N. SENT
N. RGAC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 37697 Ruolo Generale dell'anno 2021 e trattenuta in decisione all'udienza del 5 marzo 2025, vertente
TRA
(c.f. ; residente a[...] C.F._1
Colle San Domenico n. 40) e
(c.f. ; residente a[...] C.F._2
San Domenico n. 40), elettivamente domiciliate a Roma, in piazza Adriana n. 5, presso lo studio dell'avv.to Simone
De Martino, da cui sono rappresentate e difese, anche disgiuntamente dall'avv.to Stefano
Rellini del Foro di Genova, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICI
E
(c.f. ), in qualità di erede di Controparte_2 C.F._3 Persona_1
[...] elettivamente domiciliata a Roma, in circonvallazione Clodia n. 36, presso lo studio dell'avv.to Maurizio Asprone, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce alla comparsa di risposta,
E
(c.f. ; residente a [...]), Controparte_3 C.F._4
(c.f. residente a [...] C.F._5
Pozzi n. 7),
(c.f. residente a [...] C.F._6
56) e (c.f. residente a [...] C.F._7
4), tutti in qualità di eredi con beneficio di inventario di , Persona_1 elettivamente domiciliati a Roma, in via Pieve di Cadore n. 30, presso lo studio dell'avv.to
Vincenzo Ussani d'Escobar, che li rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTI
OGGETTO: domanda di emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. e di risarcimento danni
CONCLUSIONI: per la parte attrice (verbale dell'udienza di p.c. del 5/3/2025): “… l'avv.to Rellini si riporta al foglio di p.c. …('… le esponenti Signore e , difese e Parte_1 Controparte_1 domiciliate come in atti, dichiarando fin d'ora di opporsi all'ammissione di eventuali nuove domande, eccezioni, o produzioni avversarie, rassegnano le seguenti conclusioni: voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: accertare
l'inadempimento del convenuto Signor agli impegni da lui assunti con Persona_1 contratto sottoscritto in data 17-20 ottobre 2020 e registrato in data 5 novembre 2020, sub
Doc. 1, avente ad oggetto la promessa di vendere alla signora -o alla Parte_1 persona da lei nominata entro il rogito notarile di compravendita- un immobile ad uso abitazione ubicato in Roma, via Michele di Lando, al civico n. 41/5-b, così catastalmente identificato: foglio 586, part. 127, sub. 503, ZC 3, cat. A/2, classe 4, consist. vani 5,5, sup. 92 mq, RC 1.264,03 euro (appartamento) e foglio 586, part. 127, sub. 504, ZC 3, cat. C/2, classe
4, consist. 6 mq, sup. 9 mq, RC 30,68 euro (cantina); conseguentemente, (i) pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non stipulato per fatto
e colpa del convenuto signor , così trasferendo la proprietà del Persona_1 suddetto immobile alla attrice signora , in via subordinata, alla attrice Parte_2 signora con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma di Parte_1 trascrivere la sentenza;
e (ii) condannare il convenuto all'immediato rilascio del suddetto immobile, nonché al risarcimento dei danni patiti e patendi per effetto della ritardata consegna del suddetto immobile, da quantificarsi in misura non inferiore ad euro 25.143,49, oltre euro 1.000 mensili a decorrere dalla data di notifica dell'atto di citazione e fino all'effettiva consegna dell'immobile, con interessi e rivalutazione come per legge. Il tutto con vittoria di ulteriori spese e onorari -ivi incluso il rimborso del compenso di complessivi euro
1.833/40, corrisposto allo studio professionale incaricato per la stesura della relazione di conformità urbanistica e catastale- e con fissazione di un termine per il pagamento dell'eventuale saldo prezzo dovuto al convenuto signor al netto dei Persona_1 suddetti danni')… già depositato in data 3/3/2025 ed eccepisce l'irrilevanza e l'inammissibilità della perizia prodotta da controparte e delle istanze istruttorie da ultimo formulate …”; per la convenuta (verbale dell'udienza di p.c. del 5/3/2025): “… l'avv.to Asprone CP_2 si riporta alle conclusioni rassegnate nei propri scritti difensivi e in particolare alla comparsa di risposta …”; per i convenuti (verbale dell'udienza di p.c. del 5/3/2025): “… l'avv.to Ciardullo Per_1 si riporta alla comparsa di intervento e al foglio di p.c. …('Per conto degli eredi beneficiati nonché germani, figli del de cuius Prof. , la scrivente difesa precisa le proprie Persona_1 conclusioni riportandosi integralmente a quanto allegato, dedotto, prodotto ed eccepito nella comparsa di risposta. Chiede, previa rimessione in istruttoria della causa, ai sensi dell'art.
210 c.p.c. che il Giudice ordini l'esibizione a parte attrice della “delega soggetti legittimati” allegata alla del 20 novembre 2020 Protocollo CB/2020/102712 (doc. 1) in quanto né Pt_3 la poteva essere presentata dal tecnico qualificatosi come “proprietario” di identico Pt_3 appartamento, né il Prof. era in grado in quel periodo -stante la ctu che lo dichiara Per_1 completamente incapace di intendere e volere- di firmare una delega … Si insiste, altresì, in via subordinata, previa rimessione in istruttoria della causa, a disporre ctu al fine di stabilire il reale valore dell'immobile e, conseguentemente, condannare controparte al versamento di un saldo superiore')… depositato in data 4/3/2025; da ultimo si riporta alla perizia, depositata in data odierna. In subordine, rispetto alle istanze istruttorie ribadite nel foglio di p.c., chiede l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato al convenuto , le Persona_1 attrici e allegavano che con contratto sottoscritto in data 17- Parte_1 Controparte_1
20/10/2020, successivamente registrato in data 5/11/2020, il convenuto si era impegnato a vendere ad essa attrice per il prezzo di complessivi € 365.000 un immobile ad uso Parte_1 abitazione, ubicato a Roma, in via Michele di Lando n. 41/5-b, cantina inclusa;
che l'immobile in oggetto risultava accatastato come segue: foglio 586, part. 127, sub. 503, ZC 3, cat. A/2, classe 4, consist. vani 5,5, sup. 92 mq, RC 1.264,03 euro (appartamento) e foglio
586, part. 127, sub. 504, ZC 3, cat. C/2, classe 4, consist. 6 mq, sup. 9 mq, RC 30,68 euro
(cantina); che era prevista la possibilità di designazione del definitivo acquirente entro la data del rogito;
che era infatti intenzione di essa attrice designare come acquirente la propria figlia
, altra odierna attrice;
che il contratto prevedeva -da un lato- l'obbligo di stipulare il CP_1 rogito entro il 30/4/2021, davanti a notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, e - dall'altro- l'obbligo, a carico del promittente venditore, di consegnare immediatamente idonea pratica di conformità urbanistica e catastale;
che con raccomandata in data 15/1/2021, trasmessa in copia anche all'agente immobiliare , essa attrice aveva designato Persona_2 il notaio di NI, chiedendo al convenuto notizie in merito alla pratica Persona_3 urbanistica e catastale a carico dello stesso;
