REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 27 febbraio 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 760/2025 R.G. vertente tra

, Codice Fiscale , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla Via Figurella Trav. III n. 16
Catona, rappresentata e difesa dall'avv. Rocco Duardo per mandato in atti, contro
Codice Fiscale , CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla Via Stazione n. 7 Catona, rappresentato e difeso dall'avv. Filomena Muratore, giusta procura in atti;

All'esito della camera di consiglio, alle ore 14:20 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza dei procuratori delle parti.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con atto di citazione ritualmente notificato, la IG.ra Parte_1
ha intimato sfratto per morosità al IG. in relazione al CP_1
contratto di locazione datato uno gennaio 2005, registrato l'11 gennaio
2005 al n. 152 serie III, avente ad oggetto un immobile sito in Catona di
Reggio Calabria, alla Via Marra n. 16 e censito in Catasto al Foglio 8 della
Sezione di Catona, particella 554.
Con comparsa depositata il 28 febbraio 2019 si è costituito in giudizio l'intimato, opponendosi allo sfratto ed evidenziando di aver scoperto nel
2016 la mancanza di agibilità dell'immobile ed il fatto che oggetto della locazione ad uso commerciale era un “terreno seminativo”; egli ammetteva di non aver più corrisposto alcun canone a partire da quell'anno, chiedendo di poter corrispondere a rate quanto dovuto per i canoni arretrati.
Con ordinanza dell'01 marzo 2019, quindi, il Tribunale di Reggio ha ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
Con memoria integrativa depositata il 9 settembre 2019, la IG.ra ha confermato che l'immobile è stato rilasciato il 30 Parte_1
luglio 2019 (come da verbale depositato) ma non libero da cose, essendo in parte occupato da una struttura in legno e muratura.
Dopo aver analiticamente contestato le difese di cui alla memoria della fase sommaria, la locatrice ha concluso nei seguenti termini: “1) dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto con condanna di quest'ultimo all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone;
2) per l'effetto, ordinare al convenuto il ripristino dello status originario, con rimozione della struttura costruita abusivamente;

