R.G. 14175/2021
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI FIRENZE Sezione Terza Civile Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della Giudice dott.ssa Federica
Samà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 14175 /2021 del ruolo generale degli affari contenziosi vertente tra
(già , rappresentata e Parte_1 Parte_2
difesa dall'avv. GAETANO ALESSI
ATTRICE
E rappresentato e difeso dall'avv. GEROLAMO ANGOTTI Controparte_1
CONVENUTO
n FATTO e in DIRITTO CP_2
Con atto di citazione ritualmente notificato, (già Parte_1 [...]
ha convenuto in giudizio il sig. Parte_2 Controparte_1
proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n.
4839/2021 emesso in data 11.11.2021 nel procedimento N.R.G. 12162/2021, con cui il
Tribunale di Firenze aveva ingiunto all'attrice di pagare alla convenuta la somma di euro
98.000,51, oltre interessi e spese, in forza della polizza fideiussoria n. 561266801.
L'opponente ha rilevato l'infondatezza della pretesa avanzata in sede monitoria da parte convenuta, evidenziando anzitutto che, con scrittura sottoscritta in data 2 agosto 2011, si era impegnata ad assegnare al socio Controparte_3
1 la proprietà di alloggio denominato E3, unitamente alla cantina ed al box Controparte_1
di pertinenza, pattuendo il prezzo complessivo di euro 206.157,20 da pagarsi, quanto ad euro 91.230.76 in via rateale e, quanto al residuo di euro 114.926,44 mediante accollo del mutuo precedentemente stipulato dalla società cooperativa.
Contestualmente, (poi in Controparte_4 Parte_2
seguito ancora aveva rilasciato, in favore del promissario acquirente, Parte_1
polizza fideiussoria, avente massimale pari ad euro 98.000,51, “a garanzia dell' eventuale restituzione delle somme versate anticipatamente per l' acquisto della suddetta unità immobiliare per cui destinata ad operare qualora …una eventuale situazione di crisi ai sensi dell' art. 3 n. 2 del D.lgs.
122/2005 a carico di non avesse consentito …la stipula del contratto notarile definitivo CP_3
d' acquisto.”.
Successivamente, aveva formulato richiesta Controparte_3
di ammissione alla procedura di concordato preventivo e l'opposto ha Controparte_1
azionato la summenzionata polizza, chiedendo il pagamento degli esborsi sostenuti, pari ad euro 129.511,08.
Tuttavia, con missiva del 13 settembre 2021, l'odierna attrice aveva respinto la richiesta d'indennizzo.
Parte opponente ha dedotto che la garanzia non potesse ritenersi operante stante il grave inadempimento del beneficiario, il quale aveva omesso di comunicare alla Compagnia il ritardo nella progressione dei lavori, contravvenendo a quanto stabilito dall'art. 7 delle condizioni di assicurazione.
Tale circostanza aveva impedito alla società attrice di valutare un eventuale ordine di fermo dei pagamenti da parte di che aveva invece continuato ad effettuare i pagamenti CP_1
rateali alla cooperativa, aggravando notevolmente il danno subito.
Oltre a ciò, parte opponente ha evidenziato come l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita non fosse dipeso dall'intervenuta domanda di concordato preventivo da parte di bensì dall'inerzia del convenuto, il quale, Parte_3
nonostante l'unità abitativa fosse stata ormai completata, aveva omesso di notificare l'atto di citazione ex art. 2932 c.c., che gli avrebbe garantito l'assegnazione dell'immobile, in base a quanto previsto nella proposta concordataria depositata dalla cooperativa.
2 Si è costituito in giudizio chiedendo che venisse rigettata l'opposizione Controparte_1
promossa da (già , sostenendo che le Parte_1 Parte_2
somme ingiunte alla medesima fossero assolutamente dovute, stante l'infondatezza delle eccezioni formulate in sede di opposizione.
L'opposto ha anzitutto rilevato che la compagnia assicurativa fosse sicuramente a conoscenza dei notevoli ritardi relativi alle opere di costruzione, nonché delle sopravvenute difficoltà in cui era incorsa Controparte_3
Difatti, con missiva dell'8 maggio 2020 la stessa cooperativa aveva chiesto conferma all'opponente della compatibilità e validità delle polizze con la procedura di concordato preventivo e la società opponente aveva confermato la validità delle garanzie assicurative.
Oltre a ciò, parte convenuta ha osservato che, a differenza di quanto asserito dall'opponente, l'unità immobiliare non era stata ancora ultimata all'atto dell'attivazione della garanzia assicurativa e che, essendosi verificato il rischio previsto in polizza, la corresponsione dell'indennizzo contrattualmente dovuto non poteva essere subordinata alla notifica dell'atto di citazione ex art. 2932 c.c..
L'opposto ha altresì chiesto l'integrale accoglimento della pretesa accolta solo parzialmente in sede monitoria, domandando pertanto la condanna al pagamento dell'ulteriore somma di euro 31.510,57.
Infine, l'opposto ha chiesto la condanna di parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per la cd. responsabilità aggravata.
A seguito della concessione dei termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 18 febbraio 2025, le parti hanno precisato le conclusioni così come rassegnate a verbale, e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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L'opposizione proposta, per i motivi di seguito esposti, non è fondata e merita rigetto.


