N. 1470/2020 R.G.
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 25 novembre 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 25.06.2024, regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in pari data), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per l'avv. FABRIZI VI ha concluso come da nota depositata in data Parte_1
24/11/25 per e l'avv. FUSCO NZ ha concluso come da nota Controparte_1 Controparte_2 depositata in data 24/11/25
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 10:46 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 1470/2020 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 1470/2020 R.G. promossa da:
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. FABRIZI Parte_1 C.F._1
VI ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Ciampino (RM), Via Emilio
Reverberi, n. 20, in virtù di procura alle liti allegata al fascicolo telematico;
attrice contro
(c.f. ), in persona del l.r.p.t., sig. Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2 CP_2
(c.f. ), in proprio, rappresentati e difesi dall'avv. FUSCO
[...] C.F._2
NZ ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Latina (LT), Via Quarto, n. 41, in virtù di separate procure alle liti allegate al fascicolo telematico;
convenuti
OGGETTO: inadempimento contrattuale;
CONCLUSIONI come da verbale di udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 11.03.2020, la sig.ra ha Parte_1 convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – la in persona del suo l.r.p.t., Controparte_1 nonché il sig. in proprio al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, disattesa ogni contraria eccezione e deduzione: In via preliminare:
- accertare e dichiarare la risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare datato 5.11.2016, concluso tra la Sig.ra e la quale conseguenza del grave Parte_1 Controparte_1 inadempimento di parte alienante;
- accertare l'abuso della personalità giuridica da parte del Sig.
e per l'effetto dichiarare la disapplicazione dello schermo normativo, da cui deriva Controparte_2 la separazione dei patrimoni, con conseguente emersione della responsabilità illimitata dello stesso;

In via principale: - accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra a ricevere il doppio Parte_1 della caparra confirmatoria versata, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave, e per l'effetto condannare la e il Sig. , anche in solido fra loro, a pagare Controparte_1 Controparte_2 alla Sig.ra la somma di Euro 93.000,00 oltre interessi legali dal versamento al saldo;
Parte_1
In via subordinata: - accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra alla restituzione Parte_1 della caparra confirmatoria versata, come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave, e per l'effetto condannare la e il Sig. , anche in solido fra loro, a pagare Controparte_1 Controparte_2 alla Sig.ra la somma di Euro 46.500,00 oltre interessi legali dal versamento al saldo, Parte_1
o la maggiore o minore somma che sarà ritenuta equa e di giustizia;
- accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra al risarcimento dei danni, patiti in seguito dell'inadempimento Parte_1 imputabile e grave, e per l'effetto condannare la e il Sig. , anche in Controparte_1 Controparte_2 solido fra loro, a pagare alla Sig.ra il risarcimento dei danni quantificati in Euro Parte_1
46.500,00 oltre interessi legali dal versamento al saldo, o la maggiore o minore somma che sarà ritenuta equa e di giustizia;
In ogni caso: - con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, iva e cpa, aumentati del 30% ai sensi dell'articolo 4, comma 1 bis, introdotto dal D.M. n.
37/2018 (poiché trattasi di atto redatto con tecnica informatica idonea ad agevolarne la consultazione o la fruizione).”.
L'attrice, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di aver sottoscritto il 5.11.2016, nella veste di promissaria acquirente, con la agente nella veste di promittente venditrice, un Controparte_1 contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un appartamento e un garage siti in Marino
(RM), località Paolina, distinto al f. 21, part. 1302, rispettivamente, sub. 4 e 16 (vd. all.to n. 1); - che il trasferimento delle summenzionate unità immobiliari al successivo definitivo, per effetto del predetto contratto, veniva condizionato alla libertà delle stesse “da iscrizioni ipotecarie, privilegi anche fiscali o trascrizioni pregiudizievoli”, ad eccezione dell'ipoteca a garanzia di mutuo (vd. all.to n. 2); - che il prezzo della vendita era stato determinato in complessivi € 245.000,00 (oltre iva), da corrispondersi secondo le seguenti modalità: € 9.615,38, oltre iva, per acconto prezzo e caparra confirmatoria, versati mediante bonifico bancario del 09.11.2016, quanto ad € 1.000,00 (vd. all.to n.
