REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 27390 dell'anno 2022 vertente

tra
(c.f. elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliata in Gravina di Puglia (BA) alla via Ludovico Maiorana n. 48 presso lo studio dell'Avv. Laura Soranno, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. e (c.f. CP_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
elettivamente domiciliati in Roma al Viale delle CodiceFiscale_3
Milizie n. 76 presso lo studio dell'Avv. Anna Castagna che li rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuti
oggetto: esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del
23 maggio 2024, le parti hanno così precisato le conclusioni:
pagina 1 di 15 per l'attrice:
“Si riporta a tutti i precedenti scritti difensivi ed alla documentazione in atti, insistendo nelle richieste di cui alla I memoria 183 VI comma cpc, che qui di seguito si trascrivono:
1) Ritenere e dichiarare che la proposta di acquisto del 23.07.2021 formulata dall'attrice, unitamente all'accettazione della proposta del
27.07.2021 di e di quella del 04.08.2021 di CP_1 CP_2
, nonchè della successiva accettazione della
[...] Parte_1
delle condizioni da quest'ultimo poste nella stessa
[...] corrispondenza del 04.08.2021, seguita il giorno 05.08.2021, integrano la promessa di vendita da parte dei proprietari di vendere alla sig.ra ; Parte_1
2) Ritenere e dichiarare che i convenuti e Controparte_2 [...]
non hanno adempiuto all'obbligazione di trasferire alla signora CP_1
gli immobili sopra descritti;
Parte_1
3) Per l'effetto, dichiararsi l'inadempimento della promittente venditrice e, conseguentemente, emettersi sentenza ex articolo 2932
c.c., produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso con trasferimento alla signora nata a [...]_1 in Puglia il 06.06.1955 ed ivi res.te alla via Nizza 69, C.F. (c.f.:
), la proprietà dei seguenti immobili: C.F._4
a) appartamento sito al primo piano interno uno, con annessa cantina al piano seminterrato, distinta con il numero 1(uno), composto da nove vani catastali, in Roma alla via Filippo Nicolai 35, confinante con stessa via Filippo Nicolai, vano scala, cortile e particella 2028, salvo altri, l'appartamento e con corridoio di accesso, cantine n. 2
e n 3, salvo altri, la cantina, censito nel catasto fabbricati di Roma al foglio 368, part. 2030, sub 501, part.lla 2030 sub 501 z.c. 4, Cat.
A/2 classe 4, vani 9, rendita catastale € 2556,46;
b) box auto distinto con il numero 1 (uno) sito in Roma al piano terra dello stabile alla via Filippo Nicolai 35, censito nel catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 368, part.lla 2030 sub 12, con
pagina 2 di 15 accesso dalla stessa via al civico n. 43, confinante con vano scala, spazio manovra e box n. 9, salvo altri;
condizionatamente al versamento del saldo del prezzo da parte della
con la concessione di un congruo termine. Pt_1
4) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
5) Ordinare ai convenuti in solido tra loro la liberazione degli immobili da persone e/o cose e di consegnarli alla Parte_1
;
[...]
6) In via subordinata, dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita degli immobili in questione per grave inadempienza dei convenuti.
7) In ogni caso, condannare i convenuti in solido tra loro al pagamento di una somma che codesto Tribunale riterrà di giustizia a titolo di risarcimento danni ex art. 96 cpc in favore dell'attrice.
Con vittoria di spese e compensi a distrarsi in favore della sottoscritta procuratrice anticipataria.”

per i convenuti:
“Si precisano le conclusioni già precisate con la comparsa di costituzione e risposta e nelle successive Note di Trattazione Scritta per i fatti sopravvenuti, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte - tenuto conto delle rettifiche nelle date oggetto di errore materiale – :
- Accertare che a) nessuna proposta della Sig.ra Parte_1
è stata accettata come conferma il legale della stessa con PEC del
04.03.2022 attestante la pendenza delle trattative ancora a quella data;
b) che le proposte della Sig.ra sono nulle in quanto la Pt_1 stessa, in violazione del principio di trasparenza, ha taciuto la sua incapacità economica durante le trattative e solo con nuova proposta di acquisto del 15.01.2022 e successive del legale rispettivamente del
16.02.2022 e del 04.03.2022 poneva il subentro, la surroga, l'accollo
pagina 3 di 15 del mutuo dei convenuti quale condizione essenziale e, quindi, nulla;