1. Sul difetto di prova del credito.
3 L'eccezione di parte attrice relativa alla mancata dimostrazione del credito azionato in via monitoria è infondata.
1.1 Secondo la prospettazione offerta da la garanzia per cui è causa non Parte_1
deve ritenersi operante, a fronte della mancata produzione, da parte del sig.
[...]
degli assegni circolari richiesti dall'art. 4 lett. b) delle condizioni di polizza (cfr. CP_1
doc. 4 di parte attrice).
Nello specifico, la citata pattuizione prevede l'esclusione della copertura assicurativa “per le somme versate con modalità diverse da quelle indicate al punto d) delle premesse”, ai sensi del quale:
“il preliminare prevede il pagamento degli anticipi attraverso n. 1 assegno circolare intestato al
Contraente”.
1.2 Tuttavia, è anzitutto doveroso sottolineare che il contratto preliminare sottoscritto dall'odierno convenuto e da non contiene alcuna clausola volta Parte_3
a stabilire che il pagamento degli importi dovuti a titolo di anticipo avvenga mediante assegno circolare, limitandosi unicamente a determinarne i relativi importi e scadenze (cfr. doc. 1 del fascicolo monitorio).
1.3 Peraltro, l'eventuale apposizione di un onere non espressamente contemplato dalla disciplina di cui al d. lgs. n. 122/2005 e che rende maggiormente gravosa l'escussione della garanzia prevista dall'art. 3 della citata normativa, non può certo ritenersi opponibile al beneficiario della polizza medesima.
1.4 Ad ogni buon conto, parte opposta ha debitamente provveduto a fornire prova del credito azionato in via monitoria, mediante la produzione delle relative fatture di pagamento e bonifici.


2. Sull'oggetto della garanzia assicurativa.
Secondo parte attrice la copertura offerta dalla polizza per cui è causa sarebbe circoscritta alle sole somme pagate dal beneficiario a titolo di anticipi di prezzo, mentre dovrebbe escluso dalla garanzia ogni altro diverso corrispettivo.
2.1 Tale assunto trova fondamento nelle condizioni di polizza e, segnatamente, negli articoli 1 e 4, i quali prevedono rispettivamente che “eventuali somme anticipate ulteriori rispetto
4 a quanto descritto nel preliminare e non previamente approvate dalla società con apposita appendice alla polizza sono escluse dalla garanzia", e che "la garanzia non opera: a) per somme versate in eccesso rispetto alle anticipazioni previste nel contratto preliminare" (cfr. doc. 4 di parte attrice).
2.2 Le argomentazioni di parte opponente non sono condivisibili, in quanto le clausole sopra citate devono ritenersi invalide, stante la contrarietà delle medesime alla normativa di cui al d.lgs. 122/2005, peraltro richiamata nel frontespizio di polizza.
Ed invero, l'art. 2 del decreto legislativo in esame dispone l'obbligo per il costruttore, a pena di nullità relativa, di “procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso”.
Da ciò discende che la polizza fideiussoria procurata dal costruttore non può limitarsi a garantire gli anticipi versati dall'acquirente-beneficiario a titolo di pagamento del prezzo dell'immobile da costruire, ma deve estendersi ad ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dal costruttore, purché accessorio rispetto all'obbligazione principale su questo gravante.
D'altronde, il decreto legislativo in esame è stato emanato con il chiaro obiettivo di tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, prevedendo l'obbligo, per il costruttore, di rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme anticipate dall'acquirente.
2.3 Il carattere imperativo delle previsioni di cui al d.lgs. 122/2005 si evince altresì dall'art. 5, comma 1 bis, dello stesso testo normativo, ai sensi del quale “l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto;
ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta”.
2.4 Di conseguenza, le clausole che limitano l'operatività della garanzia alle sole somme anticipate e previste nel contratto preliminare, con esclusione di eventuali versamenti ulteriori non previamente approvati mediante specifica appendice, devono ritenersi, nulle per contrarietà a norme imperative, ai sensi dell'art. 1418 c.c., in quanto pattuite in violazione della disciplina prevista dal d.lgs. n. 122/2005, come più volte sottolineato sia dalla giurisprudenza di legittimità che di merito (cfr. Cass. n. 12345/2018; Trib. Milano, sent. n. 234/2021).
5 Pertanto, la disciplina derogatoria rinvenibile negli artt. 1 e 4 della polizza n. 561266801 deve ritenersi nulla, con conseguente sostituzione della stessa con la clausola di legge (cfr.
Corte d'appello di Bari sez. II, 09/02/2018, n. 262 e Tribunale Savona sez. I, 23/10/2018,
n. 1095).
Anche tale eccezione va quindi rigettata.


