8530/2016 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Seconda sezione civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NT Patti, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 8530/2016 promossa da:
(C. F. ), con il patrocinio dell'avv. Antonietta Parte_1 C.F._1
Clemente, elettivamente domiciliata in Lucera, alla Via A. Moro, 72, presso il difensore;

- attrice
contro
(C. F. , con il patrocinio degli avv.ti Marco CP_1 C.F._2
AR e NO VE, elettivamente domiciliata in Roma al Viale Regina Margherita,
278, presso i difensori;

- convenuta
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da memorie ex art. 190 c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato tramite pec in data 08.11.2016, ha esposto Parte_1 che:
- con rogito del 17.05.2005, rep. n. 11628, a firma del Notaio dott.ssa ha CP_1 acquistato da la nuda proprietà dell'immobile sito in agro di Controparte_2
Manfredonia – località Sciali o Ippocampo - identificato in Catasto al foglio 109 p.lla 685 sub. 41 ed annesso posto auto, mentre il diritto di usufrutto è stato acquistato dal padre
; Persona_1
- le parti hanno convenuto il prezzo di vendita dell'immobile in € 20.200,00, corrisposto pagina 1 di 6 dall'acquirente al venditore in epoca precedente alla stipula del contratto di CP_2 vendita;

- l'immobile in parola era stato acquistato dalla parte venditrice in forza di atto pubblico del
19.09.1982 (trascritto il 16.10.1982 ai nn. 15607/142593) intercorso con CP_3
, il quale si era impegnato a far cancellare a sue spese l'ipoteca gravante
[...] sull'immobile ed iscritta il 2 aprile 1980 ai nn. 5.566/5.679 a garanzia del mutuo fondiario concessogli dall'Istituto Bancario San Paolo di Torino;

- gli odierni attori non erano a conoscenza dell'esistenza di tale gravame, avendo la parte venditrice garantito che il bene immobile fosse libero da iscrizioni, vincoli od altre formalità ipotecarie pregiudizievoli;

- l'immobile oggetto di giudizio era stato, inoltre, oggetto di pignoramenti successivi alla trascrizione dell'atto di compravendita in favore del dai quali è scaturita la CP_2 procedura esecutiva immobiliare n. R.G. 354/1984, cui sono state riuniti i procedimenti nn.
207/1986, 22/1986, 219/1985, 144/1987, 70/2003, nell'ambito del quale è stato emesso decreto di trasferimento in favore di , con conseguente ordine di Controparte_4 cancellazione di tutte le formalità ove gravanti sul bene (pignoramento trascritto il
20.11.1984, nn. 18.106/179.093 ai danni di , pignoramento trascritto il Controparte_3
01.10.1985, nn. 14.221/193.345 ai danni di , sentenza di fallimento Controparte_3 trascritta il 27.06.1988 nn. 11.607/240.870 in favore della massa dei creditori del fallimento di ipoteca volontaria iscritta il 28.03.2000 nn. 5.712/823, in Controparte_3 rinnovazione dell'ipoteca del 02.04.1980 ai nn. 5.566/5.679, ipoteca giudiziale iscritta il
21.05.2003 ai nn. 12.116/1.802 in rinnovazione dell'ipoteca iscritta in data 08.06.1983 ai nn. 9.028/9.565 ai danni di ) ed annotazione nei R.R. II. a margine Controparte_3 della trascrizione degli atti di trasferimento in favore dell' e del CP_3 CP_2
- per effetto del decreto di trasferimento del 07.05.2009, gli acquirenti hanno rilasciato l'immobile acquistato da Controparte_2
Sulla base di tali premesse parte attrice, eccependo la responsabilità ex art. 1176, comma II
c.c. e 2236 c.c. della dott.ssa l'ha evocata in giudizio per ivi sentire CP_1 accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, così provvedere: 1) Accertare e dichiarare in capo alla Dott.ssa la CP_1 responsabilità professionale ex artt. 2236 c.c. e 1176 c.c., in quanto, pur avendo l'obbligo di verificare preventivamente la libertà e la disponibilità giuridica del bene immobile pagina 2 di 6 acquistato dagli attori, ha omesso qualunque verifica presso i registri immobiliari, rendendo così edotti gli acquirenti circa il rischio di vedersi privare del bene acquisito.
2) Condannare, pertanto, la Dott.ssa al risarcimento dei danni tutti patiti CP_1 dall'odierna attrice, quantificati complessivamente in € 110.000,00 (danno emergente, lucro cessante, spese di trasferimento, danno morale), o in quell'altra somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa.
3) condannare altresì la convenuta al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
Con comparsa del 27 gennaio 2017, si è costituita il Notaio dott.ssa la CP_1 quale, ha negato ogni addebito in punto di responsabilità professionale, chiedendo il rigetto della domanda ed in via subordinata di limitare la condanna di risarcimento danni ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227, primo comma, c.c., con vittoria di spese ed onorari di giudizio.
Nel dettaglio, parte convenuta ha dedotto di aver eseguito gli accertamenti ipotecari presso la Conservatoria dei RR.II., dai quali non è emersa l'esistenza di formalità pregiudizievoli, all'uopo producendo visura sul nominativo del CP_2
Ha, poi, eccepito - sulla scorta di quanto dedotto e documentato da controparte – che:

1. che la rinnovazione ipotecaria è stata eseguita indicando i dati del catasto terreni;

2. la formalità
è stata iscritta nei soli confronti dell' e dei coniugi siccome CP_3 CP_5 acquirenti del lotto n. 39; 3. il quadro D esclude il lotto n. 5 (del quale farebbe parte l'immobile oggetto di giudizio);

4. parte attrice avrebbe già conseguito ai danni della parte venditrice il risarcimento del danno in misura pari al prezzo di trasferimento.
Con la memoria 183 n. 1 c.p.c., l'attrice ha limitato la richiesta di risarcimento danni al diverso importo di € 89.800,002, in quanto nelle more è intervenuta sentenza n. 1357/16 del
06.05.2016 emessa dal Tribunale di Foggia in danno del venditore , che Controparte_2 ha condannato quest'ultimo al risarcimento del danno patito da e Persona_1 [...]
per l'evizione subita nell'importo di € 20.200,00, oltre interessi legali dalla data Pt_1 dell'acquisto dell'immobile fino al soddisfo.
La causa è stata istruita mediante acquisizione della produzione documentale delle parti ed espletamento delle prove testimoniali articolate da parte attrice.
Nelle note depositate il 07.04.2022, parte attrice - premesso che nel giudizio incardinato contro la parte venditrice non ha agito per conseguire il risarcimento per i lavori di ristrutturazione eseguiti né per il mancato godimento dell'immobile - ha nuovamente pagina 3 di 6 precisato il quantum richiesto a titolo di risarcimento danni, limitandolo al diverso importo di € 65.720,00, di cui € 36.480,00 per spese di ristrutturazione, € 26.040,00 per danni figurativi, € 3.200,00 per spese notarili.
All'udienza del 10.09.2025, all'esito della precisazione delle conclusioni, la causa è stata riservata per la decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Negli atti conclusivi, le parti hanno reiterato le difese svolte in corso di giudizio.
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La domanda è infondata e non merita accoglimento alla luce delle seguenti argomentazioni.
Va premesso che, secondo pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, il
Notaio è tenuto ad espletare il proprio incarico con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, così come previsto dal comma 2 dell'art. 1176 c.c.
(v. Cass. civ. n. 566/2000).
Inoltre, la responsabilità del Notaio nei confronti delle parti ha natura contrattuale, dal momento che tale professionista è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione.
Da ciò consegue che la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendersi a quelle attività preparatorie e successive, necessarie ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (Cass. civ. 14685/2013).
Rientra, pertanto, tra gli obblighi del Notaio, richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene mediante acquisizione delle risultanze dei registri immobiliari, salvo espresso esonero da tale attività per concorde volontà delle parti dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni
(v. Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21775).
L'inosservanza di detti obblighi dà luogo, pertanto, ad una ipotesi di responsabilità̀ contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale, non avendo rilievo che la legge professionale non faccia riferimento a tale ipotesi, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d'opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto (cfr. Cass. civ. n. 5946/1999; Cass. civ. n. 10493/1999).
Sulla scorta di tale ricostruzione è quindi evidente che l'ordinamento giuridico affida al professionista il compito di dare certezza nei rapporti giuridici, anche attraverso ricerche ed pagina 4 di 6 indagini svolte in maniera puntuale e diligente, tenuto conto del contenuto dell'oggetto del rogito.
Nel caso in esame, risulta ex actis - così come allegato dalla convenuta – che dalla visura effettuata sul nominativo del dante causa di parte attrice, in data 02.05.2005, non risultano segnalate formalità pregiudizievoli.
