REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE UNDICESIMA CIVILE
in persona del G.O.T. Sonia Suppressa, in funzione di giudice unico, deposita la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.15486 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
con sede in Napoli alla via Messina 2, p.iva nella persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante dott. nato a [...] il [...], CF Parte_2
, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Giovanna Carlotta Genito C.F._1
PARTE ATTRICE
E
, nata a [...] ( Israele) il 22.04.1977, ed ivi residente in [...]
Aloni n. 6
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI: come precisate dalla parte costituita e trascritte a verbale all'udienza del 28 marzo 2025. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato la società citava in giudizio la signora Parte_1 CP_1
per sentire dichiarare risolto il contratto di locazione turistica per grave inadempimento della
[...] convenuta, con condanna della stessa alla ripetizione delle somme pagate dall'a società attrice ai clienti n data 25.07.2022, pari ad € 5.382,00, di cui € 3.468,15 per locazione villa, € 597,45 Pt_3 per cedolare secca, € 1.016,40 per commissione mandataria, € 300,00 per rimborso spese pulizia, oltre interessi decorrenti dal 25.07.2022; oltre alla condanna delle spese di giudizio.
In fatto la società attrice esponeva: che la signora aveva conferito dal 2014 alla mandato senza rappresentanza al fine di CP_1 Parte_1 trattare, concludere e promuovere le occupazioni ad uso temporaneo e turistico dell'immobile di sua proprietà (sita in Ostuni, alla strada Provinciale 28), destinata alla locazione turistica per brevi periodi, denominata per sponsorizzazione turistica “Trulli Baresheet” o “Trulli Cube”; che tale mandato prevedeva la responsabilità a carico del mandante per danni nei confronti del fruitore;
che per il periodo dal 4 al 11 luglio 2020 la famiglia per il tramite della loro agente personale Pt_3
, prenotava un soggiorno presso la villa. La signora nata in Persona_1 Persona_2
Austin, Texas, il 26.06.1979, sottoscriveva con la regolare contratto per l'importo di € Parte_1
5.082,00, di cui € 1.016,40 quali commissioni alla ND;
Parte_1
che tuttavia a causa della pandemia non era possibile effettuare il soggiorno, e lo stesso veniva rinviato al periodo dal 16.07.2022 al 23.07.2022; che una volta ricevuto il pagamento, la versava l'importo di € 3.468,15, alla signora Parte_1 CP_1 cosi suddiviso:
- in data 5.12.2019 veniva effettuato bonifico per un importo in acconto di € 2.247,55
- in data 16.06.2022 veniva effettuato bonifico per un saldo di € 1.220,60 trattenendo l'importo € 597,45 pari all'imposta della cedolare secca;
che al 10 giugno al 16 luglio 2022 tra l'account manager di , , e la signora Parte_1 Testimone_1
e la di lei delegata signora di Wonderful Italy Puglia, vi era stata una fitta CP_1 Tes_2 corrispondenza, con oltre 10 mail inviate dalla , al fine di organizzare al meglio l'arrivo dei Parte_1 clienti, comunicando i dati degli stessi per il check in, orario di arrivo, composizione gruppo, e recepire le informazioni da riferire ai clienti su ulteriori spese di pulizia da versare all'arrivo. Questa corrispondenza scrupolosa si era resa necessaria per preparare il Key holder, ovvero colui che avrebbe effettuato il check in, accolto i clienti,concordato un orario di arrivo;
che la famiglia composta da due adulti e due bambini di 11 e 6 anni, arrivava a “Trulli Cube” Pt_3 il 16 luglio 2022, come previsto, ed immediatamente si rendeva conto che la villa si trovava in pessime condizioni, incompatibili con il soggiorno. Dopo aver pagato al Key Holder in anticipo l'importo di 300 euro in contanti per le spese di pulizia richieste dalla proprietà (sic!) l'immobile veniva immediatamente lasciato dopo il check in, e contestualmente veniva chiesto alla il rimborso Parte_1 dell'intero importo versato, tramite l'agente personale, . Persona_1
che nello specifico i clienti producevano foto nelle quali era evidente la presenza di macchie di umidità, polvere e muffa sui letti ed in cucina;
insetti morti in varie parti della casa;
piscina impraticabile per la presenza di alghe su scale, fondo bordi;