c) che l'accettazione della sola Sig.ra non ha alcuna validità CP_1 in quanto priva di procura speciale nonché in quanto aveva già sottoscritto una negoziazione assistita per la separazione che disponeva il trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del presente giudizio al Sig. entro la data del 31.12.2022; CP_2
d) che con dichiarazione olografa del 05.08.2022 la Sig.ra non Pt_1 ha mai accettato la condizione tutt'oggi persistente della consegna dell'immobile dopo l'eventuale rogito;
e) che la persistenza della pubblicazione dell'annuncio della vendita degli immobili oggetto del presente procedimento da parte dell' ancora al mese di novembre Pt_2
e dicembre 2021 aveva indotto i convenuti a ritenere che la Sig.ra
avesse perso interesse nell'acquisto poiché non aveva più Pt_1 comunicato alcunché dopo il sopralluogo del 15/16 novembre 2021, e ancora nel mese di febbraio 2022, come conviene parte attrice nella
PEC del 04.03.2022 con conferma che nessuna proposta della Sig. Pt_1 era stata accettata
E per l'effetto
RIGETTARE TUTTE LE DOMANDE della Sig.ra con Parte_1 declaratoria di mancato perfezionamento dell'accordo tra le parti posto che le trattative non hanno mai condotto ad integrare la promessa di vendita nè alla formazione della volontà contrattuale da parte dei proprietari convenuti anche in quanto la Sig.ra Parte_1 ha acceduto alla trattative tacendo la propria incapacità economica e perciò subordinando la propria proposta a condizione essenziale nulla di surroga/subentro/accollo del mutuo dei convenuti e rendendo anche con ultima PEC del 03.04.2022 incerto il prezzo.
Si aggiunga che
POICHÉ IN CORSO DI CAUSA È EMERSA LA TRASCRIZIONE DELL'ATTO
INTRODUTTIVO con la sentenza di rigetto SI DISPONGA L'ORDINE AL
CONSERVATORE DELLA CANCELLAZIONE
In ogni caso
pagina 4 di 15 Condannare la Sig.ra ex art.96 cpc per lite Parte_1 temeraria.
E
Vittoria di spese di lite e onorari.”

FATTO E DIRITTO
La sig.ra ha citato innanzi al Tribunale di Parte_1
Roma i sig.ri e deducendo che: Controparte_2 CP_1
- con contratto del 15 dicembre 2020 i coniugi Controparte_2
e comproprietari dell'appartamento sito in Roma alla CP_1 via Filippo Nicolai n. 35, primo piano, interno uno con annessa cantina
(censito al catasto urbano di Roma al foglio 368, part. 2030, sub 501) nonché del box auto con accesso da via Filippo Nicolai n. 43 (censito al catasto urbano di Roma al 368 part. 2030 sub 12), avevano conferito all'agenzia immobiliare in Roma, il Controparte_3 mandato a vendere entrambi gli immobili al prezzo complessivo di euro
620.000,00;
- in data 23 luglio 2021 l'attrice aveva formulato per il tramite della suddetta agenzia una proposta di acquisto dei due immobili al prezzo indicato dai venditori di euro 620.000,00 da pagarsi con le seguenti modalità: euro 5.000,00 a mezzo assegno bancario già rilasciato nelle mani dell'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo al convenuto euro 95.000,00 dopo la CP_2 regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale degli immobili;
euro
520.000,00 da pagarsi al momento del rogito mediante assegno circolare o mediante mutuo o accollo del residuo mutuo già in capo ai venditori;

- nell'allegato A della proposta di acquisto era stato precisato che quest'ultima era subordinata all'ottenimento della regolarità urbanistica e edilizia e all'esito positivo delle visure ipocatastali, con obbligo del venditore, entro la data del versamento della somma di euro 95.000,00 di regolarizzare la planimetria catastale dello stato dei luoghi;

pagina 5 di 15 - al punto 6 della proposta di acquisto era stato espressamente previsto che la stessa era da intendersi irrevocabile sino alla data del 6 agosto 2021 e che la comunicazione dell'accettazione della stessa avrebbe determinato il perfezionamento di un contratto preliminare di compravendita con tutte le conseguenze di legge;

- con messaggio di posta elettronica del 27 luglio 2021 inviato all'agenzia immobiliare, la comproprietaria sig.ra aveva CP_1 dichiarato di accettare tale proposta;

