N. R.G. 6677/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott.ssa Giulia Lucchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado, iscritta al n. r.g. 6677/2022, promossa da:
(c.f. ), in persona dell'Amministratore pro tempore, rappresentato Parte_1 P.IVA_1
e difeso dall'avv. David Dal Santo ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Vicenza, via Cereda n. 14, con indirizzo di posta elettronica certificata: Email_1
ATTORE contro
(c.f. , in proprio e in qualità di titolare di “ABITEKA CP_1 C.F._1
Impresa Immobiliare Di Costruzioni di Duzzi Geom. Rossano” (p.iva ), rappresentato e difeso P.IVA_2 dall'avv. Carlotta Ferrari ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Modena, Corso Adriano n. 5, con indirizzo di posta elettronica certificata: Email_2
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da rispettive note scritte d'udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 28-29.10.2024.
Le conclusioni sono da intendersi qui richiamate e costituiscono parte integrante e sostanziale della sentenza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. 1.1 - Con atto di citazione ritualmente notificato, il in persona dell'amministratore pro Parte_1 tempore, conveniva in giudizio il sig. nella sua qualità di socio e amministratore della CP_1 [...]
, società costruttrice del fabbricato condominiale ed estinta, al fine di far Controparte_2 accertare la sua responsabilità in merito ai gravi vizi di costruzione ex artt. 1667, 1668 e 1669 c.c. riscontrati pagina 1 di 12 con riguardo alle opere realizzate e, conseguentemente, condannarlo al risarcimento dei danni sofferti, da quantificarsi in €. 39.055,60, ossia nell'esborso da sostenersi per il ripristino del buono stato dell'immobile come da preventivi allegati ovvero nella diversa, maggiore o minore, somma accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
il tutto, con vittoria di spese e compensi professionali. Esponeva, al riguardo, parte attrice che con atti di compravendita, rispettivamente, del 25.7.2019, a ministero Notaio, dott. (rep. n. 2589; Racc. 15087), del 27.2.2020, a ministero Notaio, dott. Per_1
(Rep. n. 12073; Racc. n. 9620) e del 19.7.2019, a ministero Notaio, dott. (Rep. n. 27988; Per_2 Per_3
Racc. n. 14608), i sig.ri , e acquistavano, ciascuno, dalla Parte_2 Parte_3 Parte_4 società costruttrice, “ , in persona dell'amministratore, sig. Controparte_2 [...]
, la piena proprietà di porzioni di fabbricato ad uso abitativo, site in Modena, via Ignazio Silone n. CP_2
55/59, comprensive di appartamenti, garage e posti auto, in corso di rifinitura e di completamento a cura della stessa impresa venditrice. Relativamente agli immobili così acquistati, gli attori deducevano che, nel corso del mese di aprile dell'anno 2021, a breve distanza dall'ultimazione dei lavori, gli stessi, si erano avveduti della presenza di plurimi vizi, difetti e difformità, denunciandoli, prontamente, al sig. il quale aveva cercato di porvi CP_2 rimedio unitamente al socio della sig. CP_2 Persona_4
Tuttavia, tali interventi si erano rivelati non risolutivi e nel luglio del 2021 l'Amministratore del Condominio, sig. , su incarico dei condomini acquirenti, aveva inviato al geom. formale CP_3 CP_2 comunicazione di persistenza dei vizi segnalati. In seguito, il tramite l'assistenza di un legale nominato dall'Assemblea Straordinaria Parte_1 dei condomini del 27.10.2021, aveva provveduto a sollecitare, mediante apposite diffide, la risoluzione delle problematiche evidenziate che erano state solo genericamente contestate dal geom. con lettera CP_2 raccomandata del 15.12.2021. Dunque, stante il persistere dei vizi denunciati - che non erano stati eliminati neppure nell'ulteriore intervento realizzato dal geom. nel dicembre 2021 - il Condominio depositava nel marzo 2022 CP_2 domanda di mediazione obbligatoria dinanzi all'organismo territorialmente competente e, in seguito, provvedeva ad esperire il presente giudizio al fine di far valere le proprie ragioni, considerato il progressivo ammaloramento delle parti del fabbricato affette dalle predette difformità.
