n. 1295/2020 r.g.
Tribunale di Spoleto

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica nella persona del giudice ER FA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 1295/2020 RG
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Riccardo Buldrini Parte_1 C.F._1
del Foro di Perugia, presso lo Studio Legale del medesimo elettivamente domiciliato in P.zza IV
Novembre, n. 10 – 06123 Perugia (PG), come da procura a margine dell'atto di citazione;

ATTORE
E
(C.F. elettivamente domiciliata in Todi Piazza Controparte_1 C.F._2
Umberto I° n.2 presso e nello studio dell'Avv. Maurizio Simoni che la rappresenta ed assiste in forza di procura speciale a margine della comparsa di costituzione;

e
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Todi Piazza Umberto I° n. CP_2 C.F._3 OGGETTO: Contratto preliminare di compravendita
Conclusioni di parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Spoleto, ritenuta la sommarietà della cognizione della causa, contrariis reiectis:
ACCERTARE la responsabilità precontrattuale e contrattuale dei Sigg. e consistita Controparte_1 CP_2
in omessa informativa e nell'inadempimento delle obbligazioni contratte a norma dell'art. 3) del contratto preliminare nonché per inadempimento in ordine all'omessa consegna al notaio dei documenti indispensabili per la redazione del contratto definitivo di compravendita, in ragione di quanto argomentato e prodotto, pertanto
ACCERTARE l'esatto ed il corretto adempimento delle obbligazioni assunte dal Sig. in ordine al Parte_1
versamento della caparra confirmatoria, nonché la correttezza e la buona fede nel manifestare la propria disponibilità alla stipula del rogito anche successivamente allo spirare del termine pattuito, in virtù di quanto sopra esposto e considerato, quindi
ACCERTARE che l'interesse del ricorrente alla definizione della compravendita veniva meno per fatto grave imputabile esclusivamente ai resistenti in ragione delle considerazioni svolte, perciò
DICHIARARE la responsabilità precontrattuale e contrattuale dei Sigg. e per grave Controparte_1 CP_2
inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., e per l'effetto
DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1454 c.c., quindi
DICHIARARE la validità e l'efficacia del diritto di recesso unilaterale esercitato dal ricorrente verso il contratto preliminare di compravendita, per l'effetto
DICHIARARE la legittimità della pretesa risarcitoria del Sig. a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c., Parte_1
per l'effetto
CONDANNARE i resistenti al pagamento della somma pari ad € 20.000,00 oltre interessi e rivalutazione, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ovvero di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia a titolo di risarcimento del danno, infine
CONDANNARE i resistenti alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio”.
Conclusioni di parte convenuta ( ): “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Spoleto, contrariis rejectis: Controparte_1
nel merito: rigettare la domanda di risoluzione del contratto preliminare del 18.07.18 per essere questo già risolto per mutuo
pagina 2 di 14 consenso (recesso/accettazione) espresso delle parti;
in conseguenza di ciò rigettare tutte le ulteriori domanda proposte dal ricorrente perché infondate in fatto ed in diritti per le ragioni di cui alla narrativa e, per gli effetti, accertare che il recesso del promittente acquirente è stato del tutto ingiustificato ed illegittimo, dichiarando, di converso, la legittimità del comportamento dei promittenti-venditori, nel trattenere la caparra confirmatoria corrisposta, condannando, infine, il ricorrente, che ha agito in giudizio con evidente mala fede o colpa grave, al pagamento delle spese di lite ex art. 91 cpc ed al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96 I° ed ultimo comma c.p.c.”.
