REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- sezione prima - in composizione monocratica, nella persona del Dott. Dario Colasanti, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 455 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023 R.G. promossa da
(c.f. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. e
[...] C.F._2 [...]
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
ANGELICA SCOLARI, attore; contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. STEFANO Controparte_2 P.IVA_2
MOTTA, convenuto; che hanno reso le seguenti
CONCLUSIONI
ATTORE
- accertare e dichiarare la nullità/annullabilità della delibera assembleare del 28 settembre 2022 relativamente ai punti 1) -3) e 4) adottata dal (C.F. ), sito in Controparte_2 P.IVA_2
ER DO (LC), Via Verdi, n. 6 A/B/C, in persona dell'Amministratore pro tempore
(C.F. ), titolare firmatario dello con sede in Controparte_3 C.F._3 Parte_3
pagina 1 di 16 Via Carlo Baslini nr. 10, Merate (LC) e per l'effetto disporre la rielaborazione del bilancio preventivo
e consuntivo, nonché i relativi criteri, ad opera dell'amministratore di condominio senza alcun compenso ulteriore;

- condannare il convenuto al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. da CP_2
liquidarsi anche in via equitativa per tutti i motivi esposti in narrativa
In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio, oltre CPA nella misura di legge e 15% di spese generali.
In via istruttoria:
- ai sensi dell'art. 210 c.p.c. si chiede sin d'ora che venga emesso ordine di esibizione nei confronti dell'Amministratore pro tempore (C.F. ), titolare firmatario Controparte_3 C.F._3
dello con sede in Via Carlo Baslini nr. 10, Merate (LC) degli F24 attestanti i Parte_3
pagamenti delle fatture effettuate, della Tabella Millesimale Scale del e Controparte_2 giustificativi voce versamento anticipazioni € 4625,20 in favore di Parte_4
- disporre CTU contabile affinché vengano accertati gli errori contabili nonché le divergenze rispetto agli estratti conto così come indicato in narrativa che inficiano la correttezza del consuntivo e del preventivo deliberati nell'assemblea oggetto della presente impugnazione, nel dettaglio ammettersi consulenza tecnica d'ufficio sul seguente quesito:
“Accerti il consulente, alla stregua dell'analisi degli atti, dei documenti di causa, dei documenti contabili, comprese fatture e estratti conto condominiali, se i rendiconti consuntivo 2021/2022 e preventivo 2022/2023 approvati dal sono redatti nel pedissequo rispetto di Controparte_2
quanto previsto dalle norme di legge imperative artt. 1130 e 1130 bis c.c., anche da un punto formale e quindi che consentano l'immediata verifica delle singole voci di entrata e di uscita del condominio, ed anche, accerti il consulente se i criteri di ripartizioni, sia nel bilancio consuntivo 2021/2022 che in
Firmato Da: Angelica Scolari Emesso Da: InfoCert Firma Qualificata 2 Serial#: 162bee6 Studio
Legale Avv. Angelica Scolari Via Mazzini, n. 13 – 20871 Vimercate (MB) Tel. 328.2923925 – fax.
039.6880100 – quello Email_1 Email_2
preventivo 2022/2023, sono conformi alle norme imperative di legge artt. 1123 e ss. c.c. Il tutto, prendendo in considerazione le singole rimostranze formulate dagli attori”.
- senza accettazione alcuna dell'inversione dell'onere della prova, sin d'ora si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale e per testi sulle circostanze di cui alla narrativa da intendersi qui integralmente riportati e trascritti, scevri di giudizio e preceduti dalle parole “vero che”, con ogni più ampia riserva di altro dedurre, produrre, articolare ed indicare testi nell'assegnando termine.
pagina 2 di 16 Salvis iuribus
CONVENUTO
Voglia il Giudice Ill.mo, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta, così giudicare:
In via preliminare: 1) respingere l'istanza preliminare formulata ex adverso di sospensione della efficacia della deliberazione impugnata per le ragioni espresse in atto di costituzione.
