N. R.G. 5301/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Dario Morsiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da
C.F. ), con l'avv. MARCO DEL ZOTTO Parte_1 P.IVA_1
Parte attrice

contro

C.F. ), con l'avv. MARCO ANTONIO DAL BEN CP_1 P.IVA_2
Parte convenuta

Oggetto: Vendita di cose immobili

Conclusioni delle parti
Per parte attrice
Voglia il Tribunale di Vicenza, contrariis reiectis,
nel merito accertare per le causali di cui in narrativa l'inadempimento di CP_1 all'obbligazione assunta con il contratto di data 20/09/2017, così come modificato dalla scrittura privata del 30/07/2018, dichiararne la risoluzione ex art. 1453 c.c. e, per l'effetto,
1 condannare a corrispondere in favore di la somma di € 1.900.000,00 – CP_1 Parte_1 detratto l'importo di € 67.400,00 – o la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo.
Con rifusione delle spese e competenze, oltre spese generali del 15% e accessori di legge anche della fase cautelare.
Per parte convenuta
Nel merito: rigettare le domande dedotte dal ai danni di Parte_1 CP_1 in quanto infondate in fatto e in diritto, e non dimostrate.
Con vittoria di spese e onorari come da nota spese che sarà depositata.
In via istruttoria: si chiede di essere abilitati alla prova per testimoni e per interrogatorio formale del Curatore sulle seguenti circostanze di fatto:
a) 'Dica il testimone se abbia provveduto a convocare presso un Parte_1 CP_1 notaio di propria fiducia, per la stipula del contratto definitivo di compravendita entro il termine del 31.12.2018 ovvero in data successiva e ciò fino all'avvio del presente giudizio';
b) 'Vero che ha provveduto ad inviare ad tramite racc. a.r., le due CP_1 Parte_1 comunicazioni del 10 febbraio 2020 e del 06 marzo 2020 (doc. 1 e 2 del fascicolo attoreo che si esibiscono al testimone)';
c) 'Dica il testimone se dette comunicazioni siano state riscontrate da parte di Parte_1 ovvero del Curatore del Fallimento di detta società';
d) 'Vero che anche nel luglio del 2020 rappresentata dal proprio procuratore CP_1
, ha manifestato al curatore del la disponibilità Parte_2 Parte_1 della società convenuta a dare corso al trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del preliminare';
2 e) 'Vero che il versamento di euro 25.000,00 operato da in favore di CP_1 Parte_1 in data 28.12.2018 è stato disposto a titolo di restituzione di un prestito precedente ricevuto da
Pt_1
f) 'Vero che il versamento di euro 42.400,00 operato da in favore di CP_1 Pt_1 in data 07.01.2019 è intervenuto a titolo di prestito a fronte di una richiesta di
[...] Pt_1 di ottenere un finanziamento per provvedere al pagamento di proprie obbligazioni';
[...]
g) 'Vero che la comunicazione di cui al doc. 6, che si esibisce al teste, si riferisce al complesso di cui fanno parte gli immobili di San Paolo (Brescia) di cui all'accordo del 30 luglio 2018 prodotto dalla curatela sub. doc. 2 attoreo che pure si esibisce al teste'.
Si indicano come testimoni sulle circostanze che precedono il sig. di Parte_2
Sovizzo, il sig. di Roana e il sig. ultimo Testimone_1 Testimone_2 amministratore di Parte_1
MOTIVAZIONE


