R.G. 2384/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 2384/2021 R.G., vertente tra:
C.F. ) E (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, entrambi elettivamente domiciliati in Ravenna, Piazza C.F._2
Kennedy n.22, presso e nello studio degli Avv.ti Franco Fabbri e Gloria Radovani del Foro di Ravenna che li rappresentano e difendono giusta delega in atti;
ATTORI contro (C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. , entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Ricci C.F._4 del Foro di Ravenna, con studio a Ravenna in Viale Vincenzo Randi n. 92 ed elettivamente domiciliati a Ravenna in Viale Vincenzo Randi n. 92, presso lo studio del difensore, giusta delega in atti;
CONVENUTI OGGETTO: scioglimento della comunione ex art. 1111 e ss. c.c.;
CONCLUSIONI: come da udienza cartolare di precisazione delle conclusione e che di seguito si trascrivono;
per gli attori:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattese- nessuna esclusa- tutte le istanze, azioni, contestazioni ed eccezioni avversarie (ivi comprese le note del 23/06/2025) e respinta in toto la domanda riconvenzionale con riferimento sia agli (inesistenti) asseriti atti emulativi compiuti dagli attori sia alla supposta limitazione della servitù di passaggio: -nel merito: accertato e dichiarato che e sono in comunione Parte_1 Parte_2 immobiliare (alias in comproprietà indivisa) con i convenuti e Controparte_1 CP_3
[...
[...] relativamente al seguente compendio: “….due aree urbane pertinenziali della
[...] complessiva superficie catastale di mq 319, di cui una costituente l'unico accesso al Corso Garibaldi,…... Allibrate nel Catasto Fabbricati del Comune di Alfonsine, al foglio 102, con leparticelle: n. 493, Corso Giuseppe Garibaldi n. 24, area urbana;
n. 599, Corso Giuseppe Garibaldi n. 24, P.T., area urbana. Le aree suddette sono distinte nel vigente Catasto Terreni del Comune di Alfonsine al foglio 102, con la particella n. 493, Ente Urbano di are 01.99 e n. 599, Ente Urbano di are 01.20. Confinanti: il mappale 599 con Corso Garibaldi, ragioni da due lati, ragioni , salvi altri;
il mappale 493 Parte_3 Parte_4 con nuove ragioni degli acquirenti, ragioni , Società Giquattro Costruzioni Parte_4 srl, ragioni Argine del Fiume Senio, salvi altri…”, in accoglimento di tutto quanto osservato e contestato dagli attori e dal loro CTP in ordine alle risultanze peritali rese dal CT geom.
, disporre lo scioglimento della detta comunione con ogni relativo Persona_1 provvedimento come segue: 1) assegnare per intero la particella 493 a favore degli attori e stante la non comoda divisibilità della medesima Parte_1 Parte_2 (disattendo le contrarie e non condivisibili conclusioni del CT) per le ragioni esposte in atti ed anche nelle note autorizzate del 23.06.25 nonchè per evidenti motivi di contiguità fisica e funzionalità con il loro immobile e relative pertinenze, con onere di pagamento a carico degli attori e a favore dei convenuti dell'importo di € 7.000,00 a titolo di conguaglio, così come indicato in sede peritale dal CT geom. e/o in quel diverso importo Per_1 ritenuto di giustizia dal Giudice;
2) dividere in natura la particella 599 (essendo comodamente divisibile eppertanto disattendo le contrarie e non condivisibili conclusioni del CT) secondo i termini e le modalità o della proposta del CT (v. allegato A alle note autorizzate del 23/06/2025) e/o di quella degli attori di cui al loro doc. n. 41 e/o di quella ulteriore formulata dai medesimi all'udienza del 09/07/2025, senza alcun conguaglio su tutte le proposte tra i condividenti, tenuto conto che la proposta del CT contiene l'assegnazione agli attori di una porzione di area maggiore rispetto a quella spettante ai convenuti con il peso, peraltro, da una servitù di passaggio a favore di quest'ultimi, mentre quella proposta dai sig.ri di cui al doc. n. 41) contiene una porzione di area Controparte_4 maggiore assegnata ai convenuti compensata dalla possibilità di creare due accessi carrai indipendenti dalla via pubblica, con evidente beneficio di entrambi le parti e da ultimo quella formulata in data odierna vi è rinuncia da parte degli attori;
In via di stretto subordine e pro bono pacis: disporre sempre l'assegnazione dell'intera particella 493 a favore degli attori e tenuto conto che quest'ultimi nulla oppongono, Controparte_4 assegnare l'intera particella n. 599 venga a favore dei convenuti con Parte_3 onere di pagamento a carico degli attori ed a favore dei convenuti pari ad € 10.000,00, così come indicato nella proposta conciliativa formulata dal Giudice all'udienza del 17.04.2025 e previa costituzione ex novo di una servitù coattiva di passaggio nella parte iniziale dalla via pubblica (parte assegnata per intero ai convenuti) nella misura equivalente alla larghezza delle due attuale colonne di sostegno del cancello esistente sino a raccordarsi- ridursi con quella servitù di passaggio già esistente a favore degli attori di larghezza pari a ml.