1.2 – Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 3.1.2023, si costituiva, nell'intestato giudizio, il sig. sia in proprio sia nella sua qualità di titolare della “ABITEKA Impresa CP_1
Immobiliare Di Costruzioni di Duzzi Geom. Rossano”, al fine di contestare le avverse domande in quanto, a suo dire, infondate in fatto e in diritto, oltre che pretestuose. In particolare, lo stesso, eccepiva, in via preliminare: (i) l'erroneo richiamo operato da parte attrice alla disciplina in materia di appalto, per essere, la fattispecie in esame, qualificabile in termini di vendita con conseguente sua assoggettabilità alle previsioni di cui agli artt. 1490 e ss. c.c.; (ii) l'intervenuta prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1667 c.c., essendo decorsi, dalla scoperta alla relativa denuncia, ben più di sessanta giorni e, in ogni caso, oltre due anni dall'avvenuta consegna delle unità abitative agli acquirenti;
(iii) la parziale carenza di legittimazione attiva del sulle domande discendenti da pretesi vizi su Parte_1 beni di proprietà esclusiva o per asserite responsabilità contrattuali derivanti dalla compravendita immobiliare stipulata dai singoli proprietari con la poi liquidata;
(iv) Controparte_2
l'esistenza di una transazione tombale tra la sig.ra e il sig. datata 2.04.2021, con conseguente Pt_3 CP_2 illegittimità delle domande formulate dal nel suo interesse. Parte_1
pagina 2 di 12 In definitiva, dunque, parte convenuta insisteva per il rigetto integrale delle domande attoree, con condanna, in via riconvenzionale, del Condominio al risarcimento del danno sofferto dal sig. per le CP_2 opere, da questi compiute, a titolo gratuito, sia personalmente sia a mezzo di suoi incaricati, dopo la consegna dell'immobile, da quantificarsi in corso di causa;
il tutto, con vittoria di spese e compensi difensivi.
1.3 – Assegnati i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., ratione temporis vigente, la presente vertenza veniva istruita a mezzo prove orali e CTU, affidata al geom. finalizzata ad accertare l'entità dei vizi denunciati CP_4 da parte attrice e a quantificare i lavori necessari alla loro eliminazione. All'esito di tali incombenti, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c., ratione temporis vigente, per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.
2.
Va, preliminarmente, rilevato, in diritto, che testualmente l'art. 1669 c.c. si riferisce alla responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente o dei suoi aventi causa.
Sennonché, in base alla giurisprudenza consolidata, con riferimento alla legittimazione passiva, l'azione risarcitoria può essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al tempo stesso, costruttore (venditore-costruttore) del bene e non solo nei confronti dell'appaltatore, essendo la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. sancita per una finalità di interesse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici e della incolumità personale dei cittadini (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2238 del 16/2/2012; Sez. 2, Sentenza n. 7634 del 31/03/2006; Sez. 2, Sentenza n. 11947 del 08/08/2002; Sez. 2, Sentenza n. 9853 del 05/10/1998; Sez. 2, Sentenza n. 3146 del 25/03/1998; Sez. 1, Sentenza n. 9313 del 19/09/1997; Sez. 3, Sentenza n. 9256 del 17/09/1997; Sez. 2, Sentenza n. 8109 del 27/08/1997; Sez. 2, Sentenza n. 7619 del 14/08/1997; Sez. 2, Sentenza n. 5514 del 07/06/1994; Sez. 2, Sentenza n. 11450 del 19/10/1992; Sez. 1, Sentenza n. 1825 del 15/6/1955).
Ne discende che la norma è applicabile nei confronti del venditore quando questi abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2238 del 16/2/2012; Sez. 2, Sentenza n. 5514 del 07/06/1994; Sez. 2, Sentenza n.
1618 del 14/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 6585 del 11/11/1986; Sez. 2, Sentenza n. 5463 del 08/11/1985; Sez. 2, Sentenza n. 6122 del 18/10/1983).
