TRIBUNALE DI NAPOLI XI SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Carla Sorrentini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6898/2018 R.G.A.C., avente ad oggetto: recesso contratto preliminare, e vertente
TRA
(c.f. ), rapp.to e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Bruno Arena e Pietro Troianiello, in virtù di procura a margine dell'atto di citazione.
ATTORE
E
(c.f. , rapp.ta e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Antonio Bucci, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate ex art. 127ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 20/1/2025

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 12/3/18, agiva in Parte_1
giudizio nei confronti di , deducendo: Controparte_1
- che, con contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 9/6/17, in
Napoli, la gli aveva promesso in vendita l'immobile sito in San CP_1 Sebastiano al Vesuvio (NA) alla via Canale n. 18, identificato catastalmente in via
Plinio al foglio 9, p.lla 957, cat. A/7, cl. 2;
- che nell'accordo sottoscritto la promittente venditrice aveva assunto l'obbligo di provvedere “a propria cura e spese ad aggiornare la visura catastale e la planimetria relativa all'immobile in oggetto prima della stipula dell'atto definitivo di trasferimento, in conformità ai titoli urbanistici”;
- che avevano fissato al 31/10/17 la data per la stipula del definitivo, pattuendo in
€ 700.000,00 il prezzo della vendita;

- che a titolo di caparra confirmatoria aveva versato, alla sottoscrizione del preliminare, la somma di € 100.000,00 e, in data 8/8/2017, l'ulteriore importo di €
20.000,00, impegnandosi, con scrittura redatta in pari data, al versamento della residua somma di € 30.000,00 entro il 10/9/2017;
- che, come dichiarato dalla parte venditrice, il Comune aveva rilasciato i seguenti titoli abilitativi: a- permesso di costruire in sanatoria in data 17/7/08 (prot. n. 8650
– Cron. 06/2008); b- autorizzazione edilizia n. 20 il 1/6/09 per la realizzazione dell'ascensore e del parapetto al lastrico solare;
c- autorizzazione paesaggistica n.
92 per la realizzazione di un gazebo, condizionata alla previa demolizione delle opere abusive come da ordinanza n. 62 del 7/11/17;
- che il Tribunale di Nola aveva disposto con ordinanza del 3/10/11 convalidata dal GIP il 4/10/11, il sequestro preventivo di alcune opere realizzate abusivamente, successivamente revocato con provvedimento del 6/4/13;
- che, constatato il mancato adeguamento della planimetria e della visura catastale da parte della promittente venditrice, nonché la mancata ottemperanza all'ordinanza n. 62 di demolizione delle opere abusive, esso istante aveva sollecitato la ad adempiere, astenendosi dal versare la caparra residua;
CP_1
- che la predetta, pur insistendo per il versamento dei residui € 30.000,00, aveva disertato due successivi inviti a presenziare innanzi al notaio per le date Per_1
del 16/10/17 prima e del 20/10/17 poi, onde procedere alla stipula del definitivo;