3), e assegno circolare del 03.11.2016, quanto ad € 9.000,00 (vd. all.to n. 4), ed € 4.807,69, oltre iva, versato mediante bonifico bancario del 07.02.2017 (vd. all.to n. 5); - che era stato pattuito che il residuo prezzo fosse corrisposto secondo le seguenti modalità: € 31.153,85, oltre iva, a mezzo n. 36 rate da € 900,00 ciascuna, imputate al 100% in conto del prezzo, € 161.010,90, oltre iva, mediante mutuo a saldo della precedente ipoteca già iscritta, € 23.428,70, oltre iva, a titolo di contributo regionale imputato in conto capitale ed € 14.983,48, oltre iva, all'atto pubblico di compravendita;
- che era stato concluso, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, con canone da corrispondersi in n. 36 rate da € 900,00 ciascuna, imputate al 100% in conto del prezzo (vd. all.to n. 6); - di aver regolarmente versato nn. 8 ratei di canone (da gennaio 2017 ad agosto 2017), per un totale di € 7.200,00, mediante bonifico bancario sul c/c intestato alla società convenuta (vd. all.to n. 7); - che, con missiva del 17.08.2017, la convenuta società aveva richiesto di effettuare i pagamenti, a decorrere dal successivo mese di settembre 2017, sul c/c intestato al Sig. legale rappresentante della società e proprietario della Controparte_2 totalità del capitale sociale (vd. all.ti nn. 8-9); - di aver regolarmente versato nn. 27 ratei di canone
(da settembre 2017 a novembre 2019) per un totale di € 24.300,00; - di aver appreso, in data
05.07.2019, dell'esistenza di due pignoramenti immobiliari sui predetti beni dell'08.04.2019 per €
90.000,00 e del 20.05.2019 per € 17.000,00 (vd. all.ti nn. 10-12); - di avere, con missiva del
23.11.2019, diffidato la società convenuta ad adempiere, ex art. 1454 c.c., alla stipula dell'atto definitivo di compravendita dell'immobile libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, con l'avvertimento che, in caso contrario, il contratto si sarebbe inteso risolto ipso iure (vd. all.to n. 14);
- che la convenuta società, con missiva del 28.11.2019, aveva comunicato l'impossibilità di rispettare il termine del 31.12.2019 per la stipula del rogito definitivo (vd. all.to n. 15); - di aver vanamente tentato, con missiva del 16.12.2019, di comporre bonariamente la vicenda mediante il pagamento di
€ 46.500,00, pari a quanto versato in esecuzione del contratto preliminare risolto (vd. all.to n. 16).
Le odierne parti convenute e il sig. , tempestivamente Controparte_1 Controparte_2 costituitesi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 21.12.2020, contestando recisamente la ricostruzione avversaria, hanno insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, In via pregiudiziale accertata la mancanza dei requisiti della notificazione a mezzo p.e.c. ovvero della mancanza della attestazione di conformità degli atti notificati, la mancanza dell'indicazione del destinatario della notifica nonché degli atti notificati, dichiarare l'improcedibilità del ricorso;
In via preliminare accertata la necessita di un'istruttoria complessa e non sommaria dovuta alle richieste risarcitorie formulate da parte ricorrente nonché della spiegata domanda riconvenzionale di parte resistente concedere la conversione del rito da sommario ad ordinario;
in via principale e nel merito accertare rigettare la domanda di ripetizione del doppio della caparra come richiesta da parte ricorrente di € 93.000,00 per le ragioni esposte in premessa ovvero accertare e dichiarare la separazione del contratto preliminare di compravendita e del contratto di locazione con l'effetto di non imputare i canoni di locazione pagati a titolo di caparra confirmatoria per le ragioni esposte in premessa, ovvero rideterminare il quantum dovuto solo sulla base della caparra confirmatoria versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare (€ 9.615,38); in via principale e nel merito accertare e dichiarare non dovuta la somma pari al doppio della caparra confirmatoria di € 46.500,00 stante la scissione del contratto preliminare di compravendita e di quello di locazione
e comunque non dovuta stante la risoluzione contrattuale e non il recesso ex art 1385 c.c. anche in relazione dell'applicazione dell'art. 5 del contratto preliminare;
in via principale e nel merito rigettare la domanda risarcitoria da responsabilità precontrattuale per mancanza di ON FE e
Correttezza e le domande risarcitorie ex art. 1223 e 2059 c.c. in quanto non provate;
In via principale
e nel merito, rigettare la richiesta accertamento e dichiarazione dell'abuso della personalità giuridica da parte del sig. ; In via riconvenzionale accertare e dichiarare il Controparte_2 possesso sine titulo dell'immobile sito in Via C. Colizza n. 55/F censito al catasto al foglio 21 part.
