N. R.G. 4246/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Patrizia Franceschelli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4246/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CIATTONI Parte_1 C.F._1 CARLO, elettivamente domiciliato in MARTIRI DI CEFALONIA N. 13 PESCARA presso il difensore avv. CIATTONI CARLO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FELICIANI Controparte_1 C.F._2 PAOLO FIRMINO e dell'avv. MARRA FABIO ( , elettivamente domiciliato C.F._3 in PIAZZA SANT'ANDREA 13 PESCARA, presso il difensore avv. FELICIANI PAOLO FIRMINO
CONVENUTO
pagina 1 di 5 OGGETTO: risoluzione per inadempimento contratto preliminare-restituzione caparra e risarcimento danni
CONCLUSIONI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
1) Con ricorso ex artt. 702bis e ss. c.p.c., depositato in data 11-11-2022, adiva il Parte_1 Tribunale di Pescara, per chiedere, nei confronti di , l'accoglimento delle seguenti Controparte_1 conclusioni: “NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE, − accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1453 c.c., l'inadempimento da parte del Sig. e la consegunete risoluzione del contratto CP_1 preliminare di compravendita stipulato in data 15.04.2013; − per l'effetto condannare il Sig.
[...]
, ex art. 1385, comma 2 c.c. alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, CP_2 pari ad Euro 30.000,00, in favore del Sig. ; − condannare, ai sensi dell'artt. 1218 e Parte_1
1453 c.c. il resistente al risarcimento del danno pari ad Euro 2.190,00 a titolo di esborso inutilmente versato in favore dell'intermediario da parte del Sig. . IN Parte_2 Parte_1 ALTERNATIVA GRADATA, − accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1453 c.c., l'inadempimento da parte del Sig. e la conseguente risoluzione del contratto preliminare di compravendita CP_1 stipulato in data 15.04.2013; − per l'effetto condannare il Sig. alla restituzione Controparte_2 della caparra confirmatoria versata dal Sig. contestualmente alla sottoscrizione del Parte_1 contratto preliminare e indebitamente trattenuta dal promissario venditore, caparra corrispondente all'importo di Euro 15.000,00; − condannare, ai sensi dell'artt. 1218 e 1453 c.c. il resistente al risarcimento del danno pari ad Euro 2.190,00 a titolo di esborso inutilmente versato in favore dell'intermediario da parte del Sig. . IN OGNI CASO − con Parte_2 Parte_1 vittoria di spese, compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge”.
A sostegno della domanda sosteneva di aver stipulato, in data 15-04-2013, in qualità di promissario acquirente, con un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un Controparte_1 terreno sito nel Comune di Montesilvano, meglio descritto nel ricorso introduttivo, e di aver versato l'importo di € 15.000,00 (quindicimila) a titolo di caparra confirmatoria, unitamente alle competenze da versare in favore dell'intermediario (così come statuito dagli artt. 4 e 5 del Persona_1 contratto preliminare), dovendosi versare il residuo importo di € 115.000,00 entro il 10-12-2013, giorno della stipula del contratto definitivo. Affermava altresì che, nonostante che secondo le disposizioni contrattuali il termine pattuito non fosse essenziale e che detto termine fosse stato più volte prorogato verbalmente dalle parti, alla ricezione della diffida ad adempiere del 29-10-2020, il aveva replicato con diffida ad adempiere ricevuta in data 12-11-2020, adducendo CP_1 l'inadempimento dell'odierno ricorrente quale causa di risoluzione del contratto. Aggiungeva che, come emergente da ispezione catastale effettuata in data 28-10-2022 e allegato contratto di permuta, prodotti in atti sub doc. 6, il in data 23-03-2018, senza nessun avviso o comunicazione al CP_1 promissario acquirente , aveva venduto i terreni oggetto del contratto preliminare ad un Parte_1 altro acquirente.
pagina 2 di 5 2) Si costituiva , chiedendo a sua volta l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Controparte_1
“in via pregiudiziale e preliminare: - accertare che la controversia rientra nelle materie contemplate dall'art. 5, co. 1, d.lgs. n. 28/2010, dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta da parte avversa e, per l'effetto, assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione;
in via principale e nel merito: - accertare l'inadempimento del sig. alla Parte_1 luce dei fatti sopra esposti ed il venir meno dell'utilità economica necessaria ai fini della prosecuzione del rapporto contrattuale nonché l'interesse del sig. alla conclusione dell'accordo definitivo CP_1 stante l'inutile decorso del lungo lasso temporale (oltre sei anni) e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ex art. 1457 c.c.; in ogni caso: - con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali al 15%, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge di distrarsi in favore dei procuratori antistatari ex art. 93 c.p.c.”.
Eccepiva a tal fine la configurabilità, nel caso di specie, della risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c., derivante dal superamento di ogni ragionevole limite di tolleranza, atteso l'inutile decorso di ben 6 anni dalla data fissata per la sottoscrizione del contratto definitivo.
3) Disposto il mutamento del rito, espletata l'istruttoria a mezzo produzione documentale e prova orale, la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
4) Deve in primo luogo rilevarsi che, nelle more del giudizio, è stato esperito il procedimento di mediazione con esito negativo.