- che, pertanto, decorso il termine per la stipula del definitivo, aveva diffidava la ad adempiere con missiva del 27/10/17, rimasta inevasa;
CP_1
- che aveva inoltrato una successiva diffida in data 12/12/17, sia alla CP_1
che al suo legale, avv. Bucci, il quale, in riscontro, aveva comunicato in pari data l'inoltro della documentazione richiesta;
- che, tuttavia, la documentazione inviata era differente da quella richiesta e dovuta dalla convenuta, come immediatamente contestato dall'istante a mezzo pec dell'avv. Troianiello del 12/12/17, cui era seguita ulteriore mail dell'avv. Bucci, inviata all'avv. Troianiello per conoscenza ed indirizzato ad un terzo soggetto,
che avrebbe dovuto rendere disponibile la documentazione in Persona_2
parola;
- che a questo punto le comunicazioni tra le parti si erano interrotte, risultando palese l'intenzione della di non adempiere alle obbligazioni assunte in CP_1
sede di stipula del preliminare.
Tanto premesso, chiedeva, previo accertamento dell'inadempimento in cui era incorsa la promittente venditrice, dichiararsi la legittimità del recesso esercitato da esso attore, con conseguente condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad € 240.000,00, oltre interessi legali dalla maturazione al saldo, o in subordine, alla restituzione del solo importo versato di € 120.000,00. Con vittoria di spese e compensi professionali da attribuirsi ai procuratori anticipatari.
Si costituiva in giudizio eccependo preliminarmente Controparte_1
l'incompetenza territoriale dell'adito Tribunale in favore del Tribunale di Nola ai sensi dell'art. 21 c.p.c. applicabile alla controversia in esame;
nel merito, chiedeva rigettarsi la domanda in ragione della sua dedotta infondatezza, formulando domanda riconvenzionale volta ad accertare il suo diritto alla ritenzione della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., con vittoria di spese e compensi professionali.
Con provvedimento reso all'esito dell'udienza del 9/7/18, veniva rigettata la richiesta di riunione del giudizio de quo con quello recante r.g. 32882/17, stante il diverso stato dei due procedimenti.
Indi, disattese le richieste istruttorie articolate dall'attore, la causa, fallito il tentativo di bonario componimento tra le parti, veniva assegnata in decisione con provvedimento del 20/1/25, reso all'esito della sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., concedendosi i termini ordinari di legge per il deposito di scritti difensivi conclusionali.
Così riassunti i termini della controversia, rileva preliminarmente il
Tribunale che è infondata e va rigettata l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dalla convenuta. Infatti, a prescindere dal fatto che l'eccezione è stata mal proposta senza la contestazione di tutti i fori alternativi, l'art. 21 c.p.c. invocato dalla , che indica come competente il Giudice del luogo ove si CP_1 trova l'immobile, riguarda “le cause relative a diritti reali e ad azioni possessorie”, tra cui ovviamente non rientra la controversia in esame avente ad oggetto l'esercizio dell'azione di recesso nell'ambito di un contratto a prestazioni obbligatorie.
Nel merito, la domanda proposta dal è fondata e deve, pertanto, Pt_1
essere accolta.
Invero, va evidenziato che la questione dibattuta dalle parti riguarda l'inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, atteso che ciascuna parte imputa all'altra la responsabilità in ordine alla mancata stipula del definitivo. L'attore, infatti, sostiene di aver sospeso, dopo il versamento a titolo di caparra confirmatoria della somma di € 120.000,00, il pagamento della residua somma di € 30.000,00, in quanto la promittente venditrice, pur approssimandosi la data della stipula del definitivo, non aveva ancora provveduto né all'obbligazione di aggiornare la visura catastale e planimetrica dell'immobile in conformità ai titoli urbanistici, né alla demolizione delle opere abusive di cui all'ordinanza del
7/11/2011 del Comune di San Sebastiano al Vesuvio. Dal canto suo la convenuta deduce, invece, l'inadempimento del in ordine alla corresponsione della Pt_1
somma dovuta a titolo di caparra, chiaramente indicativo, a suo avviso, di una mancanza di interesse dello stesso alla conclusione dell'affare, dal momento che le obbligazioni da lei assunte dovevano essere eseguite prima della stipula del definitivo, alla cui conclusione non si era addivenuti per inadempimento del predetto.
Orbene, in base alle suindicate prospettazioni, occorre accertare se possa ritenersi legittima o meno l'avvenuta sospensione del pagamento della caparra da parte dell'attore, motivata dal dedotto inadempimento delle obbligazioni assunte dalla convenuta. La norma cui occorre far riferimento è l'art. 1460 c.c. concernente l'eccezione di inadempimento, la quale , nel prevedere che ciascuno dei contraenti può rifiutare di adempiere la sua prestazione se l'altro non adempie, fa salva l'ipotesi che “termini diversi per l'adempimento siano stabiliti dalle parti
