IL TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
CAUSA R.G. N. 3087/2024
Verbale di Udienza “cartolare” del 30/04/2025
Il Giudice dott.ssa Maria Iandiorio letto l'art. 127 ter c.p.c. che consente la celebrazione della presente udienza mediante trattazione scritta;
verificata con esito positivo l'avvenuta rituale comunicazione dell'ordinanza organizzativa della presente udienza a trattazione scritta;
dato atto che vi è stata partecipazione alla presente udienza a trattazione scritta mediante il deposito di note scritte;



P.Q.M.

alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, questo giudice al termine dell'udienza decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria
Iandiorio, viste le conclusioni così come precisate dalla parte nelle le note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., pronunzia la seguente
SENTENZA nella causa civile, iscritta al n. 3087/2024 R.G., avente ad oggetto “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali” e vertente
TRA
C.F. , nato ad [...] il [...], quale Parte_1 C.F._1 procuratore generale ai sensi e per gli effetti dell'art. 77 c.p.c. di , C.F. CP_1
, nata ad [...] il [...], rappresentato e difeso dall'avv. Elena C.F._2
FERRARA,
ATTORE
C.F. , sito in Avellino alla Via Controparte_2 P.IVA_1
Tagliamento n. 237, in persona dell'amministratore p.t. dott. , rappresentato Controparte_3
e difeso dall'avv. Francesco Ettore BRUNO, in virtù di mandato in atti,
CONVENUTO
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente giova osservare come la presente decisione sia adottata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e, quindi, sia possibile prescindere dalle indicazioni contenute nell'art. 132 c.p.c..
L'art. 281 sexies c.p.c., infatti, consente al giudice di pronunciare la sentenza in udienza dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, senza dover premettere le indicazioni richieste dal secondo comma dell'art. 132 c.p.c..
Pertanto, non è affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga le indicazioni riguardanti il giudice e le parti, le eventuali conclusioni del P.M. e la concisa esposizione dei fatti e dei motivi della decisione (Cass. civ., Sez. III, 19 ottobre 2006, n. 22409).
Ancora, in tale sentenza è superflua l'esposizione dello svolgimento del processo e delle conclusioni delle parti, quando questi siano ricostruibili dal verbale dell'udienza di discussione e da quelli che lo precedono (Cass. civ., Sez. III, 11 maggio 2012, n. 7268; Cass. civ., Sez. III,
15 dicembre 2011, n. 27002).
Vanno, dunque, richiamati tutti gli atti del fascicolo d'ufficio, ivi compresi l'atto introduttivo di lite, la comparsa di costituzione, le memorie autorizzate, i verbali di causa, le ordinanze pronunciate, cui si rinvia per quanto non riportato nella presente concisa motivazione, redatta ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., interpretato conformemente al principio costituzionale della ragionevole durata del processo, sancito dall'art. 111, co. 2, ultimo periodo, della Costituzione
(cfr. Cass. 118/2004, 216/2006 e 22409/2006, 10501/2009).
Inoltre, ai sensi del comma 9 octies dell'art. 16 bis del d.l. 179/2012, conv. in l. 221/2012, la presente sentenza, depositata con modalità telematiche, viene redatta in maniera sintetica.
Per altro verso, la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c. non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l' “iter” argomentativo seguito (cfr. cass.
17145/2006, 7058/2003, 5241/2011, 8294/2011).

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, nella qualità in atti Parte_1 specificata, ha convenuto in giudizio il sito in Avellino sito Controparte_2 in Avellino alla Via Tagliamento n. 237, chiedendo, previa sospensione dell'efficacia della delibera impugnata, inaudita altera parte o in subordine nella prima udienza:
l'annullamento e/o nullità della delibera condominiale del 18 giugno 2024 per le ragioni di cui in narrativa;
- con condanna alle spese e competenze di lite>>.
In particolare, a sostegno dell'impugnativa, l'attore ha dedotto le seguenti cause di nullità e/o annullabilità della delibera condominiale del 18/06/2024:
1)VIOLAZIONE DELL'ART. 29 DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE che prevede la convocazione in via ordinaria dell'assemblea per l'esame e l'approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo ed annesso progetto di ripartizione non oltre i 30 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario di ogni anno (31 dicembre), atteso che, invece, la convocazione è stata fatta ben cinque mesi dopo, oltre a varie altre irregolarità contenute nel medesimo documento;

2)VIOLAZIONE DELL'ART. 31 DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE, in quanto all'assemblea del 18 giugno 2024 due persone hanno partecipato rappresentando ognuna di loro per delega tre condomini. Precisamente la SI.ra ha partecipato con n. 3 deleghe Parte_2
e, quindi, rappresentando tre condomini: 1) , 2) e 3) CP_4 Controparte_5
per un totale di 27.205 millesimi;
la SI.ra ha Controparte_6 Controparte_7
partecipato con n. 3 deleghe e, quindi, rappresentando tre condomini: 1) , 2) Controparte_8
e 3) per un totale di 51.715 millesimi, e quindi, con un Controparte_9 Controparte_10
numero di deleghe superiore a quello consentito dalla citata disposizione del regolamento condominiale (due).