1. Fatto
In data 20.9.2017 e hanno stipulato un contratto preliminare con il Parte_1 CP_1 quale si sono impegnate a concludere un contratto definitivo mediante il quale CP_1 avrebbe ceduto ad la proprietà di alcuni immobili (siti a Thiene, Montecchio Pt_1
Maggiore, Aviano e Fontanafredda) che era in procinto di acquistare, contro il pagamento di un prezzo complessivo di € 1.930.000,00.
Il 29.9.2017 la promissaria acquirente ha versato, a titolo di caparra, la somma di €
1.900.000,00, mentre, a norma del contratto, il pagamento del saldo di € 30.000,00 avrebbe dovuto avvenire al momento del definitivo, da stipularsi entro 6 mesi dall'acquisizione dell'ultima unità immobiliari oggetto del contratto da parte della promittente venditrice.
Il 30.7.2018 le medesime parti hanno modificato i termini dell'accordo. In particolare esse:
3 − preso atto del mancato acquisto da parte di degli immobili siti a CP_1
Montecchio Maggiore (VI), hanno ridefinito l'oggetto della prevista vendita sostituendo tali cespiti con altri immobili siti a San Paolo (BS);
− hanno ridotto il prezzo da € 1.930.000,00 ad € 1.900.000,00;
− hanno fissato al 31.12.2018 il termine per la stipula del definitivo;

− hanno previsto che la promissaria acquirente avrebbe comunicato alla promittente venditrice, entro 60 giorni, il nominativo del notaio rogante mentre la promittente venditrice si è impegnata a trasmettere a detto notaio i documenti necessari alla stipula e ad intervenire al rogito entro 10 giorni dalla richiesta della promissaria acquirente;

− hanno precisato che tutte le “spese di acquisto” (e in particolare quelle notarili,
l'imposta di registro e l'IVA) sarebbero state sostenute dalla promissaria acquirente.
Il 30.1.2020 il Tribunale di Pordenone ha dichiarato il fallimento di Parte_1
Nel giugno 2021 la curatela del e hanno perfezionato Parte_1 CP_1 una transazione in forza della quale, tra l'altro, la seconda si impegnava a corrispondere al primo la somma di € 880.000,00 entro 120 giorni statuendo che, con l'adempimento dell'accordo, il contratto preliminare sarebbe stato consensualmente risolto, rinunciando le parti ad ogni ulteriore pretesa reciproca. La transazione era sottoposta alla condizione sospensiva consistente nell'ottenimento da parte di della provvista necessaria per CP_1 effettuare il pagamento mediante vendita ad una società di leasing di alcuni immobili di sua proprietà. In caso di mancato avveramento della condizione le parti hanno stabilito che l'accordo sarebbe rimasto privo di effetti,
La condizione non si è avverata.


2. Svolgimento del giudizio

2.1 Con ricorso 4.8.2022 il ha prospettato l'intenzione di introdurre Parte_1 un giudizio di merito finalizzato ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare per
4 inadempimento di e la condanna di quest'ultima alla restituzione alla procedura CP_1 del prezzo versato dalla fallita. Sostenendo che vi fosse il rischio di incapienza della resistente, il ha chiesto il sequestro conservativo dei beni di fino al Parte_1 CP_1 valore di € 1.900.000,00. Il sequestro, nella contumacia di parte convenuta, è stato accordato.

2.2 Con citazione notificata il 12.10.2022 il ha convenuto Parte_1 CP_1 avanti questo Tribunale svolgendo le domande già anticipate in sede cautelare.
[...]

2.3 si è costituita in giudizio eccependo l'inammissibilità dell'azione per difetto CP_1 di una valida autorizzazione del giudice delegato e chiedendo comunque il rigetto delle domande dell'attore, ritenendo insussistente un proprio inadempimento contrattuale rilevante ai fini dell'art. 1453 c.c.

2.4 La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 24.42025 le parti hanno precisato le conclusioni. In seguito, nei termini assegnati, hanno dimesso gli scritti conclusionali.


3. Ammissibilità dell'azione
A fronte dell'eccezione di parte convenuta secondo la quale il curatore avrebbe agito in giudizio senza la prescritta autorizzazione del giudice delegato - non essendo l'autorizzazione 28.7.2022, dimessa con la citazione, riferibile alla svolta domanda di risoluzione contrattuale - parte attrice, onde superare ogni contestazione, ha dimesso un'autorizzazione integrativa del giudice delegato
(doc. 14), datata 16.3.2023, con specifica indicazione delle domande di merito proposte dalla curatela.
5 Tale autorizzazione, ai sensi dell'art. 182 c.p.c., sana ogni eventuale difetto pregresso (Cass. n.
11014/07, rv. 597462; n. 7066/04, rv. 572049).