2.80. Con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Ravenna ed al Direttore del Catasto di Ravenna di procedere alle trascrizioni e volture conseguenti all'emananda sentenza;
-sempre nel merito: accertato e dichiarato che i convenuti hanno da anni solo immotivatamente ed irragionevolmente impedito agli attori di pervenire al più volte richiesto stragiudiziale, bonario scioglimento della comunione immobiliare ed hanno compiuto in loro danno gli atti emulativi enunciati ai cap.li 5- 6 (di quest'ultimo cap. sottovoci a, b, c)
2 dell'atto di citazione ed ulteriori atti (anche in corso di causa) diminuenti l'esercizio della servitù di passaggio, condannare i medesimi convenuti non solo al risarcimento dei danni subiti e subendi dagli attori per le causali indicate in atti e/o comunque da liquidarsi anche in via equitativa, ma anche a ripristinare lo stato di fatto preesistente in ordine alla larghezza della servitù di passaggio che deve essere per tutto il tratto di larghezza pari a metri 2.80 con ovvia loro condanna a rimuovere ed eliminare tutte le piante e/o cose ivi situate in spregio all'art. 1067 II comma c.c., oltre al rimborso di tutte le spese sostenute ante causam, con rivalutazione ed interessi dalla data del verificarsi del pregiudizio e/o del costo. Con vittoria di spese del presente giudizio nonché del procedimento di mediazione già svolto, ivi comprese quelle della disposta CT e di necessaria assistenza peritale di parte, atteso l'evocato comportamento soggettivo ed oggettivo dei convenuti che ha dato causa al presente giudizio ed ha impedito e frustrato un fattibile, bonario componimento del contesto. Sin da ora non si accetta il contraddittorio su eventuali, ulteriori nuove domande, eccezioni, istanze e conclusioni avversarie e si insiste nell'ammissione delle residue istanze istruttorie articolate dagli attori nelle memorie n. 2 e 3 ex art. 183 comma 6 c.p.c. e sulle quali non vi è stata ancora alcuna pronuncia”; per i convenuti:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento di quanto esposto da questa difesa, riportando in questa sede quanto già precisato con le proprie note autorizzate del 23.06.2025, nel merito • preliminarmente accertare: - la comunione immobiliare indivisa tra le odierne parti in causa, insistente sulle seguenti due aree in comproprietà tra i sig.ri e da una parte e e dall'altra, site CP_1 CP_2 Parte_1 Pt_2 nel Comune di Alfonsine (Ra) e censite al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio n. 102, l'una alla particella mappale n. 599 di Corso Giuseppe Garibaldi n. 24 e l'altra alla particella mappale n. 493 di Corso Giuseppe Garibaldi n. 24; - la sussistenza delle attuali servitù già costituite e riportate negli atti di provenienza, gravanti sui mappali 598 (“B” della perizia - di proprietà dei convenuti) e 233 (“A” della perizia - di proprietà degli attori), consistenti nella reciproca servitù di passaggio perpetua, da esercitarsi con qualsiasi mezzo per accedere e recedere ai e dai mappali 493 (“C” della perizia - ora in comproprietà e di cui si chiede la divisione) e 599 (“D” della perizia - in comproprietà) e da esercitarsi su una striscia di terreno della larghezza di ml. 2,80 lungo il confine con la proprietà (lato Nord – Est), il tutto come accertato in sede peritale e meglio descritto a pg. Per_2 11 dell'elaborato del CT;
Alla luce di quanto emerso in sede peritale, nonché in accoglimento di quanto dedotto da questa difesa, respingere ogni domanda avversaria e, relativamente alla divisione degli immobili: • in via principale: - in relazione al mappale 599, accertarne e dichiararne l'indivisibilità e conseguentemente disporre il mantenimento della comunione su tale area ai sensi dell'art. 1112 c.c. e/o dell'art. 1119 c.c. Al fine di rendere più comoda la manutenzione dell'impiantistica a corredo del funzionamento del comune cancello di ingresso posto su via Garibaldi, qualora ritenuto opportuno dall'Ill.mo Giudice adito, disporre che le parti provvedano a “ruotare” la nicchia contenente detta impiantistica, in modo da renderla accessibile dalla pubblica via, come suggerito a pg. 41 dell'elaborato peritale del CT, con oneri posti a carico di parte attrice e parte convenuta in ragione del 50% ciascuno. - in relazione al mappale 493 accertarne e dichiararne la comoda divisibilità e, con seguentemente, disporre lo scioglimento della comunione, con divisione del cespite in natura ex art. 1114 c.c. e con attribuzione ai sig.ri e CP_1
3 da una parte e e dall'altra, di quote distinte equamente determinate, CP_2 Parte_1 Pt_2 addivenendo a tale divisione mediante una delle due opzioni contrassegnate di seguito dalle lettere a) e b), da considerarsi alternative tra loro, vale a dire: a) adottando la soluzione denominata “ipotesi di frazionamento n. 1” di cui al doc. 21 allegato alla perizia redatta dal CT: - con assegnazione della porzione denominata C2 ai convenuti e della porzione denominata C1 agli attori;