In via principale: in ogni caso rigettare ogni e qualsiasi domanda proposta nei confronti del convenuto poiché infondata in fatto ed in diritto per le Controparte_4
ragioni tutte espresse nella comparsa di costituzione e risposta del 08.05.2023, depositata il
09.05.2023, e in successivi atti;

In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa maggiorate da contributo previdenziale, IVA come per legge e spese generali 15%.
In via istruttoria: 1) senza inversione dell'onere della prova, si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale degli attori , e del legale Parte_1 Parte_2
rappresentate della società e prova per testimoni sulle circostanze di fatto di cui alla CP_1
comparsa di costituzione e risposta depositata oltre che sui seguenti capitoli di prova:
A) “Vero che il condomino ha una utenza propria e separata dal Parte_5 condominio come anche risulta dalla documentazione che mi si rammostra (doc. n. 19)?”;
B) “Vero che il condomino esegue sedici interventi annui di manutenzione e Parte_5
taglio di erba del giardino condominiale e viene richiesta al la compartecipazione alla CP_2 spesa per circa la metà per l'ammontare annuo di circa € 2.000,00 ?”;
C) “Vero che gli attori , e del legale rappresentate della Parte_1 Parte_2 società hanno chiesto ed ottenuto dall'Amministratore la documentazione inerente le CP_1 deliberazioni impugnate?”;
D) “Vero che in particolare gli attori , e del legale Parte_1 Parte_2 rappresentate della società hanno chiesto ed ottenuto dall'Amministratore la CP_1 documentazione inerente gli esercizi 2020/2021 e 2021/2022 e la relativa gestione ?”.
Si indicano a testimoni:
- , residente in [...]; Testimone_1
2) Si chiede inoltre di essere ammessi a prova contraria sui capitoli ex adverso formulati ed eventualmente ammessi dal Giudice, con i testimoni indicati ed indicandi;

3) Disporsi, occorrendo, l'esibizione in giudizio di copia integrale degli atti di compravendita degli attori relativi alle unità immobiliari di loro proprietà.
pagina 3 di 16 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Gli attori, premesso di essere titolari di unità immobiliari all'interno della struttura condominiale, hanno impugnato la delibera dell'Assemblea del di cui al verbale Controparte_2
del 28.9.2022, contestandone la validità con riferimento a molteplici aspetti, che si ritiene di poter riassumere ed affrontare come segue.


1. Irregolarità contabili e illegittimità del rendiconto condominiale. Gli attori contestano la legittimità del rendiconto annuale di gestione, redatto dall'amministratore in violazione dei criteri sanciti dall'art. 1130 c.c., e senza gli elementi previsti dall'art. 1130 bis c.c.
In primo luogo, i sigg.ri e unitamente alla società Pt_1 Pt_2 CP_1
sostengono che il rendiconto non rechi le reali entrate ed uscite del e che non sia CP_2
stato fornito ai condomini il registro di contabilità previsto dal punto 7 dell'art. 1130 c.c.
(secondo cui “nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita”), non potendosi qualificare tale il documento denominato “Elenco cronologico spese di bilancio”.
Gli attori contestano, infatti, che tale documento “include spese che non coincidono con i reali movimenti bancari, visibili negli estratti conto del condominio, e, soprattutto, non è per nulla cronologico, tant'è che nessuna delle voci ivi indicate corrisponde a movimenti effettivi” (cfr. pag. 3, memoria del 30.6.2023, attori); precisano, inoltre, che l'elenco redatto dall'amministratore
“riporta spese inesistenti e manca di riportare le spese corrette ed effettive”, che “le stesse partite sono indicate con date non corrispondenti agli effettivi movimenti”, e che non sono presenti “i movimenti in entrata”.
