Sentenza n. 2158/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 39, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ROBERTI ROBERTO, Presidente e Relatore
DE ANGELIS GILDO, Giudice
FORLEO MARIACLEMENTINA, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5526/2025 depositato il 27/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di OM-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. RM0651051 RENDITA CATASTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 835/2026 depositato il
28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso inviato telematicamente Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento in oggetto notificato dall'ufficio in data 4 dicembre 2024 e con il quale era stata accertata una maggiore rendita catastale , in relazione all'immobile sito in OM,Indirizzo_1 , con aumento della categoria e della classe da A2 classe 5 a A1 classe 2 , così come indicato in ricorso.
Riferiva che la rettifica non teneva conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'abitazione e sosteneva altresì l'illlegittimita' dell'atto impugnato chiedendone l'annullamento per carenza di motivazione, irregolarita' della procedura di revisione catastale, erroneita' del raffronto con unita'
immobiliari limitrofe e, comunque, per congruita' del valore dichiarato.
L'ufficio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso.
All'udienza datata 15.01.2025 il collegio emanava la seguente decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va rigettato .
Va respinta l'eccezione relativa al difetto di motivazione in quanto l'atto impugnato contiene ogni elemento utile ai fini della ratio dell'iter logico-giuridico alla base della rettifica operata dall'ufficio, consentendo alla ricorrente di esperire in misura adeguata le proprie argomentazioni :l'ufficio ha idoneamente illustrati i criteri adottati ai fini della rettifica effettuata, in particolare indicando le modalita' attraverso le quali è stato rettificato il classamento dell'unita' immobiliare .
Preliminarmente si osserva che, a seguito di previa suddivisione del territorio comunale in 238 microzone, mediante approvazione di delibera consiliare n.136 datata 29.11.01, l'ufficio ha poi proceduto a revisione parziale del classamento degli immobili ex art.1, co.335, legge 311/04 , individuando la cd. soglia di significativita' (pari al 35% ed aumentabile da ciascun ente comunale) dello scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e corrispondente valore medio catastale;
ha poi -con delibera comunale n.5 datata 11.10.2010- chiesto per ragioni di equita' flscale all'agenzia del territorio la revisione di classamento di alcune microzone , in presenza di anomalie significative rilevate nelle stesse.
Parimenti l'ufficio ha specificato che trattasi di immobile ubicato in OM , la cui categoria catastale A2 è modificata in A1, laddove la classe applicata è la 2, la minima tra quelle applicabili nella fattispecie, tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile; ha evidenziato che sono stati espressamente indicati identificativi catastali, riferimenti normativi, trattandosi peraltro di immobile con stima diretta effettuata, con riferimento ai valori censuari anni 1988 e 1989, nella linea interpretativa della giurisprudenza di legittimita' in materia
(ex multis, Cass., 11211/02).
Trattasi di unita' immobiliare a destinazione residenziale sita in OM, nelle vicinanze del quartiere
Parioli,che presenta una doppia scala tipica di abitazioni signorili, scala padronale e scala di servizio, 4,5 vani,disimpegni vari, altezza di m.3,70, oggetto di divere modifiche nel tempo, così come rappresentate dalle parti. Parimenti l'ufficio ha specificato nell'atto in oggetto che il classamento deriva da procedura Docfa rettificata nei termini di legge, con motivazione adeguata, come da giurisprudenza di legittimita' in materia (ex pluribus , Cass., 23529/22).
Trattasi di immobile a destinazione prevalentemente residenziale in zona con abitazioni di tipo signorile
(A1), a differenza di quanto sostenuto in ricorso, sito nelle immediate vicinanze di VI ES ,a breve distanza da IL LI e via Adrovandi , dunque in linea con i valori immobiliari di unita' similari prese a confronto ed espressamente indicate, con aumento di rendita catastale nonchè di classe e categoria , preso atto della ubicazione e della zona (microzona Parioli,una delle piu' esclusive di
OM, zona pregiata, assai elegante ), peraltro nelle vicinanze si sedi istituzionali di rilevanza nazionale e di importanti siti di interesse storico ed artistico di fama nazionale nonché di parchi tra i piu' grandi della citta' e di strutture alberghiere e di ristorazione di chiara fama , in zona interessata dunque da elevato flusso di turisti, tenuti presenti i prezzi e le quotazioni in comune commercio nell'area indicata e della redditivita' notevole in conseguenza della riqualificazione urbana , nonché del numero dei vani(4,5).
Non necessita, peraltro,il previo sopralluogo nella fattispecie(ex multis, Cass. sent. n. 9629/12).
Peraltro l'immobile è dotato di ogni elemento estrinseco ed intrinseco per essere ritenuto abitazione di tipo signorile, come evidenziato dall'ufficio nell'esauriente e dettagliata memori difensiva .
Del resto le ragioni dell' opponente , pur fornite di documentazione probatoria a supporto , non sono tuttavia tali da confutare quanto dedotto dall'ufficio, in particolare tenendo conto anche della perizia di parte che non appare sufficiente a provare l'effettivita' della categoria A2 richiesta (abitazione popolare ), tenendo conto delle condizioni dell'edificio in oggetto così come documentate, considerate adeguatamente all'ufficio, per cui si ritiene congrua , tenuto anche conto delle unita' similari prese a confronto, la rettifica indicata dall'ufficio .
Alla luce di quanto esposto, esaminate le argomentazioni delle parti in causa, tenuto conto altresì della divergenza tra il valore attribuito dall'ufficio e quello indicato dalla ricorrente, il collegio ritiene legittimo l'accertamento impugnato.
La Corte ritiene, peraltro,di aderire a quanto gia' deciso da altre sezioni della CGT di OM in merito ad unita' immobiliari similari (ex multis, la recente sent. 17443/25, sez.31, depositata in data 22.12.2025).
Sussistono giustificati motivi, in virtu' dei contrasti giurisprudenziali in materia , per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.Spese compensate. ROMA, 15.01.2026 Il Presidente relatore R.Roberti