REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il TRIBUNALE di MARSALA
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica in persona del magistrato: dott.ssa Filippetta Signorello ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 823/2024 R.G.
OGGETTO: risoluzione contratto di affitto di azienda vertente tra
(c.f. e p.iva ), con sede in Roma, via della Purificazione, n. 57, in Parte_1 P.IVA_1
persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante p.t., Dott. , Parte_2
rappresentata e difesa, giusta procura agli atti telematici, dagli Avv.ti Prof. Aldo Sandulli e Benedetto
Cimino, con i quali elettivamente domicilia presso il loro Studio in Roma,
-attore-intimante-opposto
E
, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, con Controparte_1
sede a Mazzarino (CL), Via Caltanissetta n. 20, Codice Fiscale, Partita I.V.A. n. , P.IVA_2
1 rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Sprega, presso il cui Studio sito in Roma, è elettivamente domiciliata in virtù di procura alle liti allegata agli atti telematici,
-convenuto-intimato-opponente
Conclusioni delle parti:
Attore: Voglia il Tribunale accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento di Controparte e/o comunque la scadenza del contratto di affitto d'azienda stipulato tra le Parti;
ordinare l'immediata riconsegna dell'azienda; condannare Controparte al pagamento di tutti i canoni e/o indennità di occupazione ad oggi inevasi, nella misura indicata in narrativa, nonché di quelli ulteriori che saranno dovuti fino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese relative all'intimazione e agli interessi moratori dal giorno del dovuto sino al saldo, ivi inclusi quelli relativi alle somme che sono state tardivamente corrisposte nel corso del presente giudizio;
vinte le spese da distrarre in favore del procuratore antistatario.
Convenuto: Voglia il Tribunale rigettare l'intimazione di sfratto per morosità atteso che: a) la CP_1
ha provveduto al pagamento dei canoni e quindi, non ricorre il presupposto di cui all'art. 658 c.p.c.;
[...]
b) l'art. 658 c.p.c. non è applicabile all'affitto di azienda;
- rigettare la richiesta di ingiunzione di pagamento in quanto è stata fornita la piena prova dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione contestati;
- rigettare la richiesta di rilascio per finita locazione in quanto completamente destituita di fondamento giuridico per tutti i motivi rassegnati in atti, ridendo che il contratto di affitto de quo si è rinnovato sino al 31.12.2024; vinte le spese.
OMISSISS
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e per finita locazione, notifica in data 28.02.2024, Parte_1
proprietaria, all'epoca dell'instaurazione del giudizio, del complesso alberghiero “Mahara Hotel”
[...]
sito in Mazara del Vallo (TP), lungomare San Vito, ha agito chiedendo la convalida dell'intimato sfratto.
All'uopo ha richiamato il contratto stipulato tra le parti in data 3 agosto 2021 avente ad oggetto l'affitto dell'azienda alberghiera, con scadenza naturale al 31 dicembre 2022, successivamente prorogato, con
2 scrittura privata del 28 aprile 2023, fino al 31 dicembre 2023, e con previsione di un canone di affitto pari ad € 8.400,00 bimestrale, a far data dal 1° marzo 2023.
Lamentato l'inadempimento della conduttrice, la quale si sarebbe resa morosa al pagamento dei canoni a far data dal terzo trimestre 2023, così da maturare in debito complessivo di € 30.744,00
(trentamilasettecentoquarantaquattro/00), oltre interessi moratori dal giorno del dovuto sino al saldo, ha altresì rilevato l'avvenuta scadenza del contratto, mai ulteriormente prorogato.
La società intimata si è costituita promuovendo precipua opposizione sia in ordine alla dedotta morosità che alla finita locazione.
Nello specifico ha asserito di aver provveduto a versare i canoni maturati, pur riconoscendo di aver sospeso i pagamenti a fronte dell'avvenuta notifica di due atti di pignoramento “presso terzi” da parte di alcuni creditori della aventi ad oggetto proprio i canoni dell'affitto. Parte_1
Più precisamente, in data 27 settembre 2023 avrebbe ricevuto la notifica di un atto di pignoramento presso terzi sui canoni di affitto per un importo pari ad € 25.578,84 oltre interessi e, successivamente, in data 20 ottobre 2023, un ulteriore pignoramento dei fitti o pigioni ex art. 72 DPR 602/1973, da parte dell'Agenzia delle Entrate e Riscossione per un valore di € 206.000,00: il ritardo nel pagamento dei canoni non sarebbe dunque imputabile ad una condotta inadempiente del conduttore bensì al vincolo pignoratizio apposto su tali canoni.