4. Merito

4.1 La convenuta nega di essersi resa inadempiente al contratto preliminare, essendosi limitata ad attendere che la promissaria acquirente si attivasse, come previsto dal contratto, indicando il notaio rogante e richiedendo l'intervento dell'alienante alla stipula del rogito. Ha anche dimesso due solleciti inviati nel febbraio e marzo 2020 all'amministratore della fallita affinché venisse fissata la data del contratto definitivo.
Il contratto, nella sua versione integrata e modificata del 30.7.2018, prevedeva, in effetti, che la promissaria acquirente, avendo già corrisposto in anticipo il prezzo di acquisto, si attivasse al fine dare attuazione all'accordo operando, per prima cosa, la scelta del notaio rogante e fissando, in seguito, la data di stipula.
E' pacifico che né la fallita in bonis, né la curatela, abbiano intimato alla promittente venditrice di presentarsi presso un notaio allo scopo di addivenire alla stipula del contratto definitivo. Ciò esclude che si possa imputare a – la quale, pacificamente, è nella proprietà dei beni CP_1 promessi in vendita e quindi nella condizione di dare attuazione ai propri impegni - il mancato adempimento del preliminare.
Il fatto che abbia già adempiuto alla parte più significativa dele obbligazioni a suo Parte_1 carico, corrispondendo alla controparte l'intero prezzo di vendita, non porta a conclusioni diverse. Questo, infatti, era quanto previsto dal contratto. Spettava tuttavia alla promissaria acquirente dare il successivo impulso al programma di attuazione negoziale operando nei termini indicati, mentre la promittente venditrice non ha assunto nessuna condotta dalla quale si potesse desumere la sua intenzione di non onorare i propri impegni, rendendo possibile il prodursi dell'effetto traslativo della proprietà. Non si tratta, quindi, di confrontare due reciproche
6 inadempienze delle parti di un contratto a prestazioni corrispettive, dovendosi semmai rilevare la mancata prova dell'inadempimento che parte attrice ascrive alla convenuta.
pur non avendo ricevuto nel termine pattuito l'indicazione del notaio, è rimasta CP_1 inerte fino al febbraio 2020, quando ha sollecitato l'amministratore di Tali solleciti Parte_1 sono privi di rilievo, dato che a quella data la promissaria acquirente era già fallita. In ogni caso non era onere della promittente venditrice attivarsi mediante diffide, messe in mora o azioni giudiziali, né la sua inerzia può essere letta come comportamento concludente, nel senso della accettazione di una tacita risoluzione consensuale del contratto o della volontà di non eseguirlo.

4.2 Dall'estratto conto del conto corrente di dimesso come doc. 13 dall'attrice, si Parte_1 ricava che la società aveva contratto un mutuo con per € Controparte_2
1.937.000,00 (con tutta probabilità tale è la somma utilizzata per il pagamento del prezzo del preliminare 20.9.2017, nelle premesse del quale, infatti, viene indicata la volontà della promissaria acquirente di contrarre un finanziamento bancario) e che nel 2018 essa aveva maturato ritardi nel pagamento delle rate. Al 28.12.2018 risulta che abbia bonificato CP_1 ad la somma di € 25.000,00 con causale “disposizione per acconto restituzione Parte_1 prestito” e che tale somma sia stata utilizzata da per regolarizzare i pagamenti delle Parte_1 rate del mutuo fino a dicembre 2018.
Il 7.1.2019 ha effettuato un nuovo bonifico sul conto di per € CP_1 Parte_1
42.400,00, con causale “acconto su prestito”, e tale importo è stato utilizzato per il pagamento delle scadenza a venire inerenti al mutuo.
I suddetti movimenti sono indicativi di accordi tra le parti che in questa sede non sono noti e che comunque non dimostrano la fondatezza della ricostruzione proposta da parte attrice.
Diversamente da quanto affermato da quest'ultima, infatti, i due bonifici del 28.12.2018 e

