n. 5257/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5257/24 di R.G. promossa da:
Parte_1
con l'Avv. Giancarlo Molinari
ricorrente contro

Controparte_1
con l'Avv. Roberto Cavallari
resistente

premesso
che
- con atto notificato il 4.12.23 ha instaurato il presente Parte_1
procedimento intimando alla Sig.ra lo sfratto per morosità in considerazione CP_1
pagina 1 di 7 del mancato pagamento dal luglio 2023 al novembre 2023 di canoni e spese relativi all'immobile sito in Torino in corso Fiume n. 4 oggetto del contratto di locazione dell'1.4.17;
- la Sig.ra si è costituita in giudizio proponendo opposizione e chiedendo, in CP_1
via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento di Immobiliare
GI e la sua condanna al risarcimento dei danni e alla restituzione dei canoni versati dal dicembre 2022 al giugno 2023;
- con ordinanza del 22.3.24 il G.D. ha accolto l'istanza attorea ex art. 665 c.p.c., ha disposto la conversione del rito ed ha assegnato termine per il deposito di memorie integrative;

- su ricorso attoreo è stato esperito un accertamento tecnico anticipato in corso di causa
ex art. 699 c.p.c.;
- le parti hanno successivamente provveduto al deposito delle memorie ex art. 426
c.p.c.; in quella sede la ricorrente ha esteso la propria pretesa alle ulteriori mensilità nel frattempo maturate;

- non sono apparse necessarie ulteriori attività istruttorie;

- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini assegnati per il deposito di memorie conclusive e dei successivi termini di cui all'art. 127 ter c.p.c.
assegnati con ordinanza del 12.2.25 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- la ricorrente ha lamentato il mancato pagamento da parte dell'ex conduttrice di canoni e spese, inizialmente, per il periodo dal luglio 2023 al novembre 2023 e,
pagina 2 di 7 successivamente, per l'intero periodo dal luglio 2023 all'ottobre 2024 dando atto che l'immobile è stato rilasciato il 5.11.24;
- la totale omissione del pagamento, non negata da controparte, non è giustificata dall'art. 1460 c.c. che lo avrebbe legittimato solo nel caso in cui le lamentate infiltrazioni avessero reso totalmente l'immobile inutilizzabile, circostanza che non è
stata provata (il capitolo 1 della resistente non basterebbe a dimostrarlo, perché non allude alle conseguenze) e che non è emersa in sede peritale (principio pacifico in giurisprudenza e ribadito da Cass. 16918/19: “in tema di locazione di immobili, il
conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non
solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma
anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del
godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento
del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti,
riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e
all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”);
- va inoltre considerato con effetti assorbenti che la sospensione totale o parziale dei pagamenti sarebbe stata, in ogni caso, preclusa dalla clausola solve et repete recata dall'art. 6 del contratto: clausola irritualmente invocata dalla ricorrente con la “memoria non autorizzata” – e in quanto tale inutilizzabile – del 31.10.23 nella fase di sfratto, ma poi richiamata, questa volta validamente, nella memoria integrativa attorea del
30.12.24;
- per questo motivo la sospensione del pagamento dei canoni e delle spese ha costituito un inadempimento della Sig.ra ancorché a tale accertamento non possa più CP_1
conseguire la risoluzione del contratto, trattandosi di un contratto nel frattempo pacificamente venuto meno e ad oggi non più in corso;
pagina 3 di 7 *
- ha chiesto, in secondo luogo, la condanna dalla Sig.ra al Parte_1 CP_1
pagamento delle somme insolute;

- in proposito, ed in parziale difformità rispetto a quanto argomentato dal C.T.U., si rileva che la corrispondenza intercorsa tra le parti comprova l'esistenza di infiltrazioni nei sette mesi intercorsi dal dicembre 2022 al giugno 2023;
- tali infiltrazioni, per quanto appurato in sede peritale, hanno interessato essenzialmente la camera da letto che costituisce circa il 24% dell'intera superficie;

- poiché la locatrice era stata messa a conoscenza del fenomeno, non avervi posto tempestivamente rimedio ha implicato inosservanza dell'obbligo sancito dall'art. 1575
n. 2) c.c. di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto;

- il ripristino del sinallagma contrattuale comporta pertanto, in parziale accoglimento dalla domanda riconvenzionale, la proporzionale riduzione del 24% del canone dovuto per le predette sette mensilità durante le quali la Sig.ra ha pagato CP_1
complessivi euro 10.255,64 e, quindi, di euro 2.461,35: importo che va detratto dal credito vantato da per il successivo periodo da luglio 2023 ad Parte_1
ottobre 2024;
*
- con riferimento a questo secondo periodo, la stessa ex conduttrice ha sostenuto che le cause delle infiltrazioni in corso dal dicembre 2022 sono venute meno in seguito all'intervento risolutivo del giugno 2023;
- sarebbe stato, pertanto, onere della Sig.ra provare che, ciò nonostante, CP_1
l'immobile fosse rimasto quanto meno parzialmente inutilizzabile anche dal luglio 2023
all'ottobre 2024 a causa dell'umidità residua;

pagina 4 di 7 - tale circostanza non è stata offerta a prova tramite specifiche istanze istruttorie perché
il capo 2 della memoria integrativa del 20.1.25 ha carattere valutativo e non è emersa in sede peritale;

- inoltre alla data del sopralluogo peritale, effettuato il 27.6.24, le zone interessate dalle pregresse infiltrazioni erano già asciutte, tanto che lo stesso ATP della convenuta non aveva chiesto alcuna indagine strumentale;

-

per questi motivi

, in assenza di prova di un ridotto godimento, le 16 mensilità da luglio
2023 al novembre 2024 sono integralmente dovute per il complessivo importo di euro
23.464,32 (1.466,52 x 16);
*
- la Sig.ra ha chiesto, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni;
CP_1
- in proposito si rileva che:
a) il divano è stato trasferito altrove impedendo al C.T.U. di esaminarlo;

b) il materasso non presentava segni di deterioramento;

c) non vi è prova che per asciugare gli ambienti siano state sostenute spese di riscaldamento maggiori rispetto a quelle degli esercizi precedenti e non vi è prova della misura in cui gli esborsi per energia elettrica fatturati da IREN siano dipesi dall'uso del deumidificatore;

d) non sono stati documentati i costi di lavaggio dell'intero guardaroba;

- la domanda risarcitoria va, pertanto, integralmente respinta;

*
- dal credito di va infine detratto il deposito cauzionale di euro 2.400 Parte_1
non ancora restituito;

*
pagina 5 di 7 - in conclusione, il credito di ammonta ad euro 18.602,97 (euro Parte_1
23.464,32 - 2.461,35 per ridotta fruizione dell'immobile – 2.400 per restituzione della caparra), oltre ad interessi ex art. 1284 primo e quarto comma c.c. dalle singole scadenze al saldo;

*
- le spese di lite seguono la prevalente soccombenza della Sig.ra con CP_1
compensazione parziale del 15% secondo il rapporto tra l'ammontare della domanda e quello liquidato;

- i relativi compensi vengono così determinati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22
tenuto conto del valore della causa, del suo grado di difficoltà e dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:
1) compensi per il procedimento di mediazione:
- attivazione della mediazione: euro 250
- negoziazione: euro 450
2) compensi per il procedimento per convalida di sfratto:
- fase di studio: euro 500
- fase introduttiva: euro 400
3) compensi per il giudizio in seguito alla conversione del rito:
- fase di trattazione e istruttoria, comprensiva del subprocedimento n. 5257-1/24:
euro 1.300
- fase decisionale: euro 1.200
per complessivi euro 4.100;
- effettuata la compensazione parziale, sono dovuti dalla Sig.ra euro 3.485, CP_1
oltre al 15% per spese generali, IVA se non detraibile e CPA come per legge;

pagina 6 di 7 - nei rapporti interni le spese di C.T.U vengono definitivamente ripartite tra le parti nella medesima proporzione;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
accertato l'inadempimento di alle obbligazioni assunte con Controparte_1
contratto dell'1.4.17,
operata la compensazione parziale tra i rispettivi crediti,
- condanna al pagamento a favore di Controparte_1 Parte_1
di euro 18.602,97 oltre ad interessi dalle singole scadenze al saldo;

[...]
- condanna al pagamento a favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese processuali che liquida, previa compensazione parziale, in euro
[...]

3.485 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende;

- pone le spese di C.T.U. per l'85% a carico di e per il 15% a carico Controparte_1
di Parte_1
Così deciso in Torino in data 14 ottobre 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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