Conclusioni di parte convenuta ( ): “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Spoleto, contrariis rejectis: CP_2
nel merito: rigettare la domanda di risoluzione del contratto preliminare del 18.07.18 per essere questo già risolto per mutuo consenso (recesso/accettazione) espresso delle parti;
in conseguenza di ciò rigettare tutte le ulteriori domanda proposte dal ricorrente perchè infondate in fatto ed in diritti per le ragioni di cui alla narrativa e, per gli effetti, accertare che il recesso del promittente acquirente è stato del tutto ingiustificato ed illegittimo, dichiarando, di converso, la legittimità del comportamento dei promittenti-venditori, nel trattenere la caparra confirmatoria corrisposta, condannando, infine, il ricorrente, che ha agito in giudizio con evidente mala fede o colpa grave, al pagamento delle spese di lite ex art. 91 cpc ed al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96 I° ed ultimo comma c.p.c.”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione udienza, Parte_1
ha convenuto dinanzi a questo giudice e per ottenere la
[...] Controparte_1 CP_2
dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato con i convenuti in virtù
dell'esercitato recesso, con condanna di quest'ultimi al pagamento del doppio della caparra versata.
In particolare, l'attore ha esposto che:
- era stato sottoscritto contratto preliminare di compravendita fra le odierne parti in data 11/07/2018, relativo a un fabbricato sito in Todi (PG), Via delle Caselle, n. 45, contraddistinto al N.C.E.U. del medesimo Comune al fg. 96, part. 1135;
- il prezzo della compravendita era fissato in euro 29.000,00, di cui 5.000,00 già versati a titolo di caparra, mentre veniva indicata come data ultima per la stipula per il definitivo il 31/12/2018;
pagina 3 di 14 - venivano versati ulteriori euro 5.000,00 e veniva posticipato il termine per la stipula del definitivo al
31/03/2019;
- tuttavia, emergeva che sull'immobile in questione sussisteva un vincolo, istituito con decreto del
06.04.1999 a cura del Ministero per i Beni e le Attività Culturali - Ufficio centrale per i beni archeologici, architettonici, artistici e storici, trascritto in data 06/12/1999, colpevolmente sottaciuto fino ad allora al promittente acquirente;

- nonostante le rituali richieste di provvedere alla rimozione dello stesso, i convenuti non provvedevano, tanto che in data 27/05/2019, ottenuta comunicazione dal proprio Notaio del fatto che il definitivo non poteva stipularsi, l'acquirente dichiarava di esercitare il recesso con diritto alla restituzione del doppio della caparra, essendo la mancata stipula dipesa dall'inadempimento altrui.
A fronte di tali considerazioni, ha chiesto di accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per legittimo esercizio del diritto di recesso e ha richiesto la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra ricevuta.
Si sono costituiti i convenuti, evidenziando in estrema sintesi che:
- non vi era alcun vincolo trascritto a carico dei promissari venditori, in quanto il medesimo era stato trascritto nei confronti del Consorzio Agrario Provinciale e dei suoi immobili e, solo per errore materiale, anche in relazione alla particella oggetto del contendere;

- di tale circostanza, riconosciuta dallo stesso Ministero fin dal 2016, era stato reso edotto lo stesso promissario acquirente;

- successivamente, tale mera situazione formale veniva rettificata in data 06/05/2019 dal Ministero;

- la presenza di tale trascrizione, inoltre, non comportava alcun pregiudizio o impedimento alla stipula del contratto definitivo;

- il presunto inadempimento dei convenuti, ove anche sussistente, non avrebbe avuto i caratteri della gravità tale da consentire l'esercizio del diritto di recesso.
pagina 4 di 14 Hanno concluso, dunque, chiedendo il rigetto della domanda attorea, con accertamento dell'inadempimento avverso e del diritto alla ritenzione della caparra.
Disposta la conversione del rito nel rito ordinario, la successiva istruttoria della causa, oltre che documentale, si è svolta mediante escussione dei testi indicati dalle parti;
risultando poi la causa matura per la decisione, la stessa è stata rinviata (a seguito di numerosi rinvii disposti dai precedenti giudici assegnatari) per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24/06/2025, tenutasi ex art. 127ter c.p.c., all'esito della quale i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente pare opportuno inquadrare quali siano le domande proposte nel presente giudizio;
invero, appare pacifico che l'attore abbia proposto una domanda di accertamento della legittimità dell'esercizio del recesso, implicante una valutazione in merito alla sussistenza dell'adempimento di controparte, e conseguente condanna dei promissari venditori alla restituzione del doppio della caparra versata.
