Sentenza n. 827/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 1, riunita in udienza il 17/02/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
SOCCI ANGELO MATTEO, Presidente
VASATURO IMMACOLATAMARIA, TO
SEVERINI PAOLO, Giudice
in data 17/02/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6598/2024 depositato il 22/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale RN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. SA0113101 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 790/2025 depositato il
18/02/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato all'Agenzia delle Entrate – DP di RN – Ufficio provinciale del Territorio il 02/10/2024, depositato il 22/10/2024 ed iscritto al n.6598/2024 del RGR, i sigg. Ricorrente_1, Ricorrente_2 e Ricorrente_3 impugnavano l'avviso di accertamento catastale n. SA0113101/2024, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato in euro 26.100,00 la rendita proposta in euro 14.423,20 con DOCFA del
17/02/2023 prot. SA0023284, per ampliamento ed ultimazione di un'unità immobiliare di loro proprietà
(censita al Dati_Catastali_1, cat D/2) adibita ad attività alberghiera (hotel 4 stelle), sita in Ascea al Indirizzo_1 e composta da piano interrato, piano Terra e primo piano, precedentemente accatastata nella cat. F3 (fabbricati in corso di costruzione).
I ricorrenti deducevano l'illegittimità dell'avviso per i seguenti motivi:

1. difetto di motivazione – violazione dell'art. 7 della L. n. 212/2000. Il generico riferimento ai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona ed aventi analoghe caratteristiche, nonché a consolidati prontuari di settore, rendevano la motivazione insufficiente, laddove l'Ufficio non aveva provveduto ad indicare né gli immobili similari né i prontuari consultati per addivenire ai diversi valori attribuiti ai diversi elementi immobiliari che componevano il complesso alberghiero.

2. infondatezza nel merito. Rappresentava preliminarmente che l'immobile era di nuova costruzione e che nella zona non vi erano cespiti con analoghe caratteristiche (estensione e finiture); quindi contestava ogni diversa valutazione operata dall'Ufficio, anche sulla scorta dell'allegata consulenza tecnica di parte depositata.
In particolare, i maggiori valori attribuiti a:
- piscina, di 257 mq, di forma irregolare, con vasche comunicanti di 160 cm di massima profondità, per la quale, a fronte di un valore dichiarato di 150 €/mq era stato accertato un valore di 415,00 €/mq, corrispondente
(come specificato dal tecnico nella sua perizia giurata) alla voce del Prontuario della Provincia di RN
“Attrezzatura sportiva - Piscine e vasche per competizioni sportive”.
Poichè una piscina per attività agonistica è dotata di corsie per il nuoto, spogliatoi, spalti e tutti gli ambienti necessari per le competizioni, mentre nella fattispecie la piscina fungeva da mero servizio per i soli clienti dell'albergo, il c.t. aveva ritenuto di far riferimento al prontuario della Provincia di Napoli, che prevedeva voci di valutazione più fedeli alla casistica esaminata, e precisamente alla "Tab. B5 - comparto terziario per servizi alla collettività (D3, D4, D5, D6, D8)" ove era presente una voce riferita alla Piscina del "comparto terziario per servizi alla collettività", del valore di 260 €/mq per le piscine aventi una altezza dai 2 ai tre metri;
poiché nel caso in esame l'altezza massima della piscina non superava i 160 cm., per il tecnico era equo il prezzo di 230,00 €/mq.
- camere, di cui 2 suite al primo piano con vista mare e vista piscina, n. 7 camere vista mare e 18 camere situate tra il piano terra e il primo piano, tutte con “vista interna”, per la quale, a fronte di un valore dichiarato di 375 €/mq era stato accertato un valore di 520,00 €/mq (valore medio generico dedotto dal prontuario della
Provincia di RN) senza operare un distinguo tra le stanze, laddove invece il prontuario della Provincia di Napoli prevedeva una distinzione più precisa, ovvero 420 €/mq per camere d'albergo a quattro stelle con un incremento o decremento in base alla panoramicità ed ai servizi delle stanze.
Nel caso di specie, considerando che solo alcune camere avevano vista mare, i ricorrenti sostenevano che il valore medio congruo potesse essere pari a 475 €/mq.
- elementi “hall-reception” e “ristorante-bar”; in assenza di validi riferimenti nel prontuario, sperimentale, di
RN, si rappresentava che il prontuario della Provincia di Napoli prevedeva valori pari a quelli delle camere;
anche per “balconi-terrazze”, “corridoi-ballatoi” e porticati il tecnico si rifaceva ai valori del prontuario della Provincia di Napoli.
- locali tecnici, con riferimento ai quali il c.t. escludeva dalla valutazione buona parte della superficie ancora non utilizzabile perché non ultimata.
Il tecnico di parte perveniva, infine, ad un valore totale del costo di costruzione del complesso di euro
646.582,00, e, data l'incidenza percentuale del valore del suolo del 12% rispetto al valore di costruzione, valorizzava lo stesso in euro 77.589,84 euro, per un totale complessivo finale di 724.171,84 euro. Con un saggio di fruttuosità del 2% determinava la r.c del cespite in euro 14.483,44 (a fronte della r.c. dichiarata di euro 14.423,20).