che con lettera raccomandata in data 4/2/2021, trasmessa in copia anche ad essa attrice, l'agente immobiliare aveva rinnovato al convenuto la richiesta di trasmissione della pratica urbanistica e catastale nonché di alcuni altri documenti richiesti dal notaio , con particolare riguardo a (i) copia della denuncia di Persona_3 successione di e (ii) rettifica dell'atto di divisione di eredità stipulato in Persona_4 data 23/12/2004; che con lettera raccomandata in data 4/3/2021, avendo il notaio Per_3 informato esse attrici dell'esigenza di ricevere i suddetti documenti almeno trenta giorni prima della data di stipulazione dell'atto notarile, il convenuto era stato invitato a consegnare la pratica urbanistica e catastale a suo carico nonché quant'altro richiesto dal notaio Per_3 entro il 31/3/2021; che con successiva lettera raccomandata in data 2/4/2021, tramite il proprio legale, essa attrice aveva comunicato al convenuto che il notaio di Persona_3
NI sarebbe stata disponibile a stipulare il contratto di compravendita il giorno venerdì
30/4/2021, alle ore 9.30; che, nonostante i solleciti, il convenuto non aveva mai consegnato alcunché, essendosi limitato a riscontrare tali lettere per mezzo del proprio legale e a rappresentare che pendeva un procedimento per la nomina di un amministratore di sostegno, promosso da parte di alcuni suoi “figli di primo letto”; che peraltro la suddetta circostanza non avrebbe impedito al convenuto di onorare gli impegni assunti;
che anzi, proprio allo scopo di non pregiudicare simili impegni, è prevista per legge, in pendenza della procedura per la nomina di un amministratore di sostegno, la possibile adozione dei provvedimenti necessari alla tutela dell'interessato e la nomina di amministratore di sostegno provvisorio;
che emergeva l'inadempimento del promittente venditore, per cui era interesse di essere attrici di agire per la tutela dei propri diritti;
che essa attrice aveva interesse che fosse Parte_1 pronunciata sentenza traslativa ex art. 2932 c.c. in sostituzione del contratto definitivo non stipulato per fatto e colpa del convenuto, con richiesta di pronuncia della sentenza in favore della figlia in forza della facoltà di designazione ex art. 1401 c.c., valendo detta Controparte_1 richiesta come dichiarazione di nomina ex art. 1402 comma 1 c.c.; che essa attrice CP_1 dichiarava di aderire alla domanda ex art. 2932 c.c., valendo detta dichiarazione come accettazione della nomina, il tutto con diritto di ottenere il rilascio del bene e il risarcimento dei danni connessi alla ritardata consegna;
che a tal fine il valore locativo dell'immobile era determinabile in € 1.000,00 al mese, salva diversa determinazione del tribunale, anche per mezzo di apposita ctu;
che, all'esito della liquidazione dei danni risarcibili, si riservavano di portare detti danni in compensazione del prezzo pattuito dalle parti, dichiarandosi fin da ora disponibili a corrispondere l'eventuale saldo da loro dovuto, nel termine indicato in sentenza;
che si riservavano di produrre esse stesse la documentazione attestante la conformità urbanistica e catastale del bene. Tanto premesso, le attrici instavano per l'accoglimento delle conclusioni, riportate in citazione: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: accertare l'inadempimento del convenuto Signor
[...]
agli impegni da lui assunti con contratto sottoscritto in data 17-20 ottobre 2020 Persona_1
e registrato in data 5 novembre 2020, sub Doc. 1, avente ad oggetto la promessa di vendere alla signora alla persona da lei nominata entro il rogito notarile di Parte_4 compravendita- un immobile ad uso abitazione ubicato in Roma, via Michele di Lando, al civico n. 41/5-b, così catastalmente identificato: foglio 586, part. 127, sub. 503, ZC 3, cat.
A/2, classe 4, consist. vani 5,5, sup. 92 mq, RC 1.264,03 euro (appartamento) e foglio 586, part. 127, sub. 504, ZC 3, cat. C/2, classe 4, consist. 6 mq, sup. 9 mq, RC 30,68 euro
(cantina); conseguentemente, (i) pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non stipulato per fatto e colpa del convenuto signor Persona_1
, così trasferendo la proprietà del suddetto immobile alla attrice signora
[...] Parte_2
[.
, in via subordinata, alla attrice signora con ordine al Conservatore dei Parte_1
Registri Immobiliari di Roma di trascrivere la sentenza;
e (ii) condannare il convenuto all'immediato rilascio del suddetto immobile, nonché al risarcimento dei danni patiti e patendi per effetto della ritardata consegna del suddetto immobile, da quantificarsi in misura non inferiore ad euro 1.000 mensili, o nella diversa somma che sarà determinata anche all'esito di apposita ctu, a decorrere dalla data di notifica dell'atto di citazione, e fino all'effettiva consegna dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione. Il tutto con vittoria di spese e onorari,
e con fissazione di un termine per il pagamento dell'eventuale saldo prezzo dovuto al convenuto signor , al netto dei suddetti danni”. Persona_1
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. del 19/7/2021 era disposto il differimento di udienza dal 30/11/2021 (indicata in citazione) al 7/12/2021.
In data 13/9/2021 si costituiva in giudizio il convenuto , il quale, Persona_1 eccepita la carenza di legittimazione attiva dell'attrice e in ogni caso contestata Controparte_1 nel merito la domanda di parte attrice, instava per l'accoglimento delle conclusioni, rassegnate in comparsa di risposta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via preliminare A) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione ad agire nel presente giudizio della persona da nominare (terzo Controparte_1 da nominare) e tutti i motivi sopra esposti da intendersi qui integralmente richiamati;
in via principale e nel merito: B) rigettare la domanda così come proposta da parti attrici perché infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi sopra richiamati ed in ogni caso rigettare la domanda poiché il rogito notarile non si è svolto non per un inadempimento del Caputo, bensì per situazioni impreviste e per l'impossibilità di consegnare al notaio rogante l'autorizzazione del Giudice Tutelare su procedimento che è nato su impulso dei figli del venditore a sua insaputa, circostanza questa non voluta né determinata dal venditore;
ovvero dichiarare comunque la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità del venditore a vendere l'immobile per effetto della modifica delle condizioni dovute ad evento accidentale e imprevisto per il venditore;
C) Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”. Al riguardo il convenuto, eccepita in ogni caso la carenza di legittimazione attiva dell'attrice , in quanto mera designanda acquirente definitiva ex artt. 1401 e ss Controparte_1
