N. R.G. 27469/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 27469/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BOGNANNI GIUSEPPE, elettivamente domiciliata in VIA PONCHIELLI N 6 20100 MILANO presso il difensore avv. BOGNANNI GIUSEPPE
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
CAPUANO ANTONIO, elettivamente domiciliata in VIA CALIFORNIA 12 20144 MILANO presso il difensore avv. CAPUANO ANTONIO
CONVENUTA

OGGETTO: locazione – sfratto per morosità

CONCLUSIONI della PARTE INTIMANTE da memoria integrativa:

Accertare, ritenere e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale immobiliare, concluso tra e in RO Parte_1 Controparte_1
EL (VA) in data 15/2/2018, relativo all'immobile, composto di capannone industriale di mq. 272 al piano terra con doppi servizi ed ufficio, oltre al piazzale esterno e due posti auto nel cortile condominiale sito in AR SE (MI) Viale Forlanini n.73, censito al NCEU del Comune di
AR SE al Foglio 8, Particella 33, Subalterno 713, per grave inadempimento della parte conduttrice nel pagamento dei canoni e delle spese accessorie, ai sensi dell'art. 1453 c.c., per i motivi dedotti.
– Conseguentemente, condannare il Sig. al rilascio dell'immobile commerciale di CP_1
AR SE (MI) Via Forlanini n.73, libero di sé, persone e/o cose, in favore della proprietà, fissando il termine per l'esecuzione al fine del rilascio spontaneo a stretto giro.
pagina 1 di 8 – Condannare il Sig. al pagamento dell'indennità di occupazione CP_1 per tutto il tempo occorrente alla liberazione dell'immobile e fino ad avvenuta effettiva liberazione dell'immobile;
– Condannare ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. il Sig. al pagamento CP_1 di una penale di Euro 50,00= (ovvero quella diversa somma ritenuta di giustizia), oltre all'indennità di occupazione, per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile già condotto in locazione, decorrente dal termine fissato dell'esecuzione.
– Con la refusione integrale delle spese e competenze di lite, da distrarsi direttamente in favore del sottoscritto difensore, che dichiara di aver anticipato le spese e non riscosso le competenze.
CONCLUSIONI della PARTE INTIMATA da memoria integrativa: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: Nel merito, rigettare, per le causali di cui in narrativa, tutte le domande proposte dall'intimante.
Con vittoria di spese e compensi professionali da distrarsi ex art.
93 cpc in favore del sottoscritto avvocato che ha anticipato le spese e non riscosso i compensi.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
La presente causa trae origine da uno sfratto per morosità intimato da Parte_1
nei confronti della conduttrice , in relazione al contratto di locazione ad Controparte_1 uso diverso dall'abitazione del 15 febbraio 2018 della durata di anni sei rinnovabili, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in AR Mil.se (MI) Viale Forlanini n.73, essendosi la parte conduttrice resa morosa nel pagamento della somma complessiva di Euro 3.705,00, a saldo dei canoni maturati per i seguenti periodi:15/10/2023-14/10/2023; 15/11/2023-14/11/2023; 15/01/2024-14/02/2024;
15/03/2024-14/04/2024.
pagina 2 di 8 All'udienza del 29 maggio 2024 compariva l'intimato dichiarando di aver già pagato due delle fatture e chiedendo termine sino al 15 giugno 2024 per poter sanare la morosità.
Alla successiva udienza del 25 giugno 2024, la parte intimante dichiarava la persistenza della morosità in relazione alle fatture numeri 1 e 35 del 2024, essendo anche maturate le mensilità di aprile, maggio e giugno 2024, scadenti il giorno 15 del mese;
la parte intimata esibiva copia di disposizione dei bonifici effettuati per le mensilità indicate nell'atto di intimazione e, dunque, la parte intimante chiedeva un breve rinvio per la verifica dei pagamenti.
All'udienza del 3 luglio 2024, la parte intimante dichiarava di aver ricevuto gli importi di cui alle mensilità di gennaio e marzo 2024; che le fatture numeri 132 e 158 erano state saldate subito dopo l'iscrizione a ruolo della causa e che erano maturate poi anche le mensilità di aprile, maggio e giugno che non erano state saldate;
chiedeva pertanto la conversione del rito ai fini della declaratoria del grave inadempimento e non chiedeva la convalida;
la parte intimata dichiarava che avrebbe provveduto ai pagamenti quanto prima. A scioglimento della riserva assunta, il Giudice disponeva il mutamento del rito e fissava udienza al 15.10.2024 per la comparizione delle parti, assegnando termine alle medesime per il deposito di memorie integrative.
