Pubblicato il 30/03/2026

N. 00615/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00396/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 396 del 2023, proposto da
GA MA ZI, AR LI IM, CA ON, IA RA, UI RR, US NF, rappresentati e difesi dall'avvocato Franco Bruno Campagni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Montignoso, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Carlo Lenzetti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Condominio Sole e Luna, rappresentato e difeso dagli avvocati Sergio Menchini, Alice Mirabella, Antonio Menchini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Emiliano Romagnoli, Provincia di Massa Carrara, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento

-del provvedimento del responsabile di Area n. 5 del Comune di Montignoso 24/01/2023 (prot. 1462) conclusivo del procedimento 30/06/2022 (prot. 13343) nei confronti del Condominio Sole e Luna in Via dei Cipressi nn. 37, 39, 41 e 43 in loc. Cinquale – Montignoso (MS) notificato al procuratore dei ricorrenti con p.e.c. 24/01/2023;

- degli atti preliminari, presupposti e/o conseguenti, ancorché incogniti, e, specificamente: la relazione del geom. Marco Poggi 17/01/2023 (prot. n. 979);

e per la condanna:

dell'A.C. di Montignoso, in persona del Responsabile Area 5 – Gestione territorio a:

a) concludere il procedimento 30/06/2022 per “interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire” (p.g. 13346);

b) adottare le misure idonee a tutelare le situazioni giuridiche dedotte in giudizio;

con accertamento incidentale della natura e tipologia della via dei Cipressi, quale strada urbana di quartiere e la destinazione a “banchina stradale” dell'area pertinenziale di detta strada.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Montignoso e di Condominio Sole e Luna;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 marzo 2026 il dott. GI VI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti sono proprietari delle abitazioni terra-tetto site in Comune di Montignoso, località Cinquale, via dei Cipressi, contraddistinte dai civici n. 7 (per il sig. NF), 32 (per i sigg. RR e RA), 32/A (per la sig.ra IM), 32/B (per il sig. ON) e 32/C (per la sig.ra ZI).

Con istanza del 10 gennaio 2022 (acquisita al protocollo dell’Ente al n. 378), il legale dei ricorrenti diffidava il Comune di Montignoso ad adottare tutti i provvedimenti necessari all’eliminazione degli interventi abusivamente realizzati (presumibilmente nel 2019) sulla sede stradale e sulla corrispondente banchina dal condominio “Sole e Luna” di Via dei Cipressi nn. 37, 39, 41 e 43; in particolare, si tratta di interventi che hanno importato la riduzione della sede stradale (oggetto di asfaltatura) da 10 a 6 ml, con installazione di dissuasori e cartelli indicatori della proprietà privata dei parcheggi privati così realizzati.

Dopo una complessa istruttoria, il Responsabile dell’Area 5-Gestione e Pianificazione del Territorio, Patrimonio e Ambiente- Servizio Patrimonio del Comune di Montignoso, con provvedimento 24 gennaio 2023, prot. n. 1462, disponeva la chiusura del procedimento, così motivando: “la strada denominata via dei Cipressi è una strada privata di larghezza totale di metri dieci, costituita però da una fascia di metri cinque lato Viareggio aperta al pubblico transito da sempre ed una fascia di cinque metri lato Massa esclusa dall’uso pubblico, in quest’ultima fascia ricade l’area antistante l’edificio condominiale in questione, censita catastalmente al fg. 21, Mapp. 896, sub 8”.