1302 sub. 4 Cat. A02, classe 05 Rendita € 662,36 e per l'effetto condannare la sig.ra Parte_1 al risarcimento del danno ex art. 1223 c.c. per aver impedito alla di concedere in Controparte_1 locazione nuovamente l'immobile ovvero condannarla al pagamento della somma di € 900,00 per ogni mese di detenzione illegittima dell'immobile dal 01/01/2020 al 16/10/2020 oltre alla mensilità non versata del mese di dicembre 2019. Il tutto con condanna alle spese del presente procedimento ai compensi professionali oltre oneri come per legge.”.
Disposto il mutamento del rito, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima, dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'01.07.2022.
La domanda attorea di risoluzione è parzialmente fondata e merita, pertanto, accoglimento nei limiti qui di seguito indicati.
La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita stipulato in data 05.11.2016 tra la in qualità di promittente venditrice, e l'attrice, in qualità di promissaria Controparte_1 acquirente, avente ad oggetto un appartamento e un garage siti in Marino (RM), località Paolina, distinto al f. 21, part. 1302, rispettivamente, sub. 4 e 16.
Come pattuito ai sensi dell'art. 5 del contratto preliminare versato in atti (all. 1, ricorso), il corrispettivo della vendita era stato determinato in complessivi € 245.000,00, oltre iva, da corrispondersi secondo modalità articolate che prevedevano, tra l'altro, il versamento di € 9.615,38, oltre i.v.a., a titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria, di cui euro 1.000,00 versati mediante bonifico bancario del 12.09.2016 (all. 2, ricorso) ed euro 9.000,00 versati con assegno circolare del
03.11.2016 (all. 3, ricorso), € 4.807,69, oltre i.v.a., versati mediante bonifico bancario del 07.02.2017
(all. 5, ricorso), € 31.153,85, oltre i.v.a., da versarsi mediante la corresponsione di n. 36 rate da €
900,00 ciascuna, imputate al 100% in conto del prezzo (all. 6, contratto di locazione), € 161.010,90, oltre i.v.a., mediante accollo del mutuo esistente con Banca delle Marche S.p.A., € 23.428,70, quale erogazione del contributo regionale in conto capitale ed, infine, € 14.983,48, oltre i.v.a., mediante assegni circolari, all'atto pubblico di compravendita.
Contestualmente al summenzionato preliminare, le parti sottoscrivevano un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, con canone mensile di € 900,00, corrispondente alle rate previste nel preliminare e imputabili a conto prezzo in caso di stipula del definitivo.
Il contratto preliminare prevedeva espressamente all'art. 1 che la società promittente si sarebbe impegnata a trasferire le unità immobiliari promesse in vendita "libere da iscrizioni ipotecarie, privilegi anche fiscali o trascrizioni pregiudizievoli", ad eccezione dell'ipoteca a garanzia del mutuo esistente con Banca delle Marche S.p.A.
Successivamente, le contraenti non sono addivenute alla stipula del rogito definitivo a causa della sopravvenuta impossibilità della promittente venditrice di adempiere alla propria obbligazione principale, consistente nella consegna dell'immobile libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, stante la sussistenza dei due summenzionati pignoramenti immobiliari.
A fronte di tale inadempimento, l'attrice diffidava la convenuta ad adempiere ex art. 1454 c.c., assegnando un termine di giorni 15 per la stipula dell'atto definitivo di compravendita dell'immobile libero dalle trascrizioni pregiudizievoli, avvertendo che, decorso inutilmente il predetto termine, il contratto si sarebbe inteso automaticamente risolto di diritto.
La società convenuta, dal canto suo, comunicava espressamente di non poter rispettare il termine del
31.12.2019, fissato per la stipula del definitivo, determinando, in tal modo, la risoluzione ipso iure del contratto preliminare.
Ciò posto, sulla scorta di tali pacifiche e documentate circostanze, può trovare accoglimento la domanda attorea volta ad ottenere l'accertamento della risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare, a seguito del grave inadempimento della parte promittente venditrice, posto che la sussistenza delle trascrizioni pregiudizievoli è stata ostativa all'adempimento della prestazione principale, ovvero il trasferimento della proprietà delle unità immobiliari libere da vincoli.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, l'inadempimento è grave quando, per la sua entità
o per le sue modalità, è tale da non consentire la realizzazione dell'interesse del creditore (Cass.