Nella propria memoria integrativa, l'intimante deduceva che aveva provveduto al CP_1
pagamento delle rate di canone e spese con un ritardo endemico di 3-4 mesi e che era comunque moroso nel pagamento dei canoni relativi ai seguenti periodi di locazione: 15/07/2024 -14/08/2024 per
Euro 926,41, 15/08/2024 -14/09/2024 per Euro 926,41, 15/09/2024 -14/10/2024 per Euro 926,41 e così per un totale di Euro 2.779,23, oltre spese dell'acqua per Euro 72,89 e spese condominiali per Euro
428,00 (docc.5/6/7), per un totale complessivo di euro3.280,12=, per canoni locativi ed oneri accessori, senza considerare il periodo prossimo a scadere di canone mensile 15/10/2024 –
14/11/2024 di Euro 926,41= in attesa dell'udienza di discussione del 6/11/2024 p.v..
Invocava quindi un inadempimento grave dell'intimato, tale da legittimare la domanda di colpevole risoluzione dal contratto, giacché, pur avendo l'intimato corrisposto tutta la somma inizialmente intimata, il ritardo, definito dall'intimante endemico, nel pagamento dei canoni di 3-4 mesi fosse del tutto contrario alla buona fede contrattuale e di pregiudizio all'interesse del locatore alla puntuale e tempestiva prestazione.
All'udienza del 6 novembre 2024, la parte ricorrente dichiarava che erano state saldate, in ritardo, tutte le mensilità, ad eccezione della fattura del 16.10.2024 relativa alla mensilità del 15.10/15.11
(anticipata); la parte resistente dichiarava esservi stato un solo ritardo e le parti, dando atto dell'esito pagina 3 di 8 negativo della mediazione, chiedevano fissarsi udienza di discussione, rinunciando espressamente alla lettura del dispositivo e della sentenza nelle forme orali di cui all'art. 429 c.p.c..
A scioglimento della riserva assunta il Giudice fissava per la precisazione delle conclusioni e per la discussione l'udienza del 12.2.2025.
In detta udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note, questa è stata decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
Le domande di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile meritano accoglimento.
Il rapporto locativo è stato documentato dalla parte intimante, la quale ha dedotto che la morosità denunciata nell'atto introduttivo era stata sanata in un momento successivo.
La parte intimante ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 15 febbraio 2018 e regolarmente registrato, della durata di sei anni con tacita rinnovazione per ulteriori sei anni.
La parte ha così assolto l'onere probatorio sulla stessa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate
(si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
Per contro, il resistente non ha dimostrato di avere provveduto ai pagamenti in questione nei termini contrattuali, avendo sanato la morosità indicata nell'atto successivamente all'intimazione, avendo anche provveduto in ritardo al pagamento degli ulteriori canoni nel frattempo scaduti, non essendo stata saldata per l'udienza del 6.11.2024 la fattura del 16.10.2024 relativa alla mensilità del 15.10/15.11
(anticipata).
La domanda di risoluzione del contratto merita accoglimento.
Come noto, In tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art.
1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone. Il pagamento del canone costituisce, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la
pagina 4 di 8 sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, che, come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione (Tribunale Roma, Sez. VI, Sentenza, 04/05/2023, n. 7113).
Ed invero, in tema di locazioni, trattandosi nel caso di specie di un uso non abitativo (capannone industriale), il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione della procedura di sfratto non costituisce sanatoria della morosità intimata né della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall'articolo 1453, comma 3 c.c., che esclude che il debitore possa adempiere con effetto sanante la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
Più in particolare, la sanatoria della mora successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento della parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti. Di conseguenza, il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto (cfr. in tal senso, Tribunale Roma sez. VI, 30/03/2021, n. 18938 e n.
5547).
Peraltro, anche dopo l'intimazione dello sfratto, il conduttore ha continuato a pagare in ritardo i canoni, nonostante con l'intimazione di sfratto e la contestazione della morosità il locatore avesse manifestato la volontà di ricevere puntualmente il pagamento dei canoni, richiamando dunque il conduttore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni, manifestando una volontà contraria alla tolleranza del ritardo nei pagamenti;
nonostante ciò, il conduttore ha persistito nel pagamento dei canoni con sistematico ritardo rispetto alle scadenze pattuite.
Ne discende che, trattandosi di ritardo sistematico nel pagamento dei canoni, questo rileva ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, in relazione alla condotta complessiva del conduttore.
Si rammenta poi che l'importanza dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata in relazione al complessivo comportamento dell'intimato, desunto dalla persistenza della mora per lungo tempo, e conformemente a quanto disposto anche dall'art. 5 della legge n.
392/1978 il cui disposto, pur senza poter essere oggetto di applicazione diretta, può fornire al giudice dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455, in riferimento ad un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass. 04/02/2020,
n. 1234). Per le locazioni di immobili commerciali, la sussistenza dell'inadempimento va valutata, poi, al momento dell'intimazione dello sfratto, essendo pacifico che, nel caso di specie, l'opponente abbia pagina 5 di 8 provveduto al pagamento (peraltro parziale) a seguito dell'intimazione di sfratto ed in corso di causa.