Tuttavia, dalla lettura delle comparse di costituzione dei convenuti, a prescindere dalla formale qualificazione delle proprie istanze quali domande riconvenzionali, emerge come gli stessi abbiano parimenti presentato pari domanda di accertamento della legittimità del proprio recesso, formalizzato con la missiva del 27/05/2025, e conseguente diritto alla ritenzione della caparra.
Pertanto, entrambe meritano analisi, la quale, avente oggetto la medesima situazione fattuale, dovrà svolgersi congiuntamente.
2. Passando al merito della controversia, dunque, occorre evidenziare come non vi siano grandi dubbi sulla dinamica dei fatti, così come emergente dalle allegazioni delle parti e dalla documentazione depositata in giudizio. In effetti, essendo pacifica la stipula del preliminare nel luglio del 2018 e le relative condizioni, è emerso come non vi siano stati formali contatti fra le parti sino al marzo del 2019, e ciò nonostante le parti avessero previsto quale data limite per la stipula del contratto definitivo il 31/12/2018.
pagina 5 di 14 Peraltro, non vi sono dubbi, in quanto circostanza pacifica fra le parti, che queste avessero concordato una proroga del suddetto termine sino al 31/03/2019.
Analizzare le ragioni di tale differimento risulta comunque significativo;
invero, parte attrice nel proprio atto introduttivo non allega alcuna ragione di tale proroga. Viceversa, i convenuti hanno sottolineato come tale richiesta di proroga fosse stata formulata dallo stesso attore;
circostanza questa non contestata e che dimostra come l'allungamento dei tempi di stipula non fosse dipeso dall'asserita presenza del noto vincolo sull'immobile ma da scelta dello stesso Peraltro, dall'escussione testimoniale sono emersi maggiori Pt_1
dettagli relativi a tale circostanza;
invero, , soggetto che all'epoca dei fatti lavorava per l'agenzia Testimone_1
immobiliare che si era occupata della mediazione, ha riferito che “ricordo che il ci ha chiesto una proroga Pt_1
per la stipula del definitivo, avendo ricevuto una cartella esattoriale da parte di Agenzia delle Entrate”. Parimenti,
, legale rappresentante della società che ha svolto la mediazione tra le parti, ha confermato Testimone_2
che “A ridosso della scadenza del preliminare, il chiese una proroga dei tempi perché impossibilitato all'acquisto, Pt_1
avendo ricevuto un accertamento o una cartella da parte di Agenzia delle Entrate”.
Ciò posto, per quanto è possibile desumere dai documenti prodotti, solamente in prossimità della scadenza del termine come prorogato la questione del vincolo è stata sottoposta all'attenzione delle parti;
invero, per la prima volta con la mail del 08/03/2019 la venditrice evidenziava come il vincolo in questione CP_1
fosse dipeso da un mero errore materiale di trascrizione da parte del Ministero, il quale lo aveva riconosciuto con una missiva risalente al 2016, portata a conoscenza del Successivamente, con Pt_1
missiva del 12/03/2025, parte attrice, a seguito di confronto con il notaio, comunicava all'agenzia immobiliare e ai venditori che comunque sussisteva una problematica relativa ad un vincolo sull'immobile in questione trascritto dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali.