- con conseguente suddivisione del mappale effettuata mediante l'apposizione dei relativi termini a mezzo di recinzione metallica plastificata su pali a “T” verniciati di altezza cm. 120,00, come indicato nell'integrazione di perizia dal CT a pg. 7; - con la previsione che gli oneri relativi al frazionamento catastale, all'apposizione dei termini e alla realizzazione delle recinzioni sulla dividente siano a carico di parte attrice e di parte convenuta in ragione del 50% ognuna, facendo riferimento alla quantificazione dei costi così come indicata dal CT nell'integrazione di perizia a pg. 7 (€ 1.800,00 per onorari tecnici per frazionamenti catastali e apposizione di termini + € 1.231,20 per fornitura e posa in opera della recinzione metallica comprensiva di maggiorazione per ridotte quantità = € 3.031,20, oltre a imposte e tasse se ed in quanto dovute, il tutto da suddividere in pari misura tra le parti in causa); - previa determinazione del valore di mercato di detta particella 493 in complessivi € 14.000,00 come indicato a pg. 25 della perizia redatta dal CT, prevedere un conguaglio a carico degli attori, assegnatari della porzione C1, a favore dei convenuti, assegnatari della porzione C2, della somma di € 354,00, come indicato dalla perizia del CT a pgg. 27 e 28; b) adottando la soluzione denominata “ipotesi di frazionamento n. 2” di cui al doc. 22 allegato alla perizia redatta dal CT: - con assegnazione della porzione denominata C2 ai convenuti e della porzione denominata C1 agli attori;
- con conseguente suddivisione del mappale effettuata mediante l'apposizione dei relativi termini a mezzo di recinzione metallica plastificata su pali a “T” verniciati di altezza cm. 120,00, come indicato nell'integrazione di perizia dal CT a pg. 7; - con facoltà per le parti assegnatarie di ognuna delle creande porzioni di procedere all'abbattimento sia dell'ulivo presente sulla porzione C1 (“ulivo da espiantare n. 1” di cui al doc. 26 e alla foto 1 del doc. 27 allegati all'integrazione di perizia), sia di quello presente sulla porzione C2 (“ulivo da espiantare n. 2” di cui al doc. 26 e alla foto 1 del doc. 27 allegati all'integrazione di perizia), come indicato nell'integrazione di perizia del CT (punto 3 - pgg. 6-8), accollandosi ogni parte l'eventuale spesa per l'abbattimento e gli oneri comunali di mancato reimpianto dell'ulivo insistente sulla creanda porzione rispettivamente assegnata, ammontante a complessivi € 350,00 per ognuno degli assegnatari, a mente di quanto indicato a pg. 7 dell'integrazione di perizia elaborata dal CT;
- con la previsione che gli oneri relativi al frazionamento catastale, all'apposizione dei termini e alla realizzazione delle recinzioni sulla dividente, siano a carico di parte attrice e di parte convenuta in ragione del 50% ognuna, facendo riferimento alla quantificazione dei costi così come indicata dal CT nell'integrazione di perizia a pg. 7 (€ 1.800,00 per onorari tecnici per frazionamenti catastali e apposizione di termini + € 1.231,20 per fornitura e posa in opera della recinzione metallica comprensiva di maggiorazione per ridotte quantità
= € 3.031,20, oltre a imposte e tasse se ed in quanto dovute, il tutto da suddividere in pari misura tra le parti in causa); previa determinazione del valore di mercato di detta particella 493 in complessivi € 14.000,00 come indicato a pg. 25 della perizia redatta dal CT, in aderenza con le valutazioni effettuate dal CT nel proprio elaborato - in particolare, a pgg. 28 e 29 della perizia - stabilire che detta divisione non genera alcun conguaglio tra le parti. Per entrambe le ipotesi alternative a) e b), con mantenimento delle attuali servitù già
4 costituite e riportate negli atti di provenienza, gravanti sui mappali 598 (di proprietà dei convenuti) e 233 (di proprietà degli attori), consistenti nella reciproca servitù di passaggio perpetua, da esercitarsi con qualsiasi mezzo per accedere e recedere ai e dai mappali che risulteranno dal frazionamento del n. 493 e dal n. 599 in comproprietà e da esercitarsi su una striscia di terreno della larghezza di ml. 2,80 lungo il confine con la proprietà (lato Nord – Est) il tutto come accertato in sede peritale e meglio descritto a pg. Per_2 11 dell'elaborato del CT. • In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui venisse disposto lo scioglimento della comunione anche sul mappale 599 poiché riconosciuto divisibile: procedere alla divisione del cespite mediante attribuzione ai sig.ri e CP_1 da una parte e e dall'altra della corrispondente quota ideale del CP_2 Parte_1 Pt_2 50% senza apposizione di termini e prevedendo eventuale conguaglio in denaro a favore della parte la cui quota di attribuzione risulti di minor valore ed, inoltre, costituire reciproco diritto di servitù di passaggio sulle quote, in ragione della destinazione dell'area ad accesso sulla pubblica via a favore degli immobili di proprietà di entrambe le parti di cui ai mappali n. 598 (di proprietà dei convenuti), n. 233 (di proprietà degli attori) e alle creande particelle conseguenti al frazionamento del mappale 493 (comodamente divisibile) con conservazione dell'attuale morfologia degli accessi alla pubblica via mediante cancello pedonale e carrabile. Sulle ulteriori domande oggetto di causa: • In via principale, respingere le domande avversarie inerenti agli atti di emulazione e di limitazione della servitù di passaggio asseritamente posti in essere dai convenuti;