7.1.2019 non possono essere interpretati – in mancanza di elementi di prova in tal senso e
7 considerate le causali utilizzate - come un inizio di restituzione del prezzo del preliminare, da cui desumere l'intervenuta risoluzione tacita del preliminare stesso.
Si osservi, peraltro, che tale accordo di risoluzione - che costituirebbe il necessario presupposto logico di una volontaria restituzione del prezzo da parte della promittente venditrice – non è stato dedotto dall'attrice e costituisce circostanza confliggente con la prospettazione in fatto e con la domanda di risoluzione giudiziale che la stessa attrice avanza. In ogni modo la risoluzione consensuale di un contratto preliminare relativo a beni immobili è soggetta alla stessa forma scritta ad substantiam richiesta per il contratto originario (Cass. n. 18875/24, rv.
671720).

4.3 Nel corso del 2021, come detto, la convenuta ha concluso con la curatela attrice una transazione che, ove si fosse avverata la condizione sospensiva, avrebbe portato, con l'esecuzione degli accordi presi dai transigenti, alla risoluzione del contratto preliminare. Tale effetto non si è prodotto e ciò conferma la persistente efficacia del preliminare. Negli accordi della transazione si dà atto dell'integrale versamento del prezzo e della mancata conclusione del definitivo ma, per il resto, le parti si sono limitate ad esprimere la volontà di evitare, mediante reciproche concessioni,
“un complesso e costoso contenzioso avente ad oggetto l'inadempimento al predetto contratto preliminare di compravendita da parte di . Nulla, quindi, può essere desunto dalla CP_3 transazione, rimasta priva di effetti, in ordine al preteso inadempimento della convenuta.

4.4 Come doc. 15, il ha dimesso una richiesta di rinvio a giudizio della Parte_1
Procura della Repubblica presso il Tribunale di Pordenone, con pedissequo decreto di fissazione dell'udienza preliminare del 12.4.2023. Si apprende da tali atti che, secondo la ricostruzione del
Pubblico Ministero, il contratto preliminare concluso da e sarebbe Parte_1 CP_1 simulato e recherebbe la sottoscrizione falsa del legale rappresentante di Tale CP_1 negozio sarebbe stato predisposto al solo scopo di dare formale giustificazione al versamento
8 della somma di € 1.900.000,00 di cui si è detto, nella realtà finalizzato a distrarre le disponibilità finanziarie della fallita e a pregiudicare la possibilità del Fisco di ottenere Parte_1 soddisfazione di propri crediti verso la società, relative ad imposte non pagate, in sede di riscossione coattiva. Il procedimento è a carico, tra l'altro, di , indicato come Parte_2 amministratore di fatto di e di , amministratore di diritto della Parte_1 Controparte_4 società dal 26.4.2016 al 30.7.2018.
Per quanto tali atti possano rilevare, è evidente che una simile lettura degli eventi è in contrasto con quella che parte attrice pone a sostegno della propria domanda.


5. Conclusioni e spese
Le domande del fallimento vengono rigettate. Ne consegue, ai sensi dell'art. 669 novies comma terzo c.p.c., la perdita di efficacia del sequestro conservativo disposto da questo Tribunale con decreto 6.8.2022 e confermato con ordinanza 18.8.2022.
La parte attrice, attesa la soccombenza, è tenuta a rifondere alla convenuta le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in relazione al valore e alla complessità della causa.


PQM


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda disattesa:
1) rigetta le domande del Parte_1
2) dà atto che, ai sensi dell'art. 669 novies c.p.c., in conseguenza di questa sentenza perde efficacia il sequestro conservativo disposto da questo Tribunale, nel procedimento n. 4136/22
R.G., con decreto 6.8.2022 e confermato con ordinanza 18.8.2022 a carico di e a CP_1 favore del e ordina la cancellazione della relativa trascrizione;
Parte_1
3) condanna il a rifondere a le spese di lite, liquidate in € Parte_1 CP_1
12.489,00, di cui € 10.860,00 per compensi ed il resto per rimborso forfettario, oltre ad IVA se dovuta e CPA.
9 Vicenza, 24 luglio 2025
IL GIUDICE dott. Dario Morsiani
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