TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
- SEZIONE CIVILE ORDINARIA -
UDIENZA DEL 22 MAGGIO 2025
G. I. dott.ssa GERMANA RADICE
Verbale di udienza mediante trattazione scritta relativo alla controversia civile iscritta al numero 598/2024 del Ruolo Generale Affari Contenziosi (R. G. A. C.) dell'anno 2024, avente ad oggetto “risoluzione contratto di locazione per inadempimento – uso diverso” e promossa
DA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Guzzo Parte_1 C.F._1
Emanuele;
-ricorrente–
CONTRO
(P. Iva ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. Talarico Marco;

-resistente-
L'udienza si è svolta secondo le modalità della trattazione scritta.
Il giudice, dott.ssa Germana Radice, prende atto del rituale deposito delle note autorizzate, con cui le parti si sono riportate alle domande, difese e conclusioni già rassegnate negli atti introduttivi ed in tutti i successivi scritti difensivi. Pertanto, dopo che ciascuno dei difensori si è riportato alle ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni ed illustrate negli atti di causa e nelle suddette note scritte telematiche, questo giudice all'esito della camera di consiglio, decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza (redatta in formato telematico e sottoscritta mediante cd. “firma digitale”) che viene incorporata al verbale di udienza ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ..
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
- SEZIONE CIVILE ORDINARIA - nella persona del GIUDICE MONOCRATICO dott.ssa GERMANA RADICE, al termine dell'udienza del 22 maggio 2025, ha pronunziato, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al numero 598/2024 del Ruolo Generale Affari Contenziosi (R. G.
A. C.) dell'anno 2024 e promossa
DA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Guzzo Parte_1 C.F._1
Emanuele;
-ricorrente–
CONTRO
(P. Iva ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. Talarico Marco;

-resistente-
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ritualmente notificato, evocava in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Vibo Valentia, in persona del legale rappresentante p.t., al fine Controparte_1 di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Nel merito: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale anno 2017 serie 3t n. 000643 e l'invalidità di ogni atto ad esso collegato per violazione delle clausole risolutive espresse ivi contenute e/o per grave inadempimento della resistente alle proprie obbligazioni contrattuali, come specificato in parte motiva;
per l'effetto, condannare la resistente all'immediato rilascio dell'immobile sito nel Comune di
Zambrone alla Via M.L. King n. 5, oltre al pagamento degli importi dovuti e maturandi e al risarcimento dei danni subiti dal ricorrente, nell'importo che verrà accertato in corso di causa”.
A fondamento della domanda proposta il ricorrente, premesso di essere proprietario dell'immobile sito nel Comune di Zambrone alla Via M.L. King n. 5, concesso in locazione all'odierna resistente con pagina 2 di 8 contratto di locazione ad uso commerciale, rilevava che parte resistente, in violazione degli artt. 5-6-7-
10-11 del predetto contratto, non provvedeva alla corresponsione degli importi stabiliti per la polizza assicurativa, agli oneri relativi alla registrazione del contratto e alla corresponsione degli importi come da aggiornamento agli indici ISTAT del canone di locazione. Alla luce di siffatte premesse il ricorrente agiva in giudizio al fine di sentire accertare la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e l'invalidità di ogni atto ad esso collegato, con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile sito nel Comune di Zambrone alla Via M.L. King n. 5, oltre al pagamento degli importi dovuti e maturandi e al risarcimento dei danni subiti.
Con memoria depositata in data 4 ottobre 2024 si costituiva in giudizio chiedendo il Controparte_1 rigetto della domanda di controparte e formulando domanda riconvenzionale. In particolare parte resistente eccepiva: che il immediatamente dopo la stipula del contratto di locazione, tentava Pt_1 di riottenere la disponibilità dell'immobile per motivi meramente personali e speculativi, e non già per i lamentati inadempimenti;
che il ricorrente aggrediva ripetutamente la precedente amministratrice della
Venere s.r.l.s. AB SE, nonché l'attuale, , madre di quest'ultima; che a causa Controparte_2 del comportamento vessatorio posto in essere dal le anzidette amministratrici si sono viste Pt_1 costrette ed adire, per il reato di cui all'art. 612 c.p., il Giudice di Pace di Vibo Valentia che, con sentenza del 17.7.23, condannava il che parte resistente ha sempre provveduto al pagamento Pt_1 dei canoni di locazione;
che le inadempienze contrattuali degli importi relativi all'adeguamento istat, alla polizza assicurativa e agli oneri di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate sono state volontariamente poste in essere dall'odierna parte resistente in quanto il non avrebbe mai Pt_1 giustificato né esibito documentazione a sostegno delle proprie richieste
Tanto premesso, parte resistente si opponeva alla domanda di controparte concludendo per il rigetto della stessa sulla base di quanto eccepito in fatto e in diritto e insistendo nell'accoglimento della domanda riconvenzionale.
All'udienza del 15.10.2024 la Scrivente, rigettate le richieste istruttorie avanzate dalle parti, rinviava la causa al 22.5.2025 per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
La domanda di parte ricorrente è infondata per le ragioni che si vanno ad esplicare.
Il giudizio ha ad oggetto la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore di un contratto di locazione a uso commerciale, con condanna al rilascio dell'immobile. In particolare, parte ricorrente lamenta il mancato pagamento degli importi previsti per la polizza assicurativa, degli oneri relativi alla registrazione del contratto e degli importi come da aggiornamento agli indici ISTAT del canone di locazione, contrattualmente previsti a carico del conduttore.
Innanzitutto, è necessario verificare se si sia realizzata la risoluzione di diritto del contratto pagina 3 di 8 conseguente alla dichiarazione di avvalimento, da parte del locatore, della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 11 del contratto.
Recita l'art. 11 denominato “Risoluzione espressa”: “Il mancato pagamento anche parziale del canone di locazione entro 15 giorni dalla scadenza comporterà, come il mancato adempimento dei patti stabiliti agli artt 5, 6, 7 e 10 la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno”.
L'art. 5 invece recita: “Il canone annuo è di €. 20.400 (€. ventimilaquattrocento) e dovrà essere corrisposto mediante versamenti anticipati mensili di €. 1.700,00 entro il giorno 5 di ogni mese di riferimento a mezzo bonifico bancario sul conto corrente intestato al Locatore presso Unicredit agenzia d via Enrico Gagliardi, n. 66 Vibo Valentia, (…) Il canone rimarrà quello sopra menzionato invariato per il primo anno di locazione: a partire dal secondo anno verrà aggiornato annualmente sulla base delle variazioni ISTAT in misura non superiore al 75% della variazione dei prezzi al consumo accertata dall'ISTAT. Il conduttore non potrà per alcun motivo ritardare o sospendere il pagamento del canone e degli oneri accessori e non potrà far valere alcuna eccezione o azione nei confronti del Locatore se non dopo il pagamento delle rate scadute. Le parti convengono che il mancato rispetto degli obblighi e dei termini previsti dal presente articolo comporterà la risoluzione del contratto a semplice richiesta del locatore.
All'art. 10 invece, denominato “Polizza assicurativa”, è previsto: Anche ai fini del rispetto dell'art. precedente il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore la somma di €. 370,00 per il pagamento della polizza assicurativa stipulata a copertura dei danni eventualmente causabili, oltre che all'immobile locato, anche a cose, persone, animali dovuti ad incendi, scoppi, esalazioni di gas, tumulti atti di vandalismo sommosse verificabili durante lo svolgimento dell'attività occupante i locali concessi in locazione ed eventi simili. L'importo relativo al pagamento di tale polizza dovrà essere corrisposto ogni anno allo scadere del rateo pena la risoluzione anticipata del contratto per effetto e colpa del conduttore”.
Tali clausole, regolarmente approvate per iscritto da entrambe le parti, sono valide ed efficaci, vincolando le parti alle conseguenze risolutive pattuite. In presenza di una tale clausola validamente pattuita, la risoluzione avviene ipso iure al verificarsi dell'inadempimento dell'obbligazione indicata, purché la parte interessata manifesti la volontà di avvalersene.
Ne consegue che, qualora il locatore dichiari (come avvenuto nel caso di specie mediante diffida e domanda giudiziale) di volersi avvalere della clausola, il Giudice dovrà limitarsi a verificare l'effettivo avveramento dell'inadempimento dedotto nel patto risolutivo, senza necessità di accertare la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Quanto detto risponde all'opinione consolidatasi nella pagina 4 di 8 giurisprudenza più recente;
la stessa precedentemente ammetteva il controllo di gravità dell'inadempimento anche nel caso in cui le parti avessero previsto una clausola risolutiva espressa, e successivamente escludeva che l'art. 1455 c.c. fosse applicabile nel caso di risoluzione esercitata in forza di detta clausola (Cass., 5 gennaio 2005, n. 167, Cass., 14 luglio 2000, n. 9356, Cass., 26 novembre 1994, n. 10102, Trib. Salerno 31 ottobre 2008, Trib. Bologna, 14 marzo 1989, Cass., 16 maggio 1997, n. 4369, Cass., 20 dicembre 2012, n. 23624, Cass., 17 ottobre 1995, n. 10815, Cass., 28 gennaio 1993, n. 1029). Il cambio di rotta è dettato dall'esigenza di garantire il rispetto dell'autonomia privata di cui la clausola risolutiva è espressione, in quanto il suo fondamento volontaristico risulterebbe frustrato ammettendo un controllo giudiziale sulla gravità dell'adempimento che deve ritenersi insito nella clausola e che quindi le parti hanno già formalizzato nel prevedere il potere di risolvere unilateralmente il contratto in presenza di un determinato inadempimento. In altri termini, si è rilevato che per il tramite della clausola risolutiva espressa le parti avrebbero già preventivamente valutato l'importanza di un determinato inadempimento, attribuendo allo stesso una gravità tale da farvi conseguire il potere unilaterale di risolvere il contratto, con conseguente esclusione di ogni tipo di indagine da parte del giudice circa l'incidenza dell'inadempimento sul programma negoziale divisato dai contraenti.
Sennonché non possono non rilevarsi le criticità connesse alla rigorosa esclusione di ogni controllo sull'esercizio del potere risolutivo attribuito in forza di una clausola risolutiva espressa, in quanto il creditore si vedrebbe riconosciuta la possibilità di utilizzare pretestuosamente il rimedio risolutivo.
Tale giudizio non può in termini assoluti essere precluso per avere le parti previsto una clausola risolutiva, dovendosi valorizzare il contenuto della clausola che si compone di una parte essenziale, costituita dall'individuazione dell'inadempimento rilevante, e di una parte eventuale, vale a dire la misura di detto inadempimento, che in quanto eventuale potrebbe mancare, con la conseguenza che le parti non avrebbero, per il tramite della clausola risolutiva espressa, esaurito il giudizio di gravità dell'inadempimento di cui all'art. 1455 c.c.. Ed infatti è stato precisato che: “la parte convenuta per la risoluzione di un contratto in forza di clausola risolutiva espressa ben può, infatti, proporre
l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., in quanto l'accertamento della eventuale fondatezza dell'eccezione, diretta a dimostrare, sulla premessa di una stretta dipendenza della prestazione, il cui inadempimento sia previsto nella clausola come determinante la risoluzione, dalla prestazione a carico dell'altra parte, che il rifiuto ad adempiere era dipeso dall'inadempimento di quest'ultima, comporta l'inesistenza della colpa e, conseguentemente, la non operatività della clausola” ( cfr. Cass. Civ. 4058/1989). Ciò in quanto la risoluzione di diritto del contratto conseguente all'applicazione di una clausola risolutiva espressa postula, non solo la sussistenza, ma pagina 5 di 8 anche la imputabilità dell'inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento dal contratto, pur eliminando ogni necessità di indagine in ordine all'importanza dell'inadempimento, non incide, per converso, sugli altri principi regolatori dell'istituto della risoluzione, né, in particolare, configura un'ipotesi di responsabilità senza colpa, onde, difettando il requisito della colpevolezza dell'inadempimento, la risoluzione non si verifica né, di conseguenza, può in alcun modo essere legittimamente pronunciata ( cfr. Cass. Civ. 9356/2000 – 13044/1991).
In tale valutazione deve riconoscersi un ruolo determinante alla clausola generale di buona fede nell'esecuzione del contratto. In base a costante orientamento giurisprudenziale, “l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste
l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (Cass. Civ. n.
23868/2015). Pertanto, la clausola risolutiva espressa non può essere invocata in modo automatico e indiscriminato, dovendo il suo esercizio essere conforme a buona fede e proporzionalità.
L'inadempimento, infatti, deve essere imputabile al conduttore e non giustificato da comportamenti dell'altra parte.
Nel caso che ci riguarda, va considerata la condotta complessiva delle parti. Invero la società conduttrice, dopo aver adempiuto al pagamento delle spese accessorie per il primo anno, ha sospeso i pagamenti ulteriori e ha chiesto chiarimenti e documenti giustificativi al locatore con PEC del 18.7.23.
Questa richiesta, rimasta senza riscontro da parte del proprietario, denota che il conduttore non intendeva semplicemente sottrarsi agli obblighi contrattuali, bensì voleva verificare la correttezza e la debenza delle somme pretese prima di pagarle. Un simile atteggiamento è coerente con il principio generale di buona fede nell'esecuzione del contratto (artt. 1175 e 1375 c.c.): il conduttore ha diritto ad essere informato delle spese richieste e a ottenere prova delle stesse, specie trattandosi di oneri accessori variabili anno per anno. In ambito locatizio, tale principio è positivamente sancito, per le locazioni abitative, dall'art. 9 L. 392/1978, il quale dispone che prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori il conduttore ha diritto di ottenere dal locatore l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Sebbene questa norma si applichi espressamente alle locazioni abitative, esprime un criterio di trasparenza e correttezza contrattuale estensibile anche alle locazioni commerciali. Nel caso concreto, il locatore ha violato tali doveri di collaborazione ignorando la richiesta di documentazione inoltrata dal conduttore. Di pagina 6 di 8 conseguenza, il rifiuto temporaneo del conduttore di pagare le spese accessorie richieste può ritenersi giustificato dall'altrui condotta omissiva.
L'eccezione di inadempimento, quella sollevata dalla convenuta, nel caso concreto, deve ritenersi idonea a paralizzare la domanda di risoluzione di diritto formulata dalla attrice avuto riguardo al principio costantemente affermato dalla Suprema Corte in punto di eccezione di inadempimento, secondo il quale “nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione del proprio rifiuto di adempiere, l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche di quello logico, essendo necessario stabilire se via sia relazione causale ed adeguatezza, nel senso della proporzionalità rispetto alla funzione economico- sociale del contratto, tra l'inadempimento dell'uno e il precedente inadempimento dell'altro. Peraltro, il rifiuto di adempiere, come reazione al primo inadempimento, oltre a non contrastare con i principi generali della correttezza e della lealtà, deve risultare ragionevole e logico in senso oggettivo, trovando concreta giustificazione nella gravità della prestazione ineseguita, alla quale si correla la prestazione rifiutata“(cfr. ex multis Cass. Civ. 6564/2004 – 12978/2002 – 5682/2001).
Ad avviso del Tribunale, l'inadempimento lamentato da parte ricorrente non può qualificarsi come colpevole in capo al conduttore: egli ha continuato a corrispondere regolarmente il canone principale e ha sospeso soltanto i pagamenti accessori di entità limitata, in attesa di ricevere chiarimenti, in tal senso il rifiuto (mancato pagamento delle spese accessorie) è direttamente proporzionato alla mancata cooperazione del locatore nell'esibire i documenti relativi a quelle spese. Viene, dunque, meno il presupposto per l'operatività della clausola risolutiva espressa, giacché questa postula un inadempimento qualificato della parte contro cui si vuole far valere la risoluzione. Va altresì rigettata la domanda di rilascio dell'immobile.
Da ultimo, va esaminata la domanda riconvenzionale con cui il conduttore ha richiesto la condanna del locatore al risarcimento di € 10.000,00, asseritamente quale ristoro per i danni subiti e per le spese straordinarie sostenute (lavori di adeguamento dell'impianto elettrico). Tale pretesa risarcitoria risulta del tutto sfornita di prova e di specifica allegazione in ordine alla causazione e alla quantificazione del danno. Il conduttore non ha, infatti, indicato in modo chiaro quale pregiudizio concreto avrebbe patito, né ha prodotto elementi probatori a sostegno dell'esistenza e dell'ammontare sia di danni risarcibili sia di eventuali spese sostenute;
lo stesso si è limitato a produrre una fattura per asseriti lavori all'impianto elettrico alla quale non può riconoscersi rilevanza. In base al principio generale sull'onere della prova, sancito dall'art. 2697 c.c., chi chiede un risarcimento deve provare il fatto dannoso, la sua imputabilità alla controparte e l'entità del danno subito. Nel caso di specie, pagina 7 di 8 nessuno di tali elementi è stato dimostrato;
la domanda riconvenzionale si limita a quantificare in via equitativa una somma, ma ciò non può supplire alla totale mancanza di riscontro probatorio. Pertanto, la domanda riconvenzionale va rigettata per difetto di prova.
L'ipotesi di cd. soccombenza reciproca giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M


Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica:
- RIGETTA la domanda di parte ricorrente;

- RIGETTA la domanda riconvenzionale di parte resistente
- COMPENSA le spese di lite;

Così deciso in Vibo Valentia, 24.10.2025
IL GIUDICE MONOCRATICO
dott.ssa Germana Radice
L'originale della presente sentenza costituisce un documento informatico sottoscritto mediante cd.
“firma digitale” [artt. 1, lettera s), 21 e 24 del Decreto Legislativo 7 marzo 2005, n. 82] e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D. M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D. M. 15 ottobre 2012, n. 209.
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