REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord in Aversa, in persona del dott. Alessandro Auletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al RG n. 11770/2020, tra in persona del l.r.p.t., Parte_1 rappresentata e difesa – come da procura in atti – dall'avv. FABIO ROSELLI (CF:
), il quale ha eletto domicilio presso l'indiritto PEC indicato C.F._1 nell'atto introduttivo
RICORRENTE
e
(CF: ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso – come da procura in atti – dall'avv. MENOTTI MADONNA (CF: ), il quale ha eletto domicilio in Villa di Briano, alla via C.F._3
Provinciale n. 20
OPPOSTO
AVENTE AD OGGETTO
Controversia in materia locatizia
CONCLUSIONI
Come da verbali e atti di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso depositato in data 3.12.2020, la Parte_2
(d'ora in poi, anche: ) ha, in linea di fatto, premesso: a) di aver stipulato, in Pt_1 data 17.8.2017, con il sig. , un contratto di locazione relativo Controparte_1 all'immobile di proprietà di quest'ultimo sito in Villa di Briano, alla via Kruscev n. 30; b) che la disponibilità di tale immobile era acquisita dalla ricorrente “al solo fine di partecipare alla procedura pubblica indetta dalla ” per Controparte_2
l'affidamento del servizio di accoglienza ed assistenza di cittadini stranieri;
c) che la specifica destinazione in questione era oggetto di specifica contrattazione tra le parti;
d) che all'atto della stipula del contratto veniva versata la somma di euro 12.000,00 a titolo di deposito cauzionale;
e) che nel frattempo la ricorrente risultava aggiudicataria della procedura di evidenza pubblica per l'alloggio e l'accoglienza di 59 migranti;
f) che pertanto previo pagamento della prima mensilità (pari ad euro
6.000,00), senza aver ancora ottenuto le chiavi dello stesso, la ricorrente veniva autorizzata a depositare mobili e suppellettili indispensabili alla conduzione del ridetto servizio presso l'immobile per cui è causa;
g) che in data 20.8.2018 il Comune di Villa di Briano comunicava “l'annullamento in autotutela della SCIA del 30.5.2017”, donde l'impossibilità di avviare l'attività per la quale l'immobile era stato condotto in locazione”.

2. Tenuto conto del fatto che l'immobile fu locato senza possedere “l'idoneità all'uso pattuito”, si richiede in questa sede: a) la restituzione della somma di euro 12.000,00, nonché quella di euro 6.000,00 pagata come canone di locazione relativo alla prima mensilità; b) il risarcimento da perdita di chance, per aver perduto la commessa pubblica di cui sopra, nella misura di euro 45.465,84; c) il rimborso sostenuto per il trasporto di mobili e suppellettili presso l'immobile in questione;
d) il risarcimento dei danni subiti da tali mobili in conseguenza delle infiltrazioni verificatesi nel mese di agosto del 2018 (come da CTP depositata); e) in via subordinata (cioè in caso di accertata nullità del contratto) ha chiesto la restituzione di euro 18.000,00 ex art. 2033 c.c. e il risarcimento extracontrattuale per le ragioni già sopra indicate.

3. Si è costituito in giudizio il sig. contestando punto per Controparte_1 punto l'avverso dedotto e concludendo in conformità.

4. Lo stesso ha inoltre spiegato domanda riconvenzionale, nei termini che appresso saranno meglio chiariti.

5. In linea di premessa, il resistente assume: a) che pur essendo chiara la volontà della di destinare l'immobile all'uso di cui si è detto, non fu mai Pt_1 espressamente fatto riferimento alla partecipazione ad una determinata procedura di evidenza pubblica;
b) che, dopo la stipula del contratto, venivano consegnate alla le chiavi dell'immobile e che successivamente venivano ivi depositati mobili, Pt_1 arredi e suppellettili;
c) che dall'agosto 2017 all'agosto 2018 la versava alla Pt_1 resistente soltanto la somma di euro 6.000,00 (per la prima mensilità) senza corrispondere quella di euro 66.000,00 per le mensilità residue;
d) nel frattempo in Villa di Briano trapelava la notizia della allocazione di un centro di alloggio e ricovero di rifugiati nel territorio comunale e quindi prendevano avvio delle vibranti manifestazioni di protesta da parte della cittadinanza;
e) a seguito di questa protesta il Comune di Villa di Briano constatava la rottura di una tubazione dell'acqua potabile e “solo per detto motivo” dichiarava l'inagibilità dell'edificio; f) le parti concordavano la risoluzione consensuale, ferma restando la debenza della somma di euro 66.000,00 per le causali sopra indicate;
g) la chiedeva di poter fruire Pt_1 dell'immobile per qualche altro giorno per procedere all'asporto dei mobili e delle suppellettili ivi depositate;
h) dopo una richiesta di ritiro rimasta inevasa, solo “dopo ben due anni dai fatti di cui sopra”, la ricorrente chiedeva di accedere all'immobile per effettuare l'asporto; i) malgrado la disponibilità manifestata in tal senso, i mobili non venivano asportati e anzi, con ricorso ex art. 703 c.p.c., veniva richiesta la restituzione del mobilio sulla scorta di una rappresentazione della situazione del tutto diversa da quella reale.

6. Il resistente deduce: a) la nullità del ricorso introduttivo;
b) che sussiste il diritto alla percezione di 11 mensilità per il canone locatizio relativo all'immobile in questione nonché quello alla percezione di una indennità di occupazione per un totale di 17 mensilità, di euro 3.000,00 ciascuna, per un totale di euro 51.000,00; c) che è del tutto infondata la richiesta di risarcimento del danno di parte convenuta (per le ragioni dettagliatamente indicate a pag. 13 e ss. della memoria di costituzione); che sono del tutto infondate le altre domande formulate dalla ricorrente: 1) stante l'insussistenza di una situazione di impossibilità nel recupero del mobilio;
2) in merito ai presunti danni riportati medio tempore dai suddetti beni mobili in ragione di una non meglio precisata “infiltrazione”.

7. Con provvedimento del 13.11.2021 si è proceduto all'istruzione della causa;
con provvedimento del 24.10.2023 veniva formulata una proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c.; tale proposta non trovava accoglimento dalle parti;
la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 2.12.2024 e, per effetto di un rinvio d'ufficio, al 30.12.2024; innanzi allo scrivente (subentrato nel ruolo a far data dal 30.9.2024) l'udienza di discussione aveva luogo nelle modalità di cui all'art. 127-ter: le parti si riportavano ai rispettivi scritti, ulteriormente specificando i rispettivi asserti e concludendo in conformità.

8. All'esito della predetta udienza di discussione, viene emessa la presente decisione, da ritenersi succedanea alla discussione medesima.