10.04.2025, n.9399; ex multis, Cass. 05.03.2024, n.5843).
Pertanto, alla luce della gravità dell'inadempimento, la conseguente risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare deve ritenersi perfezionata per effetto della diffida ad adempiere ex art. 1454
c.c. e del decorso del termine ivi assegnato (Cass. 09.02.2023, n.4017).
Andrà, invece, rigettata la domanda di accertamento dell'illegittimità della clausola prevista all'art. 5, lettera g) del contratto preliminare (“Qualora il promissario Sig.ra entro i termini Parte_1 sopra convenuti dovesse decidere di non acquistare l'immobile per motivate ragioni che dovranno essere rappresentate per iscritto al promittente almeno 30 giorni prima della data indicata, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine convenuto del 31 dicembre 2019. Il promissario dovrà riconsegnare alla gli immobili, nello stesso stato di CP_1 conservazione in cui attualmente si trovano [...]. La tratterrà in via definitiva, sia la CP_1 caparra confirmatoria versata, rinunciando sin da ora al raddoppio della stessa, sia l'intera componente dei canoni imputandoli alla concessione del godimento e ogni altra somma versata a qualsiasi titolo in relazione alla presente scrittura. Il presente preliminare cesserà la sua validità, intendendosi decaduto e privo di ogni effetto”) attraverso cui, secondo la tesi attorea, a fronte dell'inadempimento di controparte, sarebbe stata preclusa la sua facoltà di recesso.
L'attrice, difatti, sostiene che la clausola in questione violerebbe l'art. 1229 c.c., in quanto escluderebbe o limiterebbe preventivamente la responsabilità del debitore.
Tale argomentazione non può essere condivisa.
L'art. 1229, co. 1, c.c. stabilisce che " È nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o per colpa grave".
La norma si riferisce specificamente ai patti che escludono la responsabilità per dolo o colpa grave, non a quelli che regolano le conseguenze del recesso contrattuale.
Nel caso di specie, la clausola dell'art. 5, lettera g) del contratto preliminare non esclude la responsabilità della convenuta per inadempimento, ma disciplina le conseguenze del recesso per
"motivate ragioni" da parte della promissaria acquirente.
Trattasi di pattuizione che rientra nell'ambito dell'autonomia contrattuale riconosciuta dall'art. 1322
c.c., che consente alle parti di determinare liberamente il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge, purché non risulti violato il limite dell'ordine pubblico e del buon costume.
La clausola, peraltro, è stata specificamente accettata dall'attrice, come risulta dalla sottoscrizione del contratto preliminare, e non appare contrastante con norme imperative.
Andrà, ugualmente, rigettata la domanda volta ad ottenere l'accertamento dell'abuso della personalità giuridica del convenuto e la conseguente domanda di accertamento della Controparte_2 responsabilità illimitata di quest'ultimo.
L'attrice fonda la propria pretesa sul fatto che, a partire dal 17.08.2017, i canoni di locazione erano stati versati sul c/c personale di , legale rappresentante della società convenuta, Controparte_2 anziché su quello riferibile a quest'ultima, configurando una sistematica confusione tra patrimonio sociale e patrimonio personale.
Orbene, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, l'istituto dell'abuso di personalità giuridica riguarda esclusivamente l'ipotesi di estensione della responsabilità illimitata del socio tiranno per le obbligazioni contratte dalla società di capitali, consentendo ai creditori sociali di aggredire il patrimonio personale del socio che si cela dietro lo schermo societario (Cass. 22.06.2022, n.20181) ed è possibile ricorrere a tale teoria quando il socio abbia degradato la società a suo mero strumento, utilizzandola come "cosa propria”.