• In via riconvenzionale, accertato il perpetrarsi di atti emulativi da parte degli attori a danno dei convenuti per le ragioni di cui agli atti difensivi depositati ed accertato altresì che la collocazione del muretto e del cancello da parte dei sig.ri e a delimitazione dell'area di Parte_1 Pt_2 proprietà dei medesimi risulta indebitamente limitativa rispetto all'esercizio del diritto di proprietà e della servitù costituita a favore dei della proprietà dei sig.ri e CP_1
così come accertata in sede peritale, conseguentemente: condannare gli attori al CP_2 risarcimento dei danni subiti e subendi dai sig.ri e per le sopra esposte CP_1 CP_2 ragioni, oltre ad eventuali rimborsi spese;
il tutto nella misura che risulterà ad istruttoria espletata e/o comunque da liquidarsi anche in via equitativa, oltre a rivalutazioni ed interessi dalla data della debenza della singola somma sino al saldo;
ordinare ai sig.ri e il ripristino dello stato dei luoghi alle fattezze che avevano Parte_1 Pt_2 precedentemente all'acquisto del 10.06.2020 eliminando, in particolare, la colonnina installata in corrispondenza della cancellata collocata nel 2020 ed identificata come ostacolo all'esercizio della servitù stessa, come accertato in sede peritale;
• In relazione alle sopra esposte richieste di risarcimento danni e/o rimborsi spese, disporre, occorrendo, la remissione della causa in istruttoria, ammettendo prova per interrogatorio formale e per testi come da capitolazione di cui alla memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta alla quale si rimanda, con rigetto delle istanze istruttorie avversarie per le motivazioni enucleate nei precedenti atti difensivi di parte convenuta da intendersi qui richiamati, con particolare riferimento alle memorie ex art. 183 co. 6 n. 2 e n. 3 c.p.c. depositate da questa difesa. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali sia del procedimento di mediazione che del presente giudizio, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge, comprese le spese dell'espletata CT e dei compensi per i nominati CTP”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
5 e convenivano in giudizio e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 chiedendo lo scioglimento della comunione immobiliare avente Controparte_2 ad oggetto due aree urbane distinte nel Catasto Terreni del Comune di Alfonsine al foglio 102, con la particella n. 493 (di are 01.99) e n. 599 (di are 01.20), oltre che la condanna dei convenuti al ripristino della larghezza di una servitù di passaggio, pari a m. 2,80 e la condanna dei medesimi al risarcimento dei danni, da liquidarsi anche in via equitativa, asseritamente derivati dalla limitazione della predetta servitù e dall'ostinato rifiuto di addivenire a un accordo di divisione stragiudiziale, con conseguente privazione del godimento di una porzione esclusiva di giardino (a seguito della divisione della particella 493) e di un accesso carrabile autonomo (a seguito della divisione della particella 599).
Previa individuazione delle proprietà esclusive e comuni delle parti (tutte accessibili dall'unico ingresso sul Corso Garibaldi) e della servitù di passaggio reciproca e perpetua a favore delle medesime proprietà (vd. pagg.

1-4 citazione e docc. 4 e 5 alla stessa allegati), esponevano che:
- gli attori erano divenuti proprietari delle suddette proprietà con rogito notarile del 10.6.2020;
- i rapporti di vicinato erano gravemente compromessi a causa della ostilità dei convenuti, che sarebbe sfociata in atti emulativi, quali : i) la occupazione della particella n. 493 con reti ombreggianti, pali, cordoni, bidoni di plastica e un orto;
ii) l'avere i convenuti ostacolato il libero sfruttamento da parte degli attori dell'unico cancello automatizzato di accesso alle proprietà esclusive e comuni e del citofono installato sullo stesso, non consentendo il tempestivo accesso degli operatori chiamati per eliminare dei guasti alla linea di alimentazione, collocata sulla proprietà esclusiva dei convenuti (doc. 11);
- il passaggio da e verso le rispettive proprietà esclusive e comuni era regolato da una servitù reciproca da esercitarsi con qualsiasi mezzo su una striscia di terreno della larghezza costante di 2,80 m lungo tutto il confine, larghezza che i convenuti avevano ridotto collocando “cose di ogni genere” e piante ad alto fusto;

- ogni proposta di divisione amichevole delle particelle in comunione, oggetto sin da subito di dissidi tra le parti, era stata priva di esito, come pure il procedimento di mediazione;

- la divisione delle suddette particelle, previa stima da parte di un consulente tecnico nominato dal Giudice, dovrebbe avvenire mediante separazione in natura con eventuali conguagli, essendo il compendio da dividere costituito esclusivamente da sedime di terra e/o da terreno pavimentato, di comoda divisibilità ovvero mediante diverse e residuali soluzioni divisorie ritenute di giustizia.
6 e si costituivano in giudizio ed esponevano Controparte_1 Controparte_2 che:
- il abita nell'immobile di Corso Garibaldi da oltre 40 anni e CP_1
l'attuale assetto delle proprietà deriva da successivi frazionamenti e compravendite che avevano coinvolto il dante causa degli attori (cognato del;
CP_1
- sia gli immobili di proprietà degli attori che quelli di proprietà dei convenuti hanno un unico accesso comune dal Corso Garibaldi, tramite l'area contraddistinta al Foglio 102, mappale 599; l'altra area in comproprietà (contraddistinta al Foglio 102, mappale 493), si trova nella parte retrostante gli edifici;
gli immobili di cui ai mappali 494 e 598 sono di proprietà esclusiva dei convenuti mentre quelli di cui al mappale 233 sono di proprietà esclusiva degli attori;

- con la famiglia del dante causa non vi erano mai stati problemi di vicinato: non erano mai sorti problemi relativi al passaggio;
la porzione retrostante gli immobili (part. 493) era utilizzata dal per coltivare l'orto e lo CP_1 stato dei luoghi descritto dagli attori era tale da tempo immemore (con il consenso del precedente comproprietario); i convenuti, successivamente all'acquisto da parte degli attori, non avevano collocato nulla nelle aree comuni o serventi e avevano continuato a potare regolarmente le piante già presenti, pur avendo provveduto ad eliminare l'orto dall'area retrostante gli immobili nel tentativo di distendere i rapporti di vicinato;

- gli attori avrebbero svolto i lavori di ripristino del loro immobile in modo da arrecare disturbo ai convenuti;
il muretto e il cancello dai medesimi installato a delimitazione del confine avrebbe creato problemi alla pavimentazione cortilizia e, di fatto, impedito ai convenuti di collocare le autovetture all'interno del proprio garage (il diritto di servitù di passaggio si sarebbe di fatto “sostanziato anche nella possibilità per la famiglia di effettuare le debite manovre per entrare nei garage con le CP_1 proprie auto”, possibilità che sarebbe stata limitata dai suddetti manufatti); i vicini creerebbero disturbo durante le rumorose operazioni di apertura e chiusura del predetto cancello, non motorizzato;
ad aver subito atti di emulazione, quindi, sarebbero stati i convenuti e non gli attori;

- i tentativi di componimento bonario della controversia si erano sostanziati nella pretesa da parte degli attori della alienazione della quota di proprietà dei convenuti del terreno retrostante la proprietà esclusiva degli attori, alienazione cui i convenuti erano contrari;

- la separazione in natura dell'area destinata ad accesso carrabile e pedonale non era soluzione tecnicamente percorribile e sarebbe lesiva del decoro dell'immobile;
- la divisione in natura del mappale 493 appariva, invece, possibile.
7 Contestavano, inoltre, la pretesa risarcitoria degli attori assumendo di essere essi convenuti ad essere stati danneggiati e titolari del diritto al risarcimento nella misura ritenuta equa dal Tribunale.
Chiedevano quindi: i) lo scioglimento della comunione sull'area di cui al mappale 493 mediante separazione in natura e attribuzione alle parti di porzione corrispondente alla quota del 50%; ii) l'accertamento della indivisibilità ex art. 1112 c.c. dell'area di cui al mappale 599 o in subordine la divisione in natura senza apposizione di termini;
iii) il rigetto delle pretese risarcitorie della controparte;
iv) in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni derivanti dagli atti emulativi compiuti dagli attori, da liquidarsi anche in via equitativa o in subordine di disporre che gli attori “muniscano il cancello di automazione con consegna dei relativi dispositivi di apertura (telecomandi e chiavi) ai convenuti”.
Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 1, c.p.c., gli attori modificavano le conclusioni con riferimento alla richiesta di rigetto della domanda riconvenzionale dei convenuti. Contestavano, in particolare, gli asseriti atti emulativi e la asserita limitazione della servitù, deducendo che, in ogni caso, il cancello apposto dai medesimi a chiusura e delimitazione della loro proprietà può essere facilmente aperto (non essendo dotato di lucchetto ovvero di un meccanismo automatico di apertura/chiusura) e contestando ogni difficoltà di manovra. Eccepivano inoltre la genericità e inammissibilità di tale domanda riconvenzionale.
Evidenziavano, quindi, la necessità che la insanabile litigiosità emersa trovasse soluzione quanto meno con riferimento all'area retrostante (particella 493), con assegnazione della quota dei convenuti agli attori, la cui proprietà esclusiva confina con tale area in comunione.
I convenuti, con la prima memorie istruttoria, narravano di ulteriori e più recenti atteggiamenti asseritamente prepotenti e offensivi da parte degli attori e ribadivano le precedenti conclusioni.
Scambiate le ulteriori memorie istruttorie (non prive di ulteriori reciproche recriminazioni, peraltro poco utili ai fini del decidere), la causa veniva istruita mediante lo svolgimento di una CT per le operazioni divisionali e di stima dei singoli beni in comunione, preceduta e seguita da diversi tentativi di conciliazione, tutti vani.
Essa giunge oggi in decisione, all'esito del deposito di comparse conclusionali e memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
***
Pacifica e riscontrata dal CT la comproprietà tra le parti (per la quota di ½) sulle particelle 599 e 493 raffigurate nel doc. 10 allegato alla relazione peritale, va osservato che la tecnica della divisione in natura dei beni comuni trova
8 fondamento nell'autonomo diritto di ciascun compartecipe sulla cosa in funzione della quota, che si converte, al momento dello scioglimento, nel diritto al conseguimento di una parte della cosa corrispondente alla rispettiva quota.
La divisione in natura, peraltro, incontra il limite della non comoda divisibilità del bene comune (artt.720 e 1116 c.c.).