Nondimeno, la norma trova applicazione anche nell'ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati - come l'appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori -, l'alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività che questi si è riservato (cfr. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 777 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 16202 del 23/07/2007; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 10/10/2001; Sez. 2, Sentenza n. 13003 del 02/10/2000) o, comunque, lo stesso risulti fornito della competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazioni specifiche all'esecutore dell'opera.
pagina 3 di 12 Pertanto, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., ben può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24070 del 3/8/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 18205 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 29870 del 18/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 5935 del 12/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 25541 del 18/12/2015; Sez. 2, Sentenza n. 467 del 13/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 9370 del 17/04/2013).
Questa impostazione costituisce la diretta conseguenza del fatto che la fattispecie di cui all'art. 1669 c.c. è annoverata nell'ambito della responsabilità aquiliana: a fronte di questa collocazione sistematica, il compratore agisce, non già come diretto contraente, ma come semplice danneggiato, dinanzi al quale si pone come legittimato passivo l'alienante, non già come tale, bensì quale puro e semplice costruttore dell'immobile. Sicché l'azione può essere spiegata contro il venditore che abbia costruito l'immobile con propria gestione diretta o contro un qualsiasi costruttore, intendendosi per tale il soggetto che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, senza che assuma rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico in relazione al quale la costruzione è stata effettuata (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2098 dell'1/04/1980).
Per converso, l'azione non può essere spiegata verso il venditore che non sia un costruttore professionale o che non abbia costruito egli stesso l'immobile con propria gestione diretta, demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1253 del 12/04/1957).
2.1 – Da tali premesse relative all'inquadramento della fattispecie, discende che, nel caso sottoposto all'esame di questo Tribunale, la responsabilità di parte convenuta, quale impresa costruttrice e venditrice degli immobili per cui è causa (doc.ti 1 e 2 attrice – contratti di compravendita) è da ricondursi alla previsione di cui all'art. 1669 c.c., in ragione della capacità dei vizi lamentati da parte attrice di compromettere gravemente la funzionalità dell'intero fabbricato di proprietà della medesima.
2.2 - Tanto chiarito in punto di sussumibilità della fattispecie in esame entro l'ambito applicativo dell'art. 1669 c.c., deve altresì rammentarsi come non sussiste incompatibilità tra gli artt. 1667 e 1669 c.c., con concorso dei relativi rimedi secondo precisazioni che la giurisprudenza ha avuto modo di effettuare.
Invero, in caso di “gravi difetti” dell'opera, il committente potrà invocare, oltre alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., anche quella prevista dall'art. 1667 c.c., purché il committente non sia incorso nelle decadenze previste per tale tipologia di responsabilità.
La ratio di tale orientamento è riscontrabile nel fatto che, nonostante la diversità di natura giuridica sottesa alle due fattispecie di responsabilità – l'art. 1667 c.c. sancisce una responsabilità di natura contrattuale, l'art. 1669 c.c. disciplina una responsabilità di natura extracontrattuale – per quanto riguarda la struttura di tali istituti, le relative fattispecie si configurano l'una (art. 1669 c.c.) come sotto-insieme dell'altra (art. 1667 c.c.), con la conseguenza di un rafforzamento delle garanzie a tutela del committente (la cosiddetta
“concorrenza di garanzie”) (cfr. ad es. Cass. n. 815 del 19/1/2016 e n. 3702 del 15/2/2011).
pagina 4 di 12 In tal senso, va data continuità al principio giurisprudenziale per cui, nell'esercizio del potere d'interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice non è condizionato dalla formula adottata dalla parte (avendo, peraltro, nella specie, parte attrice invocato l'applicabilità sia dell'art. 1667 c.c. che dell'art. 1669 c.c.), dovendo tenere conto piuttosto del contenuto sostanziale della pretesa desumibile dalla situazione dedotta in causa e del provvedimento chiesto in concreto, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta. In tal senso, di fronte alla domanda con la quale venga chiesta la condanna dell'appaltatore a risarcire o eliminare i vizi dell'opera, allorchè a suo fondamento siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice è sempre tenuto ove le circostanze lo richiedano (come ad es. di fronte a denuncia tardiva ex art. 1667 c.c. ma tempestiva ex art. 1669 c.c.) - a qualificare la domanda, in via alternativa o concorrente, di risarcimento in forma generica o specifica da responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., rispetto alle corrispondenti richieste di adempimento contrattuale o riduzione del prezzo e risoluzione ex art. 1667 c.c. (cf. Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 03/10/2018) 25/07/2019, n. 20184).