La Corte di Cassazione ha stabilito, al riguardo, che: ”Nel regime delle locazioni urbane fissato dalla l.
n. 392 del 1978, la disciplina di cui all'art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, poiché il legislatore non si è limitato
a prevedere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della previsione al solo ambito delle ipotesi di morosità prese in considerazione dall'art. 5 della stessa legge, concernente le locazioni ad uso abitativo” (Cass. sent.
22905/2016). E' lo stesso art. 55 a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative, risultando tale norma inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sé, non sono idonee a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale.
Nel caso di specie, l'inadempimento deve qualificarsi come grave.
Sul punto, la Suprema Corte è unanime nel ritenere che "in materia di inadempimento contrattuale, anche in presenza di un termine non essenziale, il mancato adempimento del debitore entro il termine pattuito, e nonostante un'iniziale tolleranza da parte del creditore, non preclude la valutazione di gravità dell'inadempimento, ove lo stesso si sia protratto oltre un ragionevole tempo, avuto riguardo al persistente interesse della parte creditrice all'adempimento" (Cass. Sez. VI, Ord. n. 14409/2018). Ne consegue che, la condotta tenuta dall'intimato opponente, volta al sistematico pagamento dei canoni di locazione con ritardo, è sintomatica non solo dell'inosservanza delle pattuizioni contrattuali alle scadenze convenute, ma anche dell'evidente squilibrio venutosi a creare nell'economia complessiva delle prestazioni che ha, di fatto, costretto il locatore ad iniziare e a proseguire un giudizio al fine di chiedere l'accertamento della risoluzione del contratto.
Infatti, il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest'ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato o ritardato pagamento del canone incide sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto alterando, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo, giustificando la risoluzione del contratto (cfr.
Cass. n.12769/98).
Né rileva la circostanza che, prima dell'intimazione di sfratto, il locatore non avesse chiesto, né sollecitato l'adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione;
infatti, alla precedente inerzia della parte locatrice rispetto ai pur reiterati ritardi (che, nell'intimazione riguardavano quattro mensilità), va ribadito l'orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui "tale
pagina 6 di 8 inerzia non può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso, indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità" (cfr. in tal senso Cass. n. 30730/2019; Cass. n. 466/1994)". Parimenti, non può ritenersi che la pregressa tolleranza rispetto al ritardo dei pagamenti possa aver ingenerato un ragionevole affidamento, nel conduttore, in ordine ad una implicita rinunzia alla pretesa di un adempimento puntuale.
Pertanto, merita accoglimento anche la domanda di condanna al rilascio dell'immobile.
Per quanto riguarda la richiesta di condanna di al pagamento dell'indennità di CP_1
occupazione per tutto il tempo occorrente alla liberazione dell'immobile e fino ad avvenuta effettiva liberazione dell'immobile, si ricorda che l'art. 664 cpc prevede che: Nel caso previsto nell'articolo 658, il giudice adito pronuncia separato decreto di ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all'intimazione. Non è, quindi, prevista la sola condanna futura per i soli canoni a scadere, peraltro indeterminata nell'ammontare, senza la condanna per i canoni già scaduti (unici determinati).
Il fatto che oggetto del decreto possano essere, oltre ai canoni già scaduti, anche quelli ancora da scadere sino all'esecuzione dello sfratto costituisce un'ipotesi tipica ed eccezionale di condanna in futuro, la quale ha ad oggetto un credito non completamente predeterminato e predeterminabile. Quindi, deve essere rigettata la richiesta di condanna, concernendo questa solo i canoni o le indennità futuri.
Va rigettata la domanda di condanna ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. che concerne gli obblighi di fare e di non fare e non gli obblighi di consegna o rilascio.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività svolta in concreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale immobiliare, concluso tra e in RO EL (VA) in data 15/2/2018, Parte_1 Controparte_1 relativo all'immobile composto da capannone industriale di mq. 272 al piano terra con doppi servizi ed ufficio, oltre al piazzale esterno e due posti auto nel cortile condominiale sito in AR SE (MI) Viale
Forlanini n.73, censito al NCEU del Comune di AR SE al Foglio 8, Particella 33,
pagina 7 di 8 Subalterno 713, per grave inadempimento della parte conduttrice nel pagamento dei canoni e delle spese accessorie, ai sensi dell'art. 1453 c.c.;
Condanna al rilascio dell'immobile predetto sito in AR Mil.se Controparte_1
(MI) Viale Forlanini n.73, consegnandolo libero da persone e sgombro da cose all'intimante;
Fissa per l'esecuzione la data del 12.3.2025;
Condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di Controparte_1 Parte_1
, che liquida in euro 2552 per compensi e euro 125 per spese esenti, oltre rimborso
[...]
spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute
Milano, 12 febbraio 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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