9. La domanda del ricorrente va accolta nei limiti che si vanno a dire.
10. Premesso che appare pacifico tra le parti che il contratto fu consensualmente risolto (malgrado la diversa prospettazione offerta da ciascuno in merito ai motivi di tale risoluzione), va evidenziato: a) che nel contratto intercorso tra le parti non vi è espressa menzione della intenzione della ricorrente di partecipare ad una procedura di evidenza pubblica per l'affidamento del servizio di alloggio ed assistenza dei migranti (essendovi un mero riferimento alla “destinazione a struttura residenziale per immigrati”); b) che, all'atto introduttivo, non è stato allegato il provvedimento di
“revoca” della SCIA;
tale atto risulta prodotto soltanto in allegato alle note di t.s. depositate in data 1.9.2021 (ma lo stesso non contiene alcun riferimento alla “rottura di una tubatura” come motivo determinante l'annullamento); per altro verso, nella nota della Prefettura di allegata all'atto introduttivo, si fa riferimento alla CP_2 possibilità per la di procedere alla indicazione di una struttura alternativa;
Pt_1
c) che, con raccomandata del 24.7.2019, il richiese alla di CP_1 Pt_1 procedere all'asporto dei mobili e delle suppellettili depositate presso l'immobile; d) nulla è stato allegato e provato quanto all'evento che avrebbe causato il danneggiamento dei mobili depositati presso la struttura per cui è causa (a tal fine dovendo ribadirsi come l'istanza ex art. 210 c.p.c. formulata per ovviare a tale carenza assertiva sia inammissibile e tardiva;
così come non emerge dal verbale di riconsegna dei suddetti mobili, depositato in atti, alcun elemento certo atto a far ritenere che gli stessi fossero danneggiati, così come qui assunto).
11. Va premesso, in punto di diritto, quanto segue:
A) in una controversia in materia di locazioni iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù di quanto disposto dall'art. 447 bis c.p.c., il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d'ufficio di cui agli art. 421 e 437 dello stesso codice, l'esercizio di tali poteri costituisce una facoltà discrezionale del giudice, come tale incensurabile in sede di legittimità, e tuttavia qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente richiesto di avvalersi, in caso di mancato accoglimento dell'istanza di parte sul punto deve essere resa una motivazione (Cass. 26.5.2024, n. 10128);
B) in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti.
[Cass. 28.12.2021, n. 41744];
C) in caso di occupazione di un immobile "sine titulo", il danno subito dal proprietario non può ritenersi "in re ipsa", ma deve essere sempre provato, ancorché attraverso il ricorso a presunzioni semplici, che comunque rivelino l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto, dovendo, inoltre, la liquidazione equitativa dello stesso compiersi sulla base di un prudente contemperamento dei vari fattori di probabile incidenza del pregiudizio nel caso concreto, essendo il giudice chiamato a dare conto, in motivazione, del peso specifico attribuito ad ognuno di essi, in modo da rendere evidente il percorso logico seguito nella propria determinazione e consentire il sindacato del rispetto dei principi del danno effettivo e dell'integralità del risarcimento (Cass. 23.11.2021, n. 36251).
12. Alla luce delle risultanze del presente giudizio, applicando i predetti principi giurisprudenziali, deve quindi ritenersi quanto segue.
13. Circa la domanda principale, va detto che, malgrado la non espressa menzione della intenzione di partecipare ad una procedura evidenziale, l'immobile fu locato senza che fosse idoneo all'uso indicato (anche solo genericamente) dalle parti e dalle stesse identicamente preso in considerazione al fine di addivenire al contratto: in tal senso, rileva la circostanza che dal provvedimento di revoca adottato dal Comune emergono difetti di allegazione documentale, imputabili al proprietario, e/o difetti costruttivi tali da rendere l'immobile inidoneo all'uso indicato nella SCIA.
Più in dettaglio, premesso che a tale documento fanno concorde relatio sia le parti che la nota inviata dalla Prefettura ed allegata dal ricorrente all'atto introduttivo, va rimarcato che dallo stesso non emerge che la causa della revoca fu quella indicata dal resistente (e quindi allo stesso non imputabile).
Ne discende che la domanda formulata dal ricorrente ai capi A) e B) è fondata onde va disposta la restituzione degli importi corrisposti e segnatamente di euro 12.000,00 a titolo di deposito cauzionale e di euro 6.000,00 a titolo di prima mensilità.
14. Al contrario, la domanda relativa al danno di perdita di chance va disattesa, in parte perché nel contratto non vi è alcuna menzione della intenzione della Pt_1 di voler conseguire la disponibilità dell'immobile al fine di partecipare ad una procedura di evidenza pubblica e in parte perché, come si è detto, l'amministrazione prefettizia aveva dato alla la possibilità di individuare una diversa struttura, Pt_1 sicché la mancata locupletazione dei compensi previsti dal provvedimento di aggiudicazione non è riconducibile, per quanto qui rileva, alla condotta del CP_1
(diversamente da quanto detto a proposito del mancato godimento dell'immobile).
15. La domanda riconvenzionale articolata da parte resistente va accolta nei termini che si vanno a dire.
È emerso, da un lato, che vi era stata richiesta del affinché si procedesse CP_1 al ritiro dei mobili (in tal senso essendo irrilevante che lo stesso possedesse le chiavi, non potendo provvedere “in autonomia” alla liberazione dell'immobile da oggetti alieni) e, dall'altro, che non vi sia stata anche nel prosieguo l'intenzione di ostacolare tale ritiro (come emerge, per quanto qui rileva, dal provvedimento che ha definito il procedimento n. 13177/2019).
Inoltre, è emerso che il aveva interesse a recuperare la disponibilità CP_1 dell'immobile per trovare un nuovo conduttore (v. in tal senso la testimonianza del sig. , di cui al verbale di udienza del 16.10.2023) Testimone_1
Da quanto sopra può inferirsi, secondo i principi giurisprudenziali richiamati in premessa, che il mancato recupero dell'immobile abbia determinato un danno al proprietario, consistente nella mancata possibilità di fare un uso fruttuoso del bene (desumibile in via presuntiva dalla richiesta fatta al . Tes_1
Sulla quantificazione, peraltro, rappresenta un dato di fatto la circostanza che l'immobile non fosse, a quel tempo, provvisto dei titoli amministrativi occorrenti a consentirne un utilizzo “pieno”, ragion per cui si stima equo (anche in mancanza di altri elementi utili alla quantificazione) considerare che il danno ammonti ad euro 1.000,00 mensili per il periodo dal settembre 2018 (non essendo mai stato contestato dalla parte interessata che i mobili fossero ivi ubicati da quella data) al gennaio 2020.
In ragione di tanto va liquidato in favore del a titolo di indennità di CP_1 occupazione la somma di euro 16.000,00.
16. Va invece respinta la domanda relativa ai danni subiti da tali mobili in ragione di un (non meglio precisato) evento verificatosi presso l'immobile: in primo luogo, perché, sotto questo profilo, la domanda è irrimediabilmente carente sotto il profilo assertivo (non si adduce, se non genericamente, quale sarebbe l'evento, quando si sarebbe verificato e in cosa sarebbero consistiti i danni lamentati); in secondo luogo, perché, trattandosi di occupazione sine titulo e quindi illegittima, la causazione di tale danno sarebbe in ultima analisi da ricondurre all'omesso ritiro dei mobili, imputabile alla stessa . Pt_1
17. Tenuto conto di tutto quanto sopra, va dato atto della circostanza che il ha titolo a trattenere euro 16.000,00 a fronte degli euro 18.000,00 ricevuti CP_1 dalla controparte, con conseguente obbligo di restituzione della differenza, ammontante a 2.000,00 euro.
18. Alla luce della soccombenza reciproca, valutata in ragione del coacervo di domande qui proposte e del relativo esito, sussistono i motivi per procedere alla integrale compensazione delle spese tra le parti.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta a RG n. 11770/2020, ogni contraria istanza disattesa, così provvede: a) ACCOGLIE, nei limiti di cui in parte motiva, la domanda formulata da parte ricorrente ai punti A) e B);
b) ACCOGLIE, nei limiti di cui in parte motiva, la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente al capo III);
c) per l'effetto, CONDANNA il sig. alla restituzione, in Controparte_1 favore della ricorrente, di euro 2.000,00, oltre interessi legali e far data dalla domanda;

d) COMPENSA integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Aversa, il 28.1.2025
Il Giudice dott. Alessandro Auletta