TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE

Oggi 14 gennaio 2025, alle ore 9,55, innanzi al giudice Giovanni Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. Giovanni FICHERA per e per Controparte_1 Controparte_2
- l'avv. Marilena PUGLISI per Controparte_3
E' pure presente figlio della signora . CP_4 CP_2
Il giudice invita i difensori a procedere a discussione conclusiva.
L'avv. FICHERA richiama tutto quanto esposto nei propri scritti difensivi, reitera le argomentazioni poste a sostegno delle domande e contesta tutto quanto esposto e sostenuto dalla difesa di controparte,
richiamando al riguardo quanto già rassegnato in atti;
con specifico riferimento alle note conclusive depositate nell'interesse di parte conduttrice, l'avv. FICHERA ne contesta il contenuto sia in fatto che in diritto e, specificamente, contesta la veridicità di talune circostanze offerte al Tribunale
evidenziandone la carenza assoluta di supporto probatorio (ciò, specificamente, con riguardo ad asseriti accordi aventi ad oggetto il pagamento dei canoni nonché quanto ad asseriti e non provati vizi dell'immobile); l'avv. FICHERA rappresenta che nel corso del rapporto contrattuale, della durata, in atto, di soli due anni, il contegno della conduttrice, oggettivamente caratterizzato da morosità parziale pagina 1 di 18 nel pagamento dei canoni, è stato parimenti sempre caratterizzato da continui ed estenuanti ritardi nei pagamenti del dovuto (peraltro mai in termini integrali, risultando ingiustificatamente contestato –
come già evidenziato in atti – l'adeguamento del canone e, quindi, l'obbligo di versamento della ulteriore somma mensile di euro 50.00); detto contegno risulta mantenuto anche nelle fasi connesse al presente giudizio, specificamente nel procedimento di mediazione ove la parte ha posto in essere condotte per così dire defatigatorie che hanno inciso sul normale e regolare svolgimento dei rapporti fra contraenti;
in altri termini, l'avv. FICHERA evidenzia come i ritardi ed il contegno di parte conduttrice siano caratterizzati e giustifichino la chiesta risoluzione per inadempimento.
Infine, quanto al sostenuto diritto al rimborso di spese per interventi sull'immobile, l'avv. FICHERA
richiama quanto previsto in contratto circa la assunzione da parte della conduttrice dei relativi oneri e rappresenta, conclusivamente, che il canone di gennaio 2025 non risulta in atto ancora corrisposto.
L'avv. PUGLISI contesta tutto quanto sostenuto nell'interesse di parte locatrice sia nei precedenti scritti che alla odierna udienza;
specificamente, l'avv. PUGLISI contesta quanto evidenziato con riguardo alla mediazione evidenziando che il contegno di parte conduttrice è stato regolarmente volto,
nella dinamica della ricerca di un accordo, a trovare una soluzione transattiva che, per certi versi,
sebbene mai formalizzata per iscritto, aveva trovato spazio nelle interlocuzioni fra difensori.
L'avv. PUGLISI, quindi, reitera le eccezioni circa gli inadempimenti di parte locatrice con riguardo all'obbligo di messa a disposizione di immobile idoneo all'uso concordato ed alla mancata esecuzione degli interventi funzionali all'utilizzo del bene, reiterando altresì quanto dedotto nel corso del giudizio circa le carenze strutturali dell'immobile che hanno consentito alla conduttrice di servirsi dei locali solo pagina 2 di 18 come deposito e non per l'esercizio completo della attività commerciale. Sul punto l'avv. PUGLISI
richiama, parimenti, le previsioni contrattuali e, segnatamente, l'art.2 del contratto.
Infine, l'avv. PUGLISI chiede il rigetto delle domande e reitera le richieste formulate con gli scritti difensivi e da ultimo con le note conclusive, fra cui il rimborso delle spese straordinarie, documentate in atti.