L’atto di chiusura del procedimento era impugnato dai ricorrenti che articolavano censure di: 1) violazione e/o falsa e/o omessa applicazione di legge (artt. 817, 822 c.c.; art. 22, comma 1 e 3, all. F, legge n. 2248/1865; art.li 2, 3, e 24, d.lgs. 285/1992; principi desumibili; art. 3 l. 241/90; principi emergenti), eccesso di potere per illogica e/o carente motivazione; 2) ulteriore violazione e/o omessa applicazione di legge; (artt. 817, 822 c.c.; art. 22, comma 1 e 3, all. F, legge n. 2248/1865; artt. 2, 3, e 24, d.lgs. 285/1992; principi desumibili), eccesso di potere, difetto di adeguata istruttoria, travisamento, contraddittorietà tra provvedimenti della p.a.; 3) violazione dei precetti dell’azione della p.a. (art. 97 Cost.; art. 1 e ss. legge 241/90; principi emergenti), sviamento di potere; 4) accertamento incidentale sulla natura della strada (art. 8 c.p.a.); con il ricorso, erano altresì richiesti l’accertamento in via incidentale ex art. 8 c.p.a. della natura pubblica della via dei Cipressi e delle sue pertinenze (banchina), la condanna dell’Amministrazione comunale di Montignoso ad adottare tutte le misure idonee a tutelare la situazione giuridica dedotta in giudizio e la declaratoria di nullità per difetto assoluto di competenza dell’atto impugnato (adottato dall’Amministrazione comunale, piuttosto che dall’Amministrazione regionale competente a disporre la declassificazione della strada).

Si costituivano in giudizio l’Amministrazione comunale di Montignoso e il Condominio controinteressato “Sole e Luna”, che controdeducevano sul merito del ricorso; l’Amministrazione comunale resistente sollevava altresì eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione all’impugnazione in capo ai ricorrenti, mentre il condominio “Sole e Luna” proponeva eccezioni preliminari di inammissibilità per invalidità delle procure alle liti conferite dai ricorrenti con atto separato, per difetto di interesse all’annullamento dell’atto impugnato e per omessa evocazione in giudizio dei controinteressati (genericamente individuati negli “ulteriori soggetti controinteressati che, per effetto della domanda svolta nel presente giudizio, rischiano di subire un pregiudizio e/o comunque una modifica della loro situazione sostanziale, a norma del citato art. 41 c.p.a.”), oltre che di difetto di giurisdizione del Giudice amministrativo nei confronti dell’A.G.O. per quello che riguarda l’accertamento della natura pubblica della strada.

2. Con sentenza parziale 31 maggio 2025, n. 966, la Sezione respingeva tutte le eccezioni preliminari proposte dalle due resistenti e disponeva una verificazione a cura del Direttore dell’Agenzia del Territorio-sede provinciale di Massa-Carrara (o di un funzionario espressamente delegato), affidandogli i seguenti tre quesiti:

a) “accerti il verificatore, esaminate le risultanze degli atti comunali e dei pubblici registri, se il tratto di strada occupato dalle opere realizzate dal Condominio “Sole e Luna” sia di proprietà pubblica o privata e, nel caso sia di proprietà privata, chi ne sia legittimo proprietario”;

b) “accerti il verificatore, esaminate le risultanze degli atti comunali e la documentazione depositata in giudizio o comunque acquisita dalle parti, se la strada in questione abbia costituito o costituisca oggetto di atti di gestione o manutenzione da parte dell’Amministrazione comunale e se possa ritenersi area aperta al pubblico transito ed in caso di risposta affermativa, quale possa essere l’epoca della destinazione a pubblico transito”;

c) “accerti il verificatore, esaminate le risultanze degli atti comunali (compresa la ricognizione operata dalla delib. G.C. 18 ottobre 1971, n. 4104/342) ed ogni altro elemento utile (comprese le aerofotogrammetrie eventualmente esistenti), quale fosse la larghezza della sede stradale di via dei Cipressi (all’epoca, sterrata) anteriormente agli interventi effettuati dal Condominio controinteressato (presumibilmente nel 2019) e se eventualmente sussistessero delle aree non utilizzate ai fini della circolazione”.

Dopo il deposito della relazione conclusiva della verificazione operata dal Direttore dell’Agenzia del Territorio-sede provinciale di Massa-Carrara ing. Francesca Foresti e delle due relazioni dei C.T.P. dei ricorrenti e del Comune di Montignoso, il ricorso era quindi trattenuto in decisione alla pubblica udienza del 26 marzo 2026.