Ebbene, a fronte di tale problematica (che ben poteva essere risolta dalle parti, come poi in effetti è stata risolta dai venditori), già il dopo la missiva del 08/03/2019, comunicava al proprio difensore che Pt_1
il suo interesse non era quello di provvedere a sistemare la situazione (si ricordi, dopo che lui stesso aveva chiesto un differimento della data della stipula per problemi legati a sue disponibilità economiche) ma pagina 6 di 14 quello di liberarsi del vincolo preliminare e ottenere la restituzione dei soldi;
tale circostanza, infatti, emerge chiaramente dalla missiva del 09/03/2019, inviata dal all'avv. Buldrini, con la quale lo stesso Pt_1
dichiara “Il mio interesse sarebbe quello di recuperare tutti i soldi e contestare il preliminare”. Coerentemente anche in sede testimoniale è emerso “A me sembrò chiaro, dopo la prima proroga dei termini per la stipula del definitivo, che
l'attore non fosse interessato all'acquisto, perché era difficile parlargli al telefono;
non venne in ufficio a ritirare le chiavi dell'immobile; mi contattò soltanto dopo che l'immobile era stato venduto ad altri. L'intenzione di vendere ad altri gli era stata resa nota. Non ricordo quando mi contattò, credo fosse la fine dell'anno 2019” (cfr. testimonianza della Tes_2
.
[...]
2.1 Ciò premesso, come è noto l'inadempimento deve incidere in modo significativo sul sinallagma contrattuale, alterandone l'equilibrio in modo apprezzabile. Solo una volta accertata la sussistenza di tale presupposto oggettivo, si possono apprezzare anche i profili soggettivi, che si aggiungono, senza sostituirsi al primo, e richiedono, in ogni caso, di valorizzare in concreto il contegno di buona o mala fede tenuto da uno o dall'altro dei contraenti. Per converso, in assenza del presupposto oggettivo, non è configurabile un inadempimento grave, quantunque una delle parti abbia tenuto una condotta non collaborativa o non del tutto corretta.
Da tempo, ormai, è principio acquisito in dottrina e giurisprudenza che la buona fede oggettiva non è solo una regola di condotta, ma vale anche come fonte legale integrativa del contratto, idonea a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui si attua il rapporto.
I principali obblighi integrativi, scaturenti dal dovere di buona fede, includono quelli di informazione e di avviso, e, in generale, sono volti a salvaguardare la posizione dell'altro contraente nei limiti in cui tale impegno non si traduca in un sacrificio esorbitante l'equilibrio di interessi tra le parti. La violazione di tali obblighi, inoltre, si traduce in una responsabilità contrattuale, e attribuisce il diritto di agire per il risarcimento del danno alla parte che sia stata erroneamente indotta a confidare nella correttezza altrui, alla luce del falso affidamento generato dall'altra parte.
pagina 7 di 14 Dunque, anche un obbligo di informativa si giustifica ed è configurabile solo quando non importi un apprezzabile sacrificio per gli interessi di una parte. In tale ipotesi, il contraente non è tenuto ad osservare tale dovere, non potendosi estendere l'obbligo di buona fede sino al limite di imporre ad un soggetto di agire contra se, o di rinunciare a conseguire la piena tutela delle proprie prerogative.
Ad ogni modo – ed è quanto più rileva in questa sede - la violazione degli obblighi informativi non può costituire l'unico elemento per valutare la gravità dell'inadempimento laddove il contratto presenti una
“causa di scambio”. I c.d. obblighi integrativi, infatti, non fanno parte del nucleo essenziale del sinallagma contrattuale;
neppure quando siano previsti dal contratto, giacché, anche in tal caso, rimangono prestazioni secondarie o accessorie al di fuori della causa negoziale.
Occorre, cioè, considerare in primo luogo se siano state violate obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale. Peraltro, non è inopportuno ribadire che la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455
c.c. non attiene all'entità del danno che una parte mostra di temere, ma va commisurata all'interesse che la parte non inadempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto.
Nel caso di specie, va in primo luogo osservato che i doveri di informativa, per loro stessa natura, rappresentano obbligazioni di carattere evidentemente accessorio, che non definiscono la causa del contratto di compravendita, né rientrano tra le obbligazioni principali del venditore ai sensi degli artt. 1470
e ss. c.c.. Tali sono, al contrario, l'obbligo di trasferire la proprietà, consegnare il bene – ma solo una volta concluso il contratto definitivo - e garantire il bene da eventuali vizi nonché dal rischio di evizione.