A tale fine, preme rilevarsi che, come chiarito dalle sezioni unite della Corte di Cassazione, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari e accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo (cfr. Cass., sez. un., 27 marzo 2017, n. 7756 e Cass., 24 aprile 2018, n. 10048).
Quanto alla differenza di ambito, giova richiamare quanto esposto in motivazione da Cass. civ., Sez. II, Ord., 9/1/2020, n. 187: “La gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, nè è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.”
Dunque, laddove sussistano i presupposti per la "concorrenza delle garanzie" anzidetta in tema d'appalto, il giudice - nell'ottica di garantire un rimedio effettivo - deve porsi il problema della qualificazione che meglio si adatti alla tutela stessa.
Nella specie, difettando una denuncia tempestiva a norma dell'art. 1667 c.c. (cfr. mail dell'Amministratore di Condominio del 14/7/2021 di denuncia dei vizi noti ai condomini sin dall'aprile di quell'anno – doc. 3), questo Tribunale non può esimersi - a pena di violazione dell'art. 1669 c.c. in cui la fattispecie in esame appare, concretamente, allo stesso tempo, riconducibile - dal tenere conto, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda non condizionato dalla formula eventualmente adottata dalla parte, dal verificarne la tempestività anche relativamente a tale previsione normativa.
Come noto, ai fini della proponibilità della relativa azione risarcitoria, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all'esercizio della suddetta azione la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi (Cass. 5020/1993).
Quest'ultima a sua volta deve farsi entro il termine di un anno dalla scoperta dei vizi.
La scoperta dei vizi si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (anche per il tramite di apposita consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il pagina 5 di 12 decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, né manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass. n. 777/2020), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (cfr. Cass. n. 13707/2023).
Tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (cfr. Cass. n. 10048/2018).
Invero, il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente (o l'acquirente) non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause.
Nondimeno, qualora si tratti di un problema di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente postergato all'esito dei predetti approfondimenti tecnici (cfr. Cass. n. 27693/2019).
Poiché la disciplina concernente la decadenza e la prescrizione per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso (cfr. Cass. n. 3040/2015).
Dal punto di vista processuale, la decadenza dall'azione per tardività della denunzia, stabilita dall'art. 1669, primo comma, c.c. non può essere rilevata d'ufficio dal giudice ma deve essere eccepita dalla parte, trattandosi di decadenza posta a tutela di interessi individuali e concernente diritti disponibili (Cass. n. 18078/2012); per converso, il termine annuale previsto dall'art. 1669, secondo comma, c.c. per l'esercizio del diritto del committente ad essere risarcito dei correlativi danni, decorrente dalla denunzia di rovina o di pericolo di rovina, o di gravi difetti dell'immobile, è, per espressa definizione normativa, un termine prescrizionale.
Ne consegue che, a norma dell'art. 2943 c.c., il relativo decorso viene interrotto non solo dalla proposizione della domanda giudiziale, ma, altresì, da qualsiasi atto stragiudiziale che valga a costituire in mora il debitore. Ciò in quanto detto termine si riferisce non già alla sola azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore, ma al diritto di credito del committente, affiancato, come tutti i diritti, dalla facoltà, per il suo titolare, di farlo valere in giudizio, la quale costituisce un modo di esplicazione dello stesso, e non incide sulla sua disciplina sostanziale, ivi compresa la regolamentazione della prescrizione e delle relative cause di interruzione (Cass. n. 1955/2000).