c.c., allegava che la promissaria acquirente, appunto unicamente l'attrice , non Parte_1 aveva provveduto a versare la caparra di € 5.000,00, come previsto;
che inoltre nelle more della pendenza dei termini e delle trattative esso convenuto aveva ricevuto una convocazione presso il Tribunale civile di Roma, a seguito della richiesta dei figli di esso convenuto di procedere alla nomina di “un amministratore di sostegno” per asserita limitazione della capacità di intendere e di volere;
che l'istanza in parola era stata iscritta in data 3/11/2020 e notificata in data 8/1/2021, in un periodo quindi successivo alla stipulazione del contratto preliminare del 17-20/10/2020, oggetto di causa;
che si era costituito nel procedimento (R.G.
1413/2020), contestando sia la limitazione della propria capacità sia di volersi avvalere di un amministratore di sostegno;
che, appresa l'iniziativa dei figli, aveva immediatamente informato della novità la parte promissaria acquirente a mezzo dell'agente immobiliare, che gli aveva richiesto, per conto di parte acquirente, la consegna della “… documentazione attestante la pendenza del giudizio di interdizione del sig. …”; che era Persona_1 stato sentito in tribunale il 29/1/2021 e che ancora non vi era stata la decisione sull'istanza; che pertanto alla data prevista per il rogito (30/4/2021) non vi era ancora stata alcuna nomina di amministratore di sostegno;
che, tramite il proprio legale di fiducia, vi erano state interlocuzioni con il legale della parte attrice e con il notaio e si era ribadito quanto già Per_3 detto alla parte acquirente sulla pendenza del procedimento per l'amministrazione di sostegno;
che a quel punto il notaio rogante aveva richiesto, per poter procedere, o l'autorizzazione del Giudice tutelare o diversamente una non meglio precisata perizia, sottolineando che in assenza di detti ulteriori elementi non avrebbe proceduto a rogitare;
che nel caso di specie non si poteva neanche richiedere al Giudice Tutelare l'autorizzazione a vendere, in quanto esso convenuto non era beneficiario di alcuna amministrazione di sostegno e, soprattutto, aveva fortemente contestato l'iniziativa dei propri figli;
che peraltro la stessa parte attrice, quale soggetto interessato in virtù di una proposta di acquisto accettata, avrebbe potuto intervenire nella procedura di amministrazione di sostegno e chiedere al Giudice tutelare di autorizzare esso convenuto alla vendita del bene;
che pertanto non vi era stato alcun inadempimento attribuibile ad esso convenuto;
che del resto anche la cautela del notaio era collegata alla richiamata situazione di incertezza, connessa all'apertura della ricordata procedura;
che non era fondata neanche la domanda di risarcimento del danno.
Con decreto del 28/10/2021, vista la normativa emergenziale, era disposto che la predetta udienza del 7/12/2021 si svolgesse con modalità cartolare, con assegnazione alle parti di termine fino a cinque giorni prima dell'udienza per depositare note di trattazione scritta.
Con nota di trattazione scritta, depositata in data 23/11/2021, il convenuto Per_1 allegava che “… nelle more tra la notifica dell'atto di citazione e in ogni caso dopo la costituzione del convenuto nel presente giudizio, il convenuto era destinatario del provvedimento del Giudice Tutelare di Roma nel procedimento R.G. 14134-20 A.S. …, dove si evince che il ricorso proposto dai figli del convenuto veniva respinto e lo stesso veniva ritenuto capace …”; che “… Per effetto di questo provvedimento, sopravvenuto rispetto alla costituzione in giudizio, con lettera a.r. la difesa del convenuto inoltrava sulla pec dell'avvocato Stefano Rellini e dell'avv.to Simone De Martino che rapp.no e difendono le attrici in data 08-10-21 la comunicazione con la quale rappresentava la disponibilità del convenuto a vendere l'immobile di cui è causa alle condizioni indicate nella proposta irrevocabile previa comunicazione del notaio e della data … . A questo punto parte attrice non dava seguito pretendendo il riconoscimento di danni non meglio precisati né provati nel giudizio su situazioni non determinate da condotte del convenuto ma subite dallo stesso;
difatti il subiva il ricorso da parte dei figli nelle more tra la sottoscrizione del contratto Per_1 di proposta irrevocabile e il rogito …”; che “… Ciò posto si conferma a verbale la disponibilità del convenuto a vendere l'immobile di cui è causa alle Persona_1 attrici previa indicazione del notaio rogante e fissazione di appuntamento. … (I)n caso di mancato accoglimento della proposta ad opera di controparte si chiede al Giudice in via preliminare, visto l'oggetto di codesto giudizio, di valutare la vicenda anche sotto il profilo della cessata materia del contendere poiché le vicende che hanno determinato la causa non sono dipese dal convenuto che ha subito il ricorso proposto dai figli e ovviamente nessun danno può aver prodotto alle attrici …”.
Con nota di trattazione scritta, depositata in data 30/11/2021, la parte attrice, nel dare atto del comunicato 'invito a stipulare' e quindi della sia pur tardiva disponibilità del convenuto ad onorare il contratto, aveva ribadito la necessità che lo stesso si facesse anche carico delle spese e dei danni nel frattempo maturati.
All'udienza del 7/12/2021, svolta con modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, nel dare atto del deposito delle note di trattazione scritte e della richiesta, da parte attrice, di assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c., era disposto rinvio all'udienza dell'11/4/2022 con assegnazione dei richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. con decorrenza dalla data di comunicazione del predetto provvedimento.
Con memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. le attrici, richiamando e confermando quelle rassegnate in citazione, precisavano le conclusioni in ordine alla domanda di condanna (“…
(ii) condannare il convenuto … al risarcimento dei danni patiti e patendi per effetto della ritardata consegna del suddetto immobile, da quantificarsi in misura non inferiore a
25.143,49, oltre euro 1.000 mensili a decorrere dalla data di notifica dell'atto di citazione e fino all'effettiva consegna dell'immobile, con interessi e rivalutazione come per legge. …”), sempre con vittoria di spese e “… con fissazione di un termine per il pagamento dell'eventuale saldo prezzo dovuto al convenuto signor , al netto dei Persona_1 suddetti danni …”.
Con decreto del 3/3/2022, vista la persistente normativa emergenziale, era disposto che la predetta udienza dell'11/4/2022 si svolgesse con modalità cartolare, con assegnazione alle parti di termine fino a cinque giorni prima dell'udienza per depositare note di trattazione.
