarizzate con la concessione in sanatoria del 1990. Di conseguenza, la successiva istanza di sanatoria presentata dagli attori per i medesimi abusi, nonostante le chiare risultanze dell'a.t.p. da loro stessi promosso, costituisce una scelta autonoma e non necessaria.
I costi da essa derivanti non sono causalmente riconducibili all'inadempimento della venditrice e non possono, pertanto, essere posti a suo carico.
Ne consegue che la domanda di rimborso dei costi di sanatoria deve essere accolta, ma epurata delle spese
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non necessarie. Vanno quindi riconosciuti i seguenti importi, in quanto congrui e documentalmente provati in relazione alla regolarizzazione della difformità del sedime:
- competenze professionali del geom. per € 4.483,50 (docc. 9a e 9b attorei); Per_3
- competenze professionali dell'ing. per € 960,75 (doc. 9c attoreo); CP_11
- diritti di istruttoria e marche da bollo per € 360,00 (docc. 9d, 9e, 9f e 9g attorei);
- sanzione amministrativa per la c.d. fiscalizzazione per € 3.919,76 (doc. 9h attoreo).
Va invece esclusa dal rimborso la sanzione di € 516,00 relativa alla pratica per le difformità già sanate.
Le spese relative ai documenti 9j, 9k e 9l attorei riguardano diritti di segreteria per s.c.i.a. per manutenzione straordinaria dell'immobile (doc. 9j), fattura della società Easystima per una perizia residenziale sull'immobile (doc. 9k) e diritti di segreteria per la richiesta di autorizzazione allo scarico ai sensi del D.lgs 152/2006 (doc. 9l).
Tali specifici costi, a parere di questo Giudice, non sono rimborsabili e dunque non può essere accolta la domanda risarcitoria attorea sotto questo profilo.
Infatti, le spese di cui ai documenti 9j, 9k e 9l non sono relative alla pratica di sanatoria della sagoma dell'edificio e non paiono causalmente riconducibili ad essa.
Il totale dovuto a titolo di risarcimento del danno patrimoniale per i costi di sanatoria ammonta quindi a
€ 9.724,01.
Gli attori, nel loro atto di citazione, hanno richiesto che le somme relative ai costi di sanatoria fossero liquidate e ripartite in maniera specifica tra i coniugi, attribuendo una quota al IGnor , una alla Pt_1
IGnora e una ad entrambi congiuntamente. Pt_2
Dall'esame della documentazione prodotta, ed in particolare dei documenti relativi ai pagamenti (docc.
9a, 9b, 9c, 9d, 9e, 9f, 9h), pare che le spese per la regolarizzazione dell'immobile siano state sostenute attingendo da un conto corrente cointestato ai coniugi e . Le fatture e le distinte di Pt_2 Pt_1
bonifico paiono infatti riferibili ad entrambi, quali unici committenti e proprietari del bene. L'unica eccezione potrebbe essere rappresentata dal documento 9g, relativo all'acquisto di marche da bollo, il cui
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pagamento potrebbe essere avvenuto in contanti;
tuttavia, in assenza di prova contraria e alla luce del contesto familiare e della provenienza degli altri esborsi, è ragionevole presumere che anche tale spesa sia stata sostenuta con fondi comuni della famiglia.
Inoltre, il dettaglio delle somme che gli attori chiedono siano rimborsate individualmente non conduce ad un risultato che coincida in maniera chiara e logica con la somma dei singoli documenti di spesa prodotti. Appare pertanto come una ripartizione interna alla coppia, non suffragata da un'evidenza documentale che ne permetta una verifica oggettiva da parte di questo Giudice.
Considerato che gli attori hanno acquistato l'immobile in regime di comunione legale dei beni e che le spese per la sua necessaria regolarizzazione sono state sostenute da un conto corrente comune, non è possibile seguire l'imputazione indicata.
Pertanto, la condanna della venditrice IGnora al pagamento della somma liquidata a titolo di CP_3
danno patrimoniale per i costi di sanatoria, pari ad € 9.724,01, deve essere pronunciata in favore di entrambi gli attori congiuntamente.
Gli attori hanno richiesto anche il ristoro degli esborsi sostenuti per il procedimento di a.t.p., sia con riguardo al compenso del c.t.u., sia con riferimento alla parcella del difensore.