D'altronde, l'ipoteca iscritta sul terreno, costituente sedime del fabbricato oggetto di giudizio, prodotta dalla stessa parte attrice, è stata rinnovata in data 28.03.2000 nei soli confronti di nonché dei coniugi acquirenti del lotto 39) e Controparte_3 CP_6 non anche nei confronti di nelle more divenuto proprietario, così come Controparte_2 prescritto dall'art. 2851 c.c., talché l'esistenza di tale gravame non avrebbe potuto essere rilevata.
Il quadro D) della nota di trascrizione, poi, non menziona effettivamente il lotto n. 5), sul quale insisterebbe - secondo quanto riportato negli atti di provenienza (cfr. atto di compravendita trascritto in favore del - il bene oggetto di giudizio. CP_2
Alla stregua di quanto precede, ritiene il Tribunale che non sussista la responsabilità del
Notaio convenuto in merito al dedotto inadempimento.
Osserva il Tribunale che la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome (“rubrica dei cognomi” sulla “tavola alfabetica”) del soggetto a cui ai riferisce, essendo le modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare impiantate su base personale (Cass. civ. 3477/1997; Cass. civ. 15183/2004), ciò che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone (Cass. n.30642/2024).
Nel caso di specie, il Notaio ha eseguito correttamente le ricerche ipotecarie sul nominativo, le quali non hanno dato riscontro dell'esistenza della rinnovazione ipotecaria, dal momento che la stessa non è stata iscritta – così come prescritto dall'art. 2851 c.c. – contro l'avente causa del debitore.
Pertanto, ed in disparte ogni considerazione sulla opponibilità di tale formalità, non costituendo tale questione oggetto del thema decidendum, il Notaio rogante non avrebbe potuto ragionevolmente individuare l'esistenza di alcuna iscrizione ipotecaria sul bene, posto che alcuna rinnovazione era stata iscritta nei confronti del venditore.
Senza considerate che la detta nota nel quadro D non menziona il lotto 5, sul quale insisterebbe il bene oggetto di giudizio, sulla scorta di quanto risultante dagli atti di provenienza. pagina 5 di 6 Alla luce delle seguenti argomentazioni la domanda di responsabilità deve essere rigettata non ravvisandosi alcuna responsabilità in capo al Notaio convenuto.
Quanto precede, assorbe la domanda di risarcimento dei danni.
Giova, però, osservare che per i danni derivanti dall'evizione patita, parte attrice ha incardinato autonomo giudizio, definitosi con sentenza di condanna della parte venditrice al pagamento in suo favore della somma di € 20.200,00 oltre interessi legali dal 17.05.2005 al soddisfo, con esclusione di ulteriori voci di danno in assenza di prova.
Ad ogni buon conto e pur prescindendo da tale circostanza, non è dovuta la restituzione delle spese notarili, non essendo stata provata la responsabilità per inadempimento contrattuale del Notaio, sulla scorta delle argomentazioni innanzi svolte.
Va, poi, evidenziato che l'importo richiesto di € 36.480,00 si riferisce alla fattura del
21.02.2005 relativa a lavori di ristrutturazione effettuati in epoca precedente alla stipula del contratto di vendita dell'immobile, ciò che in ogni caso elide il nesso di causalità tra la asserita condotta omissiva del Notaio dedotta da parte attrice e il danno patito dalla stessa.
Parimenti infondata è la richiesta di risarcimento danni per mancato godimento dell'immobile in quanto generica e non provata nel quantum, senza considerare che l'immobile oggetto di giudizio era stato concesso in usufrutto al padre di parte attrice, il quale aveva l'effettivo godimento dell'immobile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri minimi di cui al D.M. n. 55/2014, come aggiornati dal D.M. n 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, dell'attività processuale espletata (fase di studio- introduttiva-istruttoria-decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda;

2) condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite che si liquidano in € 4.217,00 per onorari oltre 15% per rimborso forfettario, Cap ed Iva come per legge.
Foggia, 23 dicembre 2025

Il Giudice
dott.ssa NT Patti
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