L'avv. FICHERA contesta tutto quanto anche oggi sostenuto nell'interesse di parte conduttrice,
evidenzia che delle presunte trattative in fase di mediazione non v'è alcuna traccia in atti e, quanto al richiamo all'art.2 del contratto, evidenzia come le previsioni contrattuali siano esattamente nel senso sostenuto nell'interesse di parte locatrice, vale a dire che le stesse avrebbero dovuto essere sostenute dalla conduttrice;
l'avv. FICHERA, inoltre, richiama anche le previsioni di cui all'art.11 del contratto,
che non consentivano alla conduttrice di avanzare qualsivoglia pretesa, come specificato nella clausola in esame cui fa integrale rinvio.
L'avv. PUGLISI reitera tutte le difese e contesta quanto sostenuto dal Collega e chiede che la causa venga decisa.
Il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 3 di 18 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 573/2024 promossa da:
nata a [...] il [...] (C.F.: ) Controparte_1 C.F._1
nata a [...] il [...] (C.F.: ) Controparte_2 C.F._2
entrambe difese dall'avv. Giovanni FICHERA
ATTRICI contro
con sede in Catania, via Giuseppe Garibaldi n.115 (C.F. e P. IVA: Controparte_3
), in persona del legale rappresentante pro tempore, difesa dall'avv. Marilena P.IVA_1
PUGLISI e dall'avv. Alessandro RUSSO;

CONVENUTA

pagina 4 di 18 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e hanno intimato sfratto per morosità nei confronti di Controparte_1 Controparte_2
chiedendo la convalida e la emissione di decreto ingiuntivo per le morosità Controparte_3
maturate.
La difesa delle locatrici allegava che:
- con contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 01.06.2022 e registrato in Catania il 21.06.2022 al n. 008583 serie 3T – cod. identificativo
, le sig.re e avevano CodiceFiscale_3 Controparte_1 Controparte_2 concesso in locazione alla l'immobile sito in Catania, via Antonello Controparte_3
da Messina n. 2/A, catastalmente identificato al foglio 4, part. 755, sub 24, cat. C/6, consistenza catastale mq 559 circa, piano S1;
- il contratto aveva durata dall'01.06.2022 al 31.05.2028 con canone pattuito per il primo anno in auro 1.200,00, con aumenti di euro 50,00 mensili dal secondo anno in poi e per ogni annualità successiva;

- si era resa morosa nel pagamento dei canoni, non corrisposti a Controparte_3
partire da settembre 2023;
- la morosità ammontava (a dicembre 2023) ad euro 5.000,00 per canoni nonché ad euro 150,00 corrispondenti alla quota parte della imposta di registro per l'anno 2023.
Poiché i solleciti erano rimasti infruttuosi, parte locatrice chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento.
§§§§§
costituitasi in giudizio, contestava le domande chiedendone il rigetto. Controparte_3
La difesa della conduttrice premetteva che la società, all'inizio del rapporto, aveva regolarmente corrisposto i canoni ed aveva anche sostenuto spese per il '…ripristino di opere murarie in quanto in pessime condizioni, adeguando l'impianto elettrico, come da certificazione allegata, senza mai chiedere aiuti alla proprietà' e sosteneva che, all'inizio della pagina 5 di 18 stagione invernale, a causa delle piogge, ed in dipendenza della mancata manutenzione delle terrazze, si erano verificate infiltrazioni che avevano inciso non solo sulle opere murarie ma anche sui beni custoditi all'interno dell'immobile, con conseguenti danni.
Le richieste della conduttrice alle locatrici di procedere ad interventi di manutenzione erano rimaste senza riscontro.
Seguiva una situazione di inagibilità dell'immobile che incideva sulla attività imprenditoriale e che, tuttavia, non aveva impedito il pagamento dei canoni, sebbene con 'qualche giorno di ritardo'.