Dunque, la violazione di tali obblighi, quand'anche accertata, non integra un inadempimento grave di per sé sufficiente a fondare la risoluzione contrattuale;
l'incidenza di tale violazione, cioè, non è tale, come si è detto, da alterare l'equilibrio di interessi sotteso alla causa contrattuale, così da apparire di “non scarsa importanza” (art. 1455 c.c.).
Inoltre, sotto un profilo soggettivo – che attiene, cioè, al concreto evolversi della relazione tra le parti -, va evidenziato che la parte promittente venditrice ha informato l'acquirente della sussistenza di tale problematica (sebbene nel corso della decorrenza del termine per la stipula del definitivo), impegnandosi pagina 8 di 14 anche a risolvere la medesima. Sul punto il teste ha confermato che “Alcuni mesi prima della stipula, Tes_1
per rassicurare il c'è stato un incontro tra me, la sig.ra , titolare dell'agenzia presso cui lavoravo, e Pt_1 Testimone_2
l'ufficio del Ministero dei Beni Culturali. L'ufficio ha riconosciuto di non aver ancora cancellato il vincolo e si impegnava alla cancellazione nel più breve tempo possibile. Dell'incontro è stata data comunicazione al , e che della successiva Pt_1
cancellazione era stato tempestivamente informato il notaio (“Non so dire se il doc. 7 di che mi si CP_1
mostra (all. comparsa di costituzione e risposta) sia stato inviato al Notaio ma comunicato al Notaio sicuramente si. Per_1
Non so se sia stato comunicato al , circostanza confermata anche dalla teste . Ancor più Pt_1 Tes_2
significativo quanto poi riferito dalla ha riferito “non ricordo la data. Sicuramente era a Tes_2 Pt_1
conoscenza della cancellazione del vincolo e disse di non essere interessato all'acquisto, quindi noi lo avvisammo che avremmo rimesso in vendita l'immobile e lui nulla obiettò”.
Al netto di tale profilo assorbente, il promissario acquirente non ha mostrato particolare preoccupazione circa possibili ritardi nei tempi di stipula del definitivo, chiedendo egli stesso, come visto, una proroga al
31/03/2025; pertanto, tale condotta, in parte di tolleranza, in parte di inerzia, da parte dell'attore, può aver senz'altro contribuito all'allungamento dei tempi necessari a porre in essere le attività necessarie alla rimozione del vincolo. Tale contegno induce altresì a ritenere che i termini previsti nel preliminare non abbiano natura perentoria, dovendosi per tal via escludere che la loro inosservanza, da parte di una delle parti, possa costituire, da sé sola, un inadempimento grave e idoneo alla risoluzione del contratto.
Ancora, non va sottaciuto che, non costituendo un interesse preminente dell'acquirente quello di stipulare entro e non oltre una certa data, per quanto sopra detto, vale evidenziare che dopo la regolarizzazione formale delle trascrizioni relative all'immobile compromesso parte attrice avrebbe ottenuto lo stesso bene della vita e nelle medesime condizioni in relazione al quale si era obbligata a stipulare. In altri termini, non sussistevano, nemmeno in concreto, ragioni ostative alla stipula.
Ciò appare rilevante anche in riferimento al già citato principio di buona fede, il quale si declina anche quale tolleranza degli inadempimenti altrui quando assolutamente lievi e non in grado di alterare il sinallagma contrattuale;
sul punto vale richiamare l'orientamento della Suprema Corte sulla base del quale pagina 9 di 14 “l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parli per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito” che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo”
(cfr. Cass. Civ., sent. n. 4314/2016). Sotto quest'ultimo profilo, è stato specificato che: “il giudice deve accertare se il creditore abbia ancora interesse alla prestazione dopo un certo tempo, ovvero se egli sia danneggiato in modo irreparabile o rilevante dal ritardo della controparte, parzialmente o totalmente inadempiente” (cfr. Cass. Civ., sent. n. 4314/2016).