Parte attrice, rileva, “a titolo di esempio”, che le voci di spesa “effettive”, ricavabili dagli estratti conto, non coincidono con quelle dichiarate dall'amministratore (maggiori di oltre € 1.300,00 e con esborsi non rendicontati) e che tra le stesse figurano esborsi “di cui non si ha contezza” e a favore di soggetti sconosciuti (tra cui € 182,21 a ). Persona_1
Inoltre, i condomini contestano all'amministratore di avere confuso “il proprio patrimonio con quello condominiale”, avendo egli effettuato dei versamenti in contanti, per € 20,00, e dei pagamenti non transitati sul conto corrente per € 200,00.
pagina 4 di 16 Errori e movimentazioni che, a detta degli attori, hanno comportato l'errata redazione del
“consuntivo gestione ordinaria”.
A confutazione, il convenuto sostiene che il bilancio consuntivo sia stato CP_2
redatto “in modo chiaro e puntuale secondo le norme di legge […] allegando e mettendo a disposizione dei condomini anche gli estratti conto”, in base ad un criterio misto di cassa- competenza, e che, dunque, “le presunte difficoltà valutative che, a detta di controparte renderebbero non chiaro il rendiconto discendono, a ben osservare, dalla ingiusta ed illegittima pretesa che il bilancio sia redatto ed impostato secondo un rigido criterio di cassa” (cfr. pag. 2, memoria del 20.9.2023, convenuto).
Il ha inoltre replicato alle contestazioni mosse dagli attori su specifiche voci di CP_2
spesa, rilevando – a conferma di quanto sopra riportato – che le stesse erano di competenza del precedente esercizio (dal 1.9.2020 al 31.8.2021).
Le doglianze espresse dagli attori, che si sostanziano in una critica al criterio utilizzato per la redazione del bilancio condominiale, espressamente di impostazione mista, sia per competenza
(le spese), sia per cassa (le entrate), non è fondata perché consiste in una contestazione di per sé astratta, che non attiene alla effettiva e concreta intellegibilità della rendicontazione.
Infatti, nonostante i noti precedenti di parte della giurisprudenza di merito ed alcuni obiter dictum della Corte di legittimità, appare preferibile attribuire rilievo all'assenza di indicazioni normative e di specifiche pronunce della Suprema corte, la quale di contro ha di recente ribadito che “Per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale, non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione, e ciò comunque alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di
pagina 5 di 16 merito e che non è denunciabile per cassazione alla stregua dell'articolo 360, comma 1, n. 3, del codice di procedura civile” (cfr. Cass. civ., sez. VI-2, ord. n. 10844 del 9.1.2020).
Del resto, la dottrina ha messo in risalto i limiti dell'adozione preconcetta ed integrale del principio di cassa, evidenziando che solo l'esame complessivo ed integrato di tutta la documentazione che correda il rendiconto, di cui il bilancio è solo un elemento, può consentire l'effettiva comprensione della gestione condominiale.
Più di recente, la Suprema Corte ha altresì precisato che “affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui CP_2
il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 28257 del 9.10.2023).
Dunque, questo Giudice è chiamato a valutare in concreto se lo specifico bilancio, considerato insieme alla documentazione allegata al rendiconto approvato, risulti intellegibile e verificabile, alla luce delle contestazioni degli attori.
Procedendo nella direzione illustrata, si deve innanzitutto rilevare che la difesa del ha dato conto nei propri atti delle specifiche oscurità rilevate dagli attori, senza CP_2
che siano state svolte da controparte sostanziali repliche alle spiegazioni fornite.
Ed infatti, come messo in evidenza negli scritti di parte convenuta, la voce di spesa “AG Service” per € 118,00 sostenuta in data 9.9.2021, che trova giustificazione nella fattura datata 7.6.2021, era di competenza del precedente esercizio (cfr. doc. 12, fascicolo ), così come CP_2
l'esborso a favore di per € 182,21 riguardante l'intervento sull'impianto TV- Persona_1
pagina 6 di 16 antenna condominiale, di cui alla fattura del 25.6.2021 (ivi, doc. 13), e le spese “in più rispetto a quelle effettivamente effettuate per un importo di oltre 1.300,00 euro”.
