N. R.G. 7461/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino Ottava Sezione Civile VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7461/2024 tra
con il patrocinio dell'avv. Malvicino Fabrizio Parte_1
ATTORE e
con il patrocinio degli avvocati l'avv. MEZZANOGLIO MARCO Controparte_1
e l'avv. MEZZANOGLIO STEFANO CONVENUTA Oggi 27 gennaio 2025 innanzi al dott. Simonetta Rossi, sono comparsi:
- per l'avv. MALVICINO FABRIZIO e il sig. , legale Parte_1 Parte_2 rappresentante.
- per l'avv. MEZZANOGLIO STEFANO, Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Malvicino precisa le conclusioni della memoria integrativa evidenziando che la morosità persiste da giugno 2024. L'avv. Mezzanoglio precisa le conclusioni come da comparsa in sede di intimazione di sfratto ed evidenzia la carenza di legittimazione attiva in quanto il 16.12.2024 la città di Grugliasco ha inviato il certificato di destinazione urbanistico 70/24 anche a che Controparte_1 conferma che è in atto la procedura di esproprio e dà atto che la particella oggetto di abuso è stata acquisita a titolo gratuito del Comune di Grugliasco. Conferma che immobiliare CP_1 sta continuando a utilizzare l'area. L'avv. Malvicino si oppone alla produzione evidenziando che la visura dell'immobile aggiornata al 25.1.2025 dà atto che non risulta alcuna trascrizione anche perché dinanzi al TAR è stato proposto ricorso e in ogni caso, a prescindere da ciò, l'area è composta da 6000 metri quadrati sui 26.000 metri quadrati oggetto del contratto. Precisa che la particella è la n. 35 di 46000 metri quadrati, l'abuso è limitato a 6.000 metri quadrati e il contratto di locazione ha ad oggetto parte della particella 35 e 31. L'avv. Mezzanoglio rileva che la particella 35 è quella cha ha il valore più rilevante perché a destinazione industriale e non agricola come la 31 la cui estensione è di 3200 metri quadrati. Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio, previo consenso dei difensori alla lettura della sentenza in loro assenza.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Il Giudice
dott. Simonetta Rossi
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simonetta Rossi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7461/2024 avente ad oggetto: contratto di locazione ad uso diverso promossa da: (C.F. , con il patrocinio dell'avv. MALVICINO FABRIZIO Parte_1 P.IVA_1
ATTORE contro (C.F. , con il patrocinio dell'avv. MEZZANOGLIO Controparte_1 P.IVA_2
MARCO e dell'avv. MEZZANOGLIO STEFANO CONVENUTA Udienza di discussione in data 27.1.2025 CONCLUSIONI Per Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e gli incombenti di rito, IN VIA PRELIMINARE: Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale dell'eccezione avversaria emersa in sede di Mediazione, la società esponente insta affinché il Giudicante Voglia concedere nuovo termine al fine di introdurre il procedimento di mediazione per i motivi di cui in narrativa. IN VIA PRINCIPALE: Rigettare l'opposizione svolta dalla per i motivi di cui sopra e, per Controparte_1
l'effetto, convalidare l'intimato sfratto per morosità, ordinando alla Controparte_1
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, di rilasciare immediatamente
[...] liberi da persone e cose proprie e a disposizione della Proprietà, gli immobili siti in Grugliasco, Via Sibona n. 26 e censiti al catasto al foglio 15, particelle n. 35 e 31, come meglio descritte in atti e dalla stessa occupati;
IN VIA SUBORDINATA:
pagina 2 di 5 Rigettare l'opposizione svolta dalla per i motivi di cui sopra e, per Controparte_1
l'effetto, dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes per inadempimento grave della società conduttrice con conseguente condanna della stessa all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento di quanto risulterà dovuto in corso di causa in favore della società ricorrente. IN OGNI CASO: Con vittoria di spese sia del presente giudizio che del procedimento di mediazione, competenze, onorari, rimborso forfettario 15% ex D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, CPA ed IVA come per legge, con distrazione delle spese in favore del procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Per Controparte_1
“le spese legali del presente procedimento non potranno che essere poste a carico della che con il proprio immotivato contegno ha imposto la prosecuzione del Parte_1 contenzioso”. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di intimazione per sfratto per morosità notificato in data 8.3.2024 a
[...]
(in seguito anche “conduttrice”), (in seguito anche Controparte_1 Parte_1
“locatrice”) ha chiesto al Tribunale di convalidare lo sfratto relativo al terreno sito in Grugliasco, via Sibona n. 26, censito al catasto urbano al foglio 15, particella 35, ha. 4.77.79, sub. 5, locazione inerente a una parte della predetta particella, così come evidenziata nell'elaborato planimetrico allegato al contratto e al terreno agricolo superficie catastale mq. 3.228, censito al catasto al foglio 15, particella 31, seminativo irriguo, classe 2, aree 32,28, concesso in locazione ad uso non abitativo con contratto sottoscritto in data 1/3/2020 per sei anni decorrenti dal 1/3/2020. A sostegno della domanda, la locatrice ha allegato il mancato pagamento dei canoni di locazione dal gennaio 2023 sino al mese di aprile 2024 e ha chiesto, altresì, l'emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento di € 15.594,50 oltre IVA. si è opposta alla convalida evidenziando che alla data dell'udienza di Parte_1 convalida la morosità era stata sanata. Con ordinanza 29.4.24, è stata rigettata l'istanza di convalida dello sfratto ed emissione di ordinanza di rilascio ed è stato disposto il mutamento del rito. Con memoria integrativa ha chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione Parte_1 del contratto e di ordinare l'immediato rilascio del bene. Ha sostenuto che l'inadempimento di controparte era di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e ha evidenziato, altresì, che ad essa proprietaria e locatrice veniva sistematicamente impedito l'accesso agli immobili per eseguire i lavori tesi a rimuovere (e quindi ad eliminare) le opere abusive messe in atto da terzi che avevano cagionato l'intervento del Comune di Grugliasco, il quale – dopo l'emissione di svariati provvedimenti per imporre la rimozione di tali abusi – aveva notificato un verbale di inottemperanza a che avrebbe come conseguenza l'acquisizione ope legis al patrimonio comunale di una parte degli immobili per i quali era stata intrapresa la procedura di sfratto. Ha aggiunto che le ragioni per le quali controparte non aveva aderito alla mediazione – il difensore della locatrice era mediatore nel medesimo organismo di mediazione scelto – non pagina 3 di 5 erano fondate in quanto il divieto di cui all'art. 21, quarto comma del DM n. 150/2023 limitava esplicitamente l'incompatibilità al solo caso in cui il legale che rappresenti una parte sia anche socio o legale rappresentante o responsabile dell'organismo di mediazione, con ciò escludendo l'ipotesi in cui il legale sia semplicemente iscritto in qualità di mediatore presso l'organismo, ipotesi che non ricorreva nella specie. Parte conduttrice ha ribadito l'eccezione con riguardo alla mediazione e ha evidenziato che dopo l'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito parte conduttrice si era resa disponibile a corrispondere le spese di tale fase a controparte la quale non aveva accettato la proposta e ha chiesto, pertanto, che le spese del giudizio ordinario fossero poste a carico di controparte. All'udienza di discussione, parte convenuta ha eccepito l'inammissibilità della domanda nuova proposta da controparte e la sopravvenuta carenza di legittimazione attiva essendo una parte del bene stato acquisito gratuitamente dal Comune di Grugliasco. La causa è stata quindi discussa all'udienza odierna sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

2.Deve, in primo luogo, accertarsi che la mediazione è stata correttamente radicata non rivestendo il difensore di parte attrice la qualità di socio o di legale rappresentante o responsabile dell'organismo di mediazione e ciò nel rispetto dell'art. 21, Controparte_2 quarto comma del DM n. 150/2023 il quale testualmente recita: “Il mediatore non può essere parte o rappresentare una parte, ai sensi dell'articolo 8, comma 4, del decreto legislativo, in procedure di mediazione che si svolgono davanti all'organismo del quale è socio o del quale è legale rappresentante o responsabile”.

3. Deve essere rigettata anche l'eccezione di sopravvenuta carenza di legittimazione attiva alla luce dell'art. 111 c.p.c. che testualmente recita: “Se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie”.

4. Nel merito la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento deve essere accolta. Si osserva, infatti, che l'adempimento tardivo può valere a sanare la morosità e ad impedire la pronuncia della convalida di sfratto, ma non a cancellare l'inadempimento. Come, infatti, condivisibilmente affermato dalla Suprema Corte: “Ed invero, come si desume dalla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 272/1999, ritenuta la inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 55 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il pagamento dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se l'inadempimento è grave. E' pertanto evidente come, se il conduttore di un immobile ad uso diverso, alla prima udienza,
o nel termine fissato dal giudice, paga il dovuto, non per questo possa sottrarsi al giudizio di risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l'inadempimento. (Cass. 10587/08). pagina 4 di 5 Nel caso di specie l'omesso pagamento del canone di locazione per oltre un anno - da gennaio 2023 sino al mese di aprile 2024 – integra un inadempimento di non scarsa importanza rilevante ex art. 1455 c.c. Ne consegue che la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento deve trovare accoglimento. La data del rilascio, alla luce della durata del rapporto e della morosità, deve essere fissata al 27.2.2025. L'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento per morosità assorbe l'esame dell'eccezione di inammissibilità della domanda nuova relativa all'inadempimento per la sussistenza di opere abusive.

5. Le spese di causa seguono la soccombenza di parte convenuta e devono essere liquidate secondo il D.M. 55/14 e s.m.i. sia per la fase di convalida che per la mediazione e per il presente giudizio, in base allo scaglione compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, con la massima riduzione alla luce della semplicità delle questioni trattate e così per complessivi € 3.089,00 per compensi, oltre a € 409,50 per esposti, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1/3/2020, avente a oggetto il terreno sito in Grugliasco, via Sibona n. 26, censito al catasto urbano al foglio 15, particella 35, ha. 4.77.79, sub. 5, locazione inerente a una parte della predetta particella, così come evidenziata nell'elaborato planimetrico allegato al contratto e al terreno agricolo superficie catastale mq. 3.228, censito al catasto al foglio 15, particella 31, seminativo irriguo, classe 2, aree 32,28, registrato in data 30.3.2020; CONDANNA al rilascio del bene libero da persone e cose in Controparte_1 favore di Parte_3
per l'esecuzione la data del 27.2.2025.
[...]
CONDANNA alla rifusione delle spese di lite in favore dell'avv. Controparte_1
Malvicino Fabrizio, dichiaratosi antistatario, spese che liquida in 3.089,00 per compensi, oltre a € 409,50 per esposti, oltre la 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge. Torino, 27 gennaio 2025 Il Giudice dott. Simonetta Rossi
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