3. Il ricorso è fondato e deve pertanto essere accolto.

L’indubbia connessione tra le quattro censure proposte da parte ricorrente ne permette poi una trattazione unitaria.

Indubbiamente, la questione centrale riguarda la qualificazione e l’estensione della via dei Cipressi che parte ricorrente prospetta, anche se con qualche incertezza ricostruttiva, nei termini (in realtà, alternativi) di strada pubblica (in questo attribuendo natura prevalente alla classificazione delle strade operata dalla delib. G.C. 18 ottobre 1971, n. 4104) o di strada privata di uso pubblico.

Questione centrale che, visti i noti limiti di giurisdizione del Giudice amministrativo in materia, dovrà essere affrontata, come già rilevato dal punto 2.2. della precedente sentenza parziale 31 maggio 2025, n. 966, negli esclusivi limiti della cognizione incidentale ex art. 8 c.p.a. e non nelle forme della domanda di accertamento articolata da parte ricorrente con il quarto motivo di ricorso.

3.1. Per quello che riguarda la (possibile) qualificazione di via dei Cipressi in termini di strada pubblica, l’esame della questione deve necessariamente partire dalla classificazione operata dalla delib. G.C. 18 ottobre 1971, n. 4104 (poi ratificata dalla deliberazione C.C. 14 febbraio 1972, prot. n. 1634) in termini di strada pubblica caratterizzata dalla larghezza di 10 ml.; classificazione che, unitamente alla localizzazione all’interno dell’area urbanizzata (indiscussa tra le parti e pertanto utilizzabile dal Giudicante ai sensi dell’art. 64, 2° comma c.p.a.), dovrebbe importarne la natura demaniale per effetto della ben nota presunzione di cui all’art. 22, 3° comma (“nell'interno delle città e villaggi fanno parte delle strade comunali le piazze, gli spazi ed i vicoli ad esse adiacenti ed aperti sul suolo pubblico, restando però ferme le consuetudini, le convenzioni esistenti ed i diritti acquisiti”) della l. 20 marzo 1865, n. 2248, All. F.

Come già rilevato con la precedente sentenza parziale 31 maggio 2025, n. 966, in stretta aderenza alla formulazione della norma, si è però formata una giurisprudenza che ha attribuito alla previsione normativa natura di presunzione semplice di demanialità che può essere superata dalla dimostrazione dell’esistenza di “convenzioni” che attribuiscano natura privata alla sede stradale: “in materia di strade comunali, l'art. 22, co. 3, L. n. 2248/1865, All. F (disposizione non abrogata, neppure implicitamente, dall'art. 7, lett. b), L. n. 126/1958) che contempla tra le strade comunali le piazze, gli spazi ed i vicoli ad esse contigue aperti sul suolo pubblico (cioè, le aree che, per l'istantanea raggiungibilità a queste strade, devono ritenersi parte integrante, come pertinenze, del complesso stradale del Comune), prevede una presunzione iuris tantum di demanialità, la cui prova contraria è limitata all'esistenza di consuetudini (che escludano la demanialità per il tipo di aree cui appartenga quella considerata), o di convenzioni che attribuiscano la proprietà a soggetto differente dal Comune o alla preesistente natura privata della proprietà dell'area in contestazione” (Corte Appello Napoli sez. IV, 14 aprile 2023, n. 1692; Cass. civ., sez. I, 15 luglio 2020, n. 15033; sez. II, 3 giugno 2008, n. 14666).