3)VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI TRASPARENZA E CHIAREZZA DELL'O.D.G. in relazione al punto n. 3 dell'o.d.g. “RATIFICA AMMINISTRATORE CP_11
(Nomina amm.re giudiziario nella procedura Tribunale di Avellino RG CP_12
473/2023 V.G.” è stato formulato in palese violazione con i principi di trasparenza e chiarezza, imposti per consentire ai condomini di partecipare consapevolmente all'assemblea, conoscendo in anticipo gli argomenti che verranno trattati.
4) perché Controparte_13
contenente di errori e/o irregolarità contabili, presentando tra le spese del condominio il pagamento, comprensivo anche della R.A. della fattura n. 871/2023, che, invece, è stata pagata direttamente dall'attore al netto della R.A. che resta a carico del condominio;
il relativo riparto delle spese risulta completamente sbagliato, poiché vengono applicate solo 8 delle 11 tabelle millesimali presenti nel condominio ed alcune di esse sono state applicate erroneamente;
il bilancio consuntivo 2023 approvato il 18/6/2024, non contiene i crediti liquidi ed eSIibili dei condomini e germani e , giusta sentenza Controparte_14 CP_15 Pt_3
definitiva n. 641/2022 del Tribunale di Avellino e, quindi, per la somma di €. 2.192,46, come precettata al condominio già in data 6/7/2022, oltre interessi maturandi e dei condomini e in virtù della delibera condominiale del 2/12/2021. Parte_4 Controparte_16
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23/12/2024 il Controparte_2
ha chiesto di
[...] dell'assemblea condominiale del 18.06.2024 e condannare l'attore al pagamento delle spese e compensi di giudizio>>.
In particolare, sugli specifici punti di impugnazione, nell'ordine riportato dall'attore, il condominio ha dedotto che:
- il termine contenuto nel regolamento condominiale per la presentazione e sottoposizione all'assemblea del rendiconto annuale, appare, oggi giorno, desueto e del tutto irragionevole, considerate anche le dimensioni del Condominio e le competenze che l'amministratore deve gestire;
il è costituito dal ottanta unità immobiliari e gestisce un bilancio annuale CP_2 considerevole, che nella seduta del 09.12.2020 l'assemblea è stata chiamata a modificare tale termine, per consentire l'adeguamento alle disposizioni normative in materia, che prevedono il termine di 180 giorni per la sottoposizione all'assemblea del rendiconto;

- non vi è stata alcuna violazione del regolamento e l'assemblea ha correttamente deliberato in quanto nessuno dei presenti aveva più di due deleghe;
che delle tre deleghe portate dai condomini e due sono state conferite da comproprietari Parte_2 Controparte_7
della medesima unità immobiliare.
- alcuni condomini, tra cui l'odierno attore, hanno richiesto la convocazione di assemblea per la revoca dell'amministratore giudiziario e la nomina di nuovo amministratore;
a maggioranza dei presenti rappresentanti millesimi 469,66, l'assemblea ha votato per non revocare l'amministratore nominato dal Tribunale, mentre una minoranza rappresentante millesimi
210,77 ha votato per la nomina di nuovo amministratore nella persona del dott. ; CP_17 in conseguenza di tale delibera l'amministratore ha convocato nuova assemblea per la ratifica dell'incarico, che è puntualmente avvenuta, nella delibera oggi impugnata, con ampia maggioranza dei presenti;

- la fattura emessa dalla ditta LO e nello specifico la n. 871/2023 oggetto di contestazione risulta chiaramente ed inequivocabilmente annotata nel rendiconto del periodo 2023 sotto la
Voce Scala A) sottoconto Assistenza Ascensore;
la controversia sul pagamento della detta fattura è nata proprio in conseguenza di un comportamento improprio dell'odierno attore, il quale non solo ha provveduto – senza alcuna autorizzazione dell'amministratore – a pagare direttamente la fattura emessa dalla nei confronti del Condominio, ma di tale Parte_5
impropria azione non ne ha informato l'amministratore, nemmeno dopo la ricezione della convocazione assembleare del 17 e 18 giugno 2024; che il credito del va CP_2 indubbiamente rilevato nell'esercizio in cui è stato dimostrato e richiesto e pertanto l'esercizio
2024; le tabelle n. 9,10 e 11, non dovevano essere utilizzate, in quanto le stesse si riferiscono alle spese di manutenzione straordinaria ascensore (rispettivamente per le scale A-B-C), che non sono mai state sostenute nell'esercizio 2023; con riferimento ai crediti dei condomini
[...]
