N. R.G. 3529/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 3529/2024 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
residente a [...] quale procuratore speciale di Parte_1 Pt_2
; elettivamente domiciliato in Roma alla via Bachelet 12, presso lo studio
[...]
dell'avv. Mirko ROSSI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e
Controparte_1
corrente in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Via della Balduina 63,
[...]
pagina 1 di 7 presso lo studio dell'avv. Giuseppe DI GIORGI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
• parte attorea chiede: “accertata la responsabilità ex art. 2051, o in subordine ex art. 2043 cc, a carico di parte convenuta relativamente all'evento narrato, per
l'effetto condannarla alla rimozione delle cause del collasso del solaio
Per l'effetto condannarla al ripristino a regola d'arte CP_2
dell'appartamento dell'attore. Nonché condannarla al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti e subendi dall'attore, quantificati sino alla data del mese di gennaio 2024 in complessivi euro 48.332,28 di cui euro 37.950,00 a titolo di valore inagibilità assoluto dell'immobile; euro 4.092,28 a titolo di rimborso oneri condominiali ordinari ed utenze domestiche come da contratto di locazione, poi risolto, a carico del conduttore;
euro 6.290,00 a titolo di rimborso costi al conduttore per risoluzione anticipata locazione;
oltre i successivi subendi sino al ripristino dell'immobile.”;
• parte convenuta chiede: il rigetto delle domande.
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea -proprietario di appartamento nel fabbricato del convenuto- CP_1
narra che all'inizio di aprile del 2021 l'allora conduttore in locazione segnalò crepe sul soffitto della camera da letto e -in esito a sopralluoghi resi da ditte specializzate- venne rilevato un cedimento delle strutture “omega” poste a sostegno del controsoffitto, peraltro ingravescente.
pagina 2 di 7 Afferma la parte essere inagibile l'immobile sin dall'aprile del 2021, con danni da lucro cessante per perdita di canone locativo mensile di € 1.150,00 fino a gennaio 2024 per €
37.950,00; e da danno emergente per oneri condominiali ed utenze (€ 4.092,28) e per ristoro del conduttore (costo di reperimento di alloggio;
trasloco e intermediazione immobiliare: il tutto reso oggetto di transazione: € 6.290,00) fino alla risoluzione della locazione, avvenuta il 20/5/2021.
Argomentando su responsabilità aquiliana del convenuto, rimasto inerte CP_1
rispetto alla situazione descritta, rende l'attore le richieste sopra ripostate.
Si è costituito il e ha negato ogni propria inerzia, indicando e documentando CP_1
le proprie iniziative.
Contesta la quantificazione del danno, con specifico riferimento al lucro cessante ma anche alle altre voci di danno, di cui rileva mancata idonea documentazione.
Chiede rigettarsi le domande.
Con ordinanza del 30/5/2024 è stata ammessa prova documentale ed è stata disposta
CTU per una rilevazione dello stato dei luoghi ed una valutazione delle cause del cedimento del solaio, oltre che degli interventi necessari ad eliderle, e della natura e dell'entità dei danni subiti dall'attore.
Il quesito è stato integrato come da richieste attoree (“a) descriva il CTU lo stato e la conformazione dei luoghi, provvedendo a redigerne rilievo planimetrico e a trarne documentazione fotografica;
b) accerti la sussistenza o meno della situazione di fatto lamentata dalla parte attrice e gli inconvenienti esposti in atti al riguardo;
accerti le relative cause verificando, dal punto di vista tecnico, le opere o comunque condotte anche omissive che abbiano dato luogo a quanto lamentato dalla parte attrice;
c) accerti quali siano in dettaglio gli interventi da adottare per l'eliminazione degli inconvenienti con determinazione della spesa e del tempo necessario ad effettuarli;
d) accerti se siano derivati danni alla proprietà dell'attore e quale ne sia l'entità, precisando le opere di ripristino/riparazione occorrenti, con relativi costi e tempi di esecuzione;
e) individui e riferisca ogni elemento tecnico rilevante per la valutazione
pagina 3 di 7 della sussistenza o meno di un pregiudizio riguardo alla fruibilità e salubrità dell'immobile di proprietà dell'attore, ed in caso affermativo indichi il metodo di calcolo del danno da mancato utilizzo dell'immobile”) e di parte convenuta ("verifichi il
CTU lo stato dei luoghi, individui le cause del cedimento del solaio, gli interventi necessari, nonché la natura e l'entità dei danni lamentati e quantificati dall'attore, considerate anche le osservazioni sollevate dal convenuto in atti").
Il CTU ha rilevato il fatto di cedimento (nemmeno controverso tra le parti) ha ritenuto che la causa della criticità “è da attribuire a diversi fattori quali: - fenomeni infiltrativi, dovuti a ristagni d'acqua che nel tempo hanno contribuito al degrado in essere sulla struttura. - sollecitazioni esterne, terremoti o movimenti di assesta mento possono alterare il comportamento strutturale;
- invecchiamento e manutenzione,
l'invecchiamento naturale e la mancanza di adeguata manutenzione possono accelerare il processo di degrado”.
Il consulente ha quindi indicato (pagg.