Per tale ragione, considerato che le ulteriori doglianze attoree -come sopra illustrate- sono l'espressione di mere questioni di principio, astratte e disancorate dalla documentazione in atti pur se genericamente richiamata, e che non si sostanziano in specifici motivi di irregolarità nella redazione del bilancio, il motivo di impugnazione della delibera deve ritenersi infondato.
Al pari, devono essere disattese le ulteriori impugnative relative alla situazione patrimoniale, al
“consuntivo” e al “preventivo” della gestione ordinaria, in ordine alle quali, fondandosi sulle medesime contestazioni già esaminate, devono essere richiamate le considerazioni appena svolte.


2. di riparto delle spese condominiali. Gli attori sostengono che dall'analisi del bilancio CP_5
consuntivo emergerebbe una “grave violazione dell'art. 1123 con riguardo al criterio di ripartizione delle spese” relative, in particolare, al consumo idrico, alle pulizie delle aree comuni e alla manutenzione del giardino.
La domanda può trovare parziale accoglimento.

2.1. Presunzione di contitolarità delle parti comuni (inclusione di . Parte_5
Occorre innanzitutto premettere che sussiste una presunzione legale di condominialità per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., tra cui figurano i cortili, gli ascensori, gli impianti idrici e fognari, e, in ogni caso, tutti i locali per i servizi in comune, comunque destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune.
La giurisprudenza di legittimità è, infatti, unanime nel ritenere che “in tema di condominio, i beni indicati dall'art. 1117 cod. civ., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune. La parte che voglia vincere tale presunzione ha
l'onere di fornire la prova contraria, non potendo al riguardo valere né le risultanze del regolamento condominiale né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un condomino” (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 6175 del 13.3.2009. Conf. Cass. civ., sez. II, n. 27145 del 21.12.2007; Cass. civ., sez. II, n. 17928 del 23.8.2007; Cass. civ., sez. II,
n. 21440 del 2022; Cass. civ., sez. II, n. 5633 del 18.4.2002).
pagina 7 di 16 La Suprema Corte precisa, inoltre, che “ove poi debba applicarsi l'art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 21440 del
24.6.2022).
A fronte delle contestazioni di parte attrice, secondo cui le spese idriche, di pulizia delle aree comuni e di manutenzione del giardino, sarebbero da suddividere anche con Parte_5
(a suo dire illegittimamente escluso dal riparto), il ha replicato
[...] CP_2
affermando che detto condomino ne sarebbe esonerato, per svariate ragioni: in primo luogo egli non sarebbe ricompreso nelle tabelle millesimali relative al riparto della spesa del giardino;
inoltre, per quanto riguarda il consumo idrico, lo stesso avrebbe un'autonoma utenza per la fornitura dell'acqua e non vi sarebbe consumo per l'irrigazione del giardino da dividere, in quanto il relativo impianto è stato “dismesso e disattivato nel 2018 al fine di contenere i consumi
e limitare le spese”. Alcunché viene detto, invece, in merito alle ragioni di esonero dal riparto delle spese di pulizia, limandosi il a precisare che per quelle delle scale il riparto CP_2
si basa sulla “tabella millesimale scale” (cfr. pag. 13, comparsa di risposta).
Fatto salvo per quanto riguarda l'autonoma utenza relativa al servizio idrico, che trova riscontro nel documento prodotto sub 19 del fascicolo di parte convenuta, di quanto dedotto dal non vi è alcun riscontro documentale e, anzi, dal rogito di CP_2 Parte_5
(v. doc. 17, convenuto), risulta chiaramente che la sua proprietà ricomprende anche
[...]
“tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, nonché le proporzionali quote di comproprietà pari: - 320,37 (trecentoventi virgola trentasette) per il negozio;
- 27,97 (ventisette virola novantasette) per il magazzino;
- 1,36 (uno virgola trentasei) per ciascuna autorimessa,
pagina 8 di 16 degli enti condominiali rappresentati essenzialmente dal subalterno 1 (aree cortilizie, aiuole, accessi, cabina elettrica e locale contatori) del medesimo principale Catasto Fabbricati, con esplicito riferimento all'allegata planimetria”.
Inoltre, il regolamento prodotto in giudizio (v. docc. 20 e 23, convenuto) non reca alcuna clausola che deroga ai criteri stabiliti dal codice;
non vi è prova che le tabelle di cui al doc. 21 sulla base delle quali l'Amministratore ritiene di avere correttamente operato i riparti (e che riferisce essere già stati utilizzati dal suo predecessore) siano state redatte dal costruttore o con il consenso unanime di tutti i condomini;
non vi è alcun elemento -né è stato esplicitato dal CP_2
sulla base del quale è possibile verificare che effettivamente tali tabelle o quelle allegate al rogito di prodotte sub doc. 23, siano state predisposte nel rispetto dei criteri di cui agli artt. Parte_6
1117, 1123 e 1124 c.c., dato che all'interno delle stesse i condomini sono suddivisi sulla base di ulteriori tabelle ivi richiamate (TAB. “A”, TAB. “B1”, TAB. “B2” e TAB “B3”), che tuttavia non sono allegate o prodotte dal convenuto (e di cui, pertanto, non è dato conoscere il contenuto o il criterio adottato).
Per tali ragioni, non essendo stato prodotto o provato in altro modo, l'esistenza di un titolo contrario, i riparti relativi alle spese idriche, di manutenzione e di pulizia delle aree comuni
(quindi, aree cortilizie, aiuole, accessi, cabina elettrica e locale contatori, come indicato nell'atto di compravendita prodotto sub doc. 17, ) dovranno essere effettuati tenendo in CP_2
considerazione anche i millesimi di proprietà del condomino Parte_5
Tale decisione non potrà che valere per le spese oggetto di giudizio e per quelle successive, non ritenendo questo Giudice di condividere l'assunto attoreo secondo cui, sarebbero “radicalmente nulle e, dunque, impugnabili anche oltre i trenta giorni stabiliti dall'art. 1137 c.c., le delibere assembleari che ripartiscono le spese, in deroga all'art. 1123 c.c., comma 1, esentando alcuni condomini dalla partecipazione a talune spese”. La pronuncia della Corte di Cassazione richiamata dalla difesa attorea a sostegno di tale allegazione (cfr. Cass. civ., ss.uu., n. 9839 del
14.4.2021), infatti, esprime un principio diverso, secondo il quale la nullità investe esclusivamente quelle delibere che stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, “trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni
pagina 9 di 16 dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.”, e non anche le delibere – come nel caso di specie – “aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione”, a cui consegue una mera annullabilità, che “va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.

2.2. Criteri di riparto. Gli attori contestano che i criteri adottati dall'Amministratore in sede di riparto delle spese, non essendo mai stato raggiunto un diverso accordo tra i condomini, violerebbe i principi sanciti dal codice civile.
L'art. 1123 c.c. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
È un principio ormai risalente quello secondo cui “la disciplina della ripartizione delle spese condominiali, contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c. c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato valore con un preciso contenuto sostanziale (nella specie, la corte suprema in base all'enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo all'applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative)” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 7884 del 16.07.1991).
Facendo applicazione dei principi sopra richiamati, questo Giudice ritiene che la mera approvazione dei bilanci e dei relativi riparti, in sede assembleare, non possa costituire quella pagina 10 di 16 “diversa convenzione” richiesta dalla norma: in tale sede, infatti, la volontà espressa dai condomini, oltre a non essere necessariamente unanime (come previsto dal combinato disposto degli artt. 1135 e 1136 c.c.), è circoscritta alla verificazione dei bilanci e dei riparti e, con riguardo a questi, all'applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge o da diverse convenzioni.