La domanda di rimborso degli onorari liquidati e corrisposti al c.t.u., ing. per un totale di € Per_2
5.075,20 (docc. 11 e 12a attorei), è fondata e merita accoglimento.
Tali costi costituiscono una voce di danno emergente, diretta conseguenza dell'inadempimento della parte venditrice. Gli attori, infatti, sono stati costretti a ricorrere alla procedura di accertamento tecnico per verificare e cristallizzare la prova della difformità edilizia, la cui esistenza era stata contrattualmente esclusa dalla venditrice. Le spese sostenute per l'ausiliario del Giudice rappresentano, pertanto, un esborso necessario e direttamente cagionato dalla condotta della convenuta. Secondo consolidata giurisprudenza, i costi di un accertamento tecnico preventivo resosi necessario per la verifica di vizi o difformità di un bene sono una componente del danno risarcibile.
Quanto all'imputazione di tali somme, sebbene gli attori ne abbiano richiesto una ripartizione specifica,
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si osserva che anche in questo caso i pagamenti sono stati effettuati tramite il conto corrente comune e le relative fatture sono intestate ad entrambi i coniugi o comunque a uno di essi in rappresentanza del nucleo familiare. Risulta pertanto impossibile per questo Giudice effettuare un'imputazione specifica e si ritiene corretto disporre la condanna al pagamento dell'intera somma in favore di entrambi gli attori congiuntamente.
Diversa valutazione merita la domanda di rimborso dei compensi professionali del legale di parte per la fase di a.t.p. A sostegno della propria richiesta, gli attori hanno prodotto unicamente una nota spese/preavviso di parcella redatta dal proprio difensore. Tale documento, nemmeno quietanzato, non è idoneo a costituire prova dell'avvenuto pagamento e dunque dell'effettivo danno patrimoniale patito dai IGnori e . Pt_1 Pt_2
Il complessivo danno patrimoniale emergente subito dagli attori ammonta a complessivi € 14.799,21 (€
9.724,01 + € 5.075,20).
4) Sul rigetto della domanda risarcitoria relativa al danno non patrimoniale
Gli attori hanno avanzato una richiesta risarcitoria per danno non patrimoniale, quantificata in €
44.000,00 per ciascun membro del nucleo familiare, per un totale di € 220.000,00.
La pretesa si fonda sull'assunto di aver dovuto abitare in un ambiente insalubre, inidoneo, vetusto e pieno di ostacoli allo svolgimento della vita familiare.
Tale domanda è infondata e deve essere rigettata per tre ordini di ragioni: il difetto del nesso di causalità, la mancata prova del danno e l'assoluta arbitrarietà della sua quantificazione.
Il presupposto di qualsiasi domanda risarcitoria è l'esistenza di un nesso eziologico tra la condotta inadempiente del debitore e il danno lamentato dal creditore. Nel caso di specie, tale nesso è assente.
Il disagio abitativo descritto dagli attori non è in alcun modo riconducibile all'unica difformità edilizia accertata dal c.t.u. (l'esubero di sedime), ma è la conseguenza diretta dello stato generale dell'immobile al momento dell'acquisto.
Sono gli stessi attori ad ammettere, nel proprio atto di citazione, che “l'immobile al tempo dell'acquisto versava
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in condizioni pessime, dovendosi procedere al totale rifacimento dell'impianto elettrico [...], alla sostituzione della caldaia
[...] e degli infissi [...], alla rimozione di muffe, efflorescenze, crepe, infiltrazioni”.
La convenuta ha costantemente ribadito che gli acquirenti erano perfettamente edotti di tale situazione, avendo visionato più volte l'immobile, anche con l'ausilio di un'impresa edile, e avendo accettato clausole contrattuali che escludevano la garanzia sul funzionamento dell'impianto termico.
La circostanza della conoscenza puntuale dello stato dell'immobile da parte degli acquirenti, del resto, non è mai stata negata o contestata dagli odierni attori.
La scelta di acquistare un bene in tali condizioni e di trasferirvi immediatamente la propria residenza, con tre figli, è stata una libera e consapevole determinazione degli attori, dettata, per loro stessa ammissione, dalla necessità di rilasciare l'immobile in cui precedentemente vivevano.
L'ing. dopo aver accertato la lieve difformità del sedime, ha concluso in modo inequivocabile Per_2
che la stessa, essendo “sanabile amministrativamente senza l'effettuazione di opere, NON comporta il mancato godimento del bene”.