Nel caso di specie, la presunzione di demanialità della strada è contestata dall’Amministrazione comunale di Montignoso attraverso una serie di affermazioni inserite nell’atto impugnato che prospettano l’assenza di “atti di acquisizione (o) esproprio delle aree adiacenti alla area stradale aperta al pubblico transito” e, soprattutto, mediante il rinvio alla relazione tecnica del geom. Poggi del 17 gennaio 2023 (acquisita al protocollo dell’Ente al n. 970; doc. n. 27 del deposito dei ricorrenti) che ha già concluso per la proprietà privata della strada sulla base dell’esame solo parziale (in pratica, solo quattro atti di compravendita di aree servite dalla detta strada) della documentazione; esame che ha evidenziato atti di acquisto risalenti prevalentemente agli anni ‘60 caratterizzati dall’obbligo degli acquirenti di lasciare libera una fascia di 5 ml. di larghezza che, unitamente all’altra fascia di 5 ml. lineari lasciata libera dall’acquirente del fondo frontistante, risultava essere destinata a costituire “una strada privata della costante larghezza di metri dieci”.

Con tutta evidenza, si tratta di una prospettazione che risulta definitivamente confermata dalla verificazione operata dalla Sezione, sia per quello che riguarda l’assoluta assenza di atti di acquisizione della proprietà dell’area (decreti di esproprio; convenzioni urbanistiche; ecc.) da parte dell’Amministrazione comunale, che per quello che riguarda la proprietà privata (a mero titolo di esempio, si veda la scheda di frazionamento del mappale 278 che evidenzia la proprietà anche della fascia di 5 ml. di strada prospicienti l’unità immobiliare inserita a pag. 5 dell’elaborato conclusivo della verificazione) delle singole “porzioni” di strada frontistanti gli immobili realizzati sui due lati della strada.

Risulta poi confermato l’inserimento in tutti gli atti di acquisto di appositi “patti speciali, in virtù dei quali sostanzialmente l’acquirente (e i suoi aventi causa) accetta di adibire una fascia larga 5 metri a strada privata, che insieme ad uguale striscia di metri 5 di terreno dei lotti adiacenti di proprietà del venditore o da questi ad altro venduta, formerà una strada privata di larghezza 10 m per passaggio a piedi, con veicoli, autoveicoli e per qualsiasi altra servitù necessaria, e sulla quale tanto l’acquirente quanto i confinanti, e i rispettivi aventi causa, avranno diritto di luce, passo e prospetto come per le vie pubbliche” (pag. 8 elaborato conclusivo della verificazione).

Sulla base di detta rilevazione fattuale (che sembra essere condivisa anche dalla relazione del C.T.P. di parte ricorrente depositata in giudizio in data 12 febbraio 2026), deve pertanto essere esclusa, nei limiti dell’accertamento incidentale di cui all’art. 8 c.p.a., la natura pubblica di una strada che risulta indubitabilmente di proprietà privata, con conseguente superamento della presunzione di cui all’art. 22, 3° comma della l. 20 marzo 1865, n. 2248, All. F. e sostanziale irrilevanza dell’inserimento della detta strada nel censimento delle strade pubbliche operato dalla delib. G.C. 18 ottobre 1971, n. 4104.

Non avendo parte ricorrente articolato censure che presuppongano l’accertamento del regime proprietario del bene (ma solo censure che prospettano la natura pubblica o privata con servitù di uso pubblico della strada), non sussiste poi alcuna necessità di approfondire ulteriormente la questione relativa alla necessità di attribuire la proprietà delle singole porzioni di strada, di volta in volta, ai proprietari degli immobili frontistanti (come sembrerebbe di poter concludere alla luce della verificazione) o, al contrario, di attribuire la comproprietà pro indiviso dell’intera strada in capo a tutti i proprietari di immobili serviti dalla strada, come sembrerebbe essere alla luce della giurisprudenza civilistica (già richiamata nella sentenza parziale) che, con riferimento a clausole contrattuali assolutamente analoghe a quelle che ci occupano, ha riconosciuto l’esistenza di una comproprietà costituita attraverso il meccanismo della cd. “ communio incidens : “qualora ciascun acquirente di singole porzioni di un'area lottizzata si sia impegnato, con l'atto di compravendita, ad adibire una striscia del proprio terreno a passaggio in favore degli altri lotti, nonché a partecipare ad un consorzio per la costruzione e manutenzione della strada destinata ad assicurare detto passaggio, la mancata partecipazione a tale consorzio non vale ad esentare l'acquirente medesimo dall'obbligo di contribuire " pro quota " alle spese affrontate per la realizzazione e gestione dell'opera, stante la configurabilità della costituzione di una " communio incidens " sulla strada per effetto dell'indicato impegno (e la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall'art. 1104 c.c.), e, pertanto, non lo sottrae all'azione di recupero di dette spese, che venga proposta, nel termine prescrizionale decorrente dalla rispettiva erogazione, dagli organi del consorzio stesso in qualità di rappresentanti degli altri comunisti” (Cass. civ, sez. II, 15 luglio 2021, n. 20230; nello stesso senso, sono anche Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2014, n. 25364 e la giurisprudenza più risalente).