All'udienza dell'11/4/2022, svolta con modalità cartolare e con redazione di apposito verbale, nel dare atto del deposito delle note di trattazione scritte, in cui le parti avevano insistito nelle rispettive istanze e difese, la causa, essendo stata ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione in atti, era rinviata all'udienza del 12/3/2024 per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto del 25/10/2023, nel dare atto che la causa era stata rinviata all'udienza del
12/3/2024 per la precisazione delle conclusioni, si dava altresì atto della nota depositata in data 24/10/2023 dal legale del convenuto , con cui era stato comunicato l'intervenuto Per_1 decesso dello stesso con richiesta di interruzione del processo;
era pertanto disposta l'anticipazione dell'udienza dal 12/3/2024 al 31/10/2023 per provvedere ex art. 300 c.p.c. nel contraddittorio fra le parti. All'udienza del 31/10/2023, nel dare atto della presenza solo del procuratore di parte attrice e della rituale comunicazione del decreto di anticipazione dell'udienza nonché del fatto che nessuno era presente o risultava costituito per gli eredi del convenuto, era dichiarata l'interruzione del processo ex art. 300 c.p.c.
Con ricorso del 5/1/2024 le attrici instavano per la riassunzione del processo interrotto e instavano per l'accoglimento, nei confronti degli eredi del de cuius, delle conclusioni rassegnate in citazione e precisate con la memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c..
Con decreto dell'8/1/2024 era fissata al 14/5/2024 l'udienza per la comparizione delle parti, con termine al 9/2/2024 per la notificazione alle controparti del ricorso e del predetto decreto.
In data 2/5/2024 si costituiva in giudizio la convenuta , erede del Controparte_2 convenuto , la quale dichiarava di impugnare e contestare, in fatto e in Persona_1 diritto, tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e prodotto e chiedeva che tutte le domande formulate da parte attrice fossero rigettate in quanto inammissibili e comunque infondate, facendo proprie le difese del precedente procuratore. Al riguardo la convenuta instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in comparsa di risposta a seguito di riassunzione: “… con il presente atto si costituisce ritualmente in giudizio, la Sig.ra CP_2
(C.F. ), come in epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata,
[...] C.F._3 impugna e contesta, in fatto e in diritto, tutto quanto ex adverso dedotto, eccepito e prodotto e chiede che tutte le domande formulate da parte ricorrente siano rigettate in quanto inammissibili, improcedibili e comunque infondate perché sprovviste di prova. In particolare con la presente si riporta a quanto dedotto, eccepito e concluso- anche sotto il profilo probatorio- dal precedente difensore del resistente dichiarando di farne proprie le pregresse difese svolte negli atti difensivi che qui s'intendono integralmente riprodotte”.
In data 13/5/2024 si costituivano in giudizio, a seguito di riassunzione, i convenuti e in Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 qualità di eredi (con beneficio di inventario) del convenuto , i quali, Persona_1 contestata la domanda delle attrici, instavano per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice, contrariis reiectis, in accoglimento delle eccezioni, domande e difese sopra dispiegate, rimettere in istruttoria la causa e, precisamente, al fine di accogliere le seguenti conclusioni: 1) In via principale, disporre l'annullamento del preliminare azionato nel presente giudizio dalle parti attrici in quanto sottoscritto da persona non in grado di provvedere ai propri interessi, di comprendere appieno il valore della propria decisione, nonché in quanto affetto da deterioramento cognitivo degenerativo, il tutto con condanna alle spese;
2) In via subordinata, disporre ctu al fine di stabilire il reale valore dell'immobile e, conseguentemente, condannare controparte al versamento di un saldo superiore, con condanna alle spese;
3) In ogni caso, respingere la domanda di risarcimento danni e di corresponsione degli interessi in quanto del tutto infondata in fatto ed in diritto, per i motivi evidenziati in narrativa”. Al riguardo i convenuti, contestata la domanda attorea, allegavano che non erano nel possesso dell'immobile e che non potevano pertanto essere condannati al rilascio e al risarcimento dei danni né essere considerati inadempienti in relazione al contratto in questione;
che in ogni caso andava evidenziato che alla data del 17-20/10/2020 (data di firma del compromesso) e alla successiva data del 30/4/2021 (data entro la quale le parti originarie avrebbero dovuto addivenire al rogito) il de cuius non avrebbe mai potuto impegnarsi a cedere l'immobile e ciò in quanto, già a quella data, era affetto da importante deterioramento cognitivo, come risultava dalla ctu medico legale, disposta dalla Corte di Appello di Roma in sede di reclamo avverso il provvedimento di rigetto dell'istanza di nomina di amministratore di sostegno;
che pertanto il de cuius dal 2017 in poi aveva visto un aggravamento delle proprie condizioni psichiche, con la conseguenza che né a ottobre 2020 (firma del preliminare) né ad aprile 2021 (termine per il rogito) era compos sui; che pertanto nel
2020/2021 la malattia neuro-degenerativa, di cui soffriva il de cuius, era già ad uno stadio avanzato con la conseguente domanda di annullamento del contratto per incapacità naturale o, in via subordinata, per l'accertamento della non imputabilità del contestato inadempimento, comunque divenuto impossibile per causa non imputabile al de cuius; che inoltre il prezzo di cessione, stabilito nel contratto preliminare, era notevolmente inferiore al prezzo di mercato e non adeguatamente valutato.
All'udienza del 14/5/2024 comparivano i procuratori delle parti e si dava atto a verbale che gli stessi, pur insistendo appunto nelle rispettive difese, avevano concordemente chiesto un congruo termine di almeno sei mesi per valutare possibili soluzioni transattive, rese asseritamente complicate dalle questioni ereditarie;
era disposto rinvio all'udienza del
17/12/2024 per la formalizzazione dell'accordo o, in difetto, per l'ulteriore corso.
Alla successiva udienza del 17/12/2024, i procuratori delle parti davano atto del mancato accordo e insistevano nelle rispettive difese;
all'esito, nel dare atto che il rinvio non era stato disposto per la precisazione delle conclusioni in caso di mancato accordo, era disposto rinvio all'udienza del 5/3/2025 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 5/3/2025, presenti i procuratori delle parti che precisavano le conclusioni come riportato in epigrafe, la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c.: termini scaduti in data 26/5/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda attrice è infondata e va rigettata.

