N. R.G. 4561/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dott. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4561/2020
Promossa da
Sig. , rapp.to e difeso, in virtù di procura speciale allegata all'atto di PA costituzione di nuovo difensore, dall'avv. Vincenzo Rispoli e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno al Corso Garibaldi, 16,
-ricorrente-
Contro
, in persona del Parroco nonché legale TE rapp.te p.t. Sac. autorizzato a stare in giudizio, in Controparte_2 forza di decreto dell'Ordinario Diocesano del 16/10/2020, rapp.to e difeso, in virtù di mandato separato, dall'avv. Paolo Imperato e presso il cui studio elett.te domicilia sito in , alla via dell'Episcopio, 8, CP_1
-resistente-
Oggetto: pagamento
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. premesso che con PA contratto di locazione stipulato in data 12/11/1987 il Reverendo Controparte_3
, nella sua qualità di legale rapp.te p.t. dell'Amministrazione del Culto della
[...]
Cappella di San Pantaleone di , concedeva in locazione il locale terraneo, sito CP_1 in Ravello (SA), alla Piazza Duomo 2, sottostante il Sagrato del Duomo, aggettante pagina 1 di 6 verso la Villa Rufolo;
che in data 30/11/2009 la Maria gli Controparte_4 CP_1 notificava disdetta volta ad evitare il tacito rinnovo del contratto con scadenza il
30/11/2011, immobile rilasciato il 07/03/2013; che nell'anno 2002 realizzava, dietro espresso consenso del OR , nella qualità, opere che Controparte_3 determinavano una migliore fruibilità e un aumento di valore del mercato dello stesso;
che tali lavori, oltre a migliorare le caratteristiche qualitative e morfologiche del bene portarono alla luce un nuovo ambiente, interno al locale, di circa 11,00 fino a qual momento inaccessibile a causa della presenza di calcinacci e materiali di risulta per un costo di € 37.600,95, con un aumento del valore di mercato del bene di €
193.000,00; che tale realizzazione di opere veniva accertata anche tramite C.T.U. espletata nell'ambito di giudizio presso la Corte di Appello di Salerno;
che le opere realizzate sono qualificabili come migliorie ai sensi dell'art. 1592 c.c. atteso che apportarono all'immobile un aumento di valore, accrescendone il godimento, la produttività e la redditività; che, pertanto, ha diritto alla corresponsione dell'indennità per tali miglioramenti determinata, ex lege, nella “minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna” che, pertanto, stante il costo per i lavori eseguiti e il maggior valore dell'immobile spetta una somma pari ad €
37.600,95; che nulla è valso il tentativo stragiudiziale di ottenere tale indennità, tanto premesso conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Salerno, la
[...]
, in persona del legale rapp.te p.t. per ivi sentir Controparte_5 accertare il suo diritto con conseguente condanna di parte convenuta alla corresponsione della somma di € 37.600,95 oltre interessi e rivalutazione monetaria o quella somma che si riterrà di giustizia, con vittoria di spese di giudizio con attribuzione al procuratore antistatario.
Con comparsa depositata in data 26/10/2020 si costituiva TE
, in persona del Parroco nonché legale rapp.te .
[...] CP_6 [...]
che, in via preliminare, eccepiva l'improponibilità della Controparte_2 domanda per essere stata introdotta con citazione e non con ricorso, ex art. 447 bis c.p.c., in quanto vertente in materia di locazione, portando, di conseguenza, al procedimento della mediazione, che al momento non risulta osservata. Nel merito deduceva che, come pattuito all'art. 5 del contratto, “gli oneri economici connessi alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, oggetto del presente contratto, pagina 2 di 6 sono ad esclusivo carico del sig. , pertanto, in presenza di tale PA pattuizione concordata alcun diritto può vantare il;
che, inoltre, alcun espresso Pt_1 consenso alla realizzazione delle opere può vantarsi in capo ad essa convenuta atteso l'intrapreso giudizio promosso innanzi all'allora Sez. Distaccata di Amalfi volto alla risoluzione del contratto per grave inadempimento ed evidente violazione degli obblighi imposti al conduttore, in quanto il aveva realizzato opere edilizie di Pt_1 trasformazione abbisognevoli del permesso a costruire, mai conseguito, determinando l'adozione da parte dell'UTC ad emettere ordinanza demolitoria, giudizio che, accolto in primo grado, veniva riformato in appello sul presupposto
“che tutti i lavori eseguiti presso i locali concessi in locazione al risultano Pt_1 essere stati preventivamente assentiti dal locatore Mons. ed il Controparte_3 consenso si è manifestato attraverso la sottoscrizione apposta in calce alla richiesta di autorizzazione edilizia in data 1/9/2000 dal conduttore al Comune di , oppure CP_1 attraverso la presentazione in data 3/4/2002, ad opera dello stesso locatore, della domanda di rilascio di formale provvedimento di variante all'originaria autorizzazione edilizia del 29/06/2001 ...” venendo meno così gli estremi del grave inadempimento a carico del conduttore.
I presupposti di tale decisione, tuttavia non sono idonei a giustificare la sussistenza del diverso presupposto costitutivo che deve assistere la domanda di ristoro dei miglioramenti eseguiti a norma dell'art. 1592 c.c.