Va ricordato, in proposito, che le modalità concrete con cui addivenire allo scioglimento della comunione (quomodo dividendum sit) sono in gradato ordine:
1) la separazione in natura (con il limite della non comoda divisibilità) ex art. 1114 c.c.;
2) la assegnazione, anche mediante sorteggio, dei lotti, salvi i conguagli;
tale modalità di divisione presuppone precisa ed inequivoca domanda di parte (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 2, Ordinanza, 15/12/2022, n. 36736), anche in sede di precisazione delle conclusioni (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 08/09/2021, n. 24174, secondo cui “nel giudizio di divisione, la domanda di attribuzione di un immobile indivisibile non ha natura negoziale, ma costituisce una mera specificazione della pretesa introduttiva del processo volta a porre fine allo stato di comunione, sicché, afferendo alle modalità di attuazione dello scioglimento della comunione, non costituisce domanda in senso proprio e può perciò essere proposta per la prima volta anche in appello”);
3) la vendita dei beni e la divisione del ricavato.
Ove il bene non sia comodamente divisibile, quindi, si fa luogo alla assegnazione al condividente che ne abbia fatto richiesta e, in mancanza di domande di assegnazione, alla vendita a terzi.
La comoda divisibilità presuppone che l'idoneità funzionale della cosa da dividersi possa essere conseguita con spese non rilevanti e senza notevole pregiudizio per l'originario valore economico, tenuto conto della normale utilizzazione e destinazione del bene al momento della divisione.
In particolare, il concetto di comoda divisibilità postula, sotto l'aspetto strumentale, la possibilità di un materiale frazionamento della cosa in modo da formare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, e non richiedenti opere complesse e di notevole costo. Sotto l'aspetto economico funzionale, la comoda divisibilità presuppone che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (vd. C. 11891/1998; conf.: C., ord., 24185/2017; C. 3635/2007; C. 22833/2006; C. 15380/2005; C. 1738/2002; C. 12998/2001; C. 7083/1995; C. 5133/1995; C. 2117/1995; C. 8201/1990; C. 1104/1990).
9 Ai fini della comoda divisibilità si deve considerare anche l'entità delle opere e dei costi necessari al frazionamento, specialmente in caso di esiguo valore economico dei beni in comunione e delle singole porzioni che risulterebbero dalla divisione.
***
Ciò premesso in diritto, nel caso di specie il CT ha individuato le proprietà esclusive e comuni degli odierni contendenti, oltre che l'area delle proprietà esclusive destinate a servitù di passaggio perpetua da esercitarsi con qualsiasi mezzo per accedere e recedere ai mappali in comproprietà, tutte rappresentate graficamente nel doc. 10 allegato alla perizia, cui si rimanda per una immediata percezione dello stato dei luoghi.
In particolare, dalla CT emerge che i beni in comunione sono:
- in alto nella planimetria, un “relitto di terreno” a ridosso dell'argine del fiume Senio della superficie di m² 213,88, tenuto a verde (giardino) al momento del sopralluogo, individuato con la lettera C nel suddetto doc. 10 e corrispondente al mappale 493; all'interno di tale particella, vi è una porzione di circa m² 50 che costituisce “fascia di rispetto” riservata alle operazioni di manutenzione dell'argine da parte dell'
[...]
; tale relitto di terreno confina a sud-est Controparte_5 con la proprietà esclusiva degli attori;
il valore di tale bene è stato stimato dal perito in €. 14.000,00 (valore condiviso dai tecnici di parte);
- in basso nella planimetria, un'area cortiliva pavimentata (“relitto di corte”) di m² 117,80 (mappale 599), posta all'estremo sud-est del complesso residenziale oggetto di indagine e che costituisce l'unico accesso e collegamento dell'intero comparto dalla e alla pubblica via (Corso Garibaldi); il valore di tale bene è stato stimato in €. 7.000,00 (valore condiviso dai tecnici di parte).
Orbene, le conclusioni cui è giunto il perito sulla non comoda divisibilità del mappale 599, attraverso il quale avviene l'accesso carrabile e pedonale (l'unico accesso esistente) a tutto il complesso residenziale, devono ritenersi condivisibili, in considerazione della conformazione planimetrica del mappale 599 e delle esigue dimensioni dello stesso, in relazione alla destinazione del medesimo a corsello di passaggio per entrambi i nuclei familiari.
Al riguardo, il CT ha osservato che “il frazionamento dell'area verrebbe a creare due porzioni irrazionali e poco fruibili, tenuto conto che, una delle due, rimarrebbe gravata da una servitù di passaggio a favore delle restanti particelle del compendio immobiliare. A ciò si aggiunga che le stesse porzioni non potrebbero essere recintabili se non andando a compromettere la viabilità attualmente esercitata sull'intera particella 599 (pag. 30 perizia).
10 In risposta alle osservazioni del consulente di parte attrice, il CT ha evidenziato che il frazionamento della suddetta area creerebbe problematiche di utilizzo e gestione degli spazi di ingresso;
che la valutazione di non comoda divisibilità deriva anche dalla entità delle opere necessarie per la divisione, quali
“l'arretramento del cancello, con tutto quanto ne consegue in termini di manomissione delle pavimentazioni, dell'impiantistica, rimozione dei manufatti in mattoni a vista in fregio alla pubblica via e realizzazione di altri in diversa posizione” opere che hanno “evidentemente un costo ragguardevole che, se rapportato al valore del bene da dividere, costituisce un evidente elemento che s'allontana dal concetto di comoda divisibilità” (pag. 38).
Al riguardo, occorre rilevare altresì che le porzioni che deriverebbero dalla divisione avrebbero un valore economico di €. 3.500,00 (il valore del bene indiviso è pari ad €. 7.000,00), con evidente sproporzione dei costi necessari per le opere indicate dal CT e anche degli ipotizzabili onorari tecnici per il mero frazionamento rispetto al valore del bene.
Il fatto che, durante le operazioni peritali, possano essere state valutate e/o proposte alle parti dal consulente anche ipotesi di frazionamento di tale area non è elemento idoneo ad inficiare le suddette valutazioni, ben potendo le parti, ma solo di comune accordo, addivenire a una divisione in natura “non comoda”, sostenendo oneri che superino il valore economico del bene da dividere o delle porzioni derivanti dalla divisione ovvero, addirittura, addivenire alla divisione stragiudiziale di un bene che, di fatto, è non divisibile ex art. 1112 c.c..
Tale area, peraltro, risulta all'evidenza collegata da nesso di strumentalità necessaria sia alla proprietà esclusiva degli attori, sia alla proprietà esclusiva dei convenuti (trattandosi di “scarto di corte” destinata a consentire l'accesso a tutto il complesso residenziale, come già rilevato), con la conseguenza che (specialmente in caso di disaccordo tra i comunisti) è destinata a rimanere in proprietà indivisa ex art. 1112 c.c. (norma che, al pari dell'art. art. 1119 c.c. invocato dai convenuti, come noto, pone limiti alla divisione, peraltro superabili con l'accordo delle parti, nella specie mancante).
Del resto, la irrazionalità degli spazi risultanti dalla divisione evidenziata dal CT (confermata dalla esigua dimensione e dalla conformazione dell'area) induce a ritenere che il bene, se diviso, non consentirebbe alle parti di trarne le medesime utilità¹, con mutamento di destinazione funzionale: l'impossibile creazione di due accessi carrai indipendenti sulle porzioni che potrebbero risultare dalla divisione in natura del bene emerge anche dalla proposta conciliativa di cui al doc. 49 degli ¹ Laddove nello scioglimento convenzionale, il potere dei comproprietari di addivenire allo scioglimento e di disporre dei beni implica anche il potere di mutarne l'uso e la destinazione originaria, sicché la possibilità di divisione del bene non trova altri impedimenti se non quelli derivanti da ragioni fisiche;
11 attori (nella quale, infatti, viene proposto l'arretramento dell'accesso carrabile dei convenuti all'interno della loro proprietà esclusiva;
soluzione impraticabile in mancanza di accordo).
La suddetta valutazione è confermata dalla evidente impossibilità di vendere il bene a terzi, vendita che priverebbe le parti dell'unico accesso alle rispettive abitazioni e, al tempo stesso, sarebbe priva di qualsiasi interesse economico per il mercato.
Al riguardo, secondo autorevole dottrina, l'art. 1112 c.c. comprende anche i beni da cui derivano utilità personali per i soli partecipanti e che, in possesso di altri, non avrebbero alcun valore.
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Ritiene questo Giudice che la valutazione di non comoda divisibilità debba essere estesa anche al mappale 493, alla luce dell'esito dell'accertamento integrativo demandato al CT con ordinanza del 6.5.2025, con riferimento alla “ipotesi di frazionamento n. 2” (doc. 22 allegato alla perizia), in astratto preferibile alla
“ipotesi di frazionamento n. 1” (doc. 21 allegato alla perizia) per l'assenza di conguagli.
Dall'integrazione peritale è emerso:
- che l'accesso al e l'uscita dal garage del con il veicolo del Parte_1 medesimo avverrebbe attraverso spazi di manovra angusti² e sarebbe materialmente possibile solo a seguito dell'abbattimento di una pianta di ulivo (che nella posizione attuale risulta d'intralcio alla manovra), operazione soggetta a nulla osta della competente autorità comunale³ e che non appare giustificata dalla utilità che deriverebbe alle parti (specialmente i convenuti) dal frazionamento del bene;

- le porzioni che deriverebbero dalla divisione avrebbero un valore di €. 7.000,00 ciascuno, evidentemente esiguo rispetto ai costi di frazionamento stimati complessivamente dal CT in €. 3.800,00 oltre imposte (pari ad oltre la metà del valore di una quota);
- il bene (“scarto di terreno”), mentre ha un valore per gli attori (per ragioni di contiguità alla corte di loro proprietà esclusiva), non avrebbe con ogni evidenza alcun valore per il mercato (tenuto inoltre conto delle spese connesse alla vendita giudiziale); - la porzione C2 (l'unica che potrebbe essere assegnata ai convenuti, in ragione della contiguità fisica dell'area indivisa con la proprietà esclusiva degli attori) consisterebbe in uno scarto di terreno ancora più esiguo, adibito a verde, la cui concreta utilità per i convenuti appare sfuggente, tenuto conto: della forma e delle ridotte dimensioni del bene;
della fascia di rispetto di m² 50,00 riservata alle operazioni di manutenzione dell'argine; della destinazione a verde;
della lontananza del medesimo dalle proprietà esclusive dei convenuti;

- a tale ultimo proposito, il convenuto espressamente Controparte_1 invitato dalla scrivente ad aderire alla proposta di assegnazione del bene agli attori, anche a fronte del pagamento di un conguaglio maggiore di quello stimato dal CT⁴ (cui gli attori si erano dichiarati disponibili) ha opposto un rifiuto non motivato (se si esclude quanto implicitamente emergente dagli atti: ossia la circostanza che il bene sarebbe da sempre stato anche suo)⁵. Non potendosi ritenere comodamente divisibile un bene di ridotte dimensioni e esiguo valore economico, la cui divisione implicherebbe anche la necessità di abbattimento di piante di ulivo (anche per l'accesso carrabile alla porzione C2 sarebbe necessaria tale operazione, secondo l'accertamento peritale) - operazione sottoposta a nulla osta della competente autorità comunale - oltre che i costi e le operazioni necessarie al frazionamento, il bene deve essere assegnato in proprietà esclusiva agli attori, unici ad averne fatto specifica richiesta.
Tale soluzione, in ogni caso, è la più razionale, avuto riguardo allo stato dei luoghi ed in particolare alla contiguità del terreno alla proprietà esclusiva degli attori.
Tutto quanto detto varrebbe in ogni caso anche con riferimento alla ipotesi di frazionamento n. 1) resa dal CT (doc. 21 allegato alla perizia).
L'assegnazione in proprietà deve naturalmente intendersi accompagnata dal versamento, da parte degli attori ed in favore dei convenuti, del conguaglio di €. 7.000,00: l'onere di pagamento segue, quindi, la assegnazione.
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Le ulteriori generiche domande di entrambe le parti meritano reiezione.
Con riferimento al risarcimento del danno asseritamente derivato dalle condotte descritte da entrambe le parti che integrerebbero atti emulativi, va osservato che “la liquidazione equitativa del danno ha natura sussidiaria, in quanto presuppone l'esistenza di un danno oggettivamente accertato, e non sostitutiva, poiché ad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti fossero incorse, di modo che indefettibili presupposti per l'applicazione dell'art. 1226 c.c. sono, da un lato, la dimostrata esistenza d'un danno certo (e non soltanto eventuale od ipotetico) e, dall'altro, che l'impossibilità (o la rilevante difficoltà) nella stia esatta dello stesso sia oggettiva – cioè positivamente riscontrata e non meramente supposta – e incolpevole, ovvero non dipendente dall'inerzia della parte gravata dall'onere della prova” (Cass. n. 21607/2025).
Nel caso di specie, i danni che sarebbero derivati dagli “atti emulativi” non sono stati neppure tempestivamente allegati, con la conseguenza che le relative domande non possono trovare accoglimento.
Analoghe considerazioni possono svolgersi con riferimento alle generiche domande reciprocamente svolte con riferimento alla asserita limitazione della larghezza della servitù di passaggio reciproca e al danno che ne sarebbe derivato.
Con riferimento alla domanda di parte convenuta, poi, può osservarsi anche che la servitù di cui al rogito notarile insiste esclusivamente su una striscia di terreno rettilinea di larghezza di 2,80 m (individuata nel suddetto doc. 10 allegato alla relazione peritale), dovendosi ritenere infondata ogni ulteriore pretesa dei convenuti in merito ad un asserito concreto esercizio della servitù avente ad oggetto la proprietà esclusiva degli attori (non ricompresa nella suddetta striscia di terreno) e fondata sul rogito notarile costitutivo della servitù.
Per le suddette ragioni, le prove orali chieste dalle parti (implicitamente rigettate) risultano all'evidenza ininfluenti ai fini del decidere.
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Esula dall'oggetto del presente giudizio di divisione quanto emerso in sede peritale in merito alla opportunità di “ruotare la nicchia contenente la impiantistica a corredo del cancello” di accesso posto sul mappale 599 al fine di renderla accessibile dalla pubblica via ed evitare l'accesso alla proprietà privata dei convenuti per operazioni di manutenzione.
Al riguardo, si invitano le parti a risolvere la suddetta questione tramite accordo, anche conformemente alla suddetta soluzione (ritenuta condivisibile dal CT), ripartendo al 50% i relativi oneri.
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In considerazione delle ragioni della decisione e della soccombenza reciproca delle parti, le spese di lite sono suscettibili di integrale compensazione e le spese di CT devono essere poste definitivamente a carico solidale delle parti.
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P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:

1. dispone lo scioglimento della comunione esistente tre le parti sull'area censita al Catasto Terreni del Comune di Alfonsine al Foglio 102, mappale 493 mediante assegnazione agli attori dell'intera proprietà e pagamento in favore dei convenuti del conguaglio di €. 7.000,00;

2. rigetta nel resto;

3. compensa le spese di lite;

4. pone le spese di CT definitivamente a carico solidale delle parti.
Così deciso in Ravenna, il 22.12.2022. Il Giudice dott.ssa Adriana Forastiere
15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Le foto depositate dagli attori con le note del 23.6.2025 (doc. E) devono ritenersi ammissibili, perché relative proprio all'oggetto dell'accertamento integrativo demandato a CT (con riferimento al quale pure deve essere garantito il contraddittorio delle parti); del resto, ai convenuti è stato concesso un termine per repliche e la circostanza dei ristretti spazi di manovra emerge anche dal doc. 26 degli attori, già ritualmente acquisito al processo. ³ Il cui rilascio non può ritenersi scontato, alla luce del potere discrezionale della P.A.; 12 ⁴ e anche di quello proposto dalla scrivente;
⁵ il che induce a ritenere che la verosimile ragione di tale opposizione sia da individuare nei compromessi rapporti di vicinato tra le parti, laddove tale concessione spontanea avrebbe rappresentato un importante passo verso la distensione di tali rapporti;
atteggiamento che il Tribunale non può avallare e che viene valutato anche ex art. 116 co. 2 c.p.c.; 13