6-8 della relazione) gli interventi necessari per ovviare al dissesto.
Osserva il decidente che la consulenza espletata ha dato contezza di deficit manutentivo di parti comuni, che ha causato il dissesto in questione, ed esso è foriero di responsabilità aquiliana.
Come noto, (anche) la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. non si palesa come esempio di responsabilità oggettiva, essendo sempre necessaria una colpevolezza della condotta del danneggiante, cui però (a differenza della comune responsabilità aquiliana ex art. 2043 cod. civ.) la legge attribuisce onere di prova di sopravvenienza di un caso fortuito: sicchè è lecito parlare di colpa presunta “iuris et de iure”, salvo appunto il solo caso fortuito.
Né detta responsabilità è esclusa ove il danneggiante provi di avere approntato le cautele possibili per custodire in efficienza il bene.
pagina 4 di 7 Ciò in quanto per scelta normativa del nostro ordinamento le cose sono in sé inanimate e non possono governarsi da sole, sicchè è onere di chi assume la loro custodia impedire che arrechino danni: salvo il caso fortuito.
Quindi, e appunto, la responsabilità è in capo a chi materialmente assume la effettiva custodia del bene, perché custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, laddove tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto.
Nel caso di specie, il dissesto rilevato dal CTU ha determinato l'impossibilità al godimento dell'immobile, da parte dell'attore, perché inagibile.
Va quindi anzitutto ordinato all condominiale convenuto l'esecuzione degli CP_3
interventi di manutenzione sì come indicati e specificati nella relazione peritale dal
CTU, comprensivi del ripristino degli elementi presenti nell'immobile attoreo.
In ordine alla quantificazione del danno patrimoniale per equivalente, l'istante ha provato che all'atto del sinistro era in essere un contratto di locazione a terzi del bene, per un canone mensile (mercato libero) di € 1.150,00; la prima scadenza contrattuale
(schema “3+2”) era al 30/4/2018 e la seconda al 30/4/2020; è prodotta in atti ulteriore proroga fino al 30/4/2022; è in atti riscontro documentale di risoluzione in data
22/5/2021.
Può dunque dirsi provato che odierna parte attorea ha subìto lucro cessante in ragione di
€ 1.1500,00 mensili dal giugno del 2021 all'aprile del 2022, per una somma di €
12.650,00 e quindi -al netto della cd. cedolare secca- di € 9.993,50.
Risultano invece non sufficientemente documentate le spese (concretanti astrattamente danno emergente) per risarcimento del danno al conduttore (per reperimento di alloggio, per trasloco, per provvigione per nuova locazione) per € 6.290,00. Infatti, il prospetto contabile depositato non è sufficiente a dare contezza di detti addendi, né è stata fornita copia dell'accordo transattivo reso con il conduttore. pagina 5 di 7 Sufficientemente documentate sono invece le spese sostenute -per utenze e oneri accessori- fino al 30/4/2022, data di scadenza del contratto di locazione, per € 762,36
In definitiva, il danno totale risarcibile ammonta ad € 10.755,86; trattasi ovviamente di somma al lordo della quota di compartecipazione dovuta anche da parte attorea in base ai millesimi di proprietà delle parti comuni.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di 1/3 stante accoglimento parziale delle domande.
La liquidazione dell'intero va resa ex D.M. 55/2014 (valore indeterminabile;
complessità; valori minimi ragguagliati all'effettiva consistenza delle questioni); le spese di CTU restino definitivamente a carico di parte convenuta.



P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 3529/2024 RGACC così decide:
• condanna parte convenuta all'esecuzione degli interventi di manutenzione sì come indicati e specificati nella relazione peritale dal CTU, da intendersi qui richiamata, comprensivi del ripristino degli elementi presenti nell'immobile attoreo;

• condanna parte convenuta al pagamento di € 10.755,86 -al lordo della quota di compartecipazione dovuta anche da parte attorea in base ai millesimi di proprietà delle parti comuni- in favore di parte attorea, a titolo di risarcimento del danno;
con interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione di 1/3; determina l'intero in € 2.700,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali pagina 6 di 7 spese di notifica;
oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge. Regola definitivamente le spese di CTU a carico di parte convenuta.
Roma 18/8/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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