2.3. Ripartizione e imputazione delle spese relative al servizio idrico. Calando questi principi nel caso di specie e richiamando quanto si è già detto in ordine al regolamento del e CP_2
alle tabelle da questi prodotte, non può ritenersi corretto il criterio adottato dall'Amministratore, con riguardo alle spese relative all'acqua, poiché la quota fissa che compone le bollette del servizio idrico, rientrando nella nozione di “prestazione dei servizi nell'interesse comune” prevista dal citato art. 1123 c.c., deve essere ripartita, facendo applicazione dei medesimi criteri sopra richiamati e dunque in base ai millesimi condominiali.
Si badi, ad ogni modo, che contrariamente a quanto sostenuto dal , già con il CP_2
verbale assembleare del 9.10.2018, il , in sede di approvazione del bilancio CP_2
consuntivo 2017/2018, aveva deliberato di ripartire le spese relative al consumo dell'acqua “sulla base dei consumi effettivi con riparto dello scarto a millesimi”. Circostanza che conferma l'assenza di quella “diversa convenzione” richiesta dall'art. 1123 c.c., per il riparto di tale voce di spesa.
Va accolta la domanda attorea anche con riguardo al riparto della fattura n. 239930 emessa da il 30.11.2021: infatti, pur contenendo – come dedotto dalla difesa del Parte_7 CP_2
– il conguaglio delle spese idriche per il periodo dal 22.7.2020 al 23.11.2021, le spese ivi contenute avrebbero dovuto essere ripartite, per la quota variabile, in base al consumo effettivo, e per quelle fisse, in base ai millesimi.

2.4. Spese di manutenzione del giardino e spese di pulizia. Alle medesime conclusioni si deve giungere anche con riguardo alle spese di manutenzione del giardino (ivi comprese quelle relative alle potature) e di pulizia delle aree comuni, le quali avrebbero dovuto essere ripartite facendo applicazioni dei criteri di cui agli artt. 1123 ss. c.c.
Devono essere disattese, invece, le doglianze attoree relative alla scelta dell'Amministratore di incaricare il condomino di eseguire la manutenzione e le potature Parte_5
pagina 11 di 16 all'interno del giardino condominiale, senza avere previamente acquisito altri preventivi o conferito l'appalto a una ditta specializzata, rientrando nei poteri dell'amministrazione, ex art. 1130 c.c., quello di erogare le spese di manutenzione ordinaria, senza la preventiva delibera assembleare.
Ritiene, infatti, la Corte di Cassazione che “nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico” (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 454 dell'11.1.2017). Approvazione che, nel caso di specie, è stata legittimamente deliberata, con la maggioranza richiesta dal terzo comma dell'art. 1136 c.c.


3. Messa a perdita del debito della Le contestazioni attoree relative alla Parte_8 Pt_9
messa a perdita del credito vantato dal nei confronti della proprietà CP_2 Pt_9
devono essere totalmente disattese.
I condomini dissenzienti ritengono che non “siano state effettuate ricerche approfondite in merito alla possibilità di recupero della restante somma di € 9.528,70# […] tali da giustificare la messa a perdita del debito stesso” (cfr. pag. 2, atto di citazione), e che la delibera di “messa a perdita” del credito avrebbe dovuto essere adottata con il voto unanime di tutti i condomini.
Inoltre, rilevano che il riparto non è stato deliberato dall'assemblea del 28.9.2022 e che, in ogni caso, il criterio adottato dall'Amministratore (60% dell'importo in base ai millesimi di tutti i condomini e la restante parte del 40% in base ai millesimi dei condomini della scala “C”) violerebbe l'art. 11.23 c.c.