3. Sulla violazione degli obblighi informativi.
Parimenti, non merita accoglimento l'eccezione di parte opponente di violazione dell'obbligo informativo di cui all'art. 1956 c.c. e all'art. 7 delle condizioni di polizza.
3.1 D'altronde, è documentalmente provato che l'odierna attrice, con comunicazione inviata a mezzo mail in data 8 maggio 2020, aveva confermato la validità e compatibilità delle polizze fideiussorie con la procedura di concordato avviata da Parte_3
cfr. doc. 15 di parte convenuta).
[...]
3.2 Tale circostanza lascia quindi desumere che la compagnia assicurativa fosse stata compiutamente resa edotta non solo dei notevoli ritardi relativi al termine dei lavori, ma anche dello stato di crisi in cui versava la cooperativa edificatrice.


4. Sull'art. 1227 c.c..
Per le medesime ragioni non si ravvisa alcuna condotta colposa, tale da giustificare l'applicazione dell'art. 1227 c.c., in capo all'opposto Controparte_1
4.1 La citata disposizione, al comma secondo, stabilisce che, se il fatto del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate, recependo, in armonia con gli artt. 40 e
41 c.p., il principio del concorso di colpa del danneggiato e riducendo il risarcimento del danno.
Tale previsione normativa esclude la totale imputabilità del fatto all'agente, limitando la sua responsabilità, ove il fatto del danneggiato intervenga a spezzare il legame tra la condotta del soggetto agente e l'evento.
4.2 Tuttavia, come si è detto, il fatto che l'opposto abbia continuato ad effettuare il versamento delle somme dovute a titolo di anticipo, nonostante il ritardo accumulato da
[..
[...] nell'esecuzione dell'opera edilizia, non integra un Parte_4
comportamento negligente da parte del primo.
4.3 Difatti, il comportamento posto in essere dal convenuto è pienamente conforme all'art. 5 dell'“atto di prenotazione di alloggio”, in forza del quale “è facoltà della OO considerare risolto di diritto il presente rapporto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., qualora il Socio prenotatario non effettui il versamento previsto al momento della prenotazione entro 15 giorni dalla consegna della polizza fidejussoria ex Legge n. 210 del 2/08/2004 e di D. Lgs. N. 122 del 20/06/2005 (tutela dei diritti degli acquirenti di immobili da costruire), o non adempia anche ad uno solo dei successivi pagamenti,
a qualsiasi titolo dovuti, entro 90 giorni dalla scadenza del termine convenuto […]” (cfr. doc. 1 di parte convenuta).
4.4 Peraltro, le rassicurazioni pervenute da parte di nel Parte_2
corso del 2020, anche a fronte delle intervenute difficoltà economiche affrontate dalla cooperativa, dimostrano ulteriormente come all'opposto non avrebbe potuto essere richiesta alcuna diversa condotta atta a ridurre od evitare il danno.