Viene così a mancare la premessa logica della domanda attorea: il disagio non è stato causato dalla difformità (l'unico inadempimento contrattuale rilevante), ma dalle condizioni di vetustà dell'immobile, che gli attori conoscevano e avevano accettato.
Anche a voler ipoteticamente superare il difetto di nesso di causalità, la domanda sarebbe comunque da rigettare per assoluta carenza di prova sull'esistenza stessa di un danno risarcibile. Gli attori hanno tentato di provare il presunto pregiudizio attraverso la richiesta di prova testimoniale su capitoli (dal n. 9 al n. 20) volti a dimostrare il notevole disagio e la sofferenza patiti.
Come già evidenziato nell'ordinanza istruttoria del 19.1.2023 ed eccepito dalla convenuta e dalla terza chiamata, tali capitoli sono inammissibili in quanto non vertono su fatti oggettivi, ma richiedono ai testi di esprimere giudizi e valutazioni soggettive, non demandabili in sede testimoniale.
Infine, la domanda è totalmente sfornita di prova anche con riferimento alla sua quantificazione. Gli attori hanno richiesto la somma di € 44.000,00 per ciascun familiare senza fornire alcun criterio logico,
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parametro di riferimento o principio di prova a sostegno di tale importo. La quantificazione appare, pertanto, del tutto apodittica e arbitraria.
Si ricorda che anche la liquidazione equitativa del danno, invocabile ai sensi dell'art. 1226 cod. civ., presuppone che la parte abbia provato l'esistenza del danno e abbia fornito al Giudice tutti gli elementi di fatto utili a consentirne la stima. Nel caso di specie, mancando la prova sia del nesso causale sia dell'esistenza stessa di un danno giuridicamente rilevante, non vi è alcuno spazio per una valutazione equitativa.
Per tutte le ragioni sopra esposte, la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale deve essere integralmente rigettata.
5) Sulla domanda di manleva
La convenuta ha chiesto di essere tenuta indenne e manlevata dalla terza chiamata da tutto quanto fosse stata condannata a pagare agli attori. Tale domanda è fondata e merita accoglimento.
La fattispecie in esame rientra nell'istituto della garanzia impropria, che si verifica quando la responsabilità del convenuto verso l'attore trova la propria origine in un diverso e autonomo rapporto giuridico che lega il convenuto a un terzo.
In questo caso, la responsabilità della IGnora verso gli attori (fondata sulla garanzia prestata nel CP_3
secondo atto di compravendita) è la conseguenza diretta dell'inadempimento della IGnora alla _4
medesima garanzia prestata nel primo atto di compravendita, stipulato solo sei giorni prima.
La difesa della terza chiamata ha sostenuto la propria estraneità alla vicenda, argomentando che la IGnora
, nel rivendere l'immobile e nel prestare le proprie garanzie, si sarebbe resa esclusiva ed unica CP_3
garante, precludendosi così ogni azione nei confronti della sua dante causa. Tale prospettazione non può essere accolta.
L'obbligazione della IGnora di garantire la conformità urbanistica del bene è speculare a quella CP_3
che la IGnora aveva assunto nei suoi confronti. _4
La convenuta ha fatto legittimo affidamento sulle dichiarazioni e garanzie ricevute dalla propria
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venditrice, e il suo inadempimento nei confronti degli attori è stato direttamente cagionato dal precedente inadempimento della terza chiamata.
Come si verifica nelle cosiddette “vendite a catena”, l'autonomia dei singoli contratti non impedisce al rivenditore di agire in rivalsa nei confronti del proprio dante causa, qualora il danno subito consista in quanto egli è stato costretto a versare al sub-acquirente per la violazione di obblighi contrattuali assunti dal primo venditore.
È un fatto processualmente accertato che: la IGnora ha venduto alla IGnora un immobile _4 CP_3
con una difformità edilizia non dichiarata, che nel relativo atto di compravendita la IGnora ha _4
garantito “che la costruzione risulta conforme alle disposizioni di legge e regolamentari in materia urbanistica”, che tale dichiarazione si è rivelata non veritiera e che la convenuta, basandosi su tale garanzia, ha a sua volta rivenduto il bene prestando una garanzia identica agli attori.