Nel caso di specie, sono fatti incontestati, oltre che documentalmente provati:
- che, dei vizi riscontrati nell'aprile 2021, i sigg.ri , e provvedevano a informare Pt_4 Pt_3 Pt_2
l'Amministratore di Condominio, sig. , il quale inviava in data 14/07/2021 una comunicazione CP_5
a mezzo e-mail al sig. doc. 3 parte attrice), cui seguiva, in data 19/11/2021, formale diffida da parte CP_2 del legale del Condominio a mezzo raccomandata a/r (cfr. doc. 5 parte attrice);
- che, permanendo invariata la situazione, in data 2/12/2021, veniva inviata, dal legale del Condominio, una seconda diffida a mezzo raccomandata a/r (cfr. doc. 10 atto di citazione);
- che, in data 20/3/2022, il depositava la domanda di mediazione obbligatoria in Parte_1 materia condominiale dinanzi all'Organismo di Mediazione territorialmente competente, con incontro tenutosi il 28/04/2022 e conclusosi con esito negativo (cfr. doc. 21 atto di citazione); pagina 6 di 12 - che, infine, in data 25/10/2022 veniva notificato l'atto introduttivo del presente giudizio.
Dunque, il termine di un anno dalla scoperta del vizio – avvenuta, per pacifica ammissione di parte attrice pochi giorni prima del 7/4/2021 – per fare la denuncia e il successivo termine prescrizionale di un anno dalla denuncia per esercitate l'azione sono stati perfettamente rispettati.
Peraltro, come osservato da parte attrice, sia le diffide sia il deposito dell'istanza di mediazione hanno interrotto il decorso della prescrizione.
Inoltre, a completamento della presente analisi, non può non evidenziarsi come l'istruttoria espletata abbia, altresì, appurato un implicito riconoscimento, da parte del sig. dei vizi denunciati dai CP_2 condomini e il suo tentativo – sia pure maldestro – di porvi rimedio in occasione dei due interventi - come, peraltro, dallo stesso ammesso, in sede di interrogatorio formale ¹- eseguiti ad aprile 2021 e a dicembre 2021, rivelatisi poi inadeguati e non risolutivi.
Trattasi, nello specifico:
- della sistemazione di parte della copertura della muretta esterna e delle cassette postali esterne (teste ; Persona_4
- del tinteggio delle pareti dell'ingresso del , al piano terra, che si era scrostata e del Parte_1 pianerottolo del primo piano nonché dei garage, posti al piano terra (teste . Testimone_1
Tali testimonianze – ad eccezione di quella sola del sig. , in quanto condomino ma comunque non Pt_4 indispensabile per conoscere i fatti di causa – risultano pienamente utilizzabili in quanto rese da soggetti sprovvisti di un interesse diretto e personale nei fatti per cui è causa.
In definitiva, alla stregua di tutto quanto sopra evidenziato, le eccezioni di decadenza e prescrizione formulate dal convenuto non meritano accoglimento.
2.3 – Sempre con riguardo alle eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta, preme rilevarsi come sussista legittimazione dell'amministratore di ad agire anche a tutela delle parti di proprietà Parte_1 esclusiva dei singoli condomini.
Invero, secondo la prevalente giurisprudenza della Suprema Corte, l'art. 1130 c.c., n. 4, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 c.c., n. 4 l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita, alternativamente, l'amministratore del e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza Parte_1 che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (tra le varie, ¹ “Il sig. è stato incaricato della sistemazione delle sole cassette postali. Le mostrine in metallo fissate meccanicamente al muro si erano infatti Per_4 allentate e le modalità di estrazione della pubblicità che veniva incastrata all'interno della feritoia (…) Preciso che io sono proprietario di un appartamento al secondo piano nel quale si era rotta la caldaia. L'erogazione dell'acqua da parte di questa caldaia aveva danneggiato il soffitto del vano scale del primo piano perché la caldaia è collocata subito sopra. Proprio perché il è privo di assicurazione, io ho chiamato, a mie spese, Parte_1 un imbianchino che eliminasse il danno cagionato nel vano scale (…)”. pagina 7 di 12 v. Cass. civ., Sez. 2, Sentenza 23 marzo 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968; più di recente, v. Sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015; Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017).
Analogo principio trovasi, a ben vedere, ribadito anche nella sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010, ove si riconosce la legittimazione dell'amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, e a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (così in motivazione).