CP_1 e deve evidenziarsi che - vista l'assenza dei rendiconti degli esercizi 2015 al 2022 CP_15
- l'assemblea nella seduta assembleare del 2 dicembre 2021 ha costituito un fondo di esercizio straordinario denominato “Piano di rientro debiti condominiali 2022” nel quale sono state appostate le partite contabili di tutti i creditori del condominio (tra cui figurano anche i condomini citati da controparte) per un totale complessivo pari ad € 96.495,35; per quanto riguarda, poi, la posizione dei condomini e appare opportuno rilevare che CP_16 Parte_4 nel deliberato dell'assemblea condominiale del 02.12.2021, si legge unicamente un invito del presidente dell'assemblea, rivolto all'amministratore dell'epoca, ad attuare quanto stabilito nella precedente riunione assembleare del 09.12.2020 e che non si rinviene, invece, alcuna votazione, né deliberazione sul punto da parte dell'assemblea, motivo per il quale il presunto credito deve ritenersi inesistente.
Prima della proposizione dell'impugnativa de qua è stato correttamente esperito il tentativo di mediazione obbligatorio, così come previsto dall'art. 5 del d.lgs. n. 2872010 e ss. mm.
La scrivente, rilevato che la causa risultava istruita con le produzioni documentali, ritenuta l'insussistenza di motivi per sospendere la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza del 18 giugno 2024 e la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 30/04/2024 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
A tale udienza la causa è stata trattenuta per la decisione.
2. Premesso quanto sopra, è opportuno far precedere la disamina dell'odierna controversia da alcune puntualizzazioni, stante la richiesta di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata da parte attrice, in merito alla distinzione tra vizi di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali, anche alla luce della recente pronuncia della Cassazione a SS.UU. del 2021 che ha ridefinito i confini tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari, enunciando il principio di diritto secondo cui “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume" la Corte di legittimità “ha costantemente affermato che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione (cfr. Cass. 21966/2017; Cass. 15587/2018).
Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore Condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (cfr. Cass. 19210/2011; Cass. 19799/2014). Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass.
25693/2018)” (così cfr. Cass. 21271/2020); al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.”.
Quindi, le Sezioni Unite hanno distinto le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali “nel rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico”.
In particolare, i casi di nullità individuati sono tre: 1) “mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali” (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) “Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); 3) “Illiceità” (articolo 1343
c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). “Al di fuori di tale ipotesi deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile”.
Tanto chiarito in punto di diritto, parte attrice ha impugnato la delibera per una serie di vizi che rientrerebbero nella categoria dell'annullabilità, ma che, nel merito, risultano essere infondati per i motivi che seguono.
In relazione al punto 1) violazione dell'art. 29 del regolamento condominiale, tale doglianza
è irrilevante ai fini della decisione atteso che non costituisce motivo di invalidità della delibera, né quale vizio di nullità e, men che meno, della sua annullabilità, ma tutt'al più potrebbe configurare un'ipotesi di revoca dell'amministratore.
Del tutto inconferente è sul punto la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, n.
4806/2005, richiamata dall'attore, che statuisce: “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione”.
Ne consegue che il giudice adito per risolvere una controversia relativa all'impugnazione di una delibera non può andare oltre ai vizi di e di nullità, che riguardano quelle delibere che incidono sui diritti dei singoli sulle parti comuni, o sulle parti di proprietà esclusiva e di annullabilità, che riguardano gli aspetti formali delle procedure relative a convocazione, verbalizzazione, deliberazione e così via.
Pertanto, a prescindere dal diverso termine previsto dall'art. 29 del regolamento condominiale, di giorni 30 dalla chiusura dell'esercizio finanziario, rispetto a quello di cui all'art. 1130, comma 1 n. 1 e 10 c.c., di giorni 180, per la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo, tale obbligo rientra tra i compiti dell'amministratore.