A fronte di tali contestazioni, il , con la propria comparsa di costituzione, ha CP_2
dedotto che “in ordine al riparto della messa a perdita lo schema di riparto con la Pt_9
richiesta di versamento è stato inviato ai condomini il 30.11.2018 con il preciso scopo di recuperare le somme insolute al netto del versamento della ed attenuare l'insolvenza CP_6
pagina 12 di 16 del nei confronti dei fornitori” (cfr. pag. 7, comparsa di costituzione), e che “il CP_2
riparto della messa a perdita costituiva una parte integrante e sostanziale del bilancio Pt_9
consuntivo 2018/2019 approvato dall'assemblea condominiale del 03.12.2019 con 580,56 millesimi evidenziando che gli odierni attori, tutti presenti all'assemblea, nulla hanno eccepito in proposito” (ivi, pag. 8).
In replica, gli attori, con le successive memorie istruttorie, si sono limitati a ribadire l'assoluta illegittimità della delibera nella parte in cui ha approvato la “messa a perdita” del debito “Oteri”
(cfr. pag. 20, memoria ex art. 183, co. 6, n. 1, del 30.6.2023, attori) e il criterio di riparto adottato dall'Amministratore.
Tale doglianza, tuttavia, non coglie nel segno, dato che agli atti vi è solamente la comunicazione del 30.11.2018, prodotta sub doc. 6 dagli attori, con la quale l'Amministratore, dando atto dell'esaurimento della procedura esecutiva sulla proprietà della sig.ra ha informato Parte_10
i condomini che il relativo debito (per € 8.141,31) sarebbe rimasto a loro carico e, dunque, ripartito, per € 6.980,08 “pro quota millesimale per il 60% a carico di tutti i proprietari in funzione dei millesimi di proprietà, e per il 40% a carico dei proprietari degli immobili serviti dal vano scala «C»”, e per € 1.233,23 “pro quota millesimale a carico di tutti i proprietari in funzione dei millesimi di proprietà”.
Considerato, pertanto, che gli attori non hanno mai contestato l'assunto del CP_2
secondo cui il riparto del debito “Oteri” sarebbe stato approvato con il bilancio consuntivo relativo all'esercizio 2018/2019, e dunque con il verbale assembleare del 3.12.2019, prodotto dal sub doc. 6 (circostanza che, comunque, appare plausibile in ragione del fatto CP_2
che nel “bilancio consuntivo messa a perdita procedura Oteri Aggiornato al 28.08.2022”, allegato alla lettera di convocazione del 22.9.2022, emerge chiaramente che vi era già stato un precedente riparto, trattandosi di un mero “aggiornamento” del bilancio) e che tale verbale non è mai stato impugnato dagli attori, le contestazioni formulate in questa sede dai condomini(aventi, tra l'altro, ad oggetto l'impugnativa della sola delibera del 28.9.2022) non possono che essere respinte.
pagina 13 di 16 Infatti, vanno anche in questo caro richiamati i principi già illustrati nel paragrafo 2.1., sanciti dalla Corte di Cassazione, a sezioni unite, con la sentenza n. 9839 del 14.4.2021, in base ai quali può ritenersi solamente annullabile (e non nulla) la delibera che approva il riparto di una spesa in violazione dei criteri stabiliti dal codice civile (in assenza di una diversa convenzione o di un regolamento di natura negoziale che dispone diversamente).


4. Costituzione di un fondo morosi. Trova, invece, parziale accoglimento la domanda svolta dagli attori con riguardo a quello che viene dagli stessi erroneamente definito come “fondo morosi”.
Risulta infatti pacifico – poiché riconosciuto da entrambe le parti (v. pag. 7, comparsa di costituzione: “Stante l'insufficiente numero di condomini/millesimi la delibera non è stata adottata, come risulta dal verbale dell'assemblea del 09.10.2018 (cfr. doc. n. 5)”) – che non sia mai stato approvato dall'assemblea la costituzione di un fondo a copertura del debito delle quote condominiali dei condomini morosi.
Dalle allegazioni di parte convenuta si evince, invece, che con comunicazione del 9.5.2022 (cfr. doc. 8, ), l'Amministratore ha richiesto a tutti i condomini “per evitare la CP_2
sospensione” del servizio idrico erogato da “un versamento forfettario in acconto Parte_7
quantificato in euro 1.000,00 per ogni unità immobiliare al fine di consentire quantomeno di versare acconti al fornitore” (cfr. doc. 8, convenuto).
Non può, pertanto, parlarsi di “fondo morosi”, considerato che non vi è stata alcuna convenzione adottata all'unanimità dai condomini, né una deliberazione a maggioranza, giustificata da una
“effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione ex executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comune dell'edificio”, tendente a “sopperire all'inadempimento del condomino moroso” ed “evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti al vincolo di solidarietà passiva” (cfr. Cass. civ., sez. II, n.
13631 del 5.11.2001; conf. Cass. civ., sez. II, n. 3463 del 21.10.1975).
Non risulta, inoltre, che nel verbale impugnato l'assemblea abbia espressamente approvato il consuntivo in parola.
pagina 14 di 16 Deve dunque ritenersi che non sussista l'obbligo, in capo ai condomini, di effettuare il versamento richiesto dall'Amministratore, con la comunicazione del 9.5.2022 – richiesta che non rientra nei poteri a lui conferiti dall'art. 1130 c.c. – e che le somme già corrisposte, come risultanti dal “Consuntivo versamento aggiuntivo Richiesta del 09/05/2022”, allegato alla convocazione dell'assemblea, costituiscano invece un debito del CONDOMINIO nei confronti dei singoli condomini.
La voce di “debiti vs condomini rata aggiuntiva” contenuta nella “situazione patrimoniale esercizio 01.09.2021 – 31.08.2022”, parimenti allegata al verbale, dovrà pertanto essere rideterminata nel minore importo di € 12.000,00, pari all'importo dei versamenti complessivi effettuati a tal fine dai condomini.


5. Regolazione delle spese del giudizio. L'accoglimento parziale delle domande attoree giustifica la condanna del al pagamento delle spese a favore di parte attrice, con CP_2
compensazione in misura di ½ e liquidazione come da dispositivo, sulla base dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminato.


6. Mancata adesione del convenuto al procedimento di mediazione. Deve, inoltre, trovare applicazione il disposto dell'art. 12 bis, co. 2, del D. Lgs. 28/2010, il quale, al secondo comma, prevede che “quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”. Questo Giudice ha ampiamente motivato le ragioni alla base del parziale accoglimento delle domande attoree e ritiene che sussistano i presupposti per l'irrogazione della sanzione, da disporsi a favore dello Stato, considerata la contraddittorietà del motivo addotto dal per giustificare la sua mancata CP_2
partecipazione, a fronte dei benefici che ne avrebbe tratto da una sua eventuale partecipazione, trattandosi di istituto che per sua natura è finalizzato a prevenire l'insorgere del contenzioso e delle conseguenti spese di lite.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel merito del giudizio proposto da , Parte_1
pagina 15 di 16 e Parte_2 Parte_11
nei confronti del ogni diversa istanza ed
[...] Controparte_2
eccezione disattesa o assorbita, annulla la delibera assembleare del 28.9.2022, in ragione della fondatezza dei motivi di impugnazione, nei limiti di cui alla motivazione;
condanna il a rifondere a parte attrice le spese del presente giudizio, che Controparte_2
liquida in € 2.500,00 (già operata la compensazione nella misura di ½) per compensi professionali, € 545,00 per anticipazioni, oltre rimborso delle spese forfettarie pari al
15% dei compensi professionali, IVA e CPA;
condanna il ai sensi dell'art. 12 bis, co. 2, D. Lgs. 28/2010, al Controparte_2
versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma di € 1.036,00, pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;
manda alla Cancelleria per gli incombenti di competenza.
Così deciso in Lecco, 26 febbraio 2024.
Il Giudice
Dario Colasanti
pagina 16 di 16