In ogni caso, in via preliminare ha eccepito l'inammissibilità dell'azione di sfratto per morosità, ritenendo inapplicabile ai contratti di affitto di azienda l'art. 658 c.p.c.
In merito all'azione di licenza per finita locazione, ne ha contestato la fondatezza ritenendo che il contratto non sia ancora scaduto, considerato che dovrebbe seguire le sorti e, dunque, i termini di efficacia, del contratto di locazione dell'immobile, eccependo infine la carenza di interesse ad agire in capo all'intimante.
Per tali motivi ha chiesto il rigetto di tutte le domande avversarie.
3 Con ordinanza resa in data 20 maggio 2024 il g.i., rigettata l'istanza di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., ha disposto il mutamento di rito, previo esperimento del tentativo di mediazione, condizione di procedibilità dell'azione.
Costituitesi con precipue memorie integrative, entrambe le parti hanno insistito nei rispettivi atti e difese, contrastando quanto ex adverso dedotto.
Dopo alcuni differimenti di udienza, il procedimento è stato assunto in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti in sede di discussione.
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Preliminarmente va esaminata l'eccezione di inapplicabilità al contratto di affitto di azienda della previsione normativa di cui all'art. 658 c.p.c., sollevata da parte intimata opponente.
La questione è stata esaminata e chiarita dalla Corte di Cassazione a sezioni unite e non sussistono motivi per non dar seguito a tale orientamento giurisprudenziale.
Nello specifico, a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149 del
2022 (c.d. riforma Cartabia), il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili;
questo il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 29253/2024.
Invero, con la c.d. riforma Cartabia il legislatore delegato ha modificato il primo comma dell'art. 657
c.p.c. estendendo il novero dei soggetti cui è possibile ricorrere all'intimazione della cd. “licenza” per finita locazione, inserendo, accanto al conduttore (affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono), anche il
“comodatario di beni immobili” e “l'affittuario d'azienda”.
Non sono stati interessati dalla novella, invece, né il secondo comma dell'art. 657 c.p.c., né l'art. 658 c.p.c.
(relativo allo sfratto per morosità).
La giurisprudenza si è dunque posta il problema interpretativo se la modifica in questione, riguardando testualmente solo l'art. 657 c.p.c. (ed anzi il suo solo primo comma), avesse esteso ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda solamente il procedimento sommario di
4 licenza per finita locazione, oppure sarebbe possibile un'interpretazione estensiva, tale da consentire l'applicazione, con riferimento ai medesimi contratti, anche del procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c.
Sul punto, ad un primo orientamento restrittivo, per cui in assenza di esplicito richiamo normativo non sarebbe possibile estendere al contratto di affitto d'azienda la disciplina dello sfratto per morosità (ed il relativo procedimento sommario), se ne è contrapposto un secondo che, muovendo dalla circostanza per cui nella disciplina ante riforma il procedimento di sfratto per morosità era ritenuto applicabile anche a fattispecie non espressamente ricomprese nell'art. 658 c.p.c. (affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono), ha ammesso il ricorso alla procedura sommaria anche per l'affitto d'azienda.
Ebbene, la Corte di Cassazione è intervenuta stabilendo che “Sebbene l'art. 658 c.p.c. faccia esplicito riferimento solamente al “locatore”, non è possibile attribuire a tale scelta lessicale l'intento di escludere dalla portata della norma forme contrattuali diverse da quelle relative alla locazione di immobili;
la figura del “locatore”, infatti, è normativamente riferibile non solo alla locazione di immobili, ma anche all'affitto di beni produttivi e di fondi rustici. È, dunque, gioco forza ritenere che nel novellato art. 657 c.p.c. il termine “locatore” si debba riferire anche all'affitto d'azienda.
Secondo la Corte, l'individuazione delle fattispecie per cui è possibile ricorrere alla speciale disciplina della convalida di sfratto per morosità deve ricavarsi dal combinato disposto degli artt. 657 e 658 c.c., di modo che l'ampliamento delle figure contrattuali elencate nel primo, vale a delineare l'ambito applicativo del secondo.
Ne deriva l'estensione al contratto di affitto di ramo d'azienda del procedimento di convalida dello sfratto per morosità, regolato dall'art. 658 c.p.c.; ciò a condizione che nell'azienda o nel ramo d'azienda oggetto dell'affitto sia compreso anche un immobile, trattandosi di un dato comune ad ogni altra ipotesi considerata agli artt. 657 e 658 c.p.c.
