REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
N. R.G. 1253/2024
Il Giudice unico in persona della dott.ssa Maria Teresa Latella magistrato applicato ex art 3 DL 117/2025
All'esito dei provvedimenti ex art 127 ter cpc per l'odierna udienza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies cpc nella causa civile di I Grado iscritta al n..1253/2024
avente per oggetto : compenso per attività di mediazione promossa da:
p. iva , con sede in Parte_1 P.IVA_1
Cagliari, via Sulis n. 1, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappr.te pro tempore
Con l'avv R.Chiesa e A.Rollo
PARTE ATTRICE
contro
, cf. , nata a [...] il Controparte_1 C.F._1
11.06.1954 ed ivi residente nella via Bologna n. 25, difesa dall'avv. Davide Mereu
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'attrice: Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
- accertare e dichiarare, per i motivi di cui in espositiva e per altri ancora CP che potranno emergere in corso di causa, che la . Parte_2
è creditrice, nei confronti della sig. ra , dell'importo di Controparte_1
euro 34.160,00 (trentaquattromilacentosessanta/00), di cui Euro 28000,00
(ventottomila/00) a titolo di capitale ed euro 6160,00
(seimilacentosessanta/00) per IVA, ovvero del maggiore o minore importo che risulterà dovuto in corso di causa (anche eventualmente in via equitativa) e comunque entro lo scaglione compreso tra Euro 26000,01 ad
Euro 52000,00 e, per l'effetto, condannare la sig.ra al Controparte_1
pagamento, in favore della dell'importo Parte_1
complessivo di cui sopra, ovvero del maggiore o minore importo che risulterà dovuto in corso di causa (anche eventualmente in via equitativa),
e comunque entro scaglione compreso tra Euro 26000,01 ad Euro
52000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;

In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.

PER PARTE CONVENUTA:
Pag. 2 di 13 Si insiste affinché l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione, e/o eccezione, per tutti i motivi esposti Voglia:
- In via principale e nel merito: per tutti i motivi in fatto e diritto esposto rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;

- Sempre in via principale nel merito: rigettare in ogni caso, l'illegittima pretesa avversaria, siccome fondata su una pretesa clausola penale prevista dall'art. 5 del conferimento di incarico radicalmente nulla perché vessatoria ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo.
- In ogni caso: con vittoria di spese, onorari di causa con distrazione ex art. 93 c.p.c
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO


1.Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 281 Decies c.p.c. notificato il 20.03.2024, la
[...]
conveniva in giudizio la signora , Parte_1 Controparte_1
allegando di avere dalla stessa ricevuto mendato per la vendita dell'immobile sito in Villasimius, Loc. Porto Sa Ruxi Is Piscadeddus, con incarico irrevocabile ed esclusivo per la durata di mesi dodici, precisamente dal 01.02.2020 al giorno 31.01.2021, per il prezzo di euro
350.000,00: l'incarico conferito prevedeva all'art. 4 che, in caso di conclusione dell'affare, la provvigione in favore del mediatore del 4%, oltre Iva, calcolata sul prezzo dell'immobile effettivamente realizzato, sarebbe stata da versarsi per intero alla sottoscrizione del rogito
Allegava altresì che nel corso del mandato la ricorrente svolgeva tutta l'attività utile per le offerte da parte di potenziali acquirenti, investiva il
Pag. 3 di 13 proprio denaro proprio tempo) nel marketing realizzando immagini fotografiche, pubblicità tradizionale e online, manifesti e volantini. Quindi in data 29.01.2021, quando l'incarico era ancora in essere, la ricorrente riceveva una proposta d'acquisto ed invitava la resistente a recarsi presso il proprio ufficio per prenderne visione.
Tuttavia senza alcuna giustificazione la resistente non avrebbe dato seguito all'invito , neppure quando trasmesso via mail e poi per telegramma.
In particolare la sig.ra promissaria acquirente, sottoscriveva e CP_3
redigeva compiutamente in tutte le sue parti la proposta che, ove sottoscritta dalla resistente, sarebbe divenuto “promessa di compravendita”,
e procedeva al deposito cauzionale pari a Euro 1.000,00 e il tutto veniva comunicato alla . CP_1
Mentre controparte il successivo 3 febbraio avrebbe risposto di non ritenere conforme all'incarico un modulo erroneamente compilato e senza firma.
Seguiva dunque la diffida al pagamento della somma di euro 34.160 a titolo di penale ex art.5 del contratto e , rimasta questa senza seguito,
l'invito alla negoziazione assistita e poi l'odierno giudizio.
Si è costituita la signora sostenendo da un lato l'invalidità ed CP_1
inefficacia della proposta, dall'altro la vessatorietà della clausola penale invocata dall'agenzia.
Sotto il primo profilo evidenziava che la proposta inviata era del tutto incompleta e in alcun modo conforme allo schema legale ex lege previsto per le proposte irrevocabili d'acquisto.
Pag. 4 di 13 Inoltre in quanto trasmessa via email o via telegramma non aveva integrato il requisito della forma scritta dovendo pertanto ritenersi inefficace .
“L'email di posta elettronica certificata, infatti, non conteneva in allegato il contratto in formato .pdf sottoscritto con firma qualificata o digitale, sottoscrizione richiesta dall'art. 20 del Codice dell'Amministrazione
Digitale ai fini della validità dei contratti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari..” e dunque priva dell'efficacia della scrittura privata prevista dall'art. 2702 c.c. quanto alla riferibilità al suo autore apparente
Ed anche il telegramma, pur costituendo un documento scritto, era privo della sottoscrizione del mittente, e dunque inidoneo a integrare una valida trasmissione di una proposta avente ad oggetto un bene immobile.
Stante l''inefficacia dell'accettazione doveva ritenersi venuto meno il diritto dell'agente immobiliare di ottenere la provvigione.
Oltre a ciò secondo parte convenuta la bozza di proposta d'acquisto non sarebbe stata intestata al venditore, non riportava alcun termine per la conclusione dell'affare o relativamente alla revocabilità dello stesso e non risultava che a garanzia fosse a stata versata una caparra congrua .
Inoltre si sottolineava ancora ed in sintesi l'inintellegibilità della proposta e per così dire anche l'inaffidabilità: “ si sono utilizzate le scritture a mano
(quasi illeggibili per l'approssimazione calligrafica della presunta proponente), con l'interposizione di diciture NON AUTORIZZATE CCIAA prestampate dall'agenzia (quasi illeggibili per il carattere di formato illecito, inferiore a 12), in un misto di inconferenti larghi spazi vuoti non compilati ed altri stretti ma saturi e strabordanti di scrittura fitta approssimativa, ove una persona che firma in un modo ma scrive in un
Pag. 5 di 13 altro (a meno che non vi sia stata grave interferenza agenziale anche nella calligrafia) senza contezza dello status giuridico di un bene, ne della sua mutualità, vi proporrebbe di acquistarlo per 350.000 euro, senza averlo mai visto, ne conoscerne ancora la documentazione, per giunta stanziando un capitale cauzionale della esigua somma di euro 1.000 “
Sotto il secondo profilo l' art. 5 del contratto, per cui il venditore era tenuto a corrispondere l'importo pattuito a titolo di provvigione nel caso di rinuncia a vendere , configurando una clausola penale valutabile alla stregua dell'art 33 del codice del consumatore, doveva ritenersi vessatoria,