2.2 Per le medesime ragioni, anche a volersi ritenere formalmente inadempiente la condotta dei convenuti, non può comunque sottacersi come la medesima non possa considerarsi di non scarsa importanza;
invero, dinanzi a un concesso differimento della data di stipula del definitivo di tre mesi, su richiesta e per ragioni dipese dal promissario acquirente, non si ritiene che un mero slittamento della stipula di poco più di un mese (visto che al 06/05/2019 la problematica relativa alla trascrizione del vincolo era anche formalmente risolta) unitamente al fatto che il termine non era indicato come essenziale nel contratto (tanto, come detto, da essere stato posticipato solo verbalmente su richiesta del promissario acquirente), sia condotta legittimante l'esercizio del diritto di recesso da parte del Invero, il teste (dipendente Pt_1 Tes_1
dell'agenzia immobiliare) ha riferito “Ricordo di aver fatto una comunicazione al Notaio e al con cui li Pt_1
abbiamo convocati per la stipula del definitivo, dopo l'avvenuta cancellazione del vincolo. Non posso ricordare le date. Era prima della scadenza della proroga per la stipula del definitivo richiesta dal Mi sembra che la scadenza della Pt_1
proroga fosse fine maggio 2019”; dunque, pur errando sulla proroga, ha comunque riferito che entro maggio del medesimo anno i promissari venditori, per mezzo dell'agenzia, invitavano la controparte a procedere alla stipula avendo risolto la problematica relativa alla trascrizione del vincolo.
Infine, quanto alla documentazione mancante per la stipula, si evidenzia come la medesima non sia stata mai chiesta formalmente dal notaio al venditore o all'agenzia, la quale peraltro non era rimasta inerte ma pagina 10 di 14 aveva trasmesso quanto in suo possesso e necessario alla stipula (sul punto titolare della Testimone_2
agenzia immobiliare occupatasi della mediazione, ha dichiarato “abbiamo inviato al Notaio l'atto di provenienza, i documenti delle parti, il contratto preliminare, visure catastali, planimetrie. Il Notaio mi aveva chiesto i documenti, che gli abbiamo inviato con una mail. Forse questi documenti sono stati inviati prima della scadenza del termine indicato nel preliminare”). Pertanto, non si ritiene che tale inadempimento, di natura temporanea, abbia avuto rilevanza causale in relazione alla mancata stipula, non avendo peraltro nemmeno provveduto l'attrice a fissare una data per il rogito e intimare ai convenuti di presentarsi e trasmettere con anticipo tale documentazione al notaio.
Alla luce di tali considerazioni, la domanda di parte attrice di accertamento della legittimità dell'esercizio del diritto di recesso merita rigetto.
3. Parimenti, non si ritiene che la condotta del possa considerarsi inadempimento di non scarsa Pt_1
importanza tale da legittimare l'esercizio del diritto di recesso e ritenzione della caparra da parte dei venditori.
Infatti, nel rispondere alla missiva del 16/05/2025, con la quale parte attrice comunicava di avvalersi del suddetto diritto di recesso, piuttosto che comunicare (recte ribadire al ammesso che oltre al Notaio Pt_1
anche lo stesso fosse già stato informato) il superamento di ogni problematica relativa alla trascrizione del vincolo, i venditori (con missiva del 27/05/2019) hanno sottaciuto la circostanza e si sono limitati a dichiarare di prendere atto della comunicazione, considerando la medesima quale inadempimento e dichiarando implicitamente di avvalersi a loro volta del diritto di recesso e ritenzione della caparra. Peraltro, come detto, formalmente l'esercizio del diritto di recesso da parte dell'attore non era del tutto peregrino, alla luce del dato emergente dai registri immobiliari, sebbene esercitato contrariamente a buona fede.
In ogni caso, tale modalità di esercizio del diritto da parte dell'attore, come detto, potenzialmente emendabile mediante la semplice collaborazione fra le parti, non può ritenersi condotta sufficiente per legittimare l'avverso recesso dei promittenti venditori.