Nel caso di specie, il mero cambiamento dell'IBAN per l'accredito dei canoni di locazione non integra i presupposti per la configurazione dell'abuso della personalità giuridica, posto che i pagamenti relativi al contratto preliminare (caparra confirmatoria di € 9.615,38, oltre IVA, e acconto prezzo di
€ 4.807,69, oltre iva, di cui alle lettere a) e b) dell'art. 5 del contratto preliminare) sono stati regolarmente effettuati alla il cambiamento delle coordinate bancarie ha riguardato Controparte_1 esclusivamente i canoni di locazione previsti alla lettera c) dell'art. 5 del contratto in parola, non anche i pagamenti derivanti dal contratto preliminare ed, infine, non è stata fornita, in ogni caso, la prova di una sistematica confusione patrimoniale che caratterizzi l'intera gestione societaria: difetta, dunque, il requisito della "degradazione della società a mero strumento".
Il collegamento causale tra il cambiamento del c/c per l'accredito dei canoni di locazione e il presunto inadempimento contrattuale del preliminare non risulta dimostrato, mancando la prova che tale circostanza abbia influito sulla capacità della società di adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali.
Venendo alla domanda principale di parte attrice, volta ad ottenere la condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 c.c. (€ 93.000,00), la stessa andrà rigettata in quanto fondata su un presupposto giuridicamente errato.
Il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità ha, infatti, chiarito che sussiste un'incompatibilità strutturale e funzionale tra l'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento e il diritto al doppio della caparra confirmatoria (vd. ex multis, Cass. 05.03.2024, n.5854; Cass. n.
16221/2002).
Ed infatti, “la caparra confirmatoria, ex art. 1385 c.c., assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge che, in tal caso, legittima a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria” (Cass. n.
9040/2006; ex multis, Cass. 05.03.2024, n.5854).
La disciplina dell'art. 1385 c.c. delinea con chiarezza due rimedi alternativi e non cumulabili fra loro.
Da un lato, il recesso con ritenzione o richiesta del doppio della caparra, che comporta una liquidazione convenzionale anticipata del danno, dall'altro, l'azione per l'adempimento o per la risoluzione con risarcimento del danno secondo le regole generali.
La domanda concernente la caparra presuppone, quindi, l'esercizio del diritto di recesso, cui è collegata sulla base del disposto di cui all'art. 1385, co. 2, c.c.
La disposizione in parola risulta inapplicabile tutte le volte in cui la parte adempiente, anziché recedere dal contratto, si avvale del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la caparra la detta funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cass. n.
13828/2000).
Nel caso di specie, come emerge inequivocabilmente dalla documentazione versata in atti, l'attrice non ha mai esercitato il diritto di recesso previsto dall'art. 1385 c.c., ma ha chiaramente optato per la risoluzione stragiudiziale del contratto mediante l'invio di formale diffida ad adempiere ex art. 1454
c.c., ottenendo la risoluzione di diritto dell'atto per decorso del termine assegnato.
Accertamento della risoluzione stragiudiziale, peraltro, richiesto da parte attrice in via preliminare.
È compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda, ritenere che l'attrice abbia inteso esercitare il proprio diritto a dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto più volte invocato nei propri atti difensivi giudiziali e stragiudiziali. L'attrice ha richiesto di far accertare e dichiarare legittima la risoluzione del contratto non chiedendo, né stragiudizialmente, né giudizialmente, l'esercizio del diritto di recesso.
La scelta della risoluzione stragiudiziale, pertanto, preclude l'applicazione dell'art. 1385, co. 2, c.c., che presuppone invece l'esercizio del diritto di recesso.
Oltre al profilo dell'incompatibilità strutturale tra i rimedi invocati, la pretesa attorea risulta infondata anche sotto il profilo della quantificazione dell'importo rivendicato a titolo di caparra confirmatoria.
L'attrice ha, infatti, erroneamente considerato come caparra l'intero importo versato pari ad €
46.500,00, comprensivo anche dei canoni di locazione, quando invece i due contratti stipulati dalle parti (preliminare di compravendita, da un lato, e locazione, dall'altro) devono considerarsi giuridicamente distinti, ancorché funzionalmente collegati.
Nel caso di specie, difatti, non è configurabile un contratto di rent to buy ex L. n. 164/2014, mancando i requisiti formali previsti dalla legge (atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascrizione ex art. 2645-bis c.c.).
Nello specifico, riguardo alle modalità di pagamento, all'art. 5 del contratto preliminare era previsto alla lettera a): € 9.615,38, oltre iva, "a titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria"; alla lettera c): € 31.153,85, oltre iva, "mediante versamento di n. 36 rate mensili di € 900,00 cadauna" che sarebbero state "imputate per il 100% in conto del prezzo" solo "nel caso in cui la parte promissaria stipuli il contratto di locazione stipulato dalla e la Sig.ra in data odierna, CP_1 Parte_1 in corso di registrazione".