e nulla – ex art 34 – per esser stata rapportata al doppio del prezzo di vendita anziché all'opera svolta dal mediatore.
Di qui infine la domanda di riduzione.
Nel corso del giudizio depositate le memorie e ritenuta la causa documentale è stata fissata udienza in data odierna per la discussione
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2.i principi di diritto applicabili alla fattispecie
Va premessa la competenza di questo giudice sul presupposto – comunemente affermato in giurisprudenza ( Cass.28.12.2006 n.27576; cass-.8940 del 19.4.2011) – della prevalenza in capo all' asserito agente di un'organizzazione del lavoro imprenditoriale – specie ove costituito in società, come nella specie, anziché autonoma ( ciò che viceversa radicherebbe la competenza in capo al giudice del lavoro ex art.409 cpc), alle stesse conclusioni pervenendosi anche nell'ipotesi di qualificazione del rapporto controverso alla stregua di mediazione o procacciamento d'affari
Pag. 6 di 13 Ciò chiarito si osserva che il rapporto tra le parti deve inquadrarsi alla stregua di un rapporto di mediazione ex art-1754 cc, essendosi raggiunta la prova in tal senso sulla base della documentazione allegata e delle prove orali.
Va precisato a proposito della prova del conferimento d'incarico per prestazione d'opera professionale , che la giurisprudenza ritiene possa essere fornita con ogni mezzo , anche per presunzioni, purchè ne risulti il conferimento o comunque la volontà di avvalersi dell'opera ( Cass.3016 del
10.2.2006 e da ultimo cass. N.1792 del 2017).
Quanto al diritto del mediatore al compenso ex art.1755 cc si precisa innanzi tutto che con l'art.73 DL 59/2010 è stato abrogato l'obbligo di iscrizione all'albo dei mediatori professionali per gli esercenti le attività professionali di cui alla legge 39/1989 che tuttavia , rimanendo in vigore, comporta per i medesimi, l'obbligo di iscrizione alla Camera di commercio ai fini dell'esigibilità del compenso per l'opera prestata.
Quanto poi al momento ed alle circostanze in base alle quali sorge il diritto del mediatore ad esigere il compenso per l'opera prestata, una volta concluso il contratto, si ritiene di aderire all'orientamento , largamente acquisito in giurisprudenza, per cui è necessaria la prova di un nesso causale tra l'intervento del mediatore e la conclusione del medesimo, che si può anche limitare alla messa in contatto tra le parti e può non essere esclusivo, ma comunque deve risultare determinante e senza il quale l'affare non sarebbe stato concluso ( da ultimo cass. Ord n.21559 del
3.9.2018)
Pag. 7 di 13 Mentre è poi irrilevante che il mediatore non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa o che il contratto sia stato concluso a condizioni differenti, ove addirittura non vi sia prova di una maliziosa interruzione al fine di eludere il pagamento ( cfr. cass.28231 del 2005)
Dall'art. 1755 c.c. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare
(ex plurimis: Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 2022, n. 28879; Cass. civ., sez. II,
19 novembre 2019, n. 30083).
Ed allora nell'ipotesi in cui l'affare non sia concluso, e siano previste clausole che comunque riconoscono un compenso od una penale in favore del mediatore, la Cassazione aveva già in passato affermato che tali clausole sono in astratto legittime salvo valutarne in concreto la vessatorietà anche alla luce della disciplina consumeristica europea ( Cfr
Cass.22357 del 3.11.2010).
Qualora infatti la clausola attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata conclusione dell'affare per fatto imputabile al venditore e le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all'attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore si determinerebbe uno squilibrio negli assetti tra le parti : in particolare ciò avviene quando la penale si avvicini notevolmente al valore della provvisione in caso di conclusione dell'affare.
Pag. 8 di 13 E così anche di recente è stato riaffermato , in caso analogo a quello di specie che "In tema di mediazione, qualora sia previsto in contratto - per il caso in cui il conferente l'incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l'affare propostogli dal mediatore - un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l'ipotesi di conclusione dell'affare, il giudice deve stabilire se tale clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell'articolo 1469 bis c.p.c., comma 1 (ora articolo 33, comma 1 codice del consumo), salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell'affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l'attivita' sino a quel momento esplicata" ( Cass. sent.19565 del 18.9.2020 e .ord.
27344 del 19.9.2022).