Nella specie, l'azione esercitata, in questa sede, da parte attrice, mira alla tutela dell'edificio condominiale nella sua unitarietà in un contesto nel quale i pregiudizi derivanti dai vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, hanno riguardato, di riflesso, anche quelle costituenti proprietà esclusiva dei condomini.
Dunque, deve disattendersi, ancora una volta, l'eccezione sollevata da parte convenuta.
2.4 – Rimanendo in argomento, si evidenzia ulteriormente come nessuna rilevanza possa riconoscersi all'accordo transattivo concluso dal geom. con la sig.ra posto che lo stesso ha avuto, CP_2 Pt_3 esclusivamente ad oggetto vicende relative all'appartamento di proprietà di quest'ultima che nulla hanno a che vedere con l'azione esercitata nel presente giudizio, afferente, come detto, al fabbricato CP_6 nella sua interezza.
2.5 – Tanto chiarito, nel merito delle domande formulate, in questa sede, preme osservarsi come la Corte di Cassazione abbia, nel tempo, offerto utili criteri all'interprete per distinguere il vizio grave, meritevole di tutela da quello non grave.
In particolare, come già illustrato poc'anzi, la S.C. ha ritenuto che rientrino nella nozione di gravi difetti non solo quei vizi costruttivi che incidano in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali dell'opera ma, anche, quelli che siano tali da pregiudicare gravemente il godimento del bene.
Anche di recente la Corte di Cassazione ha ribadito che: "i gravi vizi e difetti di cui parla l'art. 1669 c.c. sono vizi costruttivi che incidono sul normale godimento della cosa o ne impediscano l'utilità e/o il normale godimento, nonché la sua funzione economica. In sostanza si tratta di carenze costruttive che possono riguardare anche elementi secondari e/o accessori dell'immobile, che tuttavia comportano un apprezzabile danno alla funzione economica dello stesso e che possono essere eliminati anche con sole opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione” (cfr. Cass. n. 187/2020).
Dunque, l'ipotesi di «gravi difetti» dell'opera contempla tutti i casi in cui il vizio di cui trattasi, comprometta un impiego duraturo del bene e comporti una sua limitazione nel godimento, nonostante non ne risenta la sua stabilità e costruzione.
Quanto al riparto dell'onere probatorio, spetta alla parte che lamenti il vizio l'obbligo di dimostrarne l'entità e le sue conseguenze sul godimento del bene, non potendosi limitare ad allegarne la sola esistenza.
Tanto chiarito, si ritiene che parte attrice abbia fornito adeguata prova circa la gravità dei difetti inficianti i beni di sua proprietà.
pagina 8 di 12 Invero, il materiale probatorio raccolto nel presente giudizio ha dato fondamento alle doglianze attoree dimostrando l'esistenza e la gravità dei vizi denunciati.
In particolare, sotto questo profilo, risultano condivisibili le conclusioni rassegnate dal CTU, geom. CP_4 in quanto frutto dell'applicazione di criteri tecnici esenti da censure e congruamente motivate, dalle
[...] quali questo Tribunale non ha motivo di discostarsi.
Nello specifico, il consulente tecnico incaricato ha avuto modo di appurare, in fase di sopralluogo, quanto segue:
(i) la presenza di umidità da infiltrazioni lungo il vano scala proveniente dal tetto;

(ii) il deterioramento e il distacco di parti di intonaco e tinteggiatura lungo il muro di confine tra la proprietà e la via Silone, dovuti, molto probabilmente, alla mancata realizzazione, a regola CP_6
d'arte, del manufatto di confine nonché al contatto con terreno di coltivo, produttivi di ulteriore umidità;
(iii) il distacco e la rottura delle copertine sopra i parapetti murari dei balconi del primo piano;

(iv) la presenza di umidità di risalita lungo il muro di confine est con la proprietà adiacente (mappale 28), con conseguente deterioramento e distacco di parti di intonaco e tinteggiatura, generati dalla mancata realizzazione, a regola d'arte, della pavimentazione in autobloccante, a contatto con il muro di confine;

(v) la mancanza di adeguata sistemazione e protezione dei cavi telefonici presenti all'interno del locale sottoscala, frutto di una mancata realizzazione a regola d'arte degli impianti condominiali;

(vi) la presenza di macchie biancastre di “salnitro” o nitrato di potassio, nel rivestimento della facciata sud in gres ceramico, generate da stuccature non eseguite a regola d'arte produttive di piccole infiltrazioni di acqua.