2. Richiamato quanto esposto, emerge che la parte attrice ha agito ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita e per il risarcimento del danno patrimoniale, patito in conseguenza della mancata vendita secondo l'originario cronoprogramma, nonché per il rilascio dell'immobile, oggetto del contratto e della richiesta sentenza costitutiva.

3. Per comodità espositiva si parlerà in prosieguo genericamente di parte attrice, riservando all'esito -se e in quanto necessario- di approfondire la questione in ordine all'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata con riferimento all'attrice CP_1
, indicata come mero soggetto da nominare entro la data del rogito ex artt. 1401 e ss c.c.,
[...] come da facoltà riconosciuta all'attrice unica parte del contratto preliminare. Parte_1

4. Sempre per comodità espositiva, nel richiamare la disciplina in tema di conclusione del contratto (art. 1326 c.c.) e nel prendere atto che non vi è stata la stipula di un contratto preliminare riportato in un unico documento, si parlerà di contratto preliminare del 17-
20/10/2020 per indicare l'incontro delle volontà delle parti (promittente venditore:
[...]
e promissaria acquirente: risultante dalla proposta di Persona_1 Parte_1 acquisto immobiliare del 17/10/2020, seguita dall'accettazione del 20/10/2020 e dal ritiro della proposta accettata il successivo 22/10/2020.