La difesa di parte conduttrice, quindi, si opponeva alla richiesta di convalida e chiedeva disporsi mutamento di rito e, in via riconvenzionale, chiedeva 'accertare e dichiarare le locatrici inadempienti per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare le stesse all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'edificio del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione'.
§§§§§
All'udienza di prima comparizione la difesa di parte locatrice, pur dando atto dell'intervenuto parziale pagamento, nel mese di settembre 2023. Imputato alla più risalente morosità di giugno
2023, nonché dei pagamenti dei canoni per i mesi di ottobre e dicembre 2023, ha attestato persistenza di morosità con riguardo ai mesi di settembre e novembre 2023 e gennaio 2024.
La difesa di parte locatrice contestava gli eccepiti inadempimenti evidenziando che, secondo le previsioni contrattuali (art.11), parte conduttrice aveva assunto l'obbligo di provvedere a propria cura e spese ai lavori di adeguamento dei locali;
quanto alla situazione della terrazza, la difesa contestava che potesse esserne derivata alcuna inagibilità (posto anche che la attività della era proseguita all'interno dell'immobile) e rappresentava che le Controparte_3
proprietarie avevano sollecitato la esecuzione degli interventi di competenza del Condominio.
pagina 6 di 18 La difesa della società conduttrice contestava la sussistenza della morosità nei termini esposti, rappresentando l'intervenuto pagamento, sebbene con ritardo, dei canoni di settembre e novembre 2023; quanto al canone di gennaio, avente scadenza il giorno 10, ne veniva rappresentato il prossimo adempimento.
La difesa della conduttrice sosteneva, ancora, che i ritardi nei pagamenti erano dipesi dagli inadempimenti ascrivibili alle locatrici e veniva chiesto il rigetto della istanza di rilascio. La difesa precisava altresì che con riguardo alla mancata esecuzione dei lavori da parte delle locatrici non era stata svolta eccezione o domanda riconvenzionale ma ne era stata sostenuta la sussistenza quale causa dei danni lamentati che costituivano oggetto della domanda riconvenzionale.
Indi, la difesa di parte locatrice evidenziava come, sulla base della complessiva documentazione acquisita, persistevano le morosità per i mesi di novembre 2023 e gennaio
2024 e reiterava tutte le richieste.
§§§§§
Con ordinanza dello stesso 18.01.2024 l'istanza di rilascio non veniva accolta e veniva disposto il mutamento di rito.
§§§§§
La difesa di parte locatrice depositava rituali memorie ex art.426 c.p.c. e rappresentava l'esito negativo della mediazione, definita in data 26.04.2024 per mancata comparizione del legale rappresentante della società, senza giustificato motivo.
Indi, veniva rappresentato che solo in data 30.04.2024 la conduttrice aveva fatto pervenire bonifico di euro 4.000,00 eseguito lo stesso giorno, con accreditamento il successivo
02.05.2024, e rappresentava persistenza di morosità per i mesi di aprile 2024 (per euro
1.000,00) nonché per euro 150,00 per la quota di imposta di registro;
la difesa formalizzava, quindi, le seguenti domande:
pagina 7 di 18 1) CONVALIDARE l'intimato sfratto per morosità e per l'effetto ORDINARE alla società in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante Controparte_3
pro tempore, di rilasciare con immediatezza, in favore delle odierne intimanti,
l'immobile sito Catania, via Antonello da Messina n. 2/A (catastalmente identificato al foglio 4, part. 755, sub 24, cat. C/6, consistenza catastale circa mq 559, piano S1) libero
e sgombero di persone e/o cose, e ciò con ordinanza immediatamente esecutiva.
2) CONDANNARE l'intimata alle spese ed ai compensi del presente giudizio.
§§§§§
All'udienza del 23.05.2024 le parti chiedevano rinvio onde verificare possibilità di definizione stragiudiziale.
Con note di preverbale del 15.07.2024 la sola difesa di parte attrice rassegnava la persistenza del contenzioso e chiedeva fissarsi udienza di discussione.