Come precisato in perizia (pag. 37 e ss.), la causa comune ai vizi riscontrati risiede nella totale mancanza del rispetto della regola d'arte nella costruzione del fabbricato da parte dell'impresa costruttrice/venditrice.
Tale valutazione a parere di questo Giudice deve, altresì, estendersi a quanto ulteriormente accertato dal CTU in punto di installazione, al posto di un ascensore, di una piattaforma elevatrice (montapersone), priva di combinatore telefonico e, pertanto, non ancora funzionante.
Ciò per l'ovvia considerazione secondo cui l'inesatta realizzazione di tale opera (carente delle necessarie autorizzazioni e dei fondamentali dispositivi di sicurezza e, pertanto, non a norma) delinea, ancora una volta, un'ipotesi di responsabilità dell'appaltatore, sanzionabile a norma dell'art. 1669 c.c..
Infatti, in tema di inadempimento del contratto di appalto le disposizioni speciali di cui agli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c. e segg., integrano - senza escluderne l'applicazione - i principi generali in materia di inadempimento delle obbligazioni e di responsabilità comune dell'appaltatore che si applicano nel caso in cui l'opera completata sia realizzata in violazione delle prescrizioni pattuite o delle regole tecniche (cfr. Cass. civ. 17.5.2004, n. 9333).
In definitiva, nei termini sin qui illustrati, sussiste la responsabilità di parte convenuta per i fatti denunciati da parte attrice.
In particolare, nella specie, il risarcimento non può che equivalere al costo dei lavori necessari per la rimozione dei vizi accertati, così come individuati e quantificati dal CTU nella perizia in atti. Segnatamente,
pagina 9 di 12 considerando i costi di ripristino stimati dal consulente tecnico incaricato, si giunge ad un importo complessivo pari a €. 21.250,00 oltre iva di legge (22%) e, così, €. 25.925,00.
Sulla somma, come sopra determinata, espressa in moneta attuale, trattandosi di debito di valore, sono dovuti gli interessi legali e la rivalutazione monetaria per la ritardata corresponsione dell'equivalente pecuniario del danno, posto che, nelle obbligazioni di valore, il debitore è in mora dal momento della produzione dell'evento di danno.
Infatti, "in tema di appalto, mentre la somma liquidata a favore del committente per la eliminazione dei vizi e difformità dell'opera -a titolo di risarcimento del danno o anche di riduzione del prezzo di cui all'art. 1668 c.c.- ha ad oggetto un debito di valore dell'appaltatore, che, non essendo soggetto al principio nominalistico, deve essere rivalutato in considerazione del diminuito potere d'acquisto della moneta intervenuto fino al momento della decisione, il diritto dell'appaltatore al corrispettivo ha natura di debito di valuta, che non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta" (cfr. Cass. civ. n. 11594/2004).
Peraltro, avuto riguardo ai principi enunciati dalla sentenza n. 1712/1995 delle SS.UU. della Corte di Cassazione, al fine di evitare un lucro ingiustificato per il creditore, e per meglio rispettare la funzione compensativa dell'interesse legale riconosciuto sulla somma rivalutata, gli interessi devono essere calcolati non sulla somma rivalutata (o espressa in moneta attuale) al momento della liquidazione, né sulla somma originaria, ma devono essere computati sulla somma originaria che via via si incrementa, a partire dal livello iniziale sino a quello finale, nei singoli periodi trascorsi, a far data dalla verificazione del danno.
Pertanto, alle somme, sopra quantificate, va aggiunta la rivalutazione con decorrenza dalla data del deposito della CTU (14.5.2024) - essendo la somma espressa in moneta attuale alla data di espletamento della consulenza - oltre ad interessi al tasso legale, da calcolarsi sulle somme via via rivalutate, con decorrenza dalla domanda al saldo.
2.6 – In ultima analisi, si ritiene non sussistano i presupposti per condannare parte convenuta al risarcimento del danno da lucro cessante, da individuarsi, secondo parte attrice, nella diminuzione di valore degli appartamenti del conseguente all'installazione di un montapersone in luogo di un Parte_1 ascensore (cfr. doc. 16 atto di citazione).
Invero, come chiarito dalla Suprema Corte (in tal senso, Cass. n. 5616 del 2018), il risarcimento del danno da lucro cessante (vale a dire del mancato guadagno patito dal soggetto che subisce il danno) non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumere l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile;
serve, al riguardo, una prova rigorosa, in quanto il giudice deve procedere alla liquidazione di tale voce di danno sulla base di una valutazione probabilistica e non in termini di mera possibilità.
In particolare, nell'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 09/05/2024) 02/12/2024, n. 30791).
La domanda attorea, pertanto, in mancanza non solo della prova, ma sinanche dell'allegazione di questo tipo di pregiudizi, va rigettata.
pagina 10 di 12 2.7 – I profili di responsabilità di parte convenuta, come sin qui delineati, valgono per ciò solo a ritenere infondata la domanda riconvenzionale dalla medesima formulata, peraltro, non adeguatamente coltivata in punto di prova e contraddetta dalle stesse affermazioni rese, in sede di interrogatorio formale, dal sig. l quale ha espressamente dichiarato di aver eseguito i predetti interventi (comunque non risolutivi) a CP_2 proprie spese, senza pretendere mai nulla dal . Parte_1
3.
In tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza (cfr. Cass. civ., sez. un. 31.10.2022, n. 32061). Dunque, le spese – ivi comprese quelle sostenute da parte attrice per il proprio Ctp (doc. 47) nonché per per l'avvio (fase introduttiva) e la negoziazione (fase di negoziazione) della procedura di mediazione prot. n. 141/2022 (doc. 46) - dovranno essere poste a carico di parte convenuta, in applicazione della regola generale di cui all'art. 91 c.p.c.. La liquidazione è compiuta, in dispositivo, in ragione del valore di causa desunto dal diritto riconoscibile ed effettivamente riconosciuto in condanna (c.d. decisum) nonché dell'attività difensiva resa, in applicazione dei valori medi di cui al D.M. 55/2014, così come aggiornati dal D.M. n. 147/2022.
Per la medesima ragione, le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, devono porsi, definitivamente, a carico di parte convenuta.


P.Q.M.



Il Tribunale di Modena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza ed eccezione, disattesa o assorbita, così provvede:
- accertata la responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c. del sig. nella sua qualità di socio CP_1
e amministratore della (ora “ABITEKA Impresa Immobiliare Di Controparte_2
Costruzioni di Duzzi Geom. Rossano”), condanna, il medesimo, al pagamento in favore del
, della somma di €. 25.925,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria Parte_1 come in motivazione;

- rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta;

- condanna , sia in proprio sia nella sua qualità di socio e amministratore della “ CP_1 [...]
(ora “ABITEKA Impresa Immobiliare Di Costruzioni di Duzzi Geom. Controparte_2
Rossano”), al pagamento, in favore di , delle spese del presente giudizio che si Parte_1 liquidano in euro 5.000,00, per compensi, oltre 15% rimborso spese generali, iva e cpa, come per legge;

- condanna, altresì, sia in proprio sia nella sua qualità di socio e amministratore della CP_1
“ (ora “ABITEKA Impresa Immobiliare Di Costruzioni di Duzzi Controparte_2
Geom. Rossano”), al rimborso, in favore di , delle spese da questi sostenute per Parte_1 il proprio CTP nonché per l'espletamento della procedura di mediazione, pari a complessivi €. 2.317,20.
Pone le spese di CTU, nella misura determinata in corso di causa, definitivamente a carico di parte convenuta e la condanna a rimborsare a parte attrice quanto, a tale titolo, dalla stessa, già eventualmente pagina 11 di 12 sostenuto in via di anticipazione.
Dichiara la presente sentenza esecutiva ex lege.

Modena, 23 marzo 2025

Il Giudice dott.ssa Giulia Lucchi
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