3. errata determinazione valore del suolo. I ricorrenti chiedevano che il valore del suolo fosse rideterminato in caso di accoglimento parziale delle eccezioni relative ai valori accertati.
Concludevano chiedendo l'annullamento dell'accertamento, o in subordine la rideterminazione della r.c. sulla scorta delle doglianze illustrate.
Si costituiva e resisteva l'Agenzia delle Entrate, evidenziando che:
- il procedimento di classamento tramite la procedura “Docfa” prende l'avvio nelle forme della mera proposizione di parte cui deve seguire la condivisione dell'ufficio accertatore o, come nel caso, la rettifica parziale. L'avviso di classamento, come atto di esternazione del procedimento classificatorio, comunica che
è stato effettuato il classamento in conformità alla normativa vigente che regola le operazioni di classamento, corredato dalla relazione di stima sintetica dell'immobile: la motivazione è insita nella documentazione Docfa presentata dal contribuente per cui si può solo riscontrare una diversa valutazione nell'esame effettuato dall'Ufficio.
- è principio giurisprudenziale consolidato, in tema di motivazione della rettifica del classamento con procedura Do.C.Fa, che l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento può ritenersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'A.F. e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati. - per la tipologia dell'unità immobiliare in esame (D/2) il D.P.R. n. 1142/1949 prevede che la rendita catastale sia determinata con stima diretta delle singole unità: la rendita catastale in tal caso può essere determinata con procedimento diretto o con procedimento indiretto.
In particolare l'Ufficio, nel caso in esame, aveva proceduto con stima diretta, privilegiando fra i tre possibili criteri contemplati dalla dottrina estimativa catastale, quello del costo di riproduzione deprezzato, che consente di determinare la r.c. con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell'immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, se ne ricorrono le condizioni oltre, ovviamente, il valore del suolo.
- nella relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento notificato, erano stati riportati, in apposita tabella, con riferimento all'epoca censuaria 1988/1989, i valori unitari utilizzati nella stima di verifica della u.
i., desunti dal prontuario dei prezzi ordinari utilizzato presso l'Ufficio e trasmesso agli ordini e collegi professionali nel 2017.
Riconosceva la natura sperimentale di tale Prontuario dell'ufficio di RN, che dal 2017 non era stato variato, e sosteneva che i costi unitari ivi indicati erano comprensivi di ogni onere, a differenza di quelli del prontuario dell'Ufficio di Napoli, che erano al netto di spese tecniche, oneri di concessione e urbanizzazione, oneri finanziari, ecc: pertanto, questi ultimi non erano confrontabili né utilizzabili, facendo anche riferimento a zone diverse.
- nella perizia di parte, i valori erano forzati al ribasso per pervenire ad una r.c. pari a quella dichiarata.
- come specificato nelle note, per il calcolo dell'incidenza area (I.A.) si era applicata la percentuale del 12 % come da Circolare 6/2012 (formula per il calcolo del Valore del Suolo: VS = VC * I.A.); si era tenuto conto, inoltre, delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche riportate nei modelli allegati alla dichiarazione oggetto della verifica.
Concludeva, chiedendo il rigetto del ricorso e la conferma del classamento, con condanna alle spese del giudizio.
I ricorrenti depositavano memoria di replica in cui insistevano sui motivi di impugnativa e sulla valenza della relazione tecnica depositata, con riferimento alla quale in realtà l'Ufficio, salvo riconoscere il carattere sperimentale del prontuario utilizzato, si era limitato a reiterare genericamente la correttezza dei valori attribuiti in base ad esso ai singoli elementi, senza confutare le osservazioni in base alle quali il c.t. aveva adottato i valori del prontuario dell'Ufficio di Napoli, più aderenti alla natura dell'immobile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva il Collegio che il ricorso è parzialmente fondato per quanto di seguito rappresentato.
Non risulta fondata l'eccezione di carenza di motivazione, perché effettivamente la rettifica del classamento segue la Docfa presentata dallo stesso contribuente, che quindi ha già tutti gli elementi necessari per comprendere la motivazione della maggiore rendita accertata;
nel caso di specie in calce all'atto è specificato per ciascuna delle tipologie di locali costituenti l'immobile il diverso valore attribuito dall'Ufficio. Del resto la società ha potuto svolgere validamente le proprie difese.
Quanto alla seconda eccezione, premesso che, come rappresentato dall'Ufficio, il sopralluogo è una facoltà e non un obbligo per la rettifica della rendita proposta con Docfa, essa è parzialmente fondata.
L'Ufficio ha efficacemente illustrato il procedimento attraverso il quale ha calcolato la r.c., da cui risulta che non ha applicato alcun deprezzamento al valore finale dell'immobile, determinato sulla scorta del più volte citato “prontuario dei prezzi ordinari in uso all'Ufficio”, in quanto appena ultimato, ed ha calcolato l'I.A. sulla base dell'incidenza minima del 12%.
Tuttavia, questa Corte ritiene che alcune eccezioni sollevate, a fronte delle quali il consulente tecnico di parte ha applicato i valori desunti dal prontuario della Provincia di Napoli (come documentato), siano condivisibili perché più confacenti al caso in esame, anche tenendo conto che effettivamente l'Ufficio non ha efficacemente controdedotto con riferimento ai valori unitari dei singoli elementi proposti dalla parte, né ha depositato il prontuario in uso a RN (peraltro sperimentale e non esaustivo di tutte le fattispecie per stessa ammissione dell'Ufficio).
In particolare:
- per la piscina si ritiene congruo il valore di 260,00 euro/mq applicato dal perito;