La responsabilità per i costi di sanatoria, dunque, pur sorgendo formalmente in capo alla IGnora CP_3
nei confronti degli attori, trova la sua causa originaria nella condizione del bene e nella falsa garanzia fornita dalla IGnora . _4
Pertanto, in accoglimento della domanda di manleva, la terza chiamata deve essere condannata a tenere indenne la convenuta di tutto quanto quest'ultima è tenuta a corrispondere agli attori in forza della presente sentenza, ivi incluse la somma capitale liquidata a titolo di risarcimento del danno, gli interessi e la rivalutazione.
6) Sulle spese di lite
Si ritiene che, nella regolamentazione delle spese di lite tra parte attrice e parte convenuta, debba tenersi conto delle seguenti circostanze.
In primo luogo, la domanda attorea è stata accolta solo in minima parte, poiché, a fronte di una richiesta complessiva di oltre € 235.000,00, è stato riconosciuto agli attori unicamente il diritto al rimborso dei costi di sanatoria, per un importo di poco inferiore a € 10.000,00, e i costi tecnici per il procedimento di a.t.p. In secondo luogo, occorre tenere in considerazione il fatto che la IGnora si era resa CP_3
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disponibile a sostenere i costi per la regolarizzazione dell'immobile ben prima dell'instaurazione del presente giudizio (circostanza, peraltro, mai contestata o negata dagli attori). Questi ultimi hanno declinato tale offerta, preferendo avviare il presente contenzioso. Tale condotta ha dato causa a un'attività processuale che avrebbe potuto essere evitata, almeno nei termini in cui si è sviluppata. La scelta di rifiutare una soluzione satisfattiva per la parte di danno effettivamente sussistente, al fine di perseguire una domanda infondata, costituisce un fondato motivo per derogare al principio della soccombenza.
Pertanto, le spese di lite tra gli attori e la convenuta devono essere integralmente compensate.
Nei rapporti tra convenuta e terza chiamata, invece, la regolamentazione delle spese segue il principio generale della soccombenza di cui all'art. 91 cod. proc. civ.
La IGnora ha chiamato in causa la IGnora per essere da lei manlevata dalle conseguenze CP_3 _4
economiche negative della soccombenza verso gli attori. La IGnora si è costituita in giudizio _4
contestando integralmente la domanda di manleva, chiedendone il rigetto e argomentando la propria totale estraneità alla vicenda.
Come esposto nella parte motiva, la domanda di manleva è stata accolta. Di conseguenza, in relazione a tale domanda, la terza chiamata risulta soccombente.
Pertanto, la IGnora deve essere condannata a rifondere alla convenuta le spese di lite sostenute _4
per il presente giudizio, che vengono liquidate come in dispositivo, con applicazione dei parametri di cui al D.M. 147/2022 relativi all'importo effettivamente riconosciuto a titolo risarcitorio (e quindi oggetto della condanna in manleva).


P.Q.M.

il Tribunale di Treviso, composizione monocratica, in persona della dott.ssa Giulia Civiero, disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta le eccezioni di prescrizione e/o decadenza formulate dalla terza chiamata;

- accertata la sussistenza delle difformità edilizie descritte nella relazione tecnica del c.t.u. ing. Persona_2
dichiara la responsabilità della convenuta , quale precedente proprietaria
[...] Controparte_3
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dell'immobile e venditrice del medesimo, per tali irregolarità e, per l'effetto, condanna la stessa a risarcire il danno patrimoniale subito dagli attori e , quantificato in € 14.799,21 Parte_2 Parte_1
oltre rivalutazione e interessi dal dovuto al saldo;

- rigetta la domanda attorea di risarcimento del danno non patrimoniale;

- accoglie la domanda svolta dalla convenuta nei confronti della terza chiamata e, per l'effetto, condanna la terza chiamata a tenere manlevata e indenne la convenuta di tutte _4 Controparte_3
le somme pagate agli attori in virtù della presente decisione (a titolo di risarcimento in conto capitale, interessi e rivalutazione);
- compensa integralmente tra le parti attrice e convenuta le spese di lite;

- condanna alla rifusione, in favore di , delle spese processuali, che _4 Controparte_3
liquida in complessivi € 759,00 per anticipazioni, € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA
e CPA se dovuti per legge.
Così deciso in Treviso, 30 giugno 2025.
Il Giudice dott.ssa Giulia Civiero
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60 per poter avere più spazio in casa e per rendere disponibili gli spazi necessari ai propri figli, due dei quali affetti da