Nel contratto preliminare, pertanto, era stato pattuito che le somme corrisposte dall'attrice, a titolo di canoni di locazione, sarebbero state valutate quale acconto sul prezzo nell'ipotesi in cui fosse stato stipulato il rogito definitivo di compravendita.
Ne consegue, pertanto, che non essendo stato sottoscritto alcun definitivo, le somme mensili corrisposte a titolo di canone non potranno essere imputate quale acconto prezzo.
La caparra confirmatoria, come chiaramente risulta dall'art. 5, lettera a) del contratto preliminare, è dunque pari ad € 9.615,38, oltre iva, mentre i canoni di locazione di € 900,00 mensili costituiscono il corrispettivo per il godimento dell'immobile, imputabili a conto prezzo solo in caso di stipula del definitivo.
Può, invece, trovare accoglimento la domanda attorea formulata in via subordinata, limitatamente alla restituzione della somma di euro 10.000,00, pari alla caparra confirmatoria effettivamente versata, come conseguenza del grave inadempimento ascrivibile alle odierne parti convenute.
Come chiarito dalla consolidata giurisprudenza, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento (ex multis, Cass.
31.05.2022, n.17572; Cass. 28.11.2017, n.28381).
Dalla risoluzione del contratto, pertanto, discendono gli obblighi restitutori di quanto prestato in esecuzione dello stesso.
Nel caso di specie, accertata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della società convenuta, sorge l'obbligo, a carico di quest'ultima, di restituzione della caparra confirmatoria versatale, pari a € 10.000,00 (iva inclusa), come previsto dall'art. 5, lettera a) del contratto preliminare.
Non può, invece, essere accolta la pretesa di restituzione dell'intero importo di € 46.500,00, in quanto i canoni di locazione versati, pari ad € 31.500,00, costituiscono il corrispettivo per il godimento dell'immobile, protrattosi dal novembre 2016 al dicembre 2019, godimento effettivamente fruito dall'attrice.
Non possono altresì trovare accoglimento le domande attoree di risarcimento dei danni patiti in seguito dell'inadempimento di parte convenuta.
Nello specifico, quanto alla domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, l'art. 1223 c.c. stabilisce che "il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta".
Il danno deve essere provato dal creditore sia nell'an, che nel quantum. Orbene, tutte le asserzioni della parte in ordine al danno, al nesso causale e alla sua quantificazione sono rimaste prive di allegazioni specifiche e di prova.
Quanto al patema d'animo dalla medesima attrice asseritamente sofferto allorquando, con due figli minori, di cui uno di appena sei mesi, è stata scoperta l'esistenza della procedura esecutiva con le conseguenze da essa derivanti, quali, su tutte, il rischio di vedersi intimare il rilascio dell'abitazione dal custode giudiziario, esso non è di per sé risarcibile se non supera una soglia di tollerabilità di cui deve essere fornita dimostrazione. Né è concepibile nel nostro ordinamento un danno in re ipsa.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente affermato il principio secondo il quale, essendo il rapporto di causalità fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno, incombe su colui che agisce per conseguire tale ristoro l'onere, ex art. 2697 c.c., di fornire la prova della sua esistenza
(ex multis, Cass. 25.01.2008, n.1678; Cass. 23.05.2001, n.7026).
La parte danneggiata, inoltre, ha l'onere di fornire gli elementi probatori ed i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre del concreto pregiudizio economico subìto anche nell'ipotesi di danno in re ipsa, in cui la presunzione si riferisce solo all'an debeatur e non anche all'entità del danno ai fini della determinazione quantitativa e della liquidazione dello stesso per equivalente pecuniario
(Cass. 22.06.2022, n.20177; Cass. 12.06.2008, n.15814; Cass. 18.11.2002, n.16202).
Ai fini della risarcibilità del danno, la parte deve, quindi, allegare non solo l'altrui inadempimento, ma deve anche allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione del bene della vita
(patrimonio, salute, immagine, ecc.) di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore: in ciò, appunto, consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente.