che la famiglia aceva rilevare altresì che l'aria era irrespirabile per l'eccessiva umidità, ed il Pt_3 cancello di ingresso era rotto. In più facevano presente che i bambini erano allergici alla muffa e non avrebbero potuto trascorrere un minuto in più in quella villa;
che in data 17.07.22 pertanto l'agente dei signori , richiedeva il completo Pt_3 Persona_1 rimborso dell'importo versato, comunicando che avevano lasciato subito dopo il check in la villa per alloggiare all;
CP_2
che opo aver tentato, vanamente, di contattare telefonicamente la signora con mail del 18 CP_1 luglio e del 20 luglio il dott. amministratore della , inoltrava il reclamo dei clienti, con Pt_2 Parte_1 relative foto alla proprietaria, chiedendo di procedere al rimborso di € 5.382,00 ( comprensivo delle spese di pulizia) con sollecitudine al fine di evitare ulteriori aggravi, nonché per evitare una cattiva pubblicità nel mondo delle locazioni turistiche;
che, stante il silenzio della proprietaria si vedeva costretto a procedere in prima persona in data 25.07.2022 al rimborso dell'importo richiesto con causale “Refund your booking rental villa Trulli Cube Ostuni July 16/23” senza alcuna ammissione di responsabilità, e di tanto ne dava atto alla proprietaria con mail del 27.07.22; che, stante l'assenza di riscontro alcuno, la inoltrava raccomandata alla signora alla Parte_1 CP_1 quale tuttavia seguiva ulteriore silenzio.
Deduceva parte attrice che l'intervento risolutivo della era stato assolutamente necessario, Parte_1 al fine di scongiurare una pesante aziona giudiziaria per danno da vacanza rovinata, e, rimborsando prontamente i clienti, aveva altresì evitato una recensione negativa ed una pessima pubblicità sia alla Exlusive che alla proprietà.
Parte convenuta ritualmente citata in giudizio optava per la contumacia.
La causa, istruita sui documenti prodotti e con ammissione di prove per interpello e per testi è stata trattenuta in decisione in data odierna sulle conclusioni trascritte a verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda può essere accolta per quanto di ragione.
In via preliminare va osservato che la domanda avanzata nei confronti della convenuta signora CP_1 di risoluzione del contratto di locazione turistica non può essere accolta, posto che l'odierna
[...] parte attrice rispetto a tale contratto risulta soggetto terzo. Difatti esaminato il documento sub 3 deve notarsi che il contratto di cui si discute vede come soggetti contraenti la e la RE Family”. Parte_1
Può, invece, trovare accoglimento il punto di domanda relativo alla restituzione della somma pagata dalla in adempimento del contratto di mandato. Parte_1
A tale proposito va dato atto che, all'esito dell'istruttoria svolta sono stati provati tutti gli assunti in fatto di parte attrice.
I documenti prodotti dimostrano l'avvenuto perfezionamento del contratto di mandato senza rappresentanza (doc.1) tra le parti in causa, nonché il contratto di locazione turistica (doc.2) concluso in nome e per conto della proprietaria/mandante con la famiglia ntercorso tra le parti. Pt_3
La contabile BNL (doc.8) con la quale la banca comunica l'avvenuto pagamento in favore dei signori dell'Importo 5.382,00 USD in data 25.7.20222 costituisce prova dell'avvenuto rimborso di Pt_3 quanto pagato ai turisti insoddisfatti dell'alloggio a loro riservato.
Dalla copiosa e dettagliata documentazione fotografica prodotta sub. 6 si possono trarre elementi di prova sull'effettiva condizione di inagibilità della villa al momento dell'arrivo della famiglia Pt_3
Il teste interrogato sui fatti di causa, ha confermato, rispondendo Testimone_1 affermativamente alla domanda sub 7 dell'atto di citazione, che lo stato della villa al momento della denuncia da parte della famiglia corrispondeva a quello raffigurato nelle fotografie che gli Pt_3 sono state mostrate (doc. 6).
Il teste ha inoltre confermato tutte le seguenti circostanze in fatto e cioè che: a) in data 16 luglio 2022 l'agente dei clienti comunicava a per le vie brevi che i clienti Persona_1 Testimone_1 non erano contenti dello stato della villa, e comunicava che il giorno Pt_3 Testimone_1 dopo sarebbe andata l'impresa di pulizie;