4. In conclusione, entrambe le domande di accertamento meritano rigetto.
pagina 11 di 14 Tuttavia, dovrà comunque pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare in questione per mutuo dissenso, in applicazione del noto principio secondo il quale “Il giudice che, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, accerti l'inesistenza dei singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453, secondo comma, c.c., di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c.” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 03/07/2013, n. 16637; conf. Cass. civ., Sez. III,
Sentenza, 19/12/2014, n. 26907 e, più di recente, Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 13/05/2024, n. 13118).
Pertanto, non si può che prendere atto dell'impossibilità di dare esecuzione al contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti, essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà diretta all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.
Consegue astrattamente il diritto alla restituzione della somma versata da a titolo di Parte_1
caparra, restituzione ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto (posto che nessuna delle parti ha diritto al risarcimento) e venendo a costituire una quota del corrispettivo non più dovuta: difatti, ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'accipiens, il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente.
Tale pronuncia, peraltro, non si pone in contrapposizione con il principio di divieto di ultrapetizione;
invero, secondo la Suprema Corte, “non viola il principio della corrispondenza tra chiesto e giudicato la decisione che accolga la domanda di restituzione quale conseguenza del rilievo d'ufficio della avvenuta risoluzione consensuale, quando la restituzione sia stata chiesta invece quale conseguenza della risoluzione per inadempimento (Cass. 715/ 2018 in un caso in cui, chiesta la restituzione per risoluzione da inadempimento, essa era stata disposta quale conseguenza della nullità rilevata
pagina 12 di 14 d'ufficio). Infatti, il venir meno del titolo, quale che ne sia la causa (risoluzione, annullamento ecc.), rende indebita la prestazione effettuata in base ad esso ed, una volta che ne sia stata chiesta la restituzione, non rileva la ragione per la quale quel pagamento è diventato indebito, potendo l'effetto restitutorio seguire all'accertamento d'ufficio di altra causa di risoluzione.
Ciò si spiega considerando che l'effetto restitutorio è identico, quale che sia la causa che ha comportato la caducazione del titolo;
altra è infatti la diversità di cause che possono produrre la caducazione del titolo, e che sono necessarie a specificare la domanda ed a differenziarla (risoluzione per inadempimento o per mutuo consenso, ecc.), altra è la causa dell'effetto restitutorio che è nella caducazione stessa del titolo, che consiste in un effetto identico quale che sia la causa (non cambia l'effetto della risoluzione se la causa è l'inadempimento anziché il mutuo consenso) in base al quale il pagamento era stato effettuato, con la conseguenza che la pronuncia che ordina la restituzione ha come ragione la caducazione del titolo, ossia un fatto che produce identici effetti quale che ne sia la sua ragione;
la restituzione, sempre che vi sia domanda, è pronunciata per via della mera caducazione del titolo che aveva sorretto il pagamento” (v. Cass civile sez. VI, 18.05.2021, n. 13504).
Pertanto, in applicazione degli esposti principi, dal momento che la risoluzione del contratto rende ormai privo di causa il parziale versamento del prezzo del bene, ammontante ad euro 10.000,00, effettuato in favore dei convenuti, quest'ultimi vanno condannata alla restituzione in favore di del detto Parte_1
importo, oltre interessi legali dalla domanda e fino al soddisfo (cfr. Cass. SS.UU. 12942/92).
5. Le spese di lite, considerata la reciproca soccombenza, si intendono compensate.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa:
▪ Rigetta le domande di accertamento reciprocamente formulate dalle parti;

▪ Dichiara la risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare stipulato il 11/07/2018 tra le odierne parti;

pagina 13 di 14 ▪ Condanna i convenuti, e , in solido tra loro, alla restituzione Controparte_1 CP_2
in favore di parte attrice della somma di euro 10.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e fino al soddisfo;

▪ spese compensate.
Spoleto, 28/10/2025
Il giudice
ER FA
pagina 14 di 14 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 presso e nello studio dell'Avv. Elena Cogorni Proietti che lo rappresenta ed assiste in forza di procura speciale a margine della comparsa di costituzione;

CONVENUTA pagina 1 di 14