Che, inoltre, nella fattispecie, anche volendo il parroco p.t. mai avrebbe potuto autorizzare personalmente agli interventi di manutenzione straordinaria asseritamente svolti, imponendosi a norma delle disposizioni canoniche l'obbligatoria approvazione dell'Ordinario Diocesano. Che, ancora, proprio in relazione ai lavori che portarono alla luce un nuovo locale operata dal conduttore nel 2007 risulta essere stata adottata l'ordinanza demolitoria del Comune di avversata dal solo innanzi al CP_1 Pt_1
TAR, foriera dell'iniziativa di risoluzione contrattuale, che come rimasto accertato dalla Corte di Appello di Salerno, mediante richiamo ala disposta CTU, gli ulteriori lavori interessanti il terraneo concesso in locazione risultano essere assentiti dal parere favorevole della Soprintendenza ma sono stati eseguiti in assenza Parte_2 di provvedimento autorizzatorio edilizio-urbanistico ed hanno formato oggetto della domanda avanzata il 3/4/2002 al comune di Salerno dal Reverendo CP_7
intesa ad ottenere il rilascio di formale provvedimento di variante
[...]
pagina 3 di 6 all'originaria autorizzazione edilizia del 29/06/2001, tanto esposto concludeva, previo preliminare mutamento di rito, dichiarare inammissibile ed in ogni caso rigettare la domanda in quanto insussistente, indimostrata ed infondata in fatto e diritto o, comunque, rigettarla per carenza dei presupposti di fatto e delle ragioni di diritto.
Con ordinanza del 07/01/2022 veniva disposto il mutamento di rito, fissata udienza di discussione con termine per eventuale integrazione degli atti introduttivi.
In data 18/03/2021 veniva depositato verbale di mancato accordo di procedimento di mediazione.
Con ordinanza del 14/10/2022 ritenuta la causa matura per la decisione veniva rinviata per la discussione.
Successivamente rinviata a seguito di sostituzione del giudice e poi decisa da questo giudicante
Alla odierna udienza, svoltasi in modalità telematica e sulle note scritte di udienza depositate da entrambe le parti la causa è stata decisa con contestuale deposito.
Motivi della decisione
Con contratto del 12/11/1987 il Rev. , nella sua qualità Controparte_3 di legale rapp.te p.t. dell'Amministrazione del Culto della Cappella di San
Pantaleone in concedeva in locazione al sig. CP_1 Parte_3 sottostante al lato est della Cattedrale destinato ad attività commerciale per un canone mensile di £ 200.000.
Al punto 6 del contratto veniva pattuito che “gli oneri economici, connessi alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile oggetto del presente contratto sono ad esclusivo carico del sig. ”, clausola del tutto valida in quanto la legge Pt_1 consente alle parti, nelle locazioni ad uso commerciale, una maggiore libertà nella determinazione delle parti, pertanto già in previsione di quanto contrattualmente pattuito alcun ristoro può avanzare il ricorrente nei confronti del resistente.
Ebbene nonostante tale pattuizione contrattuale l'odierno ricorrente ha, comunque proposto domanda per la corresponsione della somma sborsata, pari ad € 37.600,95 per la esecuzione dei lavori realizzati sul presupposto sia della autorizzazione alla esecuzione degli stessi da parte locatrice sia il fatto che i lavori eseguiti hanno notevolmente incrementato il valor dell'immobile.
Ed invero il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c. che le relative opere siano state eseguite con il pagina 4 di 6 consenso del locatore e tale consenso, importando cognizione dell'entità anche economica e della convenienza delle opere, non può essere implicito né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le migliorie, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta delle stesse.
In sintesi, per ottenere il rimborso delle migliorie, il conduttore deve provare che il locatore ha dato un consenso esplicito alle opere di miglioramento
Ebbene, nel caso di specie, alcun consenso scritto da parte del locatore prima della esecuzione dei lavori è stato prodotto in giudizio e, anzi, parte locatrice proprio a seguito delle opere di trasformazione intraprese dal all'interno del locale, Pt_1 proponeva ricorso per risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
Inoltre, parte locatrice nemmeno poteva autorizzare tali lavori considerato che in applicazione dell'art. 1218 del codice di diritto canonico e dell'art. 18 della legge 20 maggio 1985 n. 222 “gli amministratori di beni ecclesiastici, in mancanza del permesso scritto del superiore competente, non possono validamente compiere atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, impegnando l'ente con riguardo ad un negozio idoneo a procurare allo stesso un detrimento patrimoniale.
Va, inoltre, ricordato che i lavori realizzati dal conduttore sono stati intrapresi in assenza del rilascio delle autorizzazioni amministrative.
In merito soccorre la sentenza n. 5864/2015 a mente della quale “nessun indennizzo può essere preteso dal terzo possessore che su fondo altrui abbia costruito un'opera in violazione della normativa edilizia essenzialmente perché quell'indennizzo sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia, in quanto l'agente verrebbe a conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che, in via diretta, gli è precluso dagli artt. 1346 e 1418 c.c.
Quanto poi all'asserito consenso prestato da parte locatrice in considerazione della richiesta di autorizzazione edilizia, si precisa che la richiesta di una autorizzazione amministrativa è un'altra cosa rispetto al consenso del locatore. L'autorizzazione amministrativa è un atto di natura burocratica legata alla concessione edilizia per la pagina 5 di 6 realizzazione di un lavoro mentre il consenso del locatore è un atto negoziale tra le parti del contratto di locazione.
In conclusioni, quindi e per le su esposte motivazioni, la domanda di corresponsione per i miglioramenti apportati all'immobile oggetto di locazione avanzata dall'attore non può trovare accoglimento quindi va rigettata.
Stante la complessità delle questione trattate sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di lite

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4561/2020 tra –ricorrente – e PA [...]
, in persona del Parroco nonché legale rapp.te p.t. Sac. TE [...]
– resistente- ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta Controparte_2 assorbita così provvede:
1) Rigetta la domanda avanzata da parte ricorrente, nei confronti di PA
, in persona del Parroco nonché legale TE
rapp.te p.t;
2) Le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti.
Salerno lì, 17/09/2025
Il GOP
Cosimina D'Ambrosio
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