o risultino dalla natura del contratto”. Nel caso di specie, infatti, le obbligazioni assunte dalle parti con il contratto preliminare dovevano essere adempiute in tempi diversi, atteso che il avrebbe dovuto versare l'ultimo acconto a Pt_1 titolo di caparra confirmatoria entro il termine del 10/9/2017, mentre la CP_1 doveva provvedere all'aggiornamento delle piante catastali e alla demolizione delle opere abusive, come pacificamente riconosciuto, entro il diverso e successivo termine del 31/10/2017 di stipula del definitivo.
Ora, secondo l'orientamento giurisprudenziale formatosi sul disposto dell'art. 1460 c.c., la norma in questione - secondo cui l'eccezione di inadempimento non è ammissibile quando termini diversi per l'adempimento siano stabiliti dalle parti (o risultino dalla natura del contratto) - deve essere interpretata nel senso che, pure nell'ipotesi di termini diversificati per prestazione e controprestazione, l'eccezione di inadempimento deve essere consentita quando sia già evidente che la controprestazione non potrà mai essere adempiuta ovvero quando vi siano fondate probabilità di un ritardo tale che supererà il termine successivo fissato in contratto per la controprestazione, eccedendo i limiti della normalità secondo una interpretazione di buona fede. In particolare, si è affermato che “pur quando le reciproche prestazioni non siano contemporaneamente dovute, l'eccezione di inadempimento - che tale contemporaneità in genere presuppone - è comunque opponibile alla parte che debba adempiere entro un termine diverso e successivo, a fronte di un evidente pericolo di perdere la controprestazione” (cfr. Cass. 8/9/2017, n. 20939).
Ebbene, nel caso in esame, la difesa svolta dalla , secondo cui le CP_1 obbligazioni a suo carico “dovevano essere eseguite prima della stipula del definitivo” - come a dire, quindi, che il suo inadempimento non poteva ritenersi sussistente prima di tale momento - non è in linea con la richiamata interpretazione dell'art. 1460 c.c, essendo, invece, legittimo il timore del promittente acquirente, di fronte all'inerzia della promittente venditrice, che tali obbligazioni non venissero adempiute in tempo utile rispetto alla data del definitivo. Va anche evidenziato che la sospensione del pagamento della residua somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria è avvenuto, da parte del , Pt_1
dopo il versamento delle prima due tranches, pari a più di due terzi del totale, sicchè non può che ritenersi conforme a buona fede, essendo tale comportamento chiaramente indicativo di un serio intento alla conclusione dell'affare.
A ciò aggiungasi che l'inadempimento della convenuta si è, poi, definitivamente cristallizzato non essendosi la stessa presentata, senza giustificato motivo, all'appuntamento fissato dal dinanzi al Notaio per il giorno Pt_1 20/10/2017 ed avendo omesso di trasmettere la documentazione comprovante l'adempimento delle obbligazioni assunte con contratto il preliminare anche dopo che il predetto, con comunicazione del 12/12/2017, ne avesse fatto ancora richiesta, manifestando così il persistere del suo interesse alla stipula del rogito. E' pacifico, infatti, che la documentazione trasmessa dal legale della convenuta, in riscontro a tale comunicazione, non fosse quella richiesta e dovuta dalla CP_1
per la stipula del definitivo, come puntualmente contestato in pari data dal legale dell'attore (v. mail dell'avv. Troianiello del 12/12/2017).
La conseguenza è che l'inadempimento della promittente venditrice integra, avuto riguardo all'interesse del , gli estremi della gravità di cui Pt_1 all'art. 1455 c.c., sicché deve ritenersi legittimo il recesso dello stesso dal contratto preliminare.
Ulteriore conseguenza è che, in applicazione del disposto di cui all'art. 1385, comma 2°, c.c., la deve essere condannata al pagamento, in CP_1 favore dell'attore, della somma di € 240.000,00, pari al doppio della caparra dallo stesso versata in esecuzione del contratto preliminare, oltre interessi legali a decorrere dalla notificazione della domanda giudiziale al saldo.
Le medesime ragioni in precedenza esposte evidenziano l'infondatezza della domanda riconvenzionale avanzata dalla , sicché detta pretesa non CP_1
può che essere rigettata.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono poste a carico della convenuta nella misura liquidata in dispositivo sulla base dei parametri di cui al
D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, con attribuzione agli avv.ti Bruno
Arena e Pietro Troianiello, stante la dichiarazione dagli stessi resa ai sensi dell'art. 93 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , nonché Parte_1 Controparte_1 sulla domanda riconvenzionale formulata da quest'ultima in comparsa di costituzione e risposta, così provvede:
a) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la legittimità del recesso esercitato da dal contratto preliminare oggetto di causa;
Parte_1 b) condanna al pagamento, in favore del , della Controparte_1 Pt_1 somma di € 240.000,00, oltre interessi legali a decorrere dalla notificazione della domanda giudiziale al saldo;

c) rigetta la riconvenzionale;

d) condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite, che liquida in € 785,00 per esborsi ed € 11.268,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie pari al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione agli avv.ti Bruno Arena e Pietro
Troianiello
Napoli, 30/4/2025.
IL GIUDICE MONOCRATICO
(dott.ssa Carla Sorrentini)