Nel caso di specie, invero, oltre al patema d'animo già visto, non sono suscettibili di risarcimento i danni legati all'emergenza epidemiologica da COVID-19, eventi esterni non imputabili alla convenuta, nonché le altre spurie voci di danno, quali le spese per istruttoria mutuo, perdita di opportunità, così come le spese legali pari ad euro 1.200,00, di cui non è stata fornita prova dell'effettivo esborso (all. 20 al ricorso, vi sono solo fatture).
Quanto alla domanda di risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale, l'art. 1337 c.c. stabilisce che "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede".
La responsabilità precontrattuale presuppone l'assenza di un vincolo contrattuale definitivo e la violazione dei doveri di buona fede nella fase delle trattative.
Nel caso specifico, il contratto preliminare è stato regolarmente concluso e la società convenuta ha adempiuto alle proprie obbligazioni fino al sopraggiungere dei pignoramenti.
Non risulta, pertanto, dimostrata alcuna violazione dei doveri di buona fede nella fase precontrattuale, né l'omessa comunicazione di circostanze rilevanti per la formazione del consenso, il che non può che condurre al rigetto della domanda.
Passando ora alla disamina della domanda riconvenzionale formulata dai convenuti al fine di ottenere il pagamento di un'indennità per l'occupazione sine titulo dell'immobile, la stessa può ritenersi parzialmente fondata e, dunque, meritevole di accoglimento nei limiti qui di seguito indicati.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, "in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (esemplificativamente indicato come perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), danno di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (Cass., Sez. Un., 15.11.2022,
n.33645; ex multis, Cass. 23.04.2025, n.10740).
La Suprema Corte di Cassazione ha poi precisato che il danno da occupazione sine titulo discende dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile, costituendo oggetto di una presunzione iuris tantum, e che, pertanto, la sua liquidazione può essere operata sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene occupato (Cass. 23.04.2025, n.10740).
Nel caso di specie, risulta aspetto pacifico e non contestato che il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile promesso in vendita, risulta essere scaduto alla data del 31.12.2019, come previsto dall'art. 5, lettera c) del contratto preliminare e che, a fronte di ciò, l'attrice ha rilasciato il cespite per cui è causa solo il 16.10.2020 (cfr. all. 23, verbale di riconsegna dell'immobile), omettendo altresì il versamento del canone di dicembre 2019, sicché il periodo di occupazione sine titulo va dall'01.01.2020 sino al 16.10.2020.
In applicazione dei superiori principi giurisprudenziali, il danno può essere liquidato sulla base di presunzioni semplici con riferimento al valore locativo del bene occupato pari ad euro 900,00.
Ne consegue, pertanto, la condanna dell'attrice al pagamento, in favore dei convenuti, della complessiva somma di € 9.000,00 (€ 900,00 x 10 mesi), oltre il canone di euro 900,00 del mese di dicembre 2019 il cui pagamento è stato omesso.
Va, invece, dichiarata inammissibile, in quanto tardivamente articolata nella sola comparsa conclusionale del 7.6.2024, la domanda di parte convenuta finalizzata ad ottenere la condanna dell'attrice al pagamento degli oneri condominiali.
Conclusivamente, andrà accolta la domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 05.11.2016, con condanna della sola società convenuta a restituire la somma di € 10.000,00 (iva compresa), versata dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria.
Nulla deve, invece, in proprio il sig. . CP_2
Le restanti domande attoree andranno, invece, integralmente rigettate.
Andrà, infine, parzialmente accolta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni da occupazione sine titulo, con condanna di parte attrice al pagamento in favore della società convenuta della complessiva somma di € 9.900,00.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Alla luce di quanto sopra, visto l'art. 92, comma 2, c.p.c., stante la soccombenza reciproca delle parti, sussistono i presupposti per compensare integralmente le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara legittima la risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare del 05.11.2016, concluso tra l'attrice e la convenuta e, per l'effetto, condanna quest'ultima alla restituzione in favore dell'attrice Controparte_1 della somma di € 10.000,00, a titolo di risarcimento del danno per l'inadempimento;
b) rigetta integralmente le restanti domande attoree;

c) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dai convenuti, condanna l'attrice al pagamento, a titolo di risarcimento del danno per occupazione senza titolo dell'immobile della somma di € 9.900,00, in favore della società convenuta;

d) rigetta integralmente le restanti domande riconvenzionali formulate dalla parte convenuta;

e) compensa per intero le spese di lite tra le parti.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 25.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 25 novembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini