REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
TERZA SEZIONE CIVILE

In composizione monocratica, in persona del Giudice Unico Dott.ssa
Maria Caroppoli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5535/2016 R.G.A.C. ed avente ad oggetto
“Responsabilità professionale”
TRA
e, per essa, quale mandataria giusta procura conferita Parte_1
con atto del 30/10/2015, la in persona del legale rapp.te Parte_2
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Capunzo Raffaello ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore sito in Napoli alla via Tommaso
Caravita n. 10 (pec: Email_1

ATTRICE
E
Notaio Avv. (c.f. , Persona_1 C.F._1
rappresentato e difeso, per procura rilasciata a margine del presente atto, dall'avv. Giovanni Actis ed elettivamente domiciliato in Santa Maria Capua Vetere alla via Corso Garibaldi n. 87 (pec:
Email_2
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE: come in atti

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa ai sensi del dettato di cui all'art. 132, comma 2, c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge n. 69 del
18 giugno 2009. Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo e di costituzione delle parti sia i verbali delle udienze nonché i provvedimenti assunti.
Nella stesura della motivazione si è tenuto conto dell'insegnamento giurisprudenziale secondo cui questa deve consistere nell'esposizione delle argomentazioni in fatto ed in diritto poste a fondamento dell'adottata decisione, fedelmente riproduttive dell'iter logico-giuridico seguito dal
Giudice, senza la necessità di soffermarsi nella disamina di tutte le argomentazioni sviluppate dalle parti, che debbono così intendersi ritenute non pertinenti e non risolutive ai fini della definizione del giudizio qualora non espressamente richiamate nei motivi della decisione.
Con atto di citazione, notificato in data 24/06/2016, la Parte_1
rappresentava che i Sigg.ri nato a [...] il Parte_3
12/03/1946 (C.F. e nata a C.F._2 Parte_4
Napoli il 28/08/1947 (C.F. ), sottoscrivevano in C.F._3
data 14/11/2007 con un contratto di mutuo con Controparte_1 garanzia ipotecaria, per atto Notar Rep. n.89569 – Racc. Persona_1
n.51352.
Ed invero, originariamente, la era titolare del Controparte_1
credito di cui si controverte e, solo successivamente, a seguito di un processo di riorganizzazione societaria, lo stesso era ceduto alla Parte_1
quale attrice del presente giudizio.
[...]
A garanzia del puntuale rimborso del capitale mutuato e dell'esatto adempimento delle obbligazioni tutte derivanti dal contratto di mutuo, il
Sig. concedeva a favore della parte mutuante ipoteca Parte_3
(euro 180.000,00/270.000,00) sulle porzioni immobiliari site in Castel
Volturno (CE), Località Pantano degli Spiritti, al Viale Nunzia oggi Viale
Tenna n. 9-11 (IMMOBILE RIPORTATO IN CASTATO COMUNE DI
CASTELVOLTURNO AL FOL. 26).
Il Notaio Avv. nell'espletamento dell'incarico ricevuto per Persona_1
la stipula del contratto di mutuo ipotecario, accertava la libera trasferibilità dei beni suindicati.
In data 23/10/2010, la Banca provvedeva alla notifica dell'atto di precetto nei confronti dei Sigg.ri e che Parte_3 Parte_4
tuttavia non otteneva alcun riscontro.
Pertanto, veniva incardinata procedura esecutiva immobiliare presso il
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con numero di Rge 629/2011. Il
Giudice nominava un consulente per la stima del cespite pignorato.
L'esperto, dopo avere effettuati gli opportuni approfondimenti, rilevava l'esistenza di usi civici sui cespiti pignorati, la cui presenza non era stata precedentemente rilevata dal notaio rogante il contratto di mutuo. Difatti, della sussistenza degli usi civici non vi era traccia nella relazione notarile definitiva propedeutica alla conclusione del contratto di mutuo redatta dal Notaio Persona_1
Sicché, a seguito di tale inatteso rilievo, la procedura esecutiva non poteva trovare esito positivo, come espresso nell'ordinanza emessa in data
07/04/2014 dal Giudice dell'Ufficio Esecuzioni, il quale dichiarava improcedibile la procedura incardinata per i suindicati motivi.
L'istituto di credito conveniva in giudizio, dinanzi il Tribunale di S.Maria
C.V., il notaio rogante per sentire accertare e dichiarare la responsabilità professionale del medesimo per colpa omissiva non avendo rilevato prima della stipula del mutuo la presenza di usi civici sul bene , con condanna dello stesso al risarcimento dei danni.
In particolare, la Banca erogante deduceva che il professionista avrebbe potuto, tra l'altro, accertare l'esistenza del gravame esperendo ulteriori e più compiuti controlli sul bene, ad esempio tramite l'accesso all'Ufficio
Usi Civici della Regione.
Con comparsa del 07/10/2017 si costituiva il notaio avv. Persona_1
Il convenuto contestava quanto dedotto ex adverso e rappresentava che l'esistenza del presunto uso civico non poteva in alcun modo desumersi dalla consultazione dei dati catastali, dei registri immobiliari e dell'atto di provenienza, debitamente esaminati dal notaio, come precisato nella relazione prodotta e neppure dalla certificazione della Regione Campania, che si limitava solo a rilevare la esistenza di una quota non affrancata e quindi di un uso civico di natura essenzialmente privatistica, come tale non impeditivo ad assicurare la trasferibilità del bene. Nel caso in esame, dunque, il notaio asseriva non sussistesse alcun indice di allerta indicativo dell'inclusione del bene nella categoria di usi civici.
Le risultanze catastali relative agli immobili non indicavano alcun riferimento agli usi civici, e men che meno tali rapporti emergevano dall'esame dei titoli di provenienza dei beni oggetto della garanzia ipotecaria.
In assenza di precipui indici di rischio, il convenuto invocava, quindi, la piena correttezza del proprio operato professionale nell'espletamento dell'incarico.
Ancora, lo stesso chiedeva fosse accertata e dichiarata la responsabilità di per il pregiudizio arrecato alla reputazione ed alla Parte_1
immagine professionale del notaio avv. in conseguenza della Persona_1
ritenuta responsabilità del professionista nell'espletamento dell'incarico ricevuto e che, conseguentemente, l'Istituto di credito fosse condannato al risarcimento dei danni.
Venivano depositate memorie di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. e il giudizio veniva istruito documentalmente.
Si costituiva in giudizio la e per essa, quale Controparte_2
mandataria, la rappresentando che, in data 11/10/2019, CP_3
nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione ai sensi Parte_1
e per gli effetti della legge n. 130 del 30 aprile 1999, cedeva alla prima, in forza di un contratto di cessione pro soluto, ai sensi degli artt. 1, 4 e 7.1 della L. 130/1999, i propri crediti, come comprovato da documentazione allegata in atti.
Il giudice fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni e successivamente il giudizio era assegnato a sentenza. Venendo al merito della controversia, si osserva che la domanda è infondata e va rigettata.
In via preliminare, occorre riepilogare i principi di diritto applicabili alla questione portata all'attenzione dell'odierno giudicante, evidenziando sin d'ora che la valutazione del materiale probatorio raccolto va effettuata sulla base delle allegazioni e delle difese delle parti.
Innanzitutto, la vicenda sottoposta all'attenzione del Tribunale impone di verificare se sussista in capo al notaio l'obbligo di verificare e segnalare alle parti possibili limiti alla commerciabilità dei beni immobili oggetto del contratto connessi all'insistenza di eventuali usi civici e alla loro portata.
La peculiarità nasce dal fatto che la maggior parte degli usi civici origina da comportamenti di fatto, senza l'adozione di atti formali idonei a darne adeguata pubblicità, mancando un pubblico registro nel quale poter censire ed individuare i terreni gravati da usi civici. Da ciò discende l'incertezza sull'effettiva e concreta incidenza di determinati usi civici in ordine alla commerciabilità di immobili realizzati su terreni gravati, considerato che caratteristica essenziale dell'uso civico è quella di non essere soggetto ad estinzione per non uso.
Ciò detto, occorre delineare le caratteristiche proprie della prestazione professionale del notaio e inquadrare le stesse nella cornice normativa di riferimento, con precipuo riguardo all'aspetto della diligenza e della responsabilità.
Innanzitutto, bisogna partire dall'indirizzo pacifico e consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui il notaio incaricato della stipula di atti aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili "non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurare serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è
l'obbligo di informazione e consiglio" (Cass. Civ., Sez. III, 16/03/2021, n.
7283). L'arresto giurisprudenziale appena richiamato configura quella notarile come una prestazione professionale altamente qualificata, non altrimenti ottenibile facendo ricorso a diverse figure professionali, il cui contenuto essenziale ricomprende anche “l'obbligo di informazione e consiglio", consistente nell'avvertire le parti dell'esistenza di una eventuale trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento e delle conseguenze dannose che possono discendere da tali formalità.
Orbene, nelle attività accessorie propedeutiche alla stipula di un atto negoziale notarile di compravendita o di costituzione di garanzia rientra il compimento delle indagini catastali e ipotecarie, finalizzate ad individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi.
Nel caso di specie, alla luce degli atti prodotti, emerge che il notaio ha posto in essere tutti gli accertamenti dovuti, presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari e presso il Catasto, senza che rilevasse alcun riferimento alla esistenza di usi civici.
Ciò si evince dall'analisi documentale delle risultanze catastali, dai registri immobiliari in cui non è stata in alcun modo rilevata la sussistenza di usi civici.
Tra l'altro, dal titolo di provenienza dell'immobile, l'atto per notar
[...]
del 08/06/1981 rep. n. 41950 racc. 10185, registrato a Napoli il Per_2
24/06/1981 al n. 8292/A, risultava la piena proprietà dell'immobile non gravato da garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, oneri e diritti reali o personali non apparenti e privilegi fiscali.
Inoltre, è stato evidenziato come, relativamente all'immobile oggetto di vendita è stata presentata al Comune di Castelvolturno prot. 9071 in data
28/03/1986 domanda di concessione in sanatoria e in data 20/09/2007 il
Dirigente Area Tecnica – Ufficio condono Edilizio – ha rilasciato a
(dante causa di ) certificazione Controparte_4 Parte_3
relativa alla eventuale sussistenza di vincoli sul terreno su cui insiste il fabbricato oggetto di condono edilizio, dalla quale è emerso che non esistono i vincoli di cui all'art. 33 legge 28.02.1985 n. 47.
Pertanto, nel caso de quo non poteva essere richiesta al notaio, una condotta diversa, volta ad approfondire il tema dell'esistenza di usi civici.
Invero, riguardo agli usi civici non risultano archivi documentali, in grado di offrire una prova assoluta della loro esistenza.
Si tratta di diritti reali sui generis, che hanno origine medioevale, spettanti a determinate collettività comunali sui beni del Comune e che, con la
Legge del 16/06/1927 n. 1766, fu statuito che tutti gli usi civici allora esistenti, dovessero essere regolarizzati o rivendicati. Quindi, fu data la possibilità agli utenti di affrancarli, e di trasformare il possesso delle terre di demanio civico, oppure la proprietà gravata da uso civico, in proprietà piena ed esclusiva. All'uopo, venne istituito il Commissario agli usi civici, con la funzione di liquidare tali usi (se ricadenti su terreni privati), ovvero di regolare sotto il profilo amministrativo gli usi non liquidati (se ricadenti su terre comunali o su superfici acquee). Da quell'epoca fu introdotta la fondamentale distinzione tra usi civici su terre private, ed usi civici su terreni della collettività. Per quel che concerne i terreni di proprietà privata, non sussiste il vincolo di non commerciabilità. Infatti, il canone è eliminabile con la procedura di affrancazione, a seguito della quale il terreno viene liberato dall'uso civico. Altresì, ai sensi dell'art. 20 comma 2
L. 1766/27, sui suddetti terreni è consentita l'iscrizione ipotecaria.
Per cui, in tale ultima fattispecie, non sussiste una lesione del diritto creditorio e tuttora questo può azionarsi in via esecutiva seguendo il percorso tracciato dall'art. 20 legge n. 1766/1927 in quanto il terreno su cui l'edificio insiste proviene da un procedimento di quotizzazione, di assegnazione, di conversione in enfiteusi, e cioè di trasformazione del diritto d'uso civico in un diritto privato, donde la legittimità di ipotecare
(espressamente prevista dal II comma dell'art. 20 testé citato). In tale caso resta valida l'operatività delle tutele emergenti dall'art. 20 cit. tuttora utilizzabili, dalla Banca, anche in considerazione della possibile estinzione per prescrizione, ovvero per non uso del diritto privato di uso civico e la possibilità per la Banca di procedere alla affrancazione dei terreni ed attuare la soddisfazione del proprio credito nei confronti del debitore esecutato, essendo tra l'altro detto credito garantito da iscrizione ipotecaria.
D'altra parte, va sottolineato che la sussistenza dell'uso civico, con la conseguente non pignorabilità del bene ipotecato, è stata accertata soltanto dal Giudice dell'Esecuzione, a seguito di consulenza tecnica d'ufficio e, dunque, solo dopo degli accertamenti peritali con un particolare approfondimento, ma tale diligenza nello svolgimento del proprio incarico non poteva essere richiesta al Notaio, non sussistendo elementi da cui far discendere il sospetto dell'esistenza di usi civici.
Per giunta, nel caso di specie gli accertamenti svolti dal consulente tecnico del Giudice dell'Esecuzione di Santa Maria Capua Vetere, non consentivano di identificare compiutamente l'uso civico, vale a dire se gravante su terre private oppure su terreni della collettività (al fine, appunto, di determinare il regime giuridico applicabile).
Pertanto, il Notaio convenuto non aveva alcun obbligo di operare controlli ulteriori, rispetto a quelli effettuati anche perché il mutuo aveva ad oggetto degli appartamenti e non un fondo e dalla certificazione ipotecaria e catastale non emergeva l'eventualità che il terreno sul quale era stato edificato il fabbricato, già esente da vincoli apparenti quando era stato acquistato e poi condonato, fosse assoggettato ad uso civico.
In punto di diritto, trovano applicazione i criteri della responsabilità contrattuale, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c.c. Ebbene, il notaio convenuto ha provato che la prestazione è stata eseguita in modo diligente,
e che gli esiti negativi sono stati determinati da un evento imprevedibile, non imputabile al professionista (cfr Cassazione, III sezione civile, n. 4911 del 15/02/2022). In tale pronuncia la Suprema Corte ha confermato la sussistenza, in capo al notaio, dell'obbligo di svolgere accertamenti, in relazione ad eventuali usi civici gravanti sugli immobili oggetto degli atti da lui rogati, in caso di indici di allerta.
In altre parole, il notaio deve procedere alla verifica di elementi che integrino i suindicati indici di allerta, e dunque delle ragioni che inducano a dubitare della libertà da vincoli, degli immobili oggetto degli atti rogati.
D'altra parte, in sede istruttoria svolta dalla banca (preliminare alla concessione del mutuo), neanche il tecnico di fiducia della stessa aveva evidenziato la presenza di un uso civico sul bene oggetto di garanzia ipotecaria e l'inadempimento della parte mutuataria, rispetto all'obbligo di restituire le rate del mutuo, non può essere addebitabile al Notaio ma è frutto di un errore di valutazione, commesso dall'istituto di credito, relativamente alla solvibilità ed alla solidità del soggetto destinatario del finanziamento.
La domanda va, dunque, rigettata.
Non può essere accolta la domanda del convenuto in merito all'accertamento della responsabilità dell'attore in relazione al pregiudizio alla reputazione e alla immagine professionale del notaio.
La Suprema Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 19551 del
10/07/2023, ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di risarcimento del danno non patrimoniale subìto dalle persone giuridiche, il pregiudizio arrecato ai diritti immateriali della personalità costituzionalmente protetti, ivi compreso quello all'immagine e alla reputazione commerciale, non costituendo un mero danno-evento, e cioè in re ipsa, deve essere oggetto di allegazione e di prova, anche tramite presunzioni semplici”.
Sicché, alla luce di tale pronunzia emerge che il danno all'immagine e alla reputazione commerciale, non costituendo un mero danno evento, e cioè in re ipsa, deve essere oggetto di allegazione e di prova, anche tramite presunzioni semplici.
Si tratta della lesione di un diritto fondamentale della persona, consistente nella rappresentazione che la collettività abbia riguardo a un individuo, il cui fondamento giuridico si ricava dagli articoli 2 e 3 della Costituzione.
Il danno all'immagine genera, in capo a chi lo ha cagionato, una responsabilità avente natura aquiliana.
Esso richiede una specifica prova da parte di chi, assumendo di averlo subito, pretende di essere perciò risarcito (Cfr., ex multis, Cass. n. 10527/2011, Cass. n. 13614/2011, Cass. n. 7471/2012 e Cass. n.
20558/2014).
È evidente che, nel caso di specie, in base al principio di circolarità tra allegazione e prova, va rilevato che domanda riconvenzionale non è stata fornita di adeguato supporto probatorio e, pertanto, non può essere accolta.
Le spese del giudizio seguono il principio della soccombenza a carico esclusivo di parte attorea, giacchè in difetto della infondata domanda non vi sarebbe stata la domanda riconvenzionale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Santa Maria C.V., in persona del Giudice Unico, Dott.ssa
Maria Caroppoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla e, per essa, quale mandataria per la gestione anche Parte_1
stragiudiziale dei crediti anomali, dalla nei confronti del Parte_2
Notaio Avv. così provvede: Persona_1
- per tutte le ragioni esposte, rigetta la domanda proposta dalla Parte_1
e, per essa, quale mandataria per la gestione anche stragiudiziale
[...]
dei crediti anomali, dalla Parte_2
- rigetta la domanda risarcitoria, formulata in via riconvenzionale, dal
Notaio Avv. Persona_1
- pone a carico di parte attrice le spese processuali che liquida in complessivi euro 5.838,55 per compensi, oltre al rimborso per le spese generali, iva e cpa, come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, 16/07/2025
Il Giudice Dott.ssa Maria Caroppoli