- con messaggio di posta elettronica del 4 agosto 2021, l'altro comproprietario degli immobili, sig. , comunicando che era CP_2 in corso la separazione consensuale con la sig.ra aveva CP_1 accettato la proposta subordinandone tuttavia l'efficacia ad alcune condizioni inderogabili specificamente indicate nella stessa comunicazione;

- tali condizioni erano state accettate dall'attrice in data 5 agosto
2021 con l'invito a comunicare il termine per la stipula del rogito notarile e contestuale consegna dell'immobile, non appena ricevuta la notifica dell'avvenuta omologazione dell'accordo di separazione;

- in pari data il sig. aveva confermato l'accettazione CP_2 della proposta di vendita al prezzo di euro 620.000,00;
- pertanto si era perfezionato il contratto preliminare ai sensi dell'art. 6 della proposta di acquisto;

- i promittenti venditori non avevano comunicato alla promissaria acquirente l'avvenuta omologazione della separazione e neppure la data del rogito e della consegna degli immobili;

- con lettera del 14 dicembre 2021, l'attrice aveva quindi invitato i sigg.ri e a fissare entro 15 giorni la data per CP_2 CP_1 la redazione del preliminare di compravendita a mezzo di notaio di loro fiducia e ad incaricare un tecnico per le rilevate difformità offrendosi, in alternativa, di provvedervi direttamente a mezzo del tecnico di sua fiducia;

- vista la renitenza dei promittenti venditori a sopportare i costi per l'aggiornamento catastale, la sig.ra con lettera del 15 CP_4
pagina 6 di 15 gennaio 2022 aveva formulato una proposta alternativa con la quale aveva accettato gli immobili nello stato di fatto e di diritto esistente, tenendo comunque fermo il prezzo di vendita con l'accollo del residuo mutuo contratto dai promittenti venditori;

- con pec del 22 febbraio 2022 il sig. aveva comunicato CP_2 che, per vicende personali, la consegna degli immobili sarebbe potuta avvenire soltanto nel quarto trimestre 2022;
- la sig.ra aveva assecondato tale richiesta di differimento Pt_1 con nota del 4 marzo 2022 che tuttavia non aveva avuto alcun riscontro.
Tutto ciò premesso in fatto, l'attrice, dichiarando la propria disponibilità ad adempiere mediante il versamento del residuo prezzo concordato di euro 620.000,00, ha invitato e diffidato i due convenuti ad addivenire alla stipula dell'atto definitivo di compravendita nel termine di trenta giorni dalla notifica dell'atto di citazione e, in difetto, ha chiesto al Tribunale adito di: 1) dichiarare che la proposta di acquisto formulata dall'attrice in data 23 luglio 2021 ed accettata da e rispettivamente in CP_1 Controparte_2 data 27 luglio 2021 e in data 4 agosto 2021 integravano un contratto preliminare di compravendita;
2) dichiarare che i due convenuti non avevano adempiuto all'obbligazione di trasferire all'attrice gli immobili sopra descritti;
3) emettere sentenza ex art. 2932 c.c. produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso con conseguente trasferimento della proprietà di detti immobili;
4) ordinare ai due convenuti la liberazione degli immobili da persone e/o cose e consegnarli all'attrice; 5) ordinare al conservatore dei registri immobiliari la trascrizione dell'emananda sentenza.
Con comparsa depositata in data 14 settembre 2022 si sono costituiti in giudizio i sigg.ri e i quali Controparte_2 CP_1 hanno chiesto il rigetto delle domande proposte dall'attrice e la condanna di quest'ultima ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria.
I due convenuti in via pregiudiziale hanno eccepito l'improcedibilità per tardiva iscrizione della causa a ruolo.
Nel merito i sigg.ri e hanno dedotto che: CP_2 CP_1
pagina 7 di 15 - nessuna proposta della sig.ra era stata Parte_1 accettata e ciò trovava conferma nella PEC del 4 marzo 2022 con cui il legale dell'attrice attestava la pendenza di trattative;

- le proposte della sig.ra erano comunque nulle in quanto la Pt_1 stessa, in violazione del principio di trasparenza, aveva taciuto la sua incapacità economica durante le trattative e soltanto con la nuova proposta di acquisto del 15.01.2022 aveva indicato l'accollo del mutuo dei convenuti quale condizione essenziale dell'accordo contrattuale;