4.1 Non vi è contrato fra le parti in ordine alla conclusione di un contratto preliminare e della fissazione entro il 30/4/2021 della data per il rogito.

5. Tanto premesso e iniziando dalla prima domanda, appare opportuno aprire una parentesi di inquadramento della domanda ex art. 2932 c.c..

5.1 L'art. 2932 c.c. prevede che “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso” (comma 1) e, con riferimento alla più ristretta categoria dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, o la costituzione, o il trasferimento di un altro diritto, prevede che “… la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile” (comma 2).

5.2 Al riguardo va evidenziato che, mentre al secondo comma viene utilizzato il termine
“contratto” per individuare la categoria nella quale è richiesta, in ragione della sinallagmaticità delle prestazioni, l'ulteriore condizione dell'esecuzione o almeno dell'offerta della prestazione esigibile, nel primo comma vi è il generico riferimento al termine “titolo” per indicare la fonte dell'obbligazione di concludere un contratto, a dimostrazione che l'intervento del Giudice, sostitutivo del contratto che una delle parti non ha inteso concludere pur essendovi obbligata, sia possibile non solo nell'ipotesi del contratto preliminare non seguito dal contratto definitivo, ma anche nell'ipotesi di negozi unilaterali dai quali scaturisca l'obbligo di conclusione di un contratto, nelle ipotesi in cui sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto e nelle ipotesi di atti o fatti dai quali il suddetto obbligo discende per legge anziché per volontà delle parti.

5.3 Nel caso che qui ci occupa la fonte dell'obbligo di contrarre, che, in quanto dotato dei requisiti di sostanza e di forma richiesti dalla legge, astrattamente legittima il ricorso al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., è costituita, in base alla prospettazione della parte attrice, dal richiamato contratto preliminare di compravendita del 17-20/10/2020.

6. Dunque, ai fini dell'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., è necessario verificare se siano soddisfatti -da un lato- il presupposto dell'inadempimento della controparte
(cioè, nel caso di specie, del promittente venditore, in base alla prospettazione della parte attrice) quanto all'obbligazione di procedere alla stipula del contratto definitivo, di cui invero la sentenza è destinata a tenere il posto, e -dall'altro- il requisito della possibilità del trasferimento e della non esclusione in base al titolo e, trattandosi di bene immobile, il requisito della regolarità urbanistica ed edilizia nonché catastale dell'immobile da trasferire.

6.1 Con riferimento a quest'ultimo requisito va ribadito che, poiché la sentenza emessa a norma dell'art. 2932 c.c. postula l'accertamento dei requisiti di validità del contratto non concluso, incombe su chi agisce l'onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per un valido trasferimento e che, poiché il provvedimento giudiziale reso ai sensi dell'art. 2932
c.c. riveste una funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, esso non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o comunque un effetto che eluda la legge (cfr. Cass. 21286/2014; Cass. 1505/2018).

7. Tornando al caso di specie e in base alla ragione più liquida, osserva il Giudice che non ricorre il presupposto del lamentato inadempimento, con assorbimento dell'esame del requisito della regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile, oggetto del contratto.