Quanto dedotto sul punto dall'attore non incide sulla richiesta di nullità e/o annullabilità della delibera condominiale impugnata nel procedimento de quo, nel quale non è stata richiesta una valutazione dell'operato dell'amministratore giudiziale, ai fini della sua revoca, ma dalla legittimità della delibera con la quale è stato approvato il bilancio consuntivo dell'anno 2023 che all'evidenza, e per quanto verrà valutato in seguito, non risulta inficiata dalla circostanza che il consuntivo anno 2023 e il preventivo anno 2024 siano stati approvati in ritardo rispetto al termine previsto nel regolamento condominiale ma certamente tempestivamente rispetto a quello previsto dall'art. 1130 c.c..
D'altronde tale ritardo non è stato neppure dedotto dall'attore in sede di deliberazione, né risultano agli atti che lo stesso abbia sollecitato l'amministratore, per la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del consuntivo, come nel suo diritto farlo, pur essendosi attivato invece per convocazione dell'assemblea, tra l'altro, per la revoca dell'amministratore giudiziale e la nomina di un nuovo amministratore.
In relazione al punto 2) violazione dell'art. 31 del regolamento condominiale, va rilevata l'infondatezza della doglianza. La scrivente, ben considerando che le norme contenute nel regolamento contrattuale prevalgono su quelle previste dal Codice civile, fatto salvo quelle qualificate come inderogabili dalle previsioni degli artt. 1138 c.c. e 72 delle disp. att. c.c. (con riferimento all'art. 67 disp. att. c.c. "ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta e che tuttavia laddove i condomini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale"),
e che secondo l'orientamento della Suprema Corte, anch'esso richiamato dall'attore, “ La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore eSIenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione”, ritiene che anche sotto tale profilo non vi sia alcuna violazione che infici la validità della delibera.
Dalla documentazione versata in atti risultano che le deleghe sia state conferite per iscritto e i soggetti rappresentati siano comproprietari di più unità immobiliari che non determinano come dedotto dall'attore una pluralità di deleghe ma una delega conferita da soggetto che è proprietario di millesimi su più unita abitative.
Tale convincimento è comprovato, altresì, dall'esame della precedente delibera condominiale, quella del 12/03/2024, alla quale la SI.ra , risulta presente per delega Parte_6
della SI.ra mentre risultano assenti e Controparte_6 CP_4 CP_5
che invece sono stati entrambi rappresentati, all'assemblea del 18/06/2024, dalla stessa
[...]
. Parte_6
Anche con riferimento alla delega conferita alla SI.ra appare evidente Controparte_7
che la stessa abbia rappresentato con una sola delega dal SI. quale erede, Parte_7
rappresentate, comproprietario di millesimi afferenti a più unità immobiliari.
Infine, si osserva che anche all'assemblea del 12/03/2024, il SI. SI. , risulta Controparte_18
presente per i condomini e , oltre che per il condomino Controparte_9 Controparte_10
, senza che tale rappresentanza sia stata messa in discussione. CP_19 In mancanza di specifiche allegazioni appare verosimile che e Parte_6 [...]
abbiano partecipato all'assemblea in rappresentanza di unico delegante CP_7
comproprietario di millesimi su più unità immobiliari.
In relazione al punto 3) violazione dei principi di trasparenza e chiarezza dell'o.d.g. n. 3
“RATIFICA AMMINISTRATORE Determinazioni (Nomina amm.re CP_11 giudiziario nella procedura Tribunale di Avellino RG 473/2023 V.G.” si osserva che ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. (v. Cass. 14560/2004;
21449/2010; 539/2016).
Affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno (v.
Cass. 13047/2014).
Posto che l'ordine del giorno deve assicurare una sufficiente informazione ai condomini in ordine a quali saranno gli argomenti che verranno trattati e posti in votazione nel corso dell'assemblea e che, a tale scopo, non è necessaria una elencazione analitica delle materie che verranno trattate, la delibera può essere affetta da invalidità solo nel caso in cui vengano posti in discussione argomenti radicalmente diversi da quelli indicati nell'ordine del giorno comunicato, argomenti che non possono rappresentare un normale e prevedibile sviluppo degli argomenti posti all'ordine del giorno. In altri termini, solo un argomento oggettivamente privo di collegamenti a quelli posti all'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione può comportare l'invalidità della delibera, in quanto lede il diritto di informazione dei condomini, presi di sorpresa in merito alle materie su cui deliberare.
Nella specie, nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione erano indicati ben n. 8 punti di argomenti su cui deliberare, oltre le varie ed eventuali, e certamente quello indicato al n. 3
“RATIFICA AMMINISTRATORE CONDOMINIALE: Determinazioni (Nomina amm.re giudiziario nella procedura Tribunale di Avellino RG 473/2023 V.G.” non può di certo considerarsi privo di specificazione oltre che assunto violazione dei principi di trasparenza e chiarezza.