- l'accettazione della proposta da parte della Sig.ra non CP_1 aveva alcuna validità in quanto quest'ultima era priva di procura speciale alla vendita anche in nome e per conto del coniuge ed inoltre si era già impegnata in sede di separazione a trasferire la proprietà degli immobili oggetto di causa al Sig. entro la data del CP_2
31.12.2022;
- con la dichiarazione olografa del 05.08.2022 la Sig.ra non Pt_1 aveva accettato la condizione della consegna dell'immobile dopo l'eventuale rogito come indicato dal sig. CP_2
- la persistente pubblicazione dell'annuncio della vendita degli immobili oggetto di causa da parte dell'Agenzia immobiliare ancora nei mesi di novembre e dicembre 2021 aveva indotto i convenuti a ritenere che la Sig.ra avesse perso interesse all'acquisto, poiché non Pt_1 aveva più comunicato alcunché dopo il sopralluogo del 15/16 novembre
2021.
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., l'attrice con la prima memoria difensiva ha integrato le domande originariamente formulate chiedendo in via subordinata la risoluzione del preliminare di compravendita per grave inadempimento dei convenuti e in ogni caso la condanna di questi ultimi al risarcimento dei danni ex art. 96
c.p.c.
La causa è stata istruita in via documentale senza ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dalla parte attrice.
All'udienza del 23 maggio 2024, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti mediante il deposito delle note di pagina 8 di 15 trattazione scritta, hanno formulato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori giorni 20 per le repliche.
**********

1. Anzitutto va respinta l'eccezione pregiudiziale di improcedibilità.
Ed invero per quanto risulta dall'annotazione di cancelleria presente nel fascicolo telematico e dalle ricevute delle PEC relative alla richiesta di iscrizione della causa al ruolo tale richiesta è stata tempestivamente trasmessa dall'attrice in data 21 aprile 2022 entro il termine di dieci giorni previsto dall'art. 165 c.p.c. decorrente dalla notifica dell'atto di citazione che, per quanto riferito dagli stessi convenuti, si è perfezionata in data 20 aprile 2022. Ai fini della procedibilità del giudizio rileva la data di presentazione della nota di iscrizione e non quella di perfezionamento dell'iscrizione a ruolo
(che nel caso di specie risale al 5 maggio 2022), non potendo imputarsi alla parte adempiente il ritardo nell'espletamento di un'attività di registrazione degli atti da parte dell'Ufficio di Cancelleria.