Con ordinanza del 28/29.07.2024 veniva, quindi, fissata discussione per la odierna udienza all'esito della quale le parti hanno svolto le rispettive conclusioni come sopra verbalizzato.
§§§§§
Devono preliminarmente definirsi i limiti dell'oggetto del presente giudizio.
Anzitutto, sulla base della originaria intimazione e, quindi, delle memorie integrative ex art.426
c.p.c., parte attrice ha inteso agire per ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e, quindi, il rilascio dell'immobile.
Parte conduttrice, costituitasi nella fase sommaria, aveva concluso da un lato chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice, dall'altro formulando le seguenti domande riconvenzionali che, per comodità di lettura, giova riproporre:
accertare e dichiarare le locatrici inadempienti per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare le stesse all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'edificio del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei pagina 8 di 18 danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione
In concreto, quindi, parte conduttrice ha inteso svolgere una prima domanda di condanna delle locatrici, previo accertamento del loro inadempimento, alla esecuzione dei lavori necessari per rendere l'immobile locato conforme all'uso convenuto e, quindi, una domanda risarcitoria, formulata in termini generici e con riserva di migliore specificazione nel corso del giudizio.
Tuttavia, come già esposto, parte conduttrice non ha ritenuto di dovere depositare memorie integrative ex art.426 c.p.c..
Pertanto, l'unica domanda che può considerarsi sufficientemente proposta è quella di condanna al facere nei termini sopra richiamati, mentre la domanda risarcitoria risulta sostanzialmente non coltivata, rimasta priva delle necessarie puntualizzazioni in fatto e di una anche generica quantificazione.
Coerentemente, con le note conclusive depositate in data 07.01.2025, la difesa ha concluso chiedendo 'l'emissione di un ordine giudiziale per l'esecuzione immediata dei lavori di messa in sicurezza dell'immobile, stante il grave pericolo per l'incolumità delle persone, previa chiamata del Corpo dei Vigili del Fuoco', senza riproporre alcuna domanda risarcitoria.
Inoltre, ha formalizzato, in via subordinata, domanda di '… rimborso di tutte le spese di manutenzione straordinaria sostenute dalla come documentate dalle fatture in CP_3
atti'.
§§§§§
Va subito affermata la inammissibilità della domanda di condanna al 'rimborso' delle spese in quanto tardivamente proposta con le difese conclusive.
§§§§§
Procedendo con il merito, risulta incontestato e, comunque, documentalmente provato che le signore e da un lato e la dall'altro Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
sono legati da contratto di locazione registrato in data 21.06.2022 (al n.8583 - 3T). pagina 9 di 18 Il contratto in questione, ad uso diverso, aveva ad oggetto l'immobile (locale garage) sito in
Catania, via Antonello da Messina n.2/A, piano S/1, censito al catasto dei fabbricati del
Comune di Catania al foglio 4, particella 755, subalterno 24, cat. C/6.
Per quel che maggiormente rileva in questa sede, la durata del contratto era fissata in anni sei
(con decorrenza 01.06.2022) (art.1) ed il canone risultava fissato, per il primo anno, in euro
1.200,00, in euro 1.250,00 per il secondo anno, con aumenti di euro 50,00 fino al sesto anno
(art.5).
All'art.8 era espressamente previsto che 'il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento del canone comporterà la risoluzione immediata del contratto e costituirà immediatamente in mora il conduttore ai fino del decorso degli interessi legali […]' (art.8).
Inoltre, in contratto era previsto che '…i locali concessi in locazione dovranno essere adeguati alle vigenti prescrizioni normative ad esclusiva cura e spese di parte conduttrice, che si impegna a svolgere i necessari lavori e a richiedere le apposite autorizzazioni […]', con indicazione (non esaustiva) anche dei avori che avrebbero dovuto essere eseguiti (art.2).