5. Sull'azione ex art. 2932 c.c..
In ultimo, si rileva l'infondatezza della doglianza attorea, secondo cui il mancato acquisto dell'immobile da parte del convenuto non è dipeso dalla sopravvenuta situazione di crisi affrontata dalla cooperativa edificatrice, bensì dall'inerzia del primo, il quale, ha omesso di notificare l'atto di citazione ex art. 2932 c.c., che gli avrebbe garantito l'assegnazione dell'immobile.
5.1 A tal proposito, è anzitutto necessario osservare che, anche laddove si reputasse ultimata la realizzazione dell'unità immobiliare de qua al momento della verificazione della situazione di crisi dell'impresa costruttrice, non si potrebbe comunque ritenere configurabile alcun obbligo in capo al socio promittente assegnatario di agire giudizialmente a norma dell'art. 2932 c.c., come preteso dalla società opponente, sussistendo una mera facoltà in tal senso.
5.2 Di contro, essendo stata debitamente provata la verificazione della situazione di crisi di cui all'art. 2, lett. b), d.lgs. 122/2005, ossia la presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo da parte di NO IE 7 OO (cfr. doc. 6 del fascicolo monitorio), aveva legittimamente Controparte_1
azionato la polizza fideiussoria n. 561266801.
5.3 Oltre a ciò, si rammenta che l'azione ex art. 2932 c.c. presenta un grado di aleatorietà intrinseco, legato sia ai tempi che agli esiti del procedimento giudiziale.
Sebbene la pronuncia costitutiva del giudice sia destinata a produrre gli stessi effetti del contratto definitivo, il raggiungimento di tale risultato dipende dall'accertamento giudiziale della validità del preliminare, della sussistenza di tutti gli elementi essenziali richiesti e della regolarità degli adempimenti preliminari, tra cui, ad esempio, l'offerta della controprestazione.
Tant'è, che la giurisprudenza ha precisato che la sentenza costitutiva non può colmare lacune del preliminare (Cass. n. 3965/2017).
L'eccezione in esame non merita quindi accoglimento.


6. Sulla domanda riconvenzionale di parte convenuta.
È ora necessario esaminare la domanda riconvenzionale dell'odierno opposto, volta ad ottenere il rimborso anche dell'ulteriore importo di euro 31.510,57.
6.1 Sul punto si precisa che, sebbene l'art. 2 d.lgs. 122/2005 riconosca la copertura di un importo “corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso”, la medesima disposizione richiama espressamente il contenuto “previsto dall'articolo
1938 del codice civile”.
6.2 Tale rimando deve intendersi riferito anche al massimale stabilito nella polizza fideiussoria, con conseguente necessità di conformarsi al suddetto importo.
6.3 Di conseguenza, la condanna dell'opponente non può che essere limitata all'ammontare stabilito nella polizza e già oggetto di ingiunzione, non potendo, invece, trovare accoglimento l'ulteriore pretesa del sig. in quanto, eccedente Controparte_1
l'importo massimo garantito.
La domanda in esame va quindi rigettata.


7. Sulla condanna ex art. 96 c.p.c..
8 Deve infine essere rigettata la domanda del convenuto, volta ad ottenere nei confronti dell'opponente il risarcimento del danno per la cd. responsabilità aggravata, ex art. 96 del c.p.c., in quanto rimasta del tutto indimostrata all'esito del giudizio.


8. Sulle spese di lite.
La reciproca soccombenza delle parti consente di compensare integralmente le spese di lite, ex art. 92 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) respinge l'opposizione proposta dall'opponente (già Parte_1 [...]
nei confronti dell'opposto e per Parte_2 Controparte_1
l'effetto conferma integralmente il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n.
4839/2021 emesso in data 18.11.2021 nel procedimento N.R.G. 12162/2021 dal
Tribunale di Firenze;

2) respinge la domanda riconvenzionale formulata dall'opposto Controparte_1
nei confronti dell'opponente ( già Parte_1 Parte_2
;
[...]
3) compensa integralmente le spese di lite;

Firenze, 3 luglio 2025
La Giudice
Dott.ssa Federica Samà
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D.lgs. n. 196 del 2003 e successive modificazioni e integrazioni.
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