Deve dunque escludersi “l'effetto sorpresa” nei confronti dei condomini presenti ed assenti, effetto che, appunto, si è evitato non solo con la previa comunicazione dell'ordine del giorno ma anche in considerazione che l'assemblea aveva già deliberato in data 12/03/2024 sulla revoca dell'amministratore giudiziale e della nomina di un nuovo amministratore ma anche in tale consesso la maggioranza non ha votato a favore della revoca dell'amministratore nominato dal tribunale.
Pertanto, anche su tale punto, va ritenuta la validità della delibera de qua.
In relazione al punto 4) irregolarità rendiconto consuntivo 2023 e preventivo 2024, la doglianza è infondata.
La Legge di riforma del Condominio n. 220/2012 ha previsto con l'art. 1130 bis c.c. prescrive i criteri a cui l'amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto annuale, finalizzato a rendere conto della gestione amministrativa e contabile relativamente al periodo del suo incarico. Ciò nonostante, non è configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi di discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di chiedere anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti di
(eventuale) approvazione (cfr. Cass. n. 21271/2020).
D'altronde, la stessa disposizione di cui all'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. non impone un generale obbligo di allegare documenti all'avviso di convocazione, ma l'unico obbiettivo che si prefigge la norma è quello che i condomini siano resi edotti su ciò che verrà discusso in assemblea.
Va osservato che “il ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista CP_2 della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e, a tale diritto, corrisponde
l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia per minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati”
(cfr. Cass. n. 4445/2020).
Orbene, nel caso di specie l'attore si duole di errori e/o irregolarità contabili, nella redazione del bilancio consuntivo anno 2023 in quanto la fattura n. 871/2023, dell'importo di € 570,90, dallo stesso direttamente pagata al fornitore al netto della R.A., sarebbe stata Parte_5
posta illegittimamente a carico della compagine condominiale nonché della mancata indicazione dei crediti liquidi ed eSIibili dei condomini e . CP_14 CP_15
Anche sotto tale ultimo profilo, va rilevata l'assoluta infondatezza dell'impugnazione.
Nella delibera assembleare si dà atto che l'attore abbia consegnato, per la prima volta, all'amministratore la fattura n. 871/2023 rappresentando altresì di averla quietanzata, e che in tale sede l'assemblea ha approvato il consuntivo rettificato, ponendo a credito dell'attore la somma quietanzata. Pertanto, alcun errore e /o irregolarità si evince nella redazione e nella successiva approvazione del bilancio consuntivo.
Appare, oltremodo, pretestuosa la doglianza in relazione alla paventata illegittimità dell'esercizio del potere da parte dell'assemblea nell'aver approvato un rendiconto errato nel quale non sarebbero stati riportati i crediti, dei condomini , e CP_14 CP_15 CP_16 Parte_4
afferenti ad un periodo antecedente alla nomina dell'attuale amministratore giudiziale avvenuta in data 08/05/2023, nomina richiesta e ottenuta proprio a fronte della mancanza di approvazione dei bilanci pregressi, come peraltro evidenziato nella nota esplicativa allegata all'avviso di convocazione dell'assemblea del 18/06/2024, unitamente alla documentazione ivi richiamata, nella quale si legge che “nella situazione patrimoniale e di cassa non è stato possibile riportare
i saldi di attivo e passivo al 31/12/2022, vista la mancata approvazione e parziale redazione dei rendiconti precedenti.” (cfr. alle. 5 della memoria di costituzione).
A fronte della documentazione messa a disposizione dall'amministratore giudiziario, alcuna osservazione è giunta allo stesso prima del giorno della convocazione dell'assemblea né tanto meno in sede assembleare, nonostante l'attore abbia in più occasione preso la parola e fatto verbalizzare le proprie dichiarazioni.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano come in dispositivo ed in applicazione dei parametri di cui al dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa,
III scaglione di riferimento, dei parametri minimi per le fasi studio, introduttiva, l'assenza di istruttoria orale e la decisione assunta ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda di annullamento e/o nullità della delibera condominiale del 18/06/2024;

2. condanna parte attrice al pagamento in favore del in Controparte_2 persona dell'amministratore p.t., le spese di lite, liquidate in € 1.700,00 per compenso professionale oltre IVA e CPA nonché spese accessorie al 15%.
Si comunichi.
Così deciso in Avellino, 30/04/2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Iandiorio