2. Venendo al merito, le domande avanzate dall'attrice sono infondate e devono essere rigettate per le motivazioni di seguito illustrate.
La sig.ra assumendo di aver concluso un Parte_1 contratto preliminare di compravendita con i sigg.ri CP_2
e ha agito in giudizio per l'esecuzione in
[...] CP_1 forma specifica ex art. 2932 c.c. dell'obbligo, asseritamente assunto dai convenuti, di trasferire la proprietà delle seguenti porzioni immobiliari: 1) appartamento sito al primo piano, interno uno, con annessa cantina al piano seminterrato, distinta con il numero uno, facenti parte dell'edificio sito in Roma alla via Filippo Nicolai n.
35, censito al catasto urbano di Roma al foglio 368, part. 2030, sub
501; 2) box auto con accesso da via Filippo Nicolai n. 43, censito al catasto urbano di Roma al 368 part. 2030 sub 12.
pagina 9 di 15 Secondo l'attrice il contratto preliminare si sarebbe perfezionato in seguito all'accettazione da parte dei due convenuti della proposta di acquisto formulata dall'attrice in data 23 luglio 2021 per il prezzo di euro 620.000,00.
In proposito è bene premettere che nei contratti cui partecipa una pluralità di persone riconducibili a due contrapposti centri di interesse (c.d. contratti a parte complessa) – come quello in esame in cui la parte indicata come promittente venditrice è costituita dai due comproprietari degli immobili asseritamente promessi in vendita – il contratto si perfeziona e diviene efficace soltanto con il consenso di tutti i contraenti. Inoltre nel caso di contratto a formazione progressiva stipulato ai sensi dell'art. 1326 c.c. mediante lo scambio di proposta e successiva accettazione, il contratto è concluso solo quando le parti abbiano raggiunto l'accordo su tutti gli elementi che concorrono a formarlo siano essi essenziali o accidentali, principali o secondari. L'accettazione, quindi, deve essere del tutto conforme e se essa presenta delle variazioni e cioè modifiche o integrazioni sia pure su punti secondari del contratto, l'accordo non si perfeziona e l'accettazione vale piuttosto come controproposta.
Nel caso di specie dall'esame delle comunicazioni scambiate tra le parti per il tramite dell'agenzia immobiliare Studio Fabio Massimo
s.r.l., affiliata a Grimaldi Franchising s.p.a. - alla quale gli odierni convenuti avevano conferito l'incarico di mediazione per la vendita delle due porzioni immobiliari sopra descritte (cfr. all. 3 del fascicolo di parte attrice) - risulta che il procedimento previsto dall'art. 1326 c.c. non si è perfezionato e, dunque, nessun contratto
è stato concluso tra le parti in causa.
Ed infatti la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta in data
23 luglio 2021 dalla sig.ra con validità fino al 6 agosto 2021 Pt_1
- nella quale era stato espressamente precisato che la consegna dell'immobile sarebbe dovuta avvenire “alla stipula del rogito notarile da effettuarsi entro e non oltre il 30 dicembre 2021” (cfr. all. 4 del fascicolo di parte attrice) - è stata interamente ed pagina 10 di 15 incondizionatamente accettata dalla sig.ra con CP_1 comunicazione del 27 luglio 2021 (cfr. all. 6 del fascicolo di parte attrice), ma non anche dal sig. il quale con il Controparte_2 messaggio di posta elettronica del 4 agosto 2021 inviato all'agenzia immobiliare ha così dichiarato:
“… in riferimento all'offerta di acquisto ricevuta in data 26/7/2021 si comunica che sarà accettata “con riserva”. Come noto, è in atto il processo di separazione consensuale tra i coniugi Parte_3
i cui temini sono definiti nell'accordo sottoscritto dalle parti che
è attualmente in fase di omologazione (=autorizzazione) da parte del
Tribunale di Roma che lo ha già ricevuto per la disamina: nell'accordo sono definite infatti le modalità esecutive e i criteri di ripartizione della somma percepita dalla vendita dell'appartamento. Si esprimono, pertanto, le seguenti condizioni inderogabili in merito all'accettazione della proposta di acquisto:
1) La data di rogito e successiva consegna dovranno essere successive alla data di notifica dell'avvenuta omologazione dell'accordo di separazione da parte del Tribunale di Roma. Si precisa a tal proposito che, al momento, non può essere accettato il termine di consegna del
31/12/2021 come indicato nella proposta di vendita, fermo restante
l'impegno da parte dello scrivente di definire tale termine non appena ricevuta predetta notifica.
2) In ogni caso, il rogito dovrà essere stipulato dopo il 31/10/2021 per motivi fiscali.
3) Considerato che l'accordo in fase di omologazione prevede la ripartizione degli importi di vendita al solo momento del rogito notarile, non è possibile accettare la caparra confirmatoria di euro


5.000 e l'acconto di euro 95.000,00.
4) Inoltre, al fine di garantire il pieno rispetto delle condizioni di vendita definite nell'accordo autorizzato, il notaio dovrà essere quello indicato dallo scrivente.
Si invita pertanto a presentare una nuova proposta con relativi allegati che recepisca le riserve su esposte”.
pagina 11 di 15 Dunque il sig. ha dichiarato di non accettare né “il CP_2 termine di consegna del 31/12/2021”, né “la caparra confirmatoria di euro 5.000 e l'acconto di euro 95.000,00” ed ha posto quattro condizioni inderogabili per poter concludere il contratto. L'odierno convenuto inoltre ha espressamente invitato l'attrice a presentare una nuova proposta che recepisse le condizioni da lui poste.
A ben vedere quindi la manifestazione di volontà espressa dal sig. non solo non può essere considerata un'accettazione (non CP_2 essendo conforme alla proposta di acquisto dell'attrice), ma neanche può essere qualificata come controproposta. Avendo il convenuto sollecitato l'attrice a formulare una nuova proposta siamo in presenza di un mero invito ad offrire, al quale doveva necessariamente far seguito una nuova proposta da sottoporre all'esame e all'accettazione di entrambi i convenuti.
Conseguentemente non può valere come accettazione idonea al perfezionamento del contratto la seguente dichiarazione datata 5 agosto
2021 a firma della sig.ra posta in calce al messaggio di posta Pt_1 elettronica del 4 agosto 2021 del sig. : “Si accetta quanto CP_2 sopra scritto e le riserve menzionate con la specifica che il termine per la stipula del rogito notarile e contestuale consegna dell'immobile dovrà essere comunicato dai venditori non appena ricevuta la notifica dell'avvenuta omologazione. Tale termine non potrà essere inferiore a
90 (novanta) giorni dalla notifica dell'avvenuta omologazione, né superiore alla data del 31/3/2022” (all. 8 del fascicolo di parte attrice).
Peraltro la dichiarazione datata 5 agosto 2021 sopra riportata non
è del tutto conforme alle condizioni poste dal convenuto, ma introduce modifiche ed integrazioni non presenti nel messaggio di posta elettronica del 4 agosto 2021, laddove si precisa che la consegna dell'immobile dovrà essere contestuale al rogito notarile (nelle condizioni poste dal De Iudicibus si parla di rogito e "successiva" consegna) e si fissa un termine massimo per la stipula del rogito notarile (non previsto dal convenuto). Tali precisazioni introducono pagina 12 di 15 nuove condizioni che pertanto dovevano essere esaminate ed accettate da entrambi i convenuti.
Ebbene non risulta che le condizioni poste dal De Iudicibus così come integrate dall'attrice siano state accettate anche dalla sig.ra
[...]
, la quale nella precedente comunicazione del 27 luglio 2021, CP_1 si era dissociata da qualunque iniziativa e comunicazione presa dal marito (cfr. all. 6 del fascicolo di parte attrice).
In definitiva non vi è prova del perfezionamento del contratto preliminare di compravendita che l'attrice ha posto a fondamento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Del resto anche a voler ritenere perfezionato il contratto preliminare lo stesso ha perso efficacia per mancato avveramento della condizione posta nell'allegato A della proposta di acquisto, laddove
è testualmente previsto che “la presente proposta è subordinata all'ottenimento della regolarità urbanistico ed edilizia e all'esito positivo delle visure ipocatastali. Il venditore si obbliga entro e non oltre la data del versamento di euro 95.000,00 … a rendere
l'appartamento conforme alle norme urbanistiche ed edilizie e a regolarizzare la planimetria catastale allo stato dei luoghi … Se entro
e non oltre sessanta giorni dall'accettazione della proposta di acquisto l'appartamento non sia stato regolarizzato come sopra scritto, la presente proposta di acquisto perderà di efficacia e l'assegno di cui al punto 4)a) verrà riconsegnato al Proponente”.
Ed infatti, per quanto affermato dalla stessa sig.ra nella Pt_1 lettera di diffida del 14 dicembre 2021 (all. 12 del fascicolo di parte attrice) i convenuti non hanno provveduto a regolarizzare le difformità urbanistiche e catastali presenti negli immobili con conseguente perdita di efficacia della proposta di acquisto.
In conclusione, tutte le domande proposte dall'attrice vanno respinte, ivi inclusa la domanda subordinata (introdotta con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c.) di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dei convenuti che va escluso in pagina 13 di 15 radice essendo stata accertata l'inesistenza di obblighi contrattualmente assunti dai sigg.ri e CP_2 CP_1

3. In forza di quanto previsto dall'art. 2668 secondo comma c.c. deve essere ordinata la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale così come risultante dalla nota di trascrizione allegata in copia al fascicolo di parte attrice.

4. Non ricorrono i presupposti della lite temeraria (elemento soggettivo e prova del danno) per accogliere le domande reciprocamente formulate dalle parti ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri minimi di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 260.001,00 ed euro 520.000,00 tenuto conto della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
− respinge le domande proposte da nei Parte_1 confronti di e;
Controparte_2 CP_1
− ordina al Direttore del Servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio Provinciale di Roma-Territorio, Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, di procedere, con esonero da ogni sua responsabilità, alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale eseguita in data 13 maggio 2022 al n.
62063 del registro generale e al n. 43839 del registro particolare;

− respinge le domande di risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. reciprocamente formulate dalle parti;

pagina 14 di 15 − condanna l'attrice a rifondere ai convenuti le spese processuali liquidate in complessivi euro 12.000,00 oltre spese generali,
IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 8 gennaio 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo
pagina 15 di 15