Infine, le parti avevano anche pattuito che la conduttrice non avrebbe potuto eseguire interventi ulteriori rispetto a quelli di cui all'art.2 'senza il preventivo consenso scritto dei locatori' e che, in ogni caso, 'eventuali miglioramenti … sull'immobile … resteranno … acquisite all'immobile locato … senza che il conduttore o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche parziali…' (art.11).
§§§§§
Con specifico riferimento al pagamento dei canoni, al momento della intimazione (13.12.2023) la situazione contestata a parte conduttrice era quella di omesso pagamento dei canoni da settembre a dicembre.
Dopo la notifica della intimazione, parte conduttrice aveva operato pagamenti nei seguenti termini:
pagina 10 di 18 - euro 1.250,00 con bonifico n.525563 del 03.11.2023, con valuta 06.11.2023 per settembre 2023;
- euro 1.250,00 con bonifico n.732329 del 15.12.2023, con valuta 18.12.2023 per ottobre 2023 (prodotto due volte);
- euro 1.250,00 con bonifico n.411697 del 10.01.2024, con valuta 11.01.2024 per dicembre 2023.
Pertanto, alla data dell'udienza di convalida (18.01.2024) persisteva una morosità per i mesi di novembre 2023 e gennaio 2024.
Dopo il passaggio alla fase a cognizione piena, parte conduttrice ha operato nuovo pagamento in prossimità della scadenza del termine per il deposito delle memorie ex art.426 c.p.c.; come allegato dalla stessa locatrice con le memorie del 30.04.2024, la aveva Controparte_3
effettuato bonifico di euro 4.000,00, con valuta 02.05.2024.
Il bonifico in questione estingueva il debito per canoni per i mesi di gennaio, febbraio e marzo
2024 (per euro 3.750,00) e solo parzialmente il canone di aprile (per euro 250,00); restava ancora non corrisposta la quota di imposta registro per il 2023, pari ad euro 150,00.
Quanto ai canoni seguenti, parte attrice ha documentato
- un sollecito di pagamento a mezzo pec del 03.07.2024 con il quale veniva chiesto il pagamento dei canoni (attestati ad euro 1,300,00 mensili) di giugno e luglio 2024 nonché del residuo pregresso di euro 1.000,00;
- un accredito sul conto di di euro 2.500,00 in data 13.07.2024; Controparte_2
- il pagamento di euro 312,00 della imposta per l'anno 2024 operato da parte locatrice in data 01.07.2024.
Con le note conclusive parte locatrice non offriva indicazioni sui tempi di pagamento dei canoni ma evidenziava il persistente mancato pagamento delle quote di imposta per gli anni
2023 (euro 150,00) e 2024 (euro 156,00) nonché il persistente mancato pagamento di euro
50,00 per ciascuno dei canoni da giugno a dicembre 2024 (in quanto il canone, nel secondo anno, era aumentato da euro 1.250,00 ad euro 1.300,00). pagina 11 di 18 Alla odierna udienza la difesa di parte attrice ha, infine, allegato il mancato pagamento del canone di gennaio 2025.
Pertanto, per i canoni da settembre 2023 a luglio 2024 i pagamenti sono stati operati con i ritardi sopra riportati, specificando che i canoni di giugno e luglio 2024 restano parzialmente insoluti ognuno per euro 50,00; inoltre, i canoni da agosto a dicembre 2024 risultano solo parzialmente corrisposti per il minor importo di euro 1.250,00 mentre quello di gennaio 2025 non risulta ancora corrisposto;
parimenti non corrisposte risultano le quote di imposta di registro.
§§§§§
La ricostruzione contabile, l'ammontare dei pagamenti ed i tempi, oltre che in parte documentati, non sono stati contestati da parte conduttrice.