8. Anche a prescindere dall'esame della domanda di annullamento del contratto preliminare per asserita incapacità naturale del de cuius (cfr. conclusioni dei convenuti ) e dalla necessità di verificare a monte l'ammissibilità stessa della spiegata domanda Per_1 riconvenzionale in relazione alla data di costituzione in giudizio di costoro rispetto alla data fissata per la ricomparizione delle parti, assume in ogni caso rilievo, ai fini della decisione in relazione appunto al presupposto dell'inadempimento, la condizione psico-fisica del de cuius
e la situazione in cui, a seguito dell'iniziativa dei figli di attivazione della procedura di nomina di amministratore di sostegno, si è venuto a trovare il de cuius stesso.

8.1 Analogamente non è necessario esaminare la domanda dell'originario convenuto, fatta propria dalla convenuta , di risoluzione del contratto per impossibilità CP_2 sopravvenuta, a latere del fatto che in ogni caso sarebbe a tal fine necessaria una impossibilità assoluta e definitiva.

9. Tanto precisato, si rammenta che, ai fini che qui interessano, l'inadempimento all'obbligazione di concludere il contratto deve essere colpevole e nel caso di specie, alla luce della documentazione medica prodotta e della ricordata iniziativa dei figli, è processualmente emerso che il de cuius non era in grado di gestire autonomamente la propria sfera patrimoniale e che comunque si era venuta a creare una situazione, che ha reso impossibile procedere al rogito anche per la giuste cautele del notaio incaricato del rogito.
10. Richiamato quanto esposto in ordine alla cronologia prevista nel contratto preliminare del 17-20/10/2020, con fissazione entro il 30/4/2021 della data del rogito (cfr. doc. 1 di parte attrice: proposta di acquisto con accettazione), in comparsa conclusionale gli eredi beneficiati hanno da ultimo ribadito che “… alla data del compromesso del Per_1
17/20 ottobre 2020 ed alla successiva data del 30 aprile 2021 (data entro la quale le parti originarie avrebbero dovuto addivenire al rogito) il Prof. non era Persona_1 capace di intendere e volere, giusta perizia depositata in atti e svolta in alveo del procedimento di amministrazione di sostegno …” e che “… il Prof. era affetto da un Per_1 significativo deterioramento cognitivo, culminato in cd. Demenza di Alzheimer;
in dettaglio, come riportato in ctu espletata in tale sede e citata dalla Corte di Appello di Roma (cfr. doc. all. 4), le condizioni del Sig. sono andate di anno in anno a peggiorare Persona_1
e ciò a partire dal 2017/2018 in cui era stato diagnosticato a suo carico un “deficit di memoria”. Successivamente, visto il peggioramento delle condizioni di salute, tra il 2021 e il
2022, gli venne diagnosticata la “psicosi” a cui seguiva, nel 2022, l'accertamento dalla
Commissione Medica di “demenza di grado severo” (cfr. doc. all. 5) …”, con la conseguenza che “… né alla data del compromesso, né, a maggior ragione, alla data del rogito, il Sig.
era in grado di comprendere appieno la portata degli atti che lo interessavano e che lo Per_1 esponevano a precisi obblighi e responsabilità …” (cfr. da ultimo comparsa conclusionale degli eredi beneficiati ). Per_1
11. Orbene, pur se è vero che, come risulta nelle note contenute nella proposta di acquisto, era stato previsto che “con l'accettazione della presente proposta la parte venditrice s'impegna a presentare a sua cura e spese idonea pratica urbanistica e catastale e a rendere l'immobile conforme alle normative urbanistiche e catastali vigenti …” e che pertanto il de cuius si era obbligato a rendere l'immobile conforme alla normativa vigente e a fornire la relativa documentazione per il rogito, osserva il Giudice che, proprio alla luce della ctu prodotta dagli eredi beneficiati , emerge una situazione psico-fisica del de cuius che Per_1 rende non riscontrabile un inadempimento colpevole a carico del promittente venditore, tale da consentire di riscontrare il prospettato inadempimento rilevante ai fini della proposta domanda ex art. 2932 c.c..
12. In base alla ctu medico legale, redatta dalla d.ssa in sede di reclamo Persona_5 avverso il provvedimento di rigetto dell'istanza di nomina di amministratore di sostegno in favore del de cuius (cfr. doc. 4 degli eredi beneficiati ) è emerso, con riferimento al Per_1 periodo oggetto di causa, che “… La personalità, caratterizzata da tratti improntati alla decisionalità ed all'autorevolezza, per un certo tempo lo deve aver indotto a contrastare in ogni modo un decadimento cognitivo che ha iniziato ad evidenziarsi nel 2017 con “difficoltà di memoria ed orientamento, ad andamento ingravescente, ma senza impatto sulle autonomie personali e strumentali”, (certificato del 12/04/2018 della dr.ssa , che la RMN ha Per_6 confermato riscontrando “marcata atrofia cerebrale ad espressione sovratentoriale bi- emisferica, estesa in corrispondenza dei lobi frontale, parietale e temporale con coinvolgimento delle insule ed ippocampi”. Il primo approfondimento neuropsicologico effettuato presso il Umberto I confermava la presenza di “un selettivo calo della CP_7 memoria episodica verbale e visiva, che non inficia tuttavia le autonomie e lo stile di vita del paziente” …”; che “… Nel 2020 eseguiva un nuovo approfondimento neuropsicologico presso il Policlinico di Tor Vergata che, senza contemplare le indagini radiografiche, non evidenziava segni di decadimento cognitivo …”; che “… Tuttavia in occasione della prima udienza inerente l'amministrazione di sostegno, dal verbale si può estrapolare come la capacità di discernimento del periziando fosse piuttosto conservata, ma evidenti per gli esperti risultassero i deficit mnemonici ed il disorientamento temporale presenti già all'epoca …” e che “… Successivamente (Agosto 2021) il decadimento cognitivo è peggiorato, come dimostra la RMN encefalo di quel periodo, che evidenziava segni di atrofia cortico- sottocorticale diffusa, e come attestava il neurologo dr (certificato del 3/09/2021 Persona_7 : “….deterioramento cognitivo degenerativo con deficit di memoria e orientamento…Note di aprassia, rallentamento ideo-motorio. Recente MMSE: 23/30”). …”.
13. Del resto con decreto del 12/1/2023 la locale Corte di Appello, in accoglimento del reclamo avverso il provvedimento di rigetto in primo grado, aveva appunto proceduto alla nomina di amministratore di sostegno in persona dell'odierna convenuta , Controparte_2 moglie del de cuius, proprio sulla base delle risultanze della richiamata ctu.
14. Dunque, senza -come detto- la necessità di esaminare la sussistenza dei presupposti in fatto e in diritto per verificare la validità del contratto preliminare in relazione all'art. 428
c.c., è peraltro processualmente che, alla luce della documentazione prodotta e delle condizioni psico-fisiche del de cuius, non si può imputare allo stesso il colpevole inadempimento delle obbligazioni assunte e in particolare la mancata comparizione davanti al notaio per il rogito, previa regolarizzazione urbanistico catastale del bene.
15. Inoltre, proprio alla luce dell'iniziativa dei figli e dell'apertura della procedura per la nomina dell'amministratore di sostegno nonché delle lungaggini per la definizione della procedura stessa, invero chiusa in primo grado con provvedimento del 2/10/2021, è processualmente emerso che la mancata stipula del contratto definitivo è ricollegabile anche alla giusta e condivisibile cautela manifestata dal notaio, incaricato per il rogito, nel momento in cui era stata comunicata dallo stesso l'introduzione della predetta procedura, pur Per_1 avversata dal stesso. Per_1
16. Al riguardo nella comparsa di risposta del convenuto -si Persona_1 rammenta che la convenuta , coniuge del de cuius, ha dichiarato di far proprie tutte le CP_2 difese del precedente difensore del marito- era stato allegato, a proposito delle interlocuzioni fra i legali delle parti e con il notaio, che “… Al Notaio è stato ribadito quanto già detto agli acquirenti ossia che vi era la pendenza di giudizio per amministrazione di sostegno, come del resto aveva comunicato al legale incaricato …” e che “… a quel punto il Notaio rogante richiedeva per procedere o l'autorizzazione del Giudice tutelare o diversamente una non meglio precisata perizia sottolineando che in assenza di detti ulteriori elementi non avrebbe proceduto a rogitare …”.
17. La parte attrice ha dato atto in citazione della ricevuta comunicazione della pendenza della procedura per la nomina di amministratore di sostegno, come peraltro risulta anche dalla raccomandata dell'agenzia immobiliare del 4/2/2021, inviata a Controparte_2
(moglie del ) e per conoscenza allo stesso , in cui, fra l'altro e pur con Per_1 Per_1 riferimento ad altra previsione di legge, si chiedeva la trasmissione della “… documentazione attestante la pendenza del giudizio di interdizione del sig. ” (cfr. Controparte_8 doc. 5 di parte attrice).
18. Nella memoria di parte attrice ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., a conferma di quanto allegato in comparsa di risposta dal promittente venditore, è stato allegato, con relativa produzione documentale (cfr. doc. 12), che “…con comunicazione in data 14 aprile 2021 … lo scrivente difensore, previo rapido contatto con il notaio, riferiva al collega che, oltre alla pratica di conformità urbanistica e catastale (che il Signor si era fatto carico di produrre fin dalla Per_1 sottoscrizione del contratto preliminare) il notaio chiedeva di produrre “un estratto dell'atto di nascita del Prof. (per la capacità legale) nonché un suo certificato medico neurologico Per_1