3.Le risultanze probatorie.
Venendo al caso di specie è di evidenza , ad avviso di questo giudice ed alla luce della documentazione prodotta, che un accordo tra le parti venditrice ed acquirente non si sia concluso, tale da legittimare il diritto all'agenzia alla provvigione.
Come correttamente affermato in giudizio - al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato
Pag. 9 di 13 utile del negozio programmato (così, Cass. 39377/21; 32066/21;
30083/2019).
Nella specie può in primo luogo sicuramente prescindersi dalle discussioni in atti circa il valore della pec e della mail di cui sopra si è dato conto : con esse il mediatore si limitava ad invitare il committente a recarsi in agenzia per prendere visione della proposta.
Viceversa quanto alla proposta sottoscritta dal terzo ed allegata all'atto di conferimento incarico - ( cfr doc.2) quale deve ritenersi il documento completo e finale – la stessa configura una proposta irrevocabile, si completa, ma condizionata in primo luogo (anche al fine del versamento/integrazione della caparra) alla visione della documentazione ipocatastale: condizione che dunque necessitava anch'essa un'accettazione specifica da parte del venditore.
In difetto, il vincolo giuridico di cui sopra non può dirsi venuto ad esistenza e dunque non v'è diritto a provvigione ( del resto non richiesta) .
Venendo allora all'ulteriore questione del diritto di parte attrice alla corresponsione della penale di cui all'art 5 del conferimento d'incarico, nelle misura prevista dell'8 % del prezzo di vendita ( dunque pari al doppio di quanto pattuito per la normale provvigione) , deve ancora osservarsi che , secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza :
“.. in presenza di una rinuncia nei termini ed alle condizioni previste nell
'incarico … Il rifiuto del venditore di accettare una proposta di acquisto conforme all'incarico di mediazione, di per sé, non integra violazione dei principi di buona fede e correttezza, salvo che non siano allegate e provate specifiche condotte connotate da mala fede ” ( Così Appello Milano
Pag. 10 di 13 sentenza n. 1909/2022 del 01-06-2022 laddove si è affermata anche la vessatorietà di una clausola che obblighi all'accettazione della proposta conforme)
Ciò premesso e dato dunque atto della tendenziale libertà di scelta del venditore, deve allora rilevarsi che la clausola in questione , alla luce dei principi eurounitari e della disciplina consumeristica alla fattispecie sicuramente applicabili – riveste i caratteri della vessatorietà così come contestato da parte convenuta . La penale è stata indicata addirittura nella misura del doppio della provvigione il chè già in sé costituisce elemento di squilibrio nelle reciproche prestazioni ai sensi dell'art 33 comma1
Cod.Consumo.
Inoltre nella clausola non era prevista, secondo quanto indicato invece dalla giurisprudenza sopra richiamata, alcun criterio di adeguamento all'attività svolta dall'agenzia, pure nella fattispecie non contestata.
Né il professionista ha dato prova che sulla clausola sia intercorsa una trattativa individualizzante tale da escludere detta disciplina.
Infine non vi è neppure prova – ai fini di una complessiva valutazione del comportamento delle parti nella fase esecutiva del contratto - che i committenti abbiano in qualche modo agito in mala fede.
Sulla base della documentazione in atti ( in particolare le risultanze dei registri immobiliari ed il successivo atto di compravendita immobiliare , non vi è dimostrazione alcuna che la all'atto del conferimento CP_1
dell'incarico fosse a conoscenza del sequestro conservativo ( e per la verità neppure al momento del rifiuto ancorchè la consapevolezza del sequestro
Pag. 11 di 13 lo avrebbe anzi giustificato ) : la trascrizione nei registri immobiliari appare infatti successiva a tali date ( e sicuramente alla prima) .
La clausola penale di cui al giudizio è dunque vessatoria e nulla.
Né a questo punto è possibile procedere alla riduzione della stessa, come discende dai nostri principi generali ( trattandosi di clausola ab origine nulla ed inefficace) ma la stessa Corte di giustizia ha anche affermato in casi analoghi con giurisprudenza cui i giudici di merito debbono conformarsi ( Cfr: Corte giust., 30.5.2013, causa C-488/11 per cui “… Ne deriva che l'articolo 6, paragrafo 1, della direttiva non può essere interpretato nel senso che consente al giudice nazionale, qualora quest'ultimo accerti il carattere abusivo di una clausola penale in un contratto stipulato tra un professionista e un consumatore, di ridurre
l'importo della penale imposta a carico del consumatore anziché di disapplicare integralmente la clausola in esame nei confronti di quest'ultimo)
La domanda va pertanto rigettata integralmente


4.Spese di lite
Non risultano depositate le note di parte convenuta per l'odierna udienza ma le conclusioni sono state precisate con le note del 21.12.2024 e non v'è motivo per ritenerle abbandonate.
In ogni caso il convenuto vittorioso ha diritto alla refusione delle spese – su cui il giudice è tenuto alla pronuncia - e si liquidano in dispositivo per tre fasi e su valori minimi stante la semplicità della lite

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PQM


il Giudice, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione,
previa declaratoria di abusività e nullità della clausola penale azionata in giudizio ,
Rigetta integralmente la domanda giudiziale
Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite che si liquidano in euro 3000,00 per compensi oltre accessori per legge
Così deciso il 4.11.2025
IL GIUDICE
Dr. Maria Teresa Latella
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