Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GH AL, domiciliata in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato GUIDO PARLATO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GA US, CONSIGLIA MARIA FIORE, COND VIA POSILLIPO 276 in NAPOLI PALAZZINA MAGNOLIA, in persona dell'Amm.re e legale rapp. pro tempore Rag. UMBERTO INFANTE;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 20296/99 proposto da:
GA US, FIORE MARIACONSIGLIA, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE PARIOLI 76, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO DEL VECCHIO (ST LIBERATI & D'AMORE), difesi dall'avvocato FRANCESCO DEL VECCHIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
GH AL, elettivamente domiciliata in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato GUIDO PARLATO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1234/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 20/05/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/12/01 dal Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO;

La Corte preliminarmente dispone la riunione dei due ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;

udito l'Avvocato PARLATO Guido, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell'incidentale;
udito l'Avvocato DEL VECCHIO Francesco, difensore del resistente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto del principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e l'inammissibilità del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 24 aprile 1994 LI GH conveniva in giudizio, davanti al tribunale di Napoli i coniugi VO TA e MA NS OR e, premesso di essere proprietaria di un locale di sgombero contrassegnato con il numero interno 20, della superficie mq.34,96, al piano seminterrato del fabbricato in Napoli, alla via Posillipo n. 276, Parco Gallo, diviso in due parti, delle quali la prima sfornita di porta, e che i predetti coniugi, proprietari di un box auto ubicato nello stesso piano seminterrato, avevano accampato "il diritto di impegnare" parte del locale per eseguire manovre di entrata nel box con la loro autovettura;
ciò premesso, chiedeva che fosse dichiarata la inesistenza di ogni diritto dei convenuti sul locale in questione e che fossero condannati gli stessi alla cessazione di ogni turbativa, molestia o invasione del bene nonché al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.
Si costituivano i coniugi TA e OR per contestare il diritto di proprietà dell'attrice sull'area da lei rivendicata, deducendo che l'area stessa costituiva parte integrante dell'androne, senza soluzione di continuità con questo, e sempre aperta e utilizzata dai condomini, ancorché una sola parte di essa fosse stata chiusa. Instaurandosi in tal modo il contraddittorio, e disposta, ad integrazione di questo, la citazione del condominio, che peraltro non si costituiva, l'adito tribunale, con sentenza n. 8069/96 del 24/9/1996,m dichiarava la mancanza, in capo ai convenuti, di ogni diritto sul locale di sgombero, di proprietà della GH, e condannava gli stessi a cessare ogni turbativa o molestia in riferimento a tale bene e a non invadere il locale, nonché alle spese di lite.
Proposto appello dai soccombenti TA e OR, la corte di appello di Napoli, con sentenza 28 aprile /20 maggio 1999, nel contraddittorio dell'appellata GH, regolarmente costituita, e nella contumacia del condominio, lo ha accolto e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, ha rigettato la domanda della GH, che ha condannato alle spese di entrambi i gradi del condannato alle spese di entrambi i gradi del giudizio in favore degli appellanti.
Il giudice di appello ha motivato la sua decisione con le argomentazioni che qui di seguito si riassumono.
Nell'esaminare congiuntamente i primi quattro motivi dell'appello, attesa la loro intima connessione, la corte partenopea ha preliminarmente rilevato che l'intera area nella quale è compresa quella oggetto di contestazione è posta al piano seminterrato del fabbricato principale, in prosecuzione del cortile interno comune con accesso da un cancello;
ha quindi puntualmente descritto sia la prima che la seconda delle due aree, indicandone i rispettivi confini e precisando che la seconda (cioè quella in contestazione), ha una estensione complessiva di circa mq.19.50, è completamente libera, presenta un'ampia superficie vetrata, ricavata nella parte alta del muro perimetrale a sud-est del fabbricato, destinata a dare luce ed aria alla intera superficie, ed alloga, inoltre, un pozzetto di scarichi condominiali.
Ne deriva che l'intera area, compresa quella in contestazione, è oggettivamente destinata, per ubicazione e struttura funzionale, secondo il giudice di appello, all'uso comune, in quanto consente l'accesso dei condomini ai box e ripostigli di proprietà esclusiva e la manovra di ingresso e di uscita delle auto, riceve aria e luce dai finestroni posti nella parte perimetrali a sud-est del fabbricato, comprende la zona di accesso alla casa del portiere ed incorpora, come detto, un pozzetto degli scarichi condominiali. In base agli elementi ora menzionati, l'area de qua, siccome destinata all'uso comune dei condomini del fabbricato di Via Posillipo n. 276, Parco Gaio, deve ritenersi, dunque, di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.; non risultando il contrario ne' dall'atto costitutivo del condominio, che va individuato nel primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto e, tanto meno, dall'atto di acquisto da parte dell'appellata dell'appartamento nel predetto fabbricato, stipulato il 23/11/1978 con la costruttrice s.p.a. Edilizia Panoramica, ne' dal regolamento condominiale (di natura contrattuale in quanto predisposto dall'originario unico proprietario), trascritto in data 17/4/1965 e richiamato nel rogito di acquisto degli appellanti del 26/10/1966. L'esclusione della condominialità dell'area non può fondarsi, d'altra parte, sul solo elemento dell'autonoma millesimazione del bene prevista nel regolamento di condominio, e neppure sul fatto, evidenziato dal tribunale, che, per essere posta l'area de qua nella parte terminale del corridoio, la stessa dovrebbe essere ritenuta al servizio del solo box della GH e, al più, di quello dell'altro condominio Casimiro, essendo emersa, viceversa, come si è detto, dalla descritta situazione dei luoghi la sua destinazione all'uso comune.
Nessuna rilevanza probatoria può essere riconosciuta, poi, alla relazione illustrativa allegata al regolamento di condominio, consistente in un foglietto dattiloscritto, privo di data, timbro e firma, aggiunto alle ulteriori tabelle millesimali prodotte dall'appellata e comunque non trascritto, ne' alle due planimetrie catastali, l'una compilata dall'Ing. Franco Civita e l'altra dall'Ing. Ruggero GH ed entrambe risalenti agli anni 1976/1978, cioè in epoca successiva a quella di costituzione del condominio. Non è, infine, possibile, secondo la corte di appello, ricavare la prova della riserva di proprietà della società venditrice, con riguardo all'area rivendicata dalla GH, dall'atto in data 1/6/1965, di frazionamento del mutuo gravante sul fabbricato, autentico dal notaio Ghi di Roma e richiamato nell'atto per notaio Caruso del 26/10/1966 (con il quale gli appellanti acquistarono dalla società Edilizia Panoramica un appartamento al terzo piano del fabbricato, un locale di sgombero ed un box), essendo la rilevanza dell'atto per notaio Ghi limitata alle pattuizioni, contenute nell'atto per il notaio Caruso, relative alla individuazione dell'importo della quota di mutuo gravante sugli immobili oggetto della compravendita, e non potendo, per converso, l'atto stesso provare, come preteso dalla GH, la riserva di proprietà della società venditrice, in forza del collegamento dell'appartamento interno 20 "a un locale piano seminterrato di circa mq. 34". E tanto perché quell'atto, contenente il frazionamento sulle singole unità immobiliari del mutuo di lire 170.000.000 originariamente gravante sull'intero fabbricato 8 (in forza di rogiti per notaio Rungi del 4/7/1962 e 25/11/1963), proviene esclusivamente dal rappresentante (il rag. Bellelli Enrico) della B.N.L. che concesse il mutuo.
Esso, comunque, successivo alla data di costituzione del condomino ed al regolamento di condominio (quest'ultimo trascritto il 17/4/1965), non può ritenersi idoneo a provare riserva di proprietà dell'area in contestazione in favore della società costruttrice del fabbricato.
In conclusione, tale area, per la corte d'appello, ha natura condominiale.
Ricorre per la cassazione della sentenza LI GH, deducendo tre motivi di gravame.
Resistono con controricorso VO TA e MA Consigliera OR, che propongono anche ricorso incidentale condizionato, al quale la GH replica con controricorso.
La ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Denuncia la ricorrente:
1) Omessa motivazione su punto essenziale della controversia. Insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Violazione della norma di cui all'art. 1117 c.c. La censura è riferita all'omesso esame dell'art. 2 del regolamento di condominio depositato il 26/11/1964 e trascritto il 17/4/1965, dal quale, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte di appello per statuire che l'area in questione si presume comune ai sensi dell'art. 1117c.c., non risulta affatto che l'area stessa rientra tra le parti comuni dell'edificio, analiticamente ivi indicate;
ed il regolamento ha, nella fattispecie, natura convenzionale e, quindi, vincolante per i condomini che hanno successivamente acquistato unità immobiliari nel fabbricato condominiale.
Quel giudice è anche incorso, inoltre, nel vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione, in quanto ha ritenuto che l'attribuzione, contenuta nella tabella millesimale allegata al regolamento condominiale, di un determinato valore all'area rivendicata dalla GH non fosse rilevante ai fini della riserva di proprietà dell'area medesima in capo alla società costruttrice, laddove dalla clausola di cui all'art. 4 del regolamento - che predeve che "l'entità delle rispettate quote di comproprietà dei singoli partecipanti alla comunione è espressa in millesimi nella Tabella generale allegata al presente regolamento" - si desume chiaramente che l'area de qua, siccome attributaria di un ben determinato valore millesimale e, come tale, specificamente enumerata nella tabella, tra l'altro con la dizione "deposito E.P., che sta evidentemente per Edilizia Panoramica, era da considerarsi di proprietà esclusiva della predetta società costruttrice;
e di tanto i coniugi TA-OR, che quel regolamento avevano accettato, dovevano avere legale conosceva.
2) Violazione della norma di cui all'art. 1117 c.c. e vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. La censura si riferisce alla errata valutazione delle risultanze processuali, che ha portato la corte territoriale ad affermare che l'area in contestazione deve presumarsi comune ex art. 1117 c.c., dovendosi, invece, trarre proprio dall'esame degli elementi di giudizio acquisiti al processo (in particolare, relazione del c.t.u. e grafici allegati) la conclusione che, non essendo necessario impegnate detta area per l'accesso ai box e ripostigli di proprietà esclusiva del vari condomini e per eseguire, inoltre, le manovre di ingresso e di uscita delle auto, non può valere la presunzione di cui alla menzionata norma.
In realtà, nella fattispecie, manca del tutto, secondo la ricorrente, la destinazione del bene all'uso ed al godimento comune, caratteristica questa peculiare ed ineludibile perché essa possa essere considerata di proprietà comune.
3) violazione degli artt. 1117, 2644 e 1321 c.c. - Ancora omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360nn. 3 e 5 c.p.c., con riferimento alle errate e contraddittorie conclusioni,
circa la ritenuta ed asserita comunione dell'area in questione, tratte dalla corte di appello dall'esame del regolamento di condominio (ved. il secondo motivo), della pratica relativa al mutuo fondiario e relativo piano di frazionamento e delle risultanze catastali.
Con il ricorso incidentale condizionato, TA e fiore denunciando l'omesso esame, da parte della corte di appello, del motivo di gravame con cui essi avevano riproposto l'eccezione di usucapione della servitù di passaggio su detta area, chiedendo l'ammissione di prove per testi sulle circostante rituali articolate. Il ricorso principale è infondato.
I tre motivi nei quali esso si articola, stante la loro connessione, si prestano ad essere esaminati congiuntamente.
La corte di appello di Napoli ha descritto, innanzitutto, nella sentenza qui impugnata, dettagliatamente e minuziosamente la situazione dei luoghi, con particolare riferimento all'area in contestazione rivendicata in proprietà esclusiva dall'attuale ricorrente GH LI;
e, con argomentazione logica ed aderente ai dati di fatto accertati e specificamente indicati, ha ritenuto che l'area stessa, per la sua ubicazione in un più vasto ambiente comune (quale prosecuzione del cortile del piano seminterrato dell'edificio condominiale), per la sua naturale destinazione, per l'uso normale che possono fare ed effettivamente ne fanno gli altri condomini proprietari di box (per le manovre con le auto), ed, infine, per la presenza sullo stesso piano seminterrato di altri locali e servizi comuni (tra l'altro, vi è l'ingresso alla casa del custode), non può che essere compresa, avuto riguardo all'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. e seguendo, inoltre, e criteri elaborati in materia da questa Suprema Corte, tra le parti comuni dell'edificio (sent. n. 8152/2001; n. 5224/93; 9644/87) In altri termini, il giudice di appello, con valutazione basata sulle acquisite risultanze processuali e con motivazione immune da vizi logici e giuridici, ha statuito che la superficie rivendicata dalla GH, siccome integrata nelle parti comuni dell'edificio e destinata naturalmente e normalmente al godimento dei condomini, è anch'essa parte comune ai sensi della citata norma, nulla essendo emerso che, viceversa, denoti la sua appartenenza in proprietà esclusiva alla ricorrente.
La quale, poi, non ha provocato di esserne diventata proprietaria per l'acquisto fattone dalla società costruttrice ed originaria proprietaria, come dedotto, - superando, in tal modo, la presunzione di cui all'art. 1117 comma 1 c.c., - posto che dall'esame dell'atto di acquisto per notaio Tufano del 23/11/1978, oltre che degli altri documenti versati in atti (primo, tra tutti, l'atto del 26/10/1966 per notaio Caruso, con il quale gli odierni resistenti avevano acquistato nello stesso edificio dalla Società Edilizia Panoramica un appartamento, un locale di sgombero ed un box), la corte di appello ha trattato il coinvolgimento che tra i beni trasferiti dalla predetta società alla GH non era compresa anche l'area in questione, già divenuta irreversibilmente comune con il primo atto di trasferimento di proprietà delle singole unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altro oggetto, che segna anche la costituzione del condominio (sent. n. 11844/97; n. 9062/94; n. 3867/86). Nè valgono a far superare siffatta presunzione di comproprietà dell'area de qua gli altri atti e documenti richiama6ti dalla ricorrente e tutti puntualmente sottoposti ad attento esame da parte della corte territoriale, dal momento che, una volta stabilito il principio, in base al quale - come ha ribadito questa Suprema Corte - la presunzione di proprietà comune di un bene compreso nell'elenco (non tassativo) di cui all'art. 1117 c.c. può essere vinta da titolo contrario, da cui risulti in termini certi ed univoci la proprietà esclusiva del bene medesimo e la sua destinazione al servizio ed al godimento della singola unità immobiliare (ved. sent. n. 11405/98;
n. 9221/94), esattamente quel giudice, facendo corretta applicazione della legge, uniformandosi ai criteri interpretativi formulati da questa Corte con il riguardo alla predetta norma e con motivazione congrua e coerente alle risultanze processuali, ha stabilito che gli atti stessi (regolamento di condominio, relazione illustrativa ed allegata tabella millesimale, planimetrie e schede catastali, relazione del c.t.u. e grafici allegati, atto di frazionamento del mutuo gravante sul fabbricato) non forniscono la prova della fondatezza dell'assunto della GH (ex plurimis sent. n. 8152; n. 2670/2001; n. 1915/91;). In conclusione, non riscontrandosi nella sentenza impugnata le violazioni di legge ed i vizi di motivazione denunciati, il ricorso principale deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alle spese.
Quanto a quello incidentale, se ne deve rilevare l'inammissibilità, in quanto con lo stesso i ricorrenti non hanno chiesto la riforma della sentenza impugnata;
e non risulta neppure, d'altra parte, che con l'appello da loro proposto abbiano denunciato l'omessa pronuncia sulla pretesa eccezione di usucapione che avrebbero sollevato in primo grado.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta quello principale, dichiara inammissibile l'incidentale e condanna la ricorrente alle spese, liquidate in euro 102.00, oltre a euro 1500.00 per onorari. Così deciso in Roma, il 19 dicembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2002