Aderendo integralmente al disposto della Corte di Cassazione e, applicando siffatto principio al caso de quo, è necessario verificare preliminarmente se il contratto di affitto di azienda intercorso tra le parti abbia ad oggetto anche l'immobile.
5 La vicenda è particolarmente complessa: a fronte di un iniziale contratto stipulato tra le odierne comparenti in data 3 agosto 2021, ne sono seguiti altri, aventi ad oggetto, singolarmente e rispettivamente,
l'immobile in cui viene esercitata l'azienda, ed il complesso di beni mobili, impianti e personale.
Tale scissione è scaturita dall'avvenuto pignoramento dell'immobile in cui veniva e viene esercitata l'azienda con destinazione alberghiera:

considerato che

i frutti civili dell'immobile soggiacciono al vincolo pignoratizio, il rapporto afferente ai beni mobili, agli impianti ed al personale è rimasto nella disponibilità degli originari contraenti, mentre il contratto di locazione dell'immobile ha visto l'intervento della procedura esecutiva, rappresentata dal custode giudiziario con conseguente rideterminazione del canone di locazione e dei termini tutti dell'accordo contrattuale.
Dunque, allo stato, pur essendo incontrovertibile l'esistenza di due distinti contratti (l'uno avente ad oggetto l'immobile e l'altro l'organizzazione aziendale), gli stessi devono necessariamente coesistere, risultando interdipendenti al buon esercizio dell'azienda.
Siffatta circostanza, peraltro, risulta esplicitamente prevista dalle parti le quali, in sede di stipula della scrittura privata avente ad oggetto la proroga del contratto di affitto di azienda, hanno espressamente riconosciuto
Inoltre, nell'eventuale ipotesi di chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare, la titolarità del contratto di locazione dell'immobile sarebbe tornata in capo al legittimo proprietario odierno intimante.
6 Da ciò consegue che, seppur l'attuale contratto di affitto di azienda non riguardi anche l'immobile
(concesso in locazione con distinto contratto), si ritiene applicabile la disciplina di cui all'art. 658 c.p.c., proprio perché l'attuale assetto contrattuale deriva dalle vicende giudiziarie sorte successivamente alla stipula dell'iniziale contratto di affitto, comprensivo anche dell'immobile.
Per tali motivi l'eccezione sollevata da parte intimata opponente non può essere accolta.
Passando dunque all'esame della dedotta morosità, va rilevato che parte intimata non ha negato di aver omesso il pagamento dei canoni indicati nell'atto di intimazione di sfratto, sostenendo tuttavia che il mancato pagamento sia da imputare all'avvenuta notifica di pignoramenti di fitti e pigioni da parte di terzi creditori della società locatrice e, conseguentemente, non sia imputabile ad inadempimento del conduttore.
In verità, pur risultando documentalmente provati i suddetti pignoramenti, non può tacersi che gli stessi siano stati notificati quando già era decorso il termine entro il quale versare il canone: nello specifico, il canone afferente al bimestre luglio-agosto 2023 sarebbe dovuto essere versato entro il 31 luglio 2023, mentre il primo atto di pignoramento risulta notificato il successivo 23 settembre 2023.
Pertanto, laddove il mancato pagamento dei canoni relativi ai bimestri successivi all'agosto 2023 non possa essere imputato ad inadempienza del conduttore (tenuto altresì conto della mancanza di prova in ordine alla definizione delle relative procedure esecutive presso terzi e conseguente cessazione del vincolo pignoratizio) la morosità è addebitabile al conduttore con riguardo al bimestre luglio-agosto 2023, rimasto impagato, nonostante la scadenza del termine pattuito.
Tuttavia, la mancata previsione, all'interno dell'accordo contrattuale, di una ipotesi di risoluzione di diritto, unitamente alla condotta tenuta dalle parti sino alla data di notifica dell'intimazione di sfratto ed all'acquiescenza prestata dal locatore al ritardo nel pagamento del II bimestre (avvenuto in data 27-28 giugno a fronte di una previsione contrattuale del 31 maggio 2023) portano a ritenere che il ritardo nel pagamento del canone del III bimestre (luglio-agosto) non integri il grave inadempimento disciplinato dall'art. 1455 c.c..
7 Più specificatamente, con riferimento al III bimestre, deve discutersi di ritardo nel pagamento e successiva impossibilità sopravvenuta di adempiere nelle mani del creditore per intervenuto pignoramento dei canoni.
Sul punto entrambe le parti non hanno fornito elementi utili a circoscrivere temporalmente l'azione esecutiva, di cui non è stato in alcun modo documentato l'esito.