- per le camere, si ritiene congruo il valore di euro 475,00 euro/mq quale media dei valori applicabili alle camere aventi diversa panoramicità e superficie, come confermato dai ricorrenti;

- per la hall-reception ed il ristorante-bar si ritiene congruo il valore di 420,00 euro/mq di cui alla tabella B3 del prontuario di Napoli, adottato dal perito;

- per balconi-terrazze, corridoi-ballatoi e porticati si ritengono congrui i valori dichiarati dai ricorrenti nella
Docfa, laddove il perito ha determinato valori inferiori, inammissibili;

- per depositi-interrati ed i locali tecnici si ritiene congruo il valore delle camere (euro 475,00 al mq) ridotto del 50%, quindi 237,50 euro/mq;
- per i corridoi interrati si ritiene congruo il valore accertato dall'Ufficio, volendo applicare ulteriore riduzione rispetto agli altri locali interrati;

- per verde e piazzali i valori accertati sono inferiori a quelli dichiarati, quindi vanno confermati.
Ne discende che l'Ufficio dovrà rideterminare alla luce dei suddetti valori unitari sia il Valore di Costruzione, che il Valore del Suolo (in misura pari al 12% del Vc) che la r.c. imputabile all'immobile, applicando sempre il tasso di fruttuosità del 2%.
L'accoglimento parziale del ricorso giustifica la compensazione delle spese.

P.Q.M.

LA CORTE ACCOGLIE PARZIALMENTE IL RICORSO E COMPENSA LE SPESE.