(per la capacità naturale) …” (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. di parte attrice a pag. 6).
19. Dunque la pendenza della procedura per la nomina di amministratore di sostegno, a seguito di ricorso dei figli nel mese di ottobre/novembre del 2020, rendeva opportuna l'adozione di particolare cautela, come preteso dal notaio.
20. Di tanto è ben conscia la stessa parte attrice, che invero in citazione ha allegato, come possibile rimedio per il a fronte della contestata iniziativa dei figli, che “… la Per_1 suddetta circostanza non impediva certo al signor di onorare gli impegni già in Per_1 precedenza assunti;
anzi, proprio allo scopo di non pregiudicare simili impegni, la Legge prevede che, in pendenza di ricorso per l'istituzione di un amministratore di sostegno,
urgenti per la cura della persona interessata e per la conservazione e l'amministrazione del suo patrimonio. Può procedere alla nomina di amministratore di sostegno provvisorio indicando gli atti che è autorizzato a compiere> (v. così art. 405 comma 4 c.c.) …”. (cfr. atto di citazione a pagg. 5 e 6).
21. Al riguardo, appare difficile poter sussumere l'asserita autorizzazione del GT al rogito nella previsione di cui al richiamato art. 405, comma 4, c.c., che invero si riferisce all'adozione, anche d'ufficio, di provvedimenti urgenti per la cura del soggetto interessato e per la conservazione e l'amministrazione del patrimonio dello stesso, mentre nel caso di specie si sarebbe trattato dell'autorizzazione al compimento di un atto di straordinaria amministrazione, dismissivo di parte del patrimonio, senza che il GT potesse ancora avere il quadro esatto e completo della situazione del soggetto interessato alla procedura di sostegno.
22. Inoltre non va dimenticato, come emerge dalla lettura della comparsa di risposta del in sede di procedura per la nomina dell'amministratore di sostegno, peraltro avversata Per_1 dallo stesso (cfr. doc. 1, allegato alla comparsa di risposta), che la questione della vendita era nota e portata all'attenzione del GT (cfr. citata comparsa a pag. 8: “… Da qui la futuribile ma prossima esigenza del Prof. di dover porre in vendita, almeno uno di quegli immobili, Per_1 per poter sostenere i costi elevati delle tasse urbane e condominiali nonché i costi di gestione della casa e le sue personali necessità …” e poi a pag. 15: “… Persino la citata vendita dell'immobile di Via Michele Di Lando non è una scelta indotta dalla moglie, ma una necessità obbligata futuribile, che trova origine nel depauperamento del patrimonio determinato dalle continue elargizioni di denaro come su descritte al punto III) della premessa in fatto …”).
23. Pertanto, se fosse esatta la tesi di parte attrice, il GT, già portato a conoscenza in base agli atti di causa della vendita dell'immobile di via Michele Di Lando, avrebbe potuto d'ufficio assumere quelli che la parte attrice intende come provvedimenti necessari per l'adempimento del contratto preliminare.
24. Evidentemente nulla poteva e doveva essere fatto dal GT fino a quando non si fosse provveduto alla nomina di un amministratore di sostegno, tenuto in ogni caso ad attenersi alle indicazioni del GT.
24.1 Inoltre, essendo prevista per legge l'iniziativa del GT anche d'ufficio in caso di urgenza, in ipotesi nulla avrebbe impedito alla parte attrice, quale soggetto interessato a stipulare il contratto, di richiedere al GT un provvedimento in tal senso, prospettando asserite situazioni di urgenza.
24.2 Nulla risulta al riguardo.
25. Ulteriore elemento a conforto di quanto detto in ordine alla complessa situazione che si era venuta a creare e che porta ad escludere un colpevole inadempimento del de cuius in relazione alla mancata stipula del contratto definitivo entro il 30/4/2021, si ricava da quanto allegato dalla stessa parte attrice nella propria memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., in cui è dato leggere, a proposito del successivo 'invito alla stipula' del convenuto, che “… in data
8/10/2021, successivamente al deposito della propria comparsa di costituzione, il Signor
ha fatto pervenire una comunicazione pec (prodotta da entrambe le parti nel corso Per_1 della prima udienza) con la quale: da un lato, comunica che il ricorso al giudice tutelare per la nomina di un amministratore di sostegno notificato dai suoi tre figli, era stato infine respinto con provvedimento in data 2/10/2021, la qual cosa eliminerebbe (non meglio precisati)
“ostacoli indipendenti dalla volontà del proprietario” …(e)… dall'altro lato, invita le Signore
a procedere all'acquisto dell'immobile “entro e non oltre 30 gg dal ricevimento Parte_1 della presente, rimanendo a disposizione del notaio rogante per fornire la documentazione”
…”; che “… Come già si è detto in occasione della prima udienza, le Signore Parte_1 prendono atto della pur tardiva disponibilità della controparte ad onorare il contratto, con evidente rinuncia ad ogni pretesa di contestazione e/o risoluzione dello stesso …” e che “…
Peraltro, è evidente che la materia del contendere non potrà ritenersi cessata, dovendo il
Signor farsi carico anche delle spese e dei danni nel frattempo maturati …” (cfr. Per_1 memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. di parte attrice a pagg. 6 e 7).
26. Dunque si ha conferma del superiore assunto, essendo invero il mancato rispetto del cronoprogramma dipeso -per l'appunto- anche da una complessa situazione processuale, connessa all'apertura della ricordata procedura.
27. In conclusione non è individuabile un inadempimento colpevole del de cuius tale da rendere possibile il ricorso al rimedio di cui all'art. 2932 c.c..
28. Alla luce delle risultanze di causa non è necessario, in base alla ragione più liquida, procedere anche alla verifica della sussistenza del requisito della possibilità del trasferimento, in relazione, tenuto conto della natura del bene oggetto di causa, alla questione della regolarità urbanistica (cfr. Cass. 21721/2019) e della conformità catastale oggettiva delle unità immobiliari ex art. 29, comma 1 bis, L. 52/1995 (cfr. Cass. 20526/2020) nonché della natura testuale della nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della
L. 47 del 1985 (cfr. Cass. SU 8230/2019).
29. In conclusione la domanda di parte attrice ex art. 2932 c.c. va rigettata, risultando così assorbita ogni altra connessa domanda dell'attrice -quella di rilascio dell'immobile e di risarcimento del danno- e ogni questione in ordine alla legittimazione attiva dell'attrice
, che invero non era parte del contratto preliminare e che è stata indicata come Controparte_1 nominanda acquirente definitiva ex artt. 1401 e ss c.c..
30. Le spese di lite vanno integralmente compensate fra tutte le parti.
30.1 Sul punto va ricordato che la disciplina in tema di spese è regolata dal principio di causalità e dal principio della soccombenza e che la compensazione è prevista solo in caso di reciproca soccombenza (cfr. Cass. SU 32061/2022) o “… nel caso di assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti …” (art. 92, comma 2, c.p.c., applicabile ratione temporis in base alle modifiche ex art. 13, comma 1,
D.L. 132/2014 convertito con modificazione nella L. 162/2014) ovvero ancora nel caso di “… altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni …” (cfr. Corte Cost. 77/2018), con la precisazione, con riferimento a quest'ultima ipotesi, che la compensazione è subordinata alla presenza di dette gravi ed eccezionali ragioni, che non possono essere illogiche o erronee (cfr.
Cass. 14036/2024) e che il giudice è tenuto ad indicare esplicitamente nella motivazione della sentenza, qualora appunto la disponga (cfr. Cass. 1950/2022). 30.2 Nel caso di specie l'esito del giudizio e la peculiarità del caso concreto nonché la ricordata incidenza che ha avuto nella vicenda sostanziale la procedura di nomina di amministratore di sostegno a favore del promittente venditore giustificano la disposta compensazione integrale delle spese di lite.
31. Atteso il rigetto della domanda, alla luce dell'art. 2668, comma 2, c.c., va ordinato al Conservatore dell'Ufficio provinciale di Roma – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Roma 1 di procedere alla cancellazione della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., di cui alla nota di trascrizione n. 77 del 3/6/2021 (R.G. 72199; RP 50175), prodotta da parte attrice in data 4/2/2022 con la memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c., con esonero da ogni responsabilità al riguardo.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta ogni domanda delle attrici e;
Parte_1 Controparte_1
• compensa integralmente le spese di lite fra tutte le parti;

• ordina al Conservatore dell'Ufficio provinciale di Roma – Territorio Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Roma 1 di procedere alla cancellazione della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., di cui alla nota di trascrizione n. 77 del 3/6/2021 (R.G. 72199; RP
50175), con esonero da ogni responsabilità al riguardo.
Così deciso a Roma, il 10/9/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato