R.G.A.C. n. 1765/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, dott. Vincenzo Del
Sorbo, ha pronunciato
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1765 R.G.C. dell'anno 2022, avente ad oggetto: RISOLUZIONE
PRELIMINARE VENDITA IMMOJBILIARE
TRA
nato a [...] il [...], e nata a Parte_1 Parte_2
CA di TA (NA) il 10/07/1967, rappresentati e difesi, giusta procura allegata al ricorso introduttivo, dall'avv. Alberto Vitale, con il quale elettivamente domiciliano in Gragnano alla via Nuova San Leone n. 99 (anche a seguito di rinuncia al mandato da parte di altro
Difensore)--- attori E
nata in [...] il 20/07/rappresentata e difesa, giusta procura CP_1 allegataalla comparsa di costituzione dall'avv. Goffredo Iaquinandi, presso il cui studio elettivamente domicilia in Pagani (SA) alla Via A. De Rosa, n. 55 bis--- convenuta
CONCLUSIONI
Come da atti di causa. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art 702 bis cpc dep. il 28.3.2022, e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio chiedendo, di accertare: CP_1
- l'inadempimento della resistente alla stipula del contratto definitivo di vendita prevista per il
31.12.2016 dall'art. 2 del preliminare sottoscritto il 31 gennaio 2013.
- l'esistenza del credito degli attori e nei confronti della convenuta Parte_1 Parte_2 della somma di €. 200.000,00 dovuta a titolo di saldo prezzo in esecuzione della CP_1 vendita di cui al detto preliminare, ed ordinare il trasferimento in favore di dei diritti CP_1 pari ai 1000/1000 della piena proprietà sui cespiti siti nel Comune di Gragnano alla via Cupa Varano n.86 oggetto del preliminare di vendita.
Chiedevano inoltre la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 200.000,00 a titolo di saldo del prezzo della vendita, condizionando il trasferimento dell'immobile al pagamento della detta somma e delle trascrizioni nei registri immobiliari di rito.
Chiedevano infine, in caso di mancato pagamento della suindicata somma entro il termine essenziale assegnato, di far dichiarare il loro recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., dal contratto preliminare del
31 gennaio 2013, e dalla scrittura privata stipulata tra le suddette in pari data;
ordinare alla convenuta l'immediato rilascio in favore degli attori degli immobili oggetto del detto contratto preliminare, e dichiarare il loro diritto ad incamerare definitivamente la somma di €.195.000,00 versata dalla convenuta a titolo di caparra confirmatoria, anche a titolo di risarcimento dei danni in conseguenza dell'inadempimento contrattuale ex art. 1385, comma 2 c.c.. Chiedevano inoltre di condannare la convenuta al pagamento in loro favore di:
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€ 59.200,00 per l'indennità di occupazione degli immobili oggetto del contratto preliminare, maturata al momento della proposizione del ricorso ex art. 702 bis, oltre a quella maturata per il periodo successivo 31 gennaio 2013 (ovvero gradatamente dal 1°gennaio 2017) fino al momento dell'effettivo rilascio, da computarsi sulla base della somma di €. 800.00 mensili;

€ 9.767,50 a titolo di IMU per le annualità 2016-2022 – pagata dagli attori in seguito alla avvenuta intestazione dell'immobile promesso in vendita, oltre a quelle a maturarsi fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile;
€ 100,00 ex art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di inadempimento e/o ritardo nella esecuzione dell'ordine di rilascio, fino all'effettivo rilascio ed al pagamento di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario. Affermavano i ricorrenti che con contratto preliminare del 31/01/2013 promise di CP_1 acquistare i diritti pari ai 1000/1000 in piena proprietà sul cespite sito nel Comune di Gragnano alla via Cupa Varano n. 86 al prezzo di € 399.500,00. Versando al momento della sottoscrizione del preliminare €.199.500,00 a titolo di caparra, mentre € 200.000,00 erano da versare contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, fissata per il 31 dicembre 2016.
Le spese occorrenti per la definizione della pratica di condono edilizio, relativa all'unità immobiliare promessa in vendita, restavano a carico della promissaria acquirente, così come le imposte, le tasse e utenze gravanti sull'immobile de quo. Contestualmente al preliminare veniva sottoscritta una scrittura privata, per la quale la promissaria acquirente avrebbe detenuto l'immobile in oggetto, versando un'indennità di €. 800.00 mensili a far data dalla sottoscrizione del contratto. Non essendo stato versato alla scadenza fissata per la stipula il saldo del prezzo, gli importi relativi agli oneri previsti e, dal gennaio 2016 l'indennità per la detenzione dell'immobile, i ricorrenti e disattesi gli inviti ad adempiere, notificavano il ricorso in parola. Con Ordinanza del 25/04/2022 veniva fissata l'udienza del 13/10/2022 per la comparizione delle parti.
Il 12/10/2022 si costituiva in giudizio la quale impugnava estensivamente il CP_1 contenuto del ricorso introduttivo, eccepiva la mancanza di validi titoli edilizi dell'immobile e l'incommerciabilità del bene al momento della stipula del preliminare che riteneva essere nullo per l'illiceità dell'oggetto e contrasto con norme imperative ex. artt. 1418 1346 c.c..
Affermava quindi che dato l'inadempimento del promittente venditore, nessuna responsabilità potesse essere imputata alla in merito alla mancata stipula del contratto CP_1 definitivo.
Chiedeva quindi il rigetto della domanda, e la condanna dei ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio, con attribuzione al difensore antistatario.
All'udienza del 13/10/22 ritenuto che la presente controversia richiedesse un'istruzione non sommaria veniva disposto il mutamento del rito (da sommario ad ordinario di cognizione) e veniva fissata all'uopo l'udienza di trattazione ex art. 183 cpc per il 9.3.2023.
All'udienza del 9/3/2023 gli attori e rinunciavano alla Parte_1 Parte_2 domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare del 31/01/2013, e spiegavano, ai sensi dell'art. 183 5° comma, c.p.c., domanda di recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., dal detto contratto e della coeva scrittura privata.
Concludevano chiedendo, a parziale modifica delle conclusioni rese con il ricorso introduttivo, di dichiararsi il recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., dei promittenti venditori dal detto contratto preliminare e dalla scrittura privata stipulata tra le parti il 31 gennaio 2013 e che la causa fosse rinviata con la concessione dei termini di cui all'art. 183 comma 6 cpc.
La convenuta, con le note per la medesima udienza si riportava alle difese già spiegate ed alle conclusioni rese, chiedendo la concessione dei termini di cui all'art 183 comma 6 cpc.
Con Ordinanza resa a seguito della trattazione scritta la causa veniva rinviata ex art. 183 6° comma c.p.c. all'udienza del 19.10.2023 concedendo i termini e le facoltà di cui a detta norma.
Con le memorie per il primo termine ex art. 183 comma 6, parte ricorrente evidenziava la tardiva costituzione della convenuta, per cui dichiarava di non accettare il contraddittorio su eccezioni formulate tardivamente e quindi inammissibili. Rilevava la mancata contestazione della
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resistente in merito alla eccepita occupazione dell'immobile e della debenza delle somme richieste dagli attori con la domanda introduttiva.
Parte resistente insisteva sulle proprie conclusioni, chiedendo che fosse dichiarata l'improcedibilità della domanda proposta ex adverso, dato il mancato deposito della documentazione disposto con l'Ordinanza del 13/10/2022, e la risoluzione del contratto preliminare, per fatto e colpa addebitabile ai ricorrenti/attori, i quali non hanno fornito la documentazione attestante la conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici vigenti.
Con le note per il secondo termine, parte attorea contestava la mutatio libelli operata dalla convenuta nelle memorie del primo termine, ritenute inammissibili, e depositava la documentazione relativa ai pagamenti IMU annualità 2022; domanda di condono edilizio prot. n. 8105 del 23/4/2004; le planimetrie illustrative delle superfici oggetto di condono.
Parte resistente si riportava ai propri scritti difensivi e chiedeva ammettersi la prova per testi sui capi indicati
Nelle note per del terzo termine, depositate dalla sola parte attrice, veniva chiesto il rigetto della prova per testi, contestati i singoli capitoli di prova proposti da con il rinvio CP_1 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 19/10/2023, viste le note depositate veniva fissata l'udienza del 10/10/2024 per la precisazione delle conclusioni.
Con le note depositate per tale udienza le parti concludevano chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rese nelle precedenti fasi del giudizio.
Sulle conclusioni di cui in epigrafe questo giudice assegnava la causa a sentenza. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rigettata l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla resistente per il presunto mancato deposito della documentazione richiesta con l'Ordinanza del 13/10/2022. Appare evidente, dalla lettura degli atti di causa, che la documentazione chiesta fosse stata chiesta allo scopo di poter emettere una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c.. Orbene in considerazione dell'avvenuta rinuncia alla suddetta domanda, in luogo della declaratoria di recesso ex art. 1385 comma 2, c.c., dal preliminare del 31 gennaio 2013 e dalla scrittura privata stipulata in pari data, non vi era la necessità di produrre la documentazione richiesta al solo fine di trasferire l'immobile con una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c.. Va inoltre respinta l'eccezione di nullità del contratto preliminare formulata dal convenuto. Ad avviso del convenuto il contratto preliminare sarebbe affetto da nullità derivante da illiceità dell'oggetto per contrasto con norme imperative, in quanto al momento della stipula del preliminare, non c'era ancora alcun provvedimento di sanatoria, pertanto l'immobile dovrebbe essere considerato abusivo e, perciò, incommerciabile. La norma che nel caso di specie sarebbe stata violata andrebbe individuata nell'art. 40 legge n. 47/85. Sul punto va osservato che, come emerge dalla lettura del contratto preliminare, gli obblighi previsti da suddetta norma a pena di nullità sono stati integralmente rispettati da parte attrice. Deve, inoltre, osservarsi che la Corte di Cassazione, pronunciatasi sul tema della invalidità dell'atto di compravendita avente ad oggetto immobili abusivi, ha sancito che “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”(Cass. Sez. Un. Sentenza n. 8230 del 22/03/2019) Va sottolineato, infine, che è concesso a parte attrice di mutare la domanda di adempimento in una di recesso ex art. 1385, secondo comma c.c. in quanto lo "ius variandi" previsto dall'art. 1453 c.c., che deroga al divieto di "mutatio libelli" contenuto nell'art. 345 c.p.c., può essere esercitato in ogni stato e grado del processo (Cass. Ordinanza n. 8048 del 23/04/2020).
In merito alle richieste di parte attrice, come rimodulate in corso di causa, ed accertato l'inadempimento di dell'obbligazione nascente dal contratto preliminare del CP_1 31/01/2013 e consistente nella stipula del contratto definitivo, va dichiarato il recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., dei promittenti venditori e dal suddetto contratto Parte_1 Parte_2 preliminare e dalla scrittura privata accessiva stipulati tra le parti il 31/01/2013.
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Ne consegue il diritto degli attori e ad incamerare definitivamente la Parte_1 Parte_2 caparra confirmatoria di €.195.000,00 versata dalla convenuta anche a titolo di CP_1 risarcimento dei danni in conseguenza dell'inadempimento contrattuale ex art. 1385, comma 2, c.c. ed all'immediato rilascio da parte di in favore di parte attrice, degli immobili CP_1 oggetto del detto contratto preliminare, siti nel Comune di Gragnano alla via Cupa Varano n. 86. Va tuttavia disattesa la domanda di condanna proposta da parte attrice al pagamento della somma di € 9.767,50, chiesta quale rimborso delle somme pagate dagli attori a titolo di Imposta Municipale Unica per le annualità 2016-2022, in considerazione dell'accoglimento della domanda di recesso, dal quale consegue la continuità nel titolo di proprietà in capo ai promittenti venditori e Parte_1
Parte_2 Va parimenti disattesa la condanna di al pagamento della somma di € 59.200,00 a CP_1 titolo di indennità di occupazione maturata alla data della proposizione del ricorso in quanto tale obbligo è contenuto nella scrittura privata oggetto del recesso da parte degli attori e gli attori, azionando il recesso con incamerazione della caparra hanno così di fatto rinunciato alla determinazione di ulteriori danni. Va infatti rammentato che la previsione della caparra confirmatoria è alternativa (laddove della stessa ci si sia avvalsi ai fini del recesso per altrui inadempimento) alla quantificazione e dimostrazione dei danni patiti dall'inadempimento.
Le spese seguono la (maggior) soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 Pt_2 nei confronti di così provvede:
[...] CP_1
accoglie per quanto di ragione la domanda e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta CP_1
dichiara conseguentemente il diritto di essi attori a trattenere l'importo già versato a titolo di caparra;

condanna la convenuta all'immediato rilascio, in favore degli attori CP_1 degli immobili siti in Gragnano alla via Cupa Varano n.86, composti da: 1) immobile sito a piano terra e primo, con corte antistante il fabbricato (in Catasto Fabbricati del Comune di
CA di TA al foglio 10, particella 1105, sub. 103) e 2) locale al piano interrato
(in Catasto Fabbricati del Comune di CA di TA al foglio 10, particella 1105, sub. 104). Il tutto come meglio descritto nel ricorso introduttivo del presente giudizio;

rigetta le altre domande;

condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'avv. Alberto Vitale, CP_1
Difensore Distrattario, delle spese di giudizio che liquida in euro € 5.000,00 oltre importo C.U. ed accessori come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata, addì 3.3.2025.
IL GIUDICE
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