5) Nel merito, la domanda della parte attrice/ricorrente non può essere ritenuta fondata e non può pertanto essere accolta.
Il contratto preliminare per cui è causa è stato stipulato dalle parti in data 15-4-2013 (doc. 1 fascicolo parte attrice) e prevedeva che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 10-12- 2013.
Risulta in atti (doc. 1 fascicolo parte convenuta) che, con scrittura privata di integrazione del preliminare, le parti avevano stabilito di prorogare il termine di cui sopra, pattuendo espressamente che l'atto pubblico di vendita avrebbe dovuto essere effettuato “entro e non oltre il 31-5-2014”. È questo l'unico documento scritto dal quale risulta la proroga del termine per stipulare il contratto definitivo.
La parte attrice ha affermato che detto termine, non previsto come essenziale, sarebbe stato più volte prorogato dalle parti verbalmente e di comune accordo, affidando la dimostrazione di ciò alla prova orale.
I testi e , durante la loro escussione, hanno dichiarato che il Tes_1 Testimone_2
e il incontratisi casualmente presso il supermercato Conad di via Vestina in Pt_1 CP_1 Montesilvano in data 24-12-2015, il lungomare di Montesilvano in data 02-06-2016), e la Parte_3
in data 29-01-2017, avevano ogni volta convenuto oralmente di prorogare il termine per la stipula
[...] del definitivo, una prima volta di sei mesi e nelle occasioni successive di un anno.
Vero è che, secondo giurisprudenza consolidata, anche della Corte di Cassazione, “nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto” (Cass. Sez. 2, 30/03/2021, n. 8765, Rv. 660840 – 01; Cass. Sez. 2, 30/03/2021, n. 8765, Rv. 660840 - 01). pagina 3 di 5 Tuttavia, deve rilevarsi innanzitutto che i detti testi non possono essere dichiarati pienamente attendibili, essendo la prima la sorella e il secondo il cognato dell'attore; inoltre, anche a voler concedere che ciò sia effettivamente avvenuto, la data ultima per la stipula del definitivo coinciderebbe in tal modo con quella del 29-1-2018 (un anno dalla data del 29-1-2017, giorno dell'incontro presso la
). Ebbene, non risulta che entro tale data sia stato formulato alcun invito alla stipula Parte_3 del definitivo da parte del promissario acquirente, essendo anzi la prima diffida ad adempiere da parte del stata inviata in data 29-10-2020, decorsi ulteriori due anni dal suddetto termine ultimo del Pt_1 29-1-2018 e più di cinque anni dalla scadenza della prima proroga (31-5-2014).
5) Dall'escussione dei testi addotti dalla parte convenuta, e , il primo genero del convenuto CP_3 Pt_4 ma il secondo a questi indifferente, è emerso poi che, in data 31-05-2014, giorno di scadenza della prima proroga del termine concordata con la scrittura integrativa del preliminare sopra citata, il Pt_1 aveva fatto rimuovere dalle aree oggetto del preliminare i mezzi meccanici adibiti a lavorazioni edili, precedentemente ivi posizionati nell'attesa di dare avvio alle opere, circostanza comunque non specificamente contestata da parte attrice. Ciò induce a ritenere che lo stesso avesse rinunciato Pt_1 all'acquisto, dovendosi dunque ritenere definitivamente perduta l'utilità economica del contratto per il venditore. E ciò anche considerando il lasso di tempo trascorso fino alla diffida ad adempiere inviata dal in data 29-10-2020. Pt_1
Secondo la Cassazione, infatti, “in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine”. (Cass. Sez. 2, 16/02/2007, n. 3645, Rv. 595378 – 01; Cass. Sez. 2, 11/04/2025, n. 9529, Rv. 674599 - 01).
6) Né può ritenersi che sia inadempiente il convenuto per aver venduto a terzi l'immobile oggetto del preliminare, atteso che la vendita in questione risulta essere avvenuta in data 23-3-2018, e quindi in data successiva anche alla scadenza di quella che, secondo la prospettazione di parte attrice, sarebbe l'ultima proroga concordata verbalmente tra le parti (29-1-2018), senza che sia stato formulato alcun invito da parte dell'acquirente alla stipula del definitivo.
7) Deve dunque ritenersi l'inadempimento del promissario acquirente all'obbligazione, nascente dal contratto preliminare, di stipulare il definitivo, inadempimento protrattosi per anni, dovendosi ritenere risolto il contratto preliminare di compravendita ex art. 1457 c.c. e risultando dunque pienamente giustificata la ritenzione da parte del convenuto, promissario venditore, della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385/2 c.c.
8) Le spese di lite, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n. 4246/2022, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, per le causali di cui in motivazione così provvede: rigetta la domanda di parte attrice;
accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 15-4-2013 tra le parti per inadempimento della parte attrice e, per l'effetto, dichiara legittima la ritenzione, da parte del convenuto, della caparra confirmatoria versata;
pagina 4 di 5 condanna alla rifusione, in favore di delle spese di lite, che si Parte_1 Controparte_1 liquidano in complessivi € 5.700,00, dovuti per compensi, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.
Pescara, 4 agosto 2025
Il Giudice
dott. Patrizia Franceschelli
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