Con le note conclusive, la difesa di ha contestato 'con fermezza l'asserita Controparte_3
morosità della relativamente ai canoni dei mesi precedenti. Tale contestazione Controparte_3
viene sollevata per la prima volta solo in questa sede processuale attraverso il deposito delle note autorizzate e alla luce della documentata e costante regolarità dei pagamenti da parte della resistente risulta essere pertanto manifestamente infondata'.
Inoltre, parte conduttrice, con le medesime note, ha contestato la sostenuta persistente morosità per complessivi euro 656,00 indicato con le note conclusive della difesa delle locatrici sotto un duplice profilo, uno formale/procedurale sostenendo che 'tale circostanza non è mai emersa in precedenza neanche in sede di mediazione, in quanto oggetto di specifico accordo tra le parti in considerazione dei disagi sopravvenuti e dei danni causati, in virtù del quale il canone è rimasto invariato'.
Sui tempi dei pagamenti dei canoni e, segnatamente, sui ritardi, la difesa di parte conduttrice ha ritenuto di non dovere offrire alcuna specifica giustificazione;
solo dalla comparsa di costituzione risulta un cenno al fatto che i ritardi erano dipendenti dalle difficoltà connesse alla situazione di inagibilità dell'immobile locato.
pagina 12 di 18 §§§§§
Quanto sostenuto dalla difesa di parte conduttrice non appare condivisibile.
Con riferimento alla questione relativa ai 'tempi' di contestazione delle morosità maturate non sussiste alcuna inammissibilità né tardività.
Ed invero, come già esposto, la difesa di parte locatrice con la originaria intimazione aveva contestato morosità da settembre 2023 in avanti e la quota di imposta per il 2023; indi, con rituali memorie ex art.4126 c.p.c. di aprile 2024 ha contestato le ulteriori morosità e ritardi nel pagamento dei canoni successivi alla udienza di convalida nonché la quota di imposta per il
2024; infine, con le note conclusive e alla odierna udienza ha contestato le morosità maturate fino alla attualità.
Ebbene, le contestazioni svolte con le memorie ex art.426 c.p.c. non costituiscono domanda nuova trattandosi di questioni strettamente connesse alla causa petendi originaria.
Infine, la difesa volta a fare valere le ulteriori morosità e ritardi maturati nel corso del giudizio e fino alla attualità deve considerarsi corretta, potendosi richiamare il consolidato orientamento secondo cui 'se l'inadempimento del conduttore perduri e si aggravi, di quell'aggravamento il giudice deve tener conto, mentre resta irrilevante che il conduttore adempia dopo la proposizione della domanda di risoluzione' (Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2015 n.8002; in senso conforme, Cass. civ., sez. III, 26 ottobre 2012 n.18500).
Procedendo con le argomentazioni relative al mancato pagamento di 50,00 euro per ogni mese da giungo 2024 in avanti deve affermarsi che le difese sono infondate.
La sussistenza di accordo verbale per la non operatività della clausola contrattuale che aveva previsto una adeguamento del canone ad euro 1.300,00 a partire dal secondo anno è affidata nella impostazione difensiva ad un accordo verbale che è stato contestato da parte attrice e che non solo non è stato in alcun modo provato ma deve considerarsi anche strutturalmente inammissibile posto che, evidentemente, a fronte di una pattuizione scritta quale quella già
pagina 13 di 18 richiamata sull'aumento costante fino al sesto anno, la modifica non avrebbe potuto che essere operata con altro accordo scritto.
Infine, sui ritardi, non contestati nella loro sussistenza ma solo 'svalutati' in termini di 'pochi giorni', le giustificazioni offerte sono collegate a sostenuta inagibilità dei locali e ad incidenza sulla attività imprenditoriale che, anche prescindendo da ogni valutazione sulla astratta possibilità di incidere sulle valutazioni riguardanti la domanda di risoluzione, non è stata in alcun modo provata, risultando, anzi, che la ha continuato ad occupare, fino Controparte_3
alla attualità, i locali oggetto del contratto.
§§§§§
Prima di procedere con le valutazioni relative alla contestata gravità dell'inadempimento posta a fondamento della domanda di risoluzione del contratto, va affermata la inammissibilità della domanda riconvenzionale.
In primo luogo, giova richiamare la disciplina che regola i rapporti fra locatore e conduttore con riguardo alle spese di manutenzione dell'immobile locato.
In ipotesi di ritenuta inidoneità dell'immobile locato, non sussiste alcun obbligo di intervento da parte del locatore, potendo il conduttore chiedere (o agire per) la risoluzione del contratto o chiedere una adeguamento del canone.
Inoltre, ove intenda chiedere intervento del locatore, ai sensi dell'art.1577 comma 1 c.c.
'quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore' il quale, quindi, potrebbe eseguire i lavori in proprio o autorizzare il conduttore a provvedere, prevedendo il regolamento dei rapporti inter partes.
Nel caso specifico, anzitutto, la situazione di inagibilità o di necessità di intervento è stata solo genericamente allegata, senza oggettivo supporto probatorio, risultando del tutto insufficiente la documentazione fotografica prodotta, consistente in sette foto riproducenti interno delle pareti e del soffitto del garage locato, con macchie di umidità, inidonea ad offrire elementi ove pagina 14 di 18 si consideri, peraltro, che per stessa ammissione della conduttrice i locali avevano subito danni provocati da 'terzo', vale a dire dal . CP_5
Ma, comunque, una domanda finalizzata ad una condanna del locatore ad eseguire lavori sull'immobile locato deve considerarsi inammissibile.
§§§§§
Sgombrato il campo da questioni astrattamente riconducibili a profili di inadempimento di parte locatrice, del tutto indimostrati nel presente giudizio, resta da valutare la morosità ed i ritardi nei pagamenti eseguiti dalla conduttrice.
Nel caso specifico, sulla base dei dati sopra riepilogati, la conduttrice risulta in atto morosa
- per il mancato pagamento di parte dei canoni da giugno a dicembre per complessivi euro 350,00 (euro 50,00 x 7 mensilità),
- per il mancato pagamento della quota imposta registro per complessivi euro 356,00
(euro 150,00 per il 2023 ed euro 156,00 per il 2024);
- per il mancato pagamento del canone di gennaio 2025 (euro 1.300,00)
e, quindi, per complessivi euro 1.956,00.
Inoltre, la conduttrice ha operato pagamenti per i mesi da settembre 2023 ad aprile 2024 con i ritardi sopra riportati e, come detto, resta parzialmente morosa (per euro 50,00 al mese) per i canoni da giugno a dicembre 2024.
Quanto ai ritardi, va richiamato l'orientamento interpretativo della Suprema Corte secondo cui:
In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2019 n.30730)
pagina 15 di 18 cui risulta pienamente conforme la interpretazione di merito (C. App. Roma, 28 gennaio 2021
n.254, in Guida al diritto, 2021, 26; Tribunale Brescia 21 dicembre 2021 n.3123 in DeJure).
Ora, la situazione di parte conduttrice risulta caratterizzata, come detto, da una morosità in atto pari a 1.956,00 euro nonché a ritardi che possono così schematizzarsi:
- settembre 2024: pagamento 06.11.2023;
- ottobre 2023: pagamento 18.12.2023;
- novembre 2023: pagamento in epoca successiva al 18.01.2024 (non specificato);
- dicembre 2023: pagamento 10.01.2024;
- gennaio 2024: pagamento 02.05.2024;
- febbraio 2024: pagamento 02.05.2024;
- marzo 2024: pagamento 02.05.2024.
Va anche evidenziato che i pagamenti dei canoni da ottobre a dicembre 2023 (peraltro senza la mensilità di novembre) sono stati operati dopo la notifica della intimazione (14.12.2023) e quelli da gennaio a marzo 2024, nonostante la pendenza del giudizio ed il disposto mutamento del rito, solo in prossimità della scadenza dei termini per il deposito delle memorie ex art.426
c.p.c. (pagamenti dei quali, ovviamente, parte attrice ha dato atto).
Ora, ritiene questo giudice che una valutazione complessiva dei rapporti inter partes tenendo conto delle previsioni contrattuali e, in primo luogo, di quanto previsto all'art.8 secondo cui
'il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento del canone comporterà la risoluzione immediata del contratto e costituirà immediatamente in mora il conduttore ai fino del decorso degli interessi legali […]',
consentano di valutare in termini di gravità l'inadempimento della società conduttrice.
Ed invero, l'elemento oggettivo della mancata o reiteratamente ritardata prestazione della obbligazione principale a carico del conduttore nel quadro dell'economia generale del negozio e l'elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente,
pagina 16 di 18 l'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e l'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico, tenendo anche conto della circostanza che le problematiche sono insorte dopo poco più di un anno di rapporto, depongono nel senso che, a partire da settembre 2023 e fino alla attualità la ha inteso Controparte_3
gestire ad libitum modalità e tempi di pagamento dei canoni.
Detto già della insussistenza di prove in ordine a elementi che possano giustificare in astratto i ritardi e gli inadempimenti, essendo rimaste privi di prova le incidenze della situazione dell'immobile sulla attività d'impresa (anzi, come detto, la conduttrice ha mostrato specifico interesse persistendo nella occupazione, continuando a difendere, nella presente sede, la efficacia del contratto), resta il fatto che la conduttrice ha operato pagamenti, peraltro in ritardo, solo dopo la notifica di atti giudiziari o in prossimità di scadenze processuali legate al contenzioso;
anzi, nonostante il contenzioso in atto, parte conduttrice non ha avuto difficoltà a presentarsi alla odierna udienza di discussione senza avere corrisposto il canone per il mese di gennaio (con termine già scaduto), né a sanare quanto dovuto per quota di imposta registro;
stesse considerazioni possono svolgersi con il persistente inadempimento riguardante l'adeguamento del canone, situazione che rileva non solo in sé (posto che, per sette mensilità, la somma dovuta si è già attestata ad euro 350,00) ma anche in quanto sintomatico della presa di posizione della conduttrice che, in mancanza di giustificazioni (si è già detto che il presunto accordo verbale è in primo luogo inammissibile e, comunque, non è provato), ha deliberatamente deciso di non ottemperare integralmente.
In tal modo, i pregressi ritardi, la morosità in atto sussistente e l'elemento soggettivo della conduttrice nonché le specifiche previsioni contrattuali depongono, come detto, per la gravità dell'inadempimento della nei propri obblighi primari di corresponsione del Controparte_3
canone e impongono, in conclusione, l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto.
§§§§§
pagina 17 di 18 In conclusione, le domande di parte attrice devono trovare accoglimento;
la domanda riconvenzionale di condanna al facere va dichiarata inammissibile, così come quella di rimborso formulata con le note conclusive.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia come indicato in citazione, per fasi studio, introduttiva e decisionale per fasi sommaria e di merito.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato fra le signore
[...]
e con in data 01.06.2022 e registrato in CP_1 Controparte_2 Controparte_3
Catania il 21.06.2022 al n. 008583 serie 3T per inadempimento della società conduttrice;

ORDINA alla conduttrice di procedere al rilascio dell'immobile locato sito Controparte_3
in Catania, via Antonello da Messina n. 2/A, libero da persone e cose, nella disponibilità delle locatrici e DICHIARA inammissibili le domande Controparte_1 Controparte_2
svolte da CONDANNA la società conduttrice al Controparte_3 Controparte_3
pagamento delle spese processuali in favore di e che Controparte_1 Controparte_2
liquida in complessivi euro 3.176,00 (di cui euro 76,00 per spese vive) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali.
Letto in udienza.
Catania, 14 gennaio 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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