b ) in data 16 luglio 2022 l'agente dei clienti inoltrava via Whatsapp a Persona_1 Tes_1
n. 10 foto dello stato della villa;

[...]
c ) in data 17 luglio 2022 chiedeva a se avesse a disposizione Persona_1 Testimone_1 un'altra villa per riproteggere i clienti e alle ore 12.11 comunicava “ non vogliono tornare alla villa. Dicono – e sono d'accordo- che non sarebbe stato possibile pulirla in poche ore, inoltre suona strano che (i proprietari) non abbiano mandato un video della proprietà ripulita, che è un cattivo segno”; e che “la piscina ha ancora alghe sul fondo, c'è ancora muffa nera nel lavandino, il bagno non sembra molto pulito. I condizionatori portatili non sono assolutamente ciò che una villa di questo livello dovrebbe avere. Dormiranno con le porte aperte per far uscire l'aria di scarico dal condizionatore?”;
d ) in data 16 luglio 2022 comunicava a di Wonderful Italy che “I clienti Testimone_1 Tes_2 stanno andando all per stanotte, dicono che la villa è sporca e non era preparata per CP_2 loro e hanno fatto delle foto che mi manderà, lenzuola non fresche, piscina ecc. wifi debole e niente condizionatori. dice che questi sono suoi clienti abituali sempre molto carini e mai pretenziosi Per_1 quindi se sono loro a dirlo c'è un problema. Se la villa domani è pulita da cima a fondo loro tornano se no cambiano”;
e) in data 16 luglio 2022 avvisava via Whatsapp la proprietaria che i Testimone_1 CP_1 clienti avevano riscontrato la mancanza dell'aria condizionata e la carenza di pulizie della villa;

f ) che con mail del 17 luglio 2022 ore 9:23 trasmetteva a e a Persona_1 Testimone_1 na relazione dettagliata dei clienti Parte_2 Pt_3 Alla luce dei suddetti documenti possono essere ritenute ammesse con valore confessorio tutte le circostanze dedotte dalla società attrice come articolate in sede di memoria a seguito della mancata comparizione della parte convenuta contumace senza giustificato motivo a rendere il deferito interpello.
In particolare può ritenersi provato che:
1) la signora prenotava per il tramite dell'agente la villa Trulli Parte_4 Persona_1
Beresheet, denominata Trulli Cube, per la settimana dal 4 all'11 Luglio 2020 e che, a causa della pandemia, il soggiorno era rinviato al periodo dal 16.07.2022 al 23.07.2022;
2) la signora dal 10 giugno al 16 luglio 2022 ha intrattenuto i rapporti tramite mail con CP_1 Parte_1 per organizzare il check in della famiglia con indicazione di orario di arrivo, composizione del Pt_3 gruppo, specifiche richieste;

3) con mail del 10.06.2022 la signora indicava la società Wonderful Italy quale gestore della CP_1
Villa Trulli Cube;

4) la famiglia l momento del check in consegnava l'importo di 300 € al “Key Holder” per le Pt_3 spese di pulizia;

5) dopo il check in la famiglia verificato lo stato dei luoghi, lasciava la villa;
Pt_3
6) il dott. amministratore della , con mail del 18 e 20 luglio 2022, trasmetteva alla Pt_2 Parte_1 signora il reclamo dei clienti presentato per il tramite della loro agente , CP_1 Pt_3 Persona_1 corredata da n. 10 foto, nel quale chiedevano rimborso totale del soggiorno, e comunicava la necessità di rimborsare i clienti;

7) le foto inoltrate dai clienti alla , ed inoltrate alla signora erano così individuate: 2 foto Parte_1 CP_1 rappresentavano la muffa nera nel lavandino, 1 foto del WC coperto da incrostazioni, 1 foto della muffa piscina, 1 foto dei fogli sulle indicazioni per l'accoglienza bagnati di umidità e sporchi di polvere, 1 foto di polvere e sporcizia sulle lenzuola del letto, 1 foto di una grande ragnatela in un angolo, 3 foto di grandi insetti morti, di cui uno sulla macchinetta del caffè.
8) il dott. nella indicata qualità, con mail del 27 luglio 2022, comunicava alla signora di Pt_2 CP_1 aver rimborsato i clienti dopo esser stato sollecitato dagli stessi e dopo aver verificato lo stato dei luoghi.
Ne deriva la fondatezza della domanda di restituzione della somma corrisposta ai Signori Pt_3 dalla società mandataria con conseguente condanna della convenuta alla ripetizione delle somme che la è stata costretta a pagare ai clienti in data 25.07.2022, pari ad € Parte_1 Pt_3
5.382,00, oltre interessi decorrenti dal 25.07.2022;
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio come da dispositivo. Nulla è dovuto per spese di traduzione per mancanza di prova dei relativi avvenuti esborsi.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando:
1) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione turistica in quanto infondata;
2) condanna alla restituzione alla della somma di Euro 5.382,00, oltre CP_1 Parte_1 interessi decorrenti dal 25.07.2022;
3) condanna parte convenuta alle spese di giudizio, liquidate in Euro 5077,00, oltre spese generali, C.U., IVA e CPA.
Così deciso in Roma, il 28 marzo 2025
Si comunichi IL GIUDICE O.T.
Sonia Suppressa