3.2. Il riconoscimento della proprietà privata della strada non esclude però che su di essa possa essersi formata una servitù di uso pubblico ed il secondo quesito posto al verificatore si prospettava proprio finalizzato ad acclarare questo aspetto.

Come ampiamente noto, si tratta di una verifica che la giurisprudenza ha spesso operato facendo riferimento ad alcuni “indici di uso pubblico”, costituiti “dall'intrinseca idoneità del bene, (e dal fatto che) che l’uso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di persone e per soddisfare un pubblico, generale interesse” (T.A.R. Campania, Napoli sez. VII, 1° dicembre 2021, n. 7717; sez. VI, 3 agosto 2016, n. 4013; T.A.R. Basilicata 23 settembre 2010, n. 743); altra parte della giurisprudenza ha poi ulteriormente articolato e specificato la valutazione ritenendo necessaria una verifica in ordine al “collegamento con la viabilità comunale e provinciale, circostanza che fa presumere l'utilizzazione delle strade vicinali come percorsi di completamento della rete viaria principale. Sono indicatori utili anche la vicinanza a edifici o spazi di interesse civile o religioso, la presenza sul percorso di aggregati abitativi più ampi delle cascine isolate e il collegamento con il reticolo idrico minore, la cui gestione è tradizionalmente considerata di interesse pubblico. Possono infine valere anche indicatori più recenti, come le infrastrutture per servizi pubblici. In questo caso, la natura pubblica del transito deriva dall'irreversibile trasformazione dei luoghi in seguito alla realizzazione dell'opera” (T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. I, 27 gennaio 2016, n. 170).

Nel caso di specie, già la documentazione depositata in giudizio da parte ricorrente aveva evidenziato la presenza di sicuri indici di pubblicità radicati sull’utilizzo della strada in discorso da una collettività indeterminata di persone e dal collegamento con la rete stradale comunale.

In risposta al secondo quesito articolato dalla Sezione, il verificatore ha poi avuto modo di rilevare l’apertura al pubblico transito della strada, l’assoluta mancanza di cartellonistica indicante la natura privata della stessa (chiaro indice della volontà dei proprietari di ammettere il libero accesso della collettività) e il chiaro inserimento “nella rete stradale circostante …(essendo) situata lungo il percorso, segnalato da cartellonistica comunale, per l’accesso e l’esodo dalla struttura per eventi Arena della Versilia, come riportato anche nel documento n°33 del deposito ricorrenti” (pag. 16 della relazione conclusiva della verificazione).

Con tutta evidenza, risulta pertanto presente sulla strada privata (presumibilmente, a partire dagli anni ’60 del secolo scorso) un uso da parte di una collettività indeterminata di persone che ha portato al consolidamento di una servitù di uso pubblico e che, come ben sottolineato dal Verificatore, risulta in assoluta linea con la considerazione della strada ad opera del Comune di Montignoso, a partire dall’inserimento (erroneo, per quanto si è già rilevato con riferimento alla sola problematica della proprietà della strada) nella ricognizione delle strade comunale operata dalla delib. G.C. 18 ottobre 1971, n. 4104, per poi arrivare alla diffida 1° marzo 2016, n. prot. n. 4062 della Polizia municipale alla controinteressata a ripristinare l’uso pubblico dell’area dopo un primo tentativo di “occupazione privata” dell’area (doc. n. 23 del deposito dei ricorrenti), alle modificazioni della circolazione rese necessarie da eventi svoltisi presso l’Arena della Versilia (doc. n. 32), alle prescrizioni di rispetto della strada imposte dal rifacimento delle recinzioni di una delle unità immobiliari (primo documento allegato alla relazione del C.T.P. di parte ricorrente depositata in giudizio il 12 febbraio 2026) ed alla precisazione in ordine alla natura pubblica della strada ed alla sua larghezza di cui alla nota 28 aprile 2015, prot. n. 6310 (ultimo documento allegato alla relazione del C.T.P. di parte ricorrente).

Al di là della sicura presenza di atti dell’Amministrazione comunale che evidenziano una qualche manutenzione della sede stradale in discorso (docc. 8 e 8- bis del deposito di parte ricorrente, ritenuti però equivoci dal Verificatore, potendo anche essere riferiti ad altra parte di via dei Cipressi), risulta di immediata evidenza come la strada in discorso sia stata sempre considerata come pubblica dall’Amministrazione comunale di Montignoso e come tale qualificazione sia in accordo con la configurazione che la strada ha assunto ormai da molti anni (probabilmente dagli anni ’60 del secolo scorso, come testimoniato anche dalle aerofotogrammetrie allegate alla relazione di verificazione) e con l’essenziale funzione di collegamento e raccordo con la viabilità comunale (particolarmente evidente per quello che riguarda i collegamenti con l’Arena della Versilia) che il tratto stradale attualmente assicura.

La presenza di una servitù di pubblico passaggio sull’area non può essere pertanto essere seriamente negata e risulta oltremodo significativo che anche i C.T.P. dell’Amministrazione resistente non abbiano contestato tale conclusione nella relazione depositata in giudizio in data 13 febbraio 2026.

3.3. Rimangono pertanto da decidere solo gli aspetti legati al terzo quesito posto al verificatore ed in particolare, alla questione relativa alla “larghezza della sede stradale di via dei Cipressi (all’epoca, sterrata) anteriormente agli interventi effettuati dal Condominio controinteressato (presumibilmente nel 2019)” che l’Amministrazione resistente, nell’atto impugnato, sostanzialmente riduce a 5 ml. prospettando, non si comprende sulla base di quali elementi di fatto, “una fascia di cinque metri lato Massa esclusa dall’uso pubblico” e comprendente proprio la fascia oggi caratterizzata dagli interventi del Condominio controinteressata.

A questo proposito, la relazione di verificazione risulta assolutamente chiara nell’evidenziare come, in sede di sopralluogo, sia stata “misurata una distanza di 10 m tra le recinzioni dei due mappali fronteggianti 896 e 278, ed una larghezza di 4 m della zona pavimentata dal Condominio Sole e Luna. Le dimensioni coincidono con quanto dichiarato dalle parti nella documentazione allegata in giudizio”; anche lo storico aerofotogrammetrico desunto dagli archivi della Regione Toscana è poi significativamente orientato per una larghezza della sede stradale (si vedano, a questo proposito, le ortofoto relative al 1996) che, anteriormente agli interventi effettuati dal Condominio controinteressato nel 2016 e nel 2019, “era pari alla distanza tra le recinzioni dei frontisti, e quindi presumibilmente 10 metri. Non sembra (pertanto che) sussistessero aree non utilizzabili ai fini della circolazione, per lo meno a partire dal 2010” (in questo senso la relazione di verificazione).

Del resto, si tratta di circostanza che è aggiuntivamente dimostrata dalle già citate note dell’Amministrazione comunale di Montignoso di cui al primo ed ultimo allegato alla relazione del C.T.P. di parte ricorrente depositata in giudizio in data 12 febbraio 2026 che univocamente attestano, a vari fini, una larghezza della strada stimata in 10 ml. e non in 5 ml., come poi sostenuto dall’Amministrazione comunale nell’atto impugnato.

Come esattamente rilevato dal Verificatore, sostanzialmente irrilevante ai fini che ci occupano risulta poi ogni problematica relativa alla prescrizione contrattuale inserita in alcuni atti contrattuali di acquisto relativa all’obbligo di mantenere “le attuali piante esistenti nella parte di sede stradale di metri lineari cinque verso Massa…senza che possa essere vantato da qualsiasi diritto alcuno, ma salvo un passaggio di almeno quattro metri per l’accesso ai lotti di terreno”.

Da una parte e come esattamente ritenuto dal Verificatore, si tratta, infatti, di alberature che, probabilmente erano presenti in passato, ma non nelle aerofotogrammetrie almeno a partire dal 2010 e, quindi, deve ritenersi che non interessassero per nulla l’assetto della strada “alterato” dagli interventi del Condominio controinteressato.

Dall’altra, manifestamente inaccoglibile si presenta il tentativo dei C.T.P. dell’Amministrazione comunale e della difesa del condominio controinteressato di fare leva sulla detta previsione per giustificare l’occupazione da parte del Condominio controinteressato della fascia di 4 metri di sede stradale destinata a parcheggio: “tale fascia (di 4 m, per la precisione) era esclusa dall’uso pubblico, in quanto questa parte di strada privata è rimasta nel tempo, come da contratti di compravendita originari, in uso ai proprietari ed ai confinanti aventi tutti diritto di passo….su quella fascia di strada (lato Massa) avrebbero dovuto avere (infatti) luogo le alberature; pertanto tale fascia di 4-5 metri era “esclusa dall’uso pubblico”, intesa come impossibilità (di fatto) di utilizzo della stessa come area di circolazione, diversamente da quella (di metri 6), pacificamente destinata ed aperta al pubblico transito” (così la relazione depositata in giudizio in data 13 febbraio 2026).

Al di là dell’evidente contraddittorietà (gli stessi C.T.P. dell’Amministrazione comunale ammettono, infatti, che detta area sia oggi “impropriamente utilizzata ad uso esclusivo come parcheggio dai condomini del Condominio Sole e Luna”) e dell’evidente tentativo di “rettificare” l’impostazione dell’atto impugnato (che parlava di una sede stradale di 5 ml. e non di 6 ml. come oggi sostenuto), si tratta, però, di un tentativo interpretativo che altera, con evidente forzatura, il contenuto della prescrizione contrattuale che, con tutta evidenza, prescriveva l’obbligo di rispettare le alberature esistenti al momento dell’atto di acquisto (e non da impiantare, come oggi prospettato dai C.T.P. dell’Amministrazione resistente, anche nuovi alberi), mantenendo comunque “un passaggio di almeno quattro metri per l’accesso ai lotti di terreno”, ovvero la fascia da destinare alla strada vicinale da costituire con i 5 ml. lasciati liberi dal proprietario frontistante e ridotti (deve ritenersi di solo 1 ml.) dalla presenza delle alberature.

Dall’interpretazione della clausola secondo gli ordinari criteri ermeneutici non è pertanto possibile dedurre che i proprietari degli immobili lato Massa, avessero l’uso esclusivo (anche se solo ai fini del passaggio) di 4 ml. della larghezza stradale e, soprattutto, che potessero sottrarre tale fascia alla circolazione, risultando vero proprio il contrario, ovvero che anche l’obbligo di rispettare le alberature esistenti non avrebbe mai dovuto incidere sulla fascia di 4 ml. da destinare alla circolazione, unitamente ai 5 ml. lasciati liberi dai proprietari frontistanti (per una larghezza totale della strada che è, quindi, almeno di 9 ml. e non di 6 ml., come prospettato dall’Amministrazione comunale di Montignoso).

L’assetto della strada è poi stato evidentemente modificato a seguito dell’eliminazione, in epoca ignota, delle alberature, così portando alla strutturazione “fotografata” dalle aerofotogrammetrie e dai due atti sopra citati dell’Amministrazione comunale di Montignoso che hanno dato atto di una larghezza stradale di 10 ml., ovvero della situazione sicuramente in atto e consolidata antecedentemente al primo tentativo del Condominio controinteressato di restringere la sede stradale nel 2016 (efficacemente contrastato dalla Polizia Municipale) ed al secondo tentativo del 2019 che oggi ci occupa.

4. In definitiva, la complessa ricostruzione dello stato di fatto operata anche con l’ausilio della verificazione, porta a qualificare via dei Cipressi in termini di strada privata gravata da servitù di uso pubblico e ad individuare la larghezza della sede stradale in 10 ml.; ne deriva l’illegittimità del provvedimento impugnato che ha inesattamente “stimato” la sede stradale in 5 ml. e non in 10 ml., così legittimando l’occupazione da parte del Condominio controinteressato di un’area evidentemente destinata alla circolazione e garantita da una servitù di uso pubblico.

In accoglimento dell’azione di annullamento proposta dai ricorrenti, il provvedimento impugnato deve pertanto essere annullato; ne deriva l’obbligo dell’Amministrazione comunale di rinnovare il procedimento, sulla base dei principi enunciati in sentenza (ovvero attribuendo considerazione a via dei Cipressi in termini di strada privata gravata di uso pubblico per l’intera larghezza di 10 ml.).

Avendo parte ricorrente richiesto l’adozione di tutte “le misure idonee a tutelare le situazioni giuridiche dedotte in giudizio”, deve essere assegnato al Comune di Montignoso, ai sensi dell’art. 34, 1° comma, lett. d) del c.p.a., il termine di 45 (quarantacinque) giorni dalla comunicazione o notificazione della presente sentenza per procedere alla rinnovazione e conclusione del procedimento, con un provvedimento espresso e motivato.

Al tempo stesso, il Collegio nomina il Prefetto di Massa-Carrara (o un suo sostituto) affinché ove l'indicato termine di 45 (quarantacinque) giorni decorra infruttuosamente, provveda, in qualità di Commissario ad acta , a tutti gli adempimenti occorrenti per l'ottemperanza alla presente decisione nel successivo termine di 60 (sessanta) giorni.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e devono essere poste a carico delle due resistenti, così come le spese del procedimento di verificazione già liquidate dal decreto 16 marzo 2026, n. 167 del Presidente della Quarta Sezione del T.A.R. Toscana.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

a) accoglie il ricorso e, per l’effetto, annulla il provvedimento 24 gennaio 2023, prot. n. 1462 del Responsabile dell’Area 5-Gestione e Pianificazione del Territorio, Patrimonio e Ambiente- Servizio Patrimonio del Comune di Montignoso;

b) assegna al Comune di Montignoso il termine di 45 (quarantacinque) giorni dalla comunicazione o notificazione della presente sentenza per procedere alla rinnovazione e conclusione del procedimento;

c) dispone che, in difetto di adempimento da parte del Comune di Montignoso, alle attività esecutive della sentenza proceda, entro i successivi 60 (sessanta) giorni, il Commissario ad acta individuato nel Prefetto di Massa-Carrara (o in un suo sostituto).

Condanna il Comune di Montignoso alla corresponsione ai ricorrenti della somma di € 4.000,00 (quattromila/00), oltre ad IVA e CAP, a titolo di spese di giudizio.

Condanna il controinteressato costituito alla corresponsione ai ricorrenti della somma di € 4.000,00 (quattromila/00), oltre ad IVA e CAP, a titolo di spese di giudizio.

Condanna le due resistenti in solido alla corresponsione all’Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Massa Carrara-Ufficio Provinciale Territorio della somma di € 1.895,00 (milleottocentonovantacinque /00), per l’attività svolta nel procedimento di verificazione.

Manda alla Segreteria della Sezione di trasmettere copia autentica della presente sentenza al Commissario ad acta .

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

CA IA, Presidente

GI VI, Consigliere, Estensore

Giovanni Ricchiuto, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GI VI	CA IA

IL SEGRETARIO