TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 4013/2025
Verbale di udienza
Oggi 09/12/2025 alle ore 10.00, a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito pronunciata il 31/07/2025, compare per l' Parte_1
di Treviso l'avv. Alberto Donati, in sostituzione dell'avv. Massimo Bettiol.
[...]
Per i resistenti-intimati e nessuno compare. CP_1 Controparte_2
L'avv. Donati, vista la regolarità della notifica dell'ordinanza datata 31/07/2025, chiede venga dichiarata la contumacia dei resistenti.
Il giudice, rilevato che l'ordinanza di mutamento del rito emessa il 31/07/2025 è stata ritualmente notificata agli intimati e rispettivamente Controparte_2 CP_1
in data 22/09/2025 e in data 01/10/2025 e che gli stessi non si sono costituiti in giudizio, dichiara la loro contumacia.
L'avv. Donati si riporta alla propria memoria autorizzata insistendo per l'ammissione della prova per testi ivi formulata.
Il giudice, letta la memoria integrativa depositata dal ricorrente in data 06/11/2025, ritenuto che la prova testimoniale ivi dedotta sia superflua poichè i capitoli n. 1, 4, 5 e 6 sono irrilevanti, mentre i capitoli n. 2 e 3 sono documentali;
ritenuta, quindi, la causa matura per la decisione, invita il procuratore di parte intimante a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv. Donati precisa le conclusioni come da memoria integrativa datata 04/11/2025 e si richiama integralmente al contenuto della stessa, specificando che le anticipazioni sostenute sono pari ad euro 142,70 per la fase sommaria e ad euro 303,28 per il presente giudizio, oltre ad euro 210,32 per la fase di mediazione.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Successivamente all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 16.10, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa NI AT, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 4013/2025 R.G. promossa da
Parte_2
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. Massimo Bettiol, con domicilio eletto presso il suo studio in Treviso, Via Cornarotta n. 14, giusta procura a margine dell'atto di intimazione di sfratto per morosità
- ricorrente/intimante - contro
(C.F. ) contumace CP_1 C.F._1
(C.F. ) contumace Controparte_2 C.F._2
- resistenti/intimati -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione datato 08/11/2024 l' Parte_1
di Treviso, premesso di essere proprietario dell'unità immobiliare ad uso
[...]
abitazione sita in Mogliano Veneto (TV) Via Don Giovanni Bosco n. 37 e di averla concessa in locazione a e a con contratto sottoscritto CP_1 Controparte_2
il 23/09/2019, ha intimato ai conduttori lo sfratto per morosità, lamentando il mancato pagamento della complessiva somma di euro 3.451,00 di cui euro 3.430,00, a titolo di canoni di locazione relativi alla mensilità di aprile 2024 e dal mese di giugno al mese di novembre 2024, ed euro 21,00 quale quota parte dell'imposta di registrazione del contratto.
Ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione dell'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva per il predetto importo di euro 3.451,00, oltre ai
2 canoni a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile e alle spese condominiali maturate, con gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;
in caso di opposizione, ha chiesto la pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665
c.p.c.
All'udienza del 30/01/2025, fissata per la convalida, l'intimata , Controparte_2
benchè ritualmente citata, non è comparsa;
atteso tuttavia che la notifica nei confronti di non era andata a buon fine, è stata disposta nei suoi confronti la CP_1
rinnovazione della notifica dell'atto di intimazione di sfratto.
Alla successiva udienza del 08/05/2025 è stato concesso un ulteriore termine per provvedere alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto nei confronti di CP_1
ed è stata fissata la nuova udienza al 31/07/2025.
[...]
In tale udienza, rilevato che la notifica dell'atto di intimazione di sfratto nei confronti dell'intimato era stata effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., non è stato convalidato lo sfratto essendo tale forma di notifica incompatibile con la particolare struttura del procedimento di cui agli artt. 657 e 658 c.p.c., come evidenziato da costante giurisprudenza di merito (Tribunale di Padova 26/10/2010; Tribunale Milano
17/12/2010; Tribunale Roma sentenza n. 24294/2014; Tribunale Verona sentenza n.
3273 del 13/12/2016) e secondo quanto osservato dalla Corte Costituzionale con l'ordinanza n. 15 del 17/01/2000.
Con ordinanza pronunciata in data 31/07/2025 è stato, quindi, assegnato il termine per la presentazione della domanda di mediazione ed è stata disposta la prosecuzione del giudizio nella fase a cognizione piena con passaggio al rito locatizio concedendo alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, parte locatrice ha avviato la procedura di mediazione che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione degli intimati, come risulta dal verbale, in atti, relativo al primo incontro tenutosi il 13/10/2025.
Nella memoria integrativa depositata in data 06/11/2025, l'intimante ha chiesto, previo accertamento dell'inadempimento dei conduttori all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, con condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di euro 9.331,00 per canoni di locazione non versati, oltre ai canoni da scadere fino all'effettiva liberazione dell'immobile e alle spese condominiali maturate e maturande, con gli interessi di legge dalle singole scadenze al dì del saldo.
3 I resistenti e , ai quali l'ordinanza di mutamento è CP_1 Controparte_2
stata tempestivamente notificata (entro il termine assegnato del 10/10/2025), non hanno, invece, provveduto alla loro costituzione in giudizio per cui è stata dichiarata la loro contumacia.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Va, innanzitutto, osservato che la domanda di risoluzione del contratto di locazione, anche se formulata solo in sede di memoria integrativa, deve ritenersi ammissibile.
L'introduzione di domande nuove dopo il mutamento del rito è, infatti, ammessa dalla giurisprudenza dominante risultando il tema decidendum cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti introduttivi della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c..
Al riguardo è stato affermato che nel procedimento per convalida di licenza o di sfratto l'opposizione determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di avanzare una domanda nuova (Cass. 28/02/2023 n. 5955;
Cass.19/02/2019 n. 4771; Cass. 23/03/2017 n. 7430; Cass. 16/12/2014 n. 26356; Cass.
20/05/2013 n. 12247).
Va, in ogni caso, rilevato che l'intimazione di sfratto rappresenta l'esercizio di una azione, al tempo stesso, costitutiva, per quanto attiene alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e un'azione di condanna al rilascio dell'immobile locato.
Ciò comporta che la domanda di risoluzione contrattuale, sebbene non sia stata espressamente avanzata dal locatore, è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, successivo alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione del rapporto di locazione (Cass. 17/05/2010 n. 11960; Cass. 25/08/2003 n. 12435; Cass.
08/08/1995 n. 8692).
2) Ciò precisato, la domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico
4 del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nel caso specifico, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato tra le parti il 23/09/2019, debitamente registrato in data 03/10/2019, da cui risulta, all'art. 2, la pattuizione dell'obbligo di corrispondere un canone annuo di euro 5.880,00 “in n. 12 mensili rate eguali, anticipate, di euro 490,00 ciascuna, entro i primi cinque giorni di ogni mese”, somma che potrà essere aggiornata annualmente secondo le variazioni dell'indice Istat nella misura del 75% (doc. n. 1 fascicolo intimante).
Il locatore ha, altresì, allegato l'inadempimento dei conduttori al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Gli intimati, essendo rimasti contumaci, non hanno invece offerto la prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
Accertato l'inadempimento di parte conduttrice all'obbligo di corrispondere il canone, occorre valutare se esso assuma, nel caso in esame, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
5 (Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nella fattispecie, è di tutta evidenza che gli intimati hanno omesso il pagamento di importi, dovuti per canoni, in misura superiore al parametro sopra indicato in quanto i medesimi, al momento della richiesta di notifica (novembre 2024) dell'atto di intimazione, risultavano in mora nel pagamento di ben sette mensilità per complessivi euro 3.430,00.
Alla stregua della normativa sopra richiamata, i conduttori devono ritenersi gravemente inadempienti agli obblighi contrattuali a suo tempo assunti.
Del resto, il pagamento del canone di locazione costituisce l'obbligazione primaria assunta dal conduttore ex art. 1587 n. 2 c.c.
Va, dunque, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 23/09/2019 e registrato in data 03/10/2019, con la contestuale condanna dei conduttori alla riconsegna, in favore dell'intimante, dell'immobile locato.
3) Quanto alla fissazione della data per il rilascio, valutati gli elementi previsti dall'art. 56 della legge n. 392/1978 e tenuto conto dell'entità e della persistenza della morosità, appare congruo il termine di cui in dispositivo.
4) In relazione alla domanda di pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere,
l'intimante in sede di memoria autorizzata ha dichiarato che la morosità si è ulteriormente aggravata ed ammonta a complessivi euro 9.310,00.
I resistenti e devono essere, pertanto, condannati al CP_3 Controparte_2
pagamento della predetta somma di euro 9.310,00 a titolo di canoni di locazione maturati sino al mese di novembre 2025 compreso.
Gli intimati sono tenuti, altresì, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1591 c.c., al
6 pagamento dell'ulteriore importo mensile di euro 490,00 corrispondente al valore di una mensilità del canone pattuito, a decorrere dal mese di dicembre 2025 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che l'art. 1591 c.c., il quale pone l'obbligo del versamento del corrispettivo convenuto sino all'effettiva riconsegna dell'immobile, assicura al locatore, danneggiato dalla ritardata restituzione una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Il canone pattuito costituisce, quindi, il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante (Cass. 06/04/2021 n. 9256; Cass. 16/07/2019 n. 18946).
Su tali somme vanno applicati gli interessi legali da ciascuna scadenza al saldo.
Al locatore deve essere riconosciuta anche l'ulteriore somma di euro 21,00 quale quota parte dell'imposta di registrazione del contratto di locazione a carico dei conduttori.
Non può, invece, essere accolta la domanda di pagamento degli oneri condominiali maturati e maturandi poiché gli stessi non sono stati neppure quantificati né risultano comunque documentati non essendo stato fornito alcun riscontro oggettivo a sostegno di siffatta richiesta.
5) In ragione della soccombenza di parte resistente, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata. Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro
5.200,00) previsti per la fase di studio, introduttiva e di trattazione della fase sommaria;
quanto al presente giudizio di merito, si riconosce il compenso medio dello scaglione di riferimento (da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00) per la fase di studio e per quella introduttiva non essendo stata svolta ulteriore attività.
Al ricorrente spetta, altresì, il rimborso delle spese relative alla procedura di mediazione che è stata attivata a seguito della conversione del rito.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito è pressochè unanime nel riconoscere che i costi ed i compensi relativi al procedimento di mediazione devono essere liquidati all'esito del successivo giudizio di merito, secondo le regole stabilite dagli artt. 91 e ss. c.p.c.
(sul punto, inter alia, Tribunale di Catanzaro sentenza n. 464 del 22/03/2023; Tribunale di Trieste sentenza 01/03/2021; Tribunale di Mantova 09/04/2018; Tribunale di Massa
7 sentenza n. 1030 del 09/11/2016; Tribunale di Milano 21/07/2016; Tribunale di Modena
09/03/2012).
Si deve, quindi, liquidare in favore dell' Parte_1
di Treviso anche l'importo di euro 210,32 quale spesa sostenuta per dare avvio
[...]
alla procedura di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
1) accertato il grave inadempimento dei conduttori, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 23/09/2019 e registrato presso l'Agenzia delle
Entrate- Ufficio Territoriale di Treviso in data 03/10/2019 al n. 008642 serie 3T;
2) condanna i resistenti-intimati e al rilascio, in CP_1 Controparte_2 favore dell' di Treviso, dell'unità Parte_1
immobiliare ad uso abitazione, libera da persone e cose anche interposte, sita in
Mogliano Veneto (TV) via Don Giovanni Bosco n. 37;
3) fissa ex art. 56 della legge n. 392/1978 la data dell'esecuzione per il 09/01/2026;
4) condanna i resistenti-intimati e , in solido tra loro, CP_1 Controparte_2 al pagamento in favore dell' di Parte_1
Treviso, in persona del legale rappresentante pro tempore, della complessiva somma di euro 9.310,00 a titolo di canoni di locazione scaduti sino al mese di novembre 2025 compreso, oltre ai canoni a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile, con gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento dell'ulteriore importo di euro 21,00 quale quota parte dell'imposta di registrazione del contratto di locazione;

5) condanna i resistenti-intimati e , in solido tra loro, CP_1 Controparte_2
alla rifusione, in favore dell' di Parte_1
Treviso, delle spese processuali, comprensive della fase sommaria, che si liquidano nell'importo di euro 2.862,00 a titolo di compenso, di euro 445,98 per anticipazioni e di euro 210,32 per spese di mediazione, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Treviso, 09/12/2025
Il G.O.P.
dott.ssa NI AT
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