3) condannare il convenuto al pagamento dei canoni e le spese di registrazione rimaste insolute nella misura di € 12.950,00 maturati fino
2 al 31.01.2019 oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento e alla corresponsione dell'indennità di occupazione maturata fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi;
4) rigettare tutte le domande proposte dal convenuto perché infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese e onorari da distrarsi ex art. 93 cpc.”
La parte intimata non ha depositato memoria integrativa nei termini assegnatigli ed ha chiesto di essere rimessa in termini, invocando un legittimo impedimento.
Con ordinanza del 14 giugno 2020, da intendersi qui di seguito integralmente richiamata, il GI ha rigettato la richiesta di rimessione in termini (il reclamo al Collegio è stato dichiarato inammissibile).
La causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti ed è stata discussa all'odierna udienza, nel corso della quale parte locatrice ha rinunciato alla domanda di riduzione in pristino.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Riguardo alla reiterata richiesta di revoca dell'ordinanza del 14 giugno
2020, con la quale è stata rigettata la richiesta di rimessione in termini formulata dal procuratore del IG. , si osserva che l'istituto CP_1
della rimessione in termini (art. 153, c. II c.p.c.) presuppone l'effettiva sussistenza di un fatto ostativo che risulti oggettivamente estraneo alla volontà della parte istante.
La giurisprudenza di legittimità (cfr. la recente Cassazione civile,
13/05/2022 n. 15300 o Cassazione civile, 13/01/2020 n. 381, a tacere di
Cassazione civile Sez. Un., 18/12/2018 n. 32725 citata nell'ordinanza de qua) ha più e più volte ribadito come la malattia del procuratore non rilevi, di per sé, come legittimo impedimento, se non nel caso di malessere improvviso o di un totale impedimento a svolgere l'attività professionale.
3 Il GI ha ritenuto, con argomentazione condivisibile, che la denunciata
“congiuntivite allergica con imponente deficit visivo” e prescrizione di 10 giorni di cure mediche e riposo non integrasse questi presupposti, quanto, piuttosto, uno stato di salute non ottimale, a fronte del quale il professionista avrebbe dovuto e potuto organizzarsi affinché le attività ordinarie (quale il deposito di una memoria integrativa) potessero svolgersi senza interruzioni o, comunque, che avrebbe dovuto chiedere la rimessione in termini prima della scadenza.
II. Passando all'esame del merito, va detto che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità (tra le innumerevoli, Cassazione civile,
27/01/2023 n. 2554) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte - negoziale o legale - del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
La parte conduttrice ha fornito piena prova del rapporto di locazione, in verità mai contestato, versando in atti il contratto datato uno gennaio 2005, registrato il successivo 11 gennaio al n. 152 serie III ed agisce oggi per la declaratoria di risoluzione per l'inadempimento in ragione della dedotta morosità nel pagamento dei canoni (avendo espressamente rinunciato alla domanda sulla riduzione in pristino).
Il conduttore si è costituito in giudizio nella fase sommaria allegando di aver scoperto del tutto casualmente nel febbraio 2016 (dopo averlo ristrutturato ed ampliato nel 2006) che l'immobile condotto in locazione ormai da 11 anni era privo di agibilità, che non vi era “nessuna
4 progettazione in atto presso l'urbanistica di Reggio Calabria né vi era in atti alcun condono edilizio” e si trattava di un terreno agricolo seminativo.
Resosi conto di ciò e pur avendo trovato in tale situazione un ostacolo insormontabile ad una (asserita) cessione della propria azienda a tale IG.
, il non ha agito per la risoluzione del contratto, ma Persona_1 CP_1
ha ritenuto di poter continuare a detenere l'immobile, determinandosi – semplicemente – a non corrispondere più il canone di locazione “per causa imputabile ai locatori, i quali hanno locato un immobile privo di tutti i requisiti necessari perché fosse destinato ad uso commerciale, esponendo il conduttore a provvedimenti amministrativi senza che lo stesso ne fosse consapevole, per oltre 10 anni”.
Appare davvero poco credibile che il IG. si sia reso conto della CP_1
effettiva situazione di abusività dell'immobile soltanto nel febbraio 2016, soprattutto in considerazione del fatto che 10 anni prima egli aveva operato un intervento di ristrutturazione e ampliamento del locale che ha comportato (come si desume dalla fattura prodotta) la “realizzazione di una struttura in legno completa di infissi e impianto elettrico”, la
“realizzazione di un forno a legna completo di rivestimento” e la
“fornitura e posa in opera di un cancello di ferro”.
Si tratta, difatti, di opere che hanno necessitato l'intervento di un tecnico, poiché implicavano una certa incidenza dal punto di vista urbanistico.
Ma, anche a voler ammettere che la scoperta sia avvenuta nei tempi e nelle modalità riferite, autorevole giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare che, nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente qualora non abbia ottenuto le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene
5 locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito soltanto in presenza di uno specifico obbligo contrattuale (in tal senso, Cassazione civile, 16/06/2014
n. 13651).
In altra occasione, benché la decisione riguardi la diversa fattispecie di locazione abitativa, la Suprema Corte ha statuito che “atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti” (Cassazione civile, 28/10/2019 n.
27485).
Ciò chiarito, nella fattispecie in esame, non essendo in contestazione il rapporto contrattuale, il IG. non soltanto non ha fornito la prova CP_1
liberatoria dell'avvenuto adempimento, ma ha persino riconosciuto il proprio debito, chiedendo espressamente la rateizzazione riguardo ai canoni insoluti.
V'è da rimarcare che nelle more del giudizio di merito ed in esecuzione dell'ordinanza di rilascio, l'immobile è tornato nella piena disponibilità della IG.ra : in ipotesi del genere non vengono meno l'interesse ed Pt_1
il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del
6 conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli
(Cassazione civile, 20/12/2019 n. 34158).
Ne consegue che può essere certamente essere dichiarata la risoluzione per inadempimento del locatore del contratto datato uno gennaio 2005, registrato l'11 gennaio 2005 al n. 152 serie III, avente ad oggetto un immobile sito in Catona di Reggio Calabria, alla Via Marra n. 16 e censito in Catasto al Foglio 8 della Sezione di Catona, particella 554.
La locatrice ha depositato telematicamente il verbale di rilascio dell'immobile, avvenuto il 30 luglio 2019, sicché il IG. CP_1
dev'essere condannato al pagamento della complessiva somma di €
15.050,00 quali canoni dovuti dal mese di gennaio 2016 sino a tale data, oltre interessi al saggio previsto dalla legge da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto anche della fase sommaria e del procedimento di reclamo dell'ordinanza.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione - per l'inadempimento del conduttore - del contratto di locazione ad uso commerciale, intercorso tra i IGg.ri
[...]
e (locatori) e (conduttore), Pt_2 Parte_1 CP_1
datato uno gennaio 2005 e registrato l'11 gennaio 2005 al n. 152 serie III, avente ad oggetto un immobile sito in Catona di Reggio Calabria, alla Via
Marra n. 16 e censito in Catasto al Foglio 8 della Sezione di Catona, particella 554;
2) Condanna al pagamento, in favore di CP_1 [...]
della somma di € 15.050,00 per i canoni dovuti dal mese di Parte_1
7 gennaio 2016 sino a tutto il mese di luglio 2019, oltre interessi al saggio legale da ogni singola scadenza e fino all'effettivo soddisfo;

3) Condanna, infine, al pagamento delle spese di giudizio, CP_1
che liquida in € 163,00 per spese esenti ed € 6.500,00 per compensi, oltre spese generali (15%), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;
dispone la distrazione in favore dell'avv. Rocco Duardo, dichiaratosi antistatario.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 27 febbraio 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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