Ad ogni modo, ricevuta la notifica dell'intimazione di sfratto, il conduttore ha provveduto a versare tutti i canoni maturati e rimasti impagati prima della celebrazione dell'udienza.
L'eventuale vigenza del vincolo pignoratizio è rimasta circostanza non documentata e, conseguentemente, non è possibile accertare se e quando il mancato/ritardato pagamento dei canoni relativi agli ulteriori bimestri successivi al terzo possa essere imputato al conduttore.
Sintetizzando, l'unica morosità imputabile al conduttore riguarda il pagamento del terzo bimestre del
2023; tuttavia, in considerazione dell'acquiescenza prestata dal locatore ai precedenti ritardi nel pagamento del II bimestre, la morosità, circoscritta ad un solo bimestre, non è idonea ad integrare il grave inadempimento comportante la risoluzione del contratto.
Per tutti i motivi sin qui esposti, l'intimato sfratto per morosità e la conseguenziale domanda di risoluzione per grave inadempimento del conduttore non può trovare accoglimento.
Passando adesso all'esame della domanda di accertamento dell'avvenuta scadenza del contratto e del suo mancato rinnovo non può tacersi che, alla luce dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione dell'immobile (per intervenuta aggiudicazione e conseguenziale emissione di precipuo decreto di trasferimento), non sussiste più quel legame ed interdipendenza inscindibile riconosciuta dalle parti in sede di scrittura privata avente ad oggetto la proroga del contratto di affitto di azienda.
Né sussiste contestazione alcuna in ordine al mancato rinnovo di tale scrittura privata (non sussistendo neppure prova in ordine alla richiesta di rinnovo).
Risulta dunque che l'attuale intimata opponente permane nel possesso di un'azienda, nonostante l'avvenuta scadenza del relativo contratto di affitto, senza che vi sia prova della sussistenza di un
8 qualsivoglia titolo abilitante al permanere nel possesso dell'immobile in cui è ubicata l'azienda alberghiera, stante l'avvenuta cessione a terzi del suddetto immobile.
Tali ultime circostanze sono ben riconosciute dalla stessa opponente che le richiama nei propri scritti difensivi.
Dunque, venuta meno l'invocata inscindibilità dei contratti di locazione dell'immobile e di affitto di azienda, tale ultimo contratto va dichiarato risolto per avvenuta scadenza alla data convenuta tra le parti, considerato il mancato rinnovo e l'insussistenza dei motivi che inizialmente lo ricollegavano al contratto di locazione dell'immobile.
Viene pertanto accolta la domanda avanzata dall'intimante opposta nei limiti Parte_1
superiormente motivati, con conseguenziale condanna dell'opponente alla riconsegna Controparte_1
immediata dell'azienda.
L'opposta viene altresì condannata al pagamento delle indennità di occupazione maturate a far data da luglio 2024 e sino all'effettivo rilascio, quantificate in una somma pari al canone di locazione precedentemente pattuito tra le parti, esclusa l'IVA, trattandosi di indennità risarcitoria, non soggetta a tale imposta.
Si condanna pertanto Ad al pagamento dell'importo di € 25.200,00, a titolo di indennità di CP_1
occupazione relativa ai bimestri da luglio 2024 a dicembre 2024, oltre a quelle maturati e maturandi sino all'effettivo rilascio.
Le spese, in considerazione della complessità dei rapporti contrattuali intercorsi tra le parti e della novità di alcune questioni trattate (applicabilità o meno dell'art. 658 c.p.c.), vengono integralmente compensate tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Marsala, in composizione monocratica, nella causa n. 823 /2024 R.G., definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così decide: dichiara la risoluzione del contratto di affitto di azienda per avvenuta scadenza del relativo termine;
condanna Ad alla restituzione immediata dell'azienda in favore di CP_1 Parte_1
9 condanna Ad al pagamento, in favore di dell'importo di € 25.200,00 a titolo CP_1 Parte_1
di indennità di occupazione per i bimestri maturati dal luglio 2024 al dicembre 2024, oltre alle ulteriori indennità di occupazione, quantificate in € 8.400,00 a bimestre, maturate e maturande sino all'effettivo rilascio;
rigetta tutte le ulteriori richieste ed eccezioni, compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

Così deciso in Marsala in data 22/07/2025
Il Giudice
Dott.ssa Filippetta Signorello
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott.ssa Filippetta Signorello, in
conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 D.L. 29/12/2009 n. 193, con modifiche dalla legge 22/2010 n. 24, e del decreto
legislativo 07.03.2005 n. 82 e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche dal Ministro della Giustizia 21/02/2011 n. 44.
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