Pubblicato il 26/11/2025

N. 03388/2025 REG.PROV.COLL.

N. 02462/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2462 del 2023, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Olimpiade Cooperativa Edilizia a r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Lucia Interlandi e Calogero Dante Cittadino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio Lucia Interlandi in Catania, piazza Trento 2;

contro

Comune Catania, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Maria Pia Di Primo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Catania, via Umberto 151;

per l'annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- della nota prot. unico informatico n. 426460 del 13.10.2023 del Comune di Catania Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio, ricevuta a mezzo pec del 13.10.2023;

- nonché di ogni altro atto connesso, presupposto o conseguente, quand'anche sconosciuto e sempre nella parte in cui lede gli interessi di parte ricorrente

e per l’accertamento e la declaratoria

dell’inadempimento da parte del Comune di Catania e per l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. degli obblighi derivanti dalla convenzione stipulata in data 05.05.2015 con la Cooperativa edilizia Ricorrente;

e, in particolare, per l'accertamento e la declaratoria

dell'obbligo del Comune di Catania di provvedere alla presa in carico delle aree destinate ad attrezzature pubbliche e delle opere di urbanizzazione primarie realizzate nell'ambito del programma costruttivo di edilizia residenziale convenzionata dalla Cooperativa edilizia Olimpiade e ad assumere tutti gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria correlati alla gestione delle medesime opere di urbanizzazione;

e per la conseguente condanna

del Comune di Catania a porre in essere gli atti e i provvedimenti per adempiere agli obblighi discendenti dalla legge per la concreta presa in carico delle opere;

nonché per la condanna

al risarcimento del danno causato dal Comune col perdurante inadempimento alla convenzione del 05.05.2015, dall'illegittimo esercizio dell'attività amministrativa, dal mancato esercizio di quella obbligatoria e dalla lesione di diritti soggettivi, inclusa la rifusione degli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria finora sostenuti dalla Cooperativa in luogo dell'Ente locale per la gestione delle opere di urbanizzazione.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti:

- della nota prot. n. 13985 del 10.01.2024 della Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio del Comune di Catania, ricevuta in pari data a mezzo pec;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune Catania;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 20 novembre 2025 il dott. AN IS e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Oggetto del presente contenzioso è la convenzione urbanistica stipulata il 5 maggio 2015 tra la Cooperativa edilizia Olimpiade a r.l. (Cooperativa Olimpiade) e il Comune di Catania.

In particolare, con il ricorso introduttivo del giudizio parte ricorrente ha esposto in fatto che:

- ha portato a compimento, in esecuzione della predetta convenzione, un programma costruttivo di edilizia residenziale convenzionata -per l’edificazione di 24 alloggi-, realizzando le annesse opere di urbanizzazione primaria a scomputo degli oneri;

- il certificato di collaudo tecnico-amministrativo delle opere è stato emesso il 9 febbraio 2023, e il Comune ne ha formalmente preso atto con provvedimento del 31 marzo 2023, dichiarando l’intenzione di procedere alla presa in consegna e alla contestuale acquisizione delle opere al patrimonio comunale;

- successivamente, però, l’Amministrazione, con nota prot. n. 42640 del 13 ottobre 2023, ha onerato la stessa ricorrente di ulteriori specifici interventi, qualificati come “ condizioni essenziali e propedeutiche per l’acquisizione ” delle aree;

- detti interventi concernevano, segnatamente, due particelle catastali:

a) la particella n. 2346 (denominata "Area Comune"), in relazione alla quale si imponeva: i) il livellamento del piano di calpestio rispetto a quello della sede stradale per tutta l’estensione; ii) la messa in opera di un cancello carrabile a doppia anta in ferro (m. 3 x h m. 2,20) e con determinate specifiche tecniche (tubolari in acciaio su plinto in c.a. e pittura antiruggine); iii) la copertura dello stesso piano di calpestio con materiale lavico stabilizzato drenante;

b) la particella n. 2338 (denominata "Area Istruzione") della quale si chiedeva la pulizia da eventuale materiale inerte.

La Cooperativa Olimpiade ha chiesto l’annullamento della predetta nota prot. n. 42640 del 13 ottobre 2023 per i motivi che seguono:

I. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 3 e 5 della Convenzione – Illegittimità per sviamento di potere – Contraddittorietà tra atti – Atto abnorme

In base agli artt. 2 e 5 della Convenzione, la Cooperativa avrebbe assunto l’esclusivo obbligo di cessione gratuita delle aree destinate ad attrezzature pubbliche (urbanizzazione secondaria, mq 858,50), non anche quello di eseguire interventi edilizi o di manutenzione straordinaria (quali l'installazione di un cancello carrabile con dettagliate specifiche, la sistemazione della quota di calpestio o la rimozione di presunto materiale inerte) che competono all’Ente proprietario. L’atto sarebbe intrinsecamente viziato, dato che il Certificato di Collaudo Tecnico-Amministrativo del 09.02.2023, di cui il Comune aveva preso atto il 31.03.2023, aveva già attestato la perfetta esecuzione e collaudabilità di tutte le opere di urbanizzazione primaria (quantificate in € 478.182,01) e la conformità delle Aree “Comune” e “Istruzione” al fine esclusivo della cessione. La richiesta di ulteriori interventi e di altro collaudo a carico della Cooperativa – oneri non previsti in Convenzione – costituirebbero, pertanto, un illegittimo arresto del procedimento di presa in consegna già avviato dalla Direzione Lavori Pubblici e Patrimonio, manifestando una contraddittorietà interorganica e uno sviamento di potere da parte della Direzione Urbanistica, il cui ruolo, ai sensi dell’art. 5 della Convenzione, sarebbe limitato agli atti conseguenti il trasferimento, come lo svincolo della garanzia, e non all’imposizione di nuove e non dovute incombenze.

II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 3 e 5 della Convenzione – Difetto di istruttoria e di motivazione – Illegittimità per contraddittorietà – Illegittimità per sviamento di potere sotto ulteriore profilo.

Gli oneri aggiuntivi imposti dal Comune non troverebbero fondamento nella Convenzione, la quale prevedeva la mera cessione gratuita delle predette aree e limitava gli obblighi della Cooperativa alle sole opere di urbanizzazione primaria. Il difetto istruttorio sarebbe comprovato dalla prescrizione di rimozione di materiale inerte "ove presente", la quale denoterebbe la mancanza di un accertamento effettivo sulla presenza di scarti (il sopralluogo del 17.07.2023 non sarebbe verbalizzato in contraddittorio). La richiesta di livellamento del piano di calpestio sarebbe generica e irragionevole (in quanto lo stato attuale previene gli allagamenti), configurandosi come pretesa ostruzionistica alla presa in consegna. Infine, l’atto sarebbe inficiato da contraddittorietà intrinseca poiché impone nuovi oneri nonostante il Certificato di Collaudo, di cui il Comune ha preso atto, avesse già dichiarato collaudabili le aree in questione, confermando l’esattezza dei lavori eseguiti.

Parte ricorrente ha inoltre domandato (mercé il terzo motivo di ricorso) l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. degli obblighi gravanti sul Comune per effetto della convenzione e (tramite il quarto motivo) il risarcimento del danno patrimoniale lamentato per effetto della manutenzione delle aree quale conseguenza del rifiuto dell’Amministrazione di presa in carico delle stesse, quantificato in Euro 20.000,00, oltre rivalutazione e interessi.

Si è costituito il Comune di Catania che ha eccepito in rito l’inammissibilità del gravame per asserita natura endoprocedimentale dell’atto impugnato, e nel merito la sua infondatezza, deducendo che sulla parte privata incombe l’obbligo di cedere le aree libere da pesi e gravami ai sensi dell’art. 16 del DPR 380/2001.

Nelle more l’Amministrazione ha adottato la nota prot. n. 13985 del 10 gennaio 2024 con cui, dato atto che la particella n. 2338 (“Area Istruzione”) è “ acquisibile al patrimonio comunale ”, in relazione alla residua particella n. 2346 (“Area Comune”), rilevata la mancata realizzazione del passo carrabile, ha ordinato alla Cooperativa “ la rimozione dei muri che delimitano il lotto e precisamente il muro posto a confine stradale con via dell’Olimpiade di vetusta realizzazione e attualmente in stato di forte degrado, ed il muro posto all’ingresso lungo la via Concetto Lo Bello fino a raggiungere il lotto identificato “area parcheggio” realizzato dalla cooperativa stessa, al fine di poter rendere accessibile il lotto identificato “area parcheggio” realizzato dalla cooperativa stessa, al fine di poter rendere accessibile e fruibile detta area, con la conseguenziale sistemazione della quota di calpestio interna ad una quota carrabile con le strade limitrofe, rimuovendo il materiale proveniente da scavo presente al suo interno, come rilevato dal sopralluogo a vista del 17.07.2023 ”.

La cooperativa Olimpiade ha impugnato il superiore atto con ricorso in aggiunzione ex art. 43 cod. proc. amm., per i seguenti motivi:

I. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 3 e 5 della convenzione – Violazione e falsa applicazione dell’art. 16 del dpr 380/2001 recepito dalla L.R. Siciliana 16/2016 – Illegittimità per sviamento di potere – Contraddittorietà tra atti – Atto abnorme

Rilevato preliminarmente che, per effetto della nota sopravvenuta (che ha dichiarato acquisibile la particella n. 2338), il contenzioso risulta circoscritto alla sola particella n. 2346 (“Area Comune”), con il primo motivo parte ricorrente censura l’abnormità e illegittimità di entrambi gli atti impugnati, ribadendo che la Convenzione del 05.05.2015 la vincola esclusivamente alla cessione delle aree destinate ad attrezzature pubbliche (Particelle 2338 e 2346), non anche alla realizzazione di ulteriori interventi esorbitanti dagli obblighi convenzionalmente assunti. Deduce l’errore interpretativo del Comune circa l’art. 16 del DPR 380/2001 e l’insussistenza delle difformità materiali contestate, come l’asserita inaccessibilità o la presenza di materiale di scavo. Eccepisce, infine, l’illegittimità per sviamento di potere e contraddittorietà dell’operato della Direzione Urbanistica che, con i due atti impugnati, ha arbitrariamente paralizzato l’iter di acquisizione già avviato dalla Direzione Lavori Pubblici e Patrimonio, in violazione delle specifiche competenze e procedure di svincolo delle aree stabilite dall’art. 5 della Convenzione.

II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2, 3 e 5 della convenzione – Difetto di istruttoria – Illegittimità per contraddittorietà – Illegittimità per sviamento di potere sotto ulteriore profilo

Con il secondo motivo si lamenta l’illegittimità per difetto di istruttoria e l’arbitrarietà manifesta degli interventi imposti dal Comune di Catania sulla Particella 2346 ("Area Comune"), in quanto: esulanti dagli obblighi di mera cessione previsti dalla Convenzione del 05.05.2015; destituiti di fondamento normativo; non suffragati da idonea motivazione e forieri di costi aggiuntivi non conteggiati nella quantificazione economica delle opere a carico della Cooperativa (€ 478.182,01). La mancanza di una diligente istruttoria sarebbe comprovata dall’asserita contraddittorietà delle determinazioni comunali del 13.10.2023 (che stabiliva l’installazione di un cancello in ferro) e del 10.01.2024 (che impone il più radicale abbattimento dei muri perimetrali e la sistemazione del calpestio a quota carrabile, senza alcuna preventiva verifica tecnico-contabile). Tali nuove richieste, peraltro, entrerebbero in urto con interessi pubblici preminenti, poiché, mentre la rimozione del muro su Viale delle Olimpiadi comprometterebbe l’integrità della canalizzazione irrigua (saia) adiacente, l’abbattimento del muro di nuova costruzione su Via Concetto Lo Bello, già collaudato favorevolmente e realizzato per la sicurezza stradale data la differente quota del terreno, pregiudicherebbe la sicurezza della viabilità. La Cooperativa non ha mai realizzato interventi sull’“Area Comune”, avendone previsto solo la cessione, sicché non vi sarebbe materiale da scavo come invece asserito dal Comune. L’imposizione di una sistemazione carrabile in assenza di un progetto definito per le future attrezzature di interesse comune destinate a quest’area, unita all’onere economico non convenzionato, confermerebbe l’illogicità e irragionevolezza delle pretese comunali, sfocianti in un’attività amministrativa che la Cooperativa qualifica come un tentativo di sviamento di potere, finalizzato a paralizzare illegittimamente l’acquisizione delle aree.

Parte ricorrente ha quindi ribadito (con il terzo motivo) la richiesta di condanna del Comune all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. e (con il quarto motivo) la domanda di condanna della parte intimata a corrispondere la somma di Euro 20.000,00, a titolo di risarcimento del danno in relazione alle spese di manutenzione sostenute in luogo dell’Amministrazione per manutenzione del verde pubblico, unitamente alla richiesta di rivalutazione e interessi.

Con memoria del 7 aprile 2024 il Comune di Catania ha esteso le proprie eccezioni anche al ricorso per motivi aggiunti.

Con ordinanza n. 157 del 12 aprile 2024 il collegio ha respinto l’istanza cautelare per rilevata carenza del requisito del periculum in mora.

Con memorie del 6 ottobre 2025 e del 19 ottobre 2025 le parti hanno insistito nelle rispettive difese.

All’udienza pubblica del 20 novembre 2025, dato avviso ai sensi dell’art. 73 comma 3 cod. proc. amm. di profili d’improcedibilità del ricorso introduttivo del giudizio per sopravvenuta carenza d’interesse ad agire, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

A) Preliminarmente dev’essere disattesa l’eccezione in rito dell’Amministrazione intimata.

Per quanto, come sostenuto dal Comune, inserite in un contesto interlocutorio, sia l’originaria nota n. 42640 del 13 ottobre 2023 sia la successiva nota n. 13985 del 10 gennaio 2024 -che ha sostituito la prima (si veda infra sulla questione d’improcedibilità del ricorso introduttivo)-, recano in conclusione l’affermazione per cui le opere non potranno essere prese in consegna nel difetto degli interventi ivi rispettivamente imposti, segnando in tal modo un chiaro arresto procedimentale: evidentemente lesivo della posizione dedotta in giudizio.

B) Ancora in via pregiudiziale -e come da rituale avviso formulato in udienza-, deve dichiararsi l’improcedibilità del ricorso introduttivo.

Per suo tramite la Cooperativa Olimpiade ha impugnato l’originaria nota n. 42640 del 13 ottobre 2023, con cui il Comune muoveva contestazioni concernenti sia l’area denominata “Istruzione” (particella n. 2338) sia quella denominata “Comune” (particella n. 2346) e, con specifico riferimento a quest’ultima, imponeva l’apertura di un varco carrabile oltre al livellamento del piano di calpestio. Sennonché in corso di causa è sopravvenuta la successiva nota n. 13985 del 10 gennaio 2024 (gravata tramite motivi aggiunti), la quale, diversamente da quanto prospettato dall’Amministrazione comunale, non assolve a una funzione meramente specificativa della precedente. A differenza della nota del 2023, infatti, quella del 2024 riconosce come “acquisibile” l’area “Istruzione” e concentra tutte i rilievi sulla residua area “Comune”, in relazione alla quale -nella premessa dell’inaccessibilità del fondo- onera la parte privata non più dell’apertura di un varco carrabile, ma della radicale rimozione dei muri perimetrali: sia quello di più antica realizzazione (prospicente Viale delle Olimpiadi) sia quello edificato dalla stessa ricorrente lungo il perimetro prospicente la Via Concetto Lo Bello; fermo restando l’abbassamento del piano di calpestio del terreno fino al livello delle due strade e con imposizione altresì della rimozione del materiale da scavo presente.

Avuto riguardo ai profili innovativi dell’atto -per il suo diverso ambito oggettivo e, soprattutto, per la (parziale) diversità del contenuto prescrittivo-, la nota n. 13985 del 10 gennaio 2024 attrae a sé l’interesse ad agire dal momento che nessuna utilità deriverebbe alla parte ricorrente dall’annullamento della nota del 2023 a fronte della sopravvenienza di un atto modificativo della pregressa situazione giuridica e fattuale e, perciò, integrante la nuova sede di regolazione del rapporto controverso.

Di qui il sopravvenuto difetto d’interesse a coltivare il ricorso introduttivo.

C) Passando al vaglio del ricorso per motivi aggiunti si osserva quanto segue.

In sintesi, attraverso l’impugnazione della menzionata nota prot. n. 13985 del 10 gennaio 2024, parte ricorrente domanda la condanna del Comune di Catania alla presa in consegna delle opere e al risarcimento dei danni subiti per effetto del ritardo accumulato nella suddetta presa in consegna in relazione ai costi di conservazione e manutenzione medio tempore sostenuti.

Ora, non pare inopportuno ricordare che le convenzioni urbanistiche, rientrando nel genere degli accordi di cui all’art. 11 della l. n. 241/1990, sono soggette ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti.

L’azione promossa dalla Cooperativa Olimpiade dev’essere, dunque, ricondotta -in base al potere del giudice di qualificare la domanda in base ai suoi elementi sostanziali ai sensi dell’art. 32 comma 2 cod. proc. amm.- nell’alveo dell’istituto della c.d. mora credendi , disciplinata dagli artt. 1206 e ss. cod. civ.

Se, infatti, la Cooperativa è obbligata a consegnare le opere dedotte ad oggetto della convenzione urbanistica, al Comune spetta correlativamente di cooperare nell’attuazione del rapporto obbligatorio.

Il citato art. 1206 cod. civ. stabilisce in specie che “ il creditore è in mora quando, senza motivo legittimo, non riceve il pagamento offertogli nei modi indicati dagli articoli seguenti o non compie quanto è necessario affinché il debitore possa adempiere l’obbligazione ”.

Si tratta allora di determinare se il rifiuto del Comune di Catania di prendere in consegna le aree offerte dalla ricorrente sia suffragato o meno da un legittimo motivo.

A tal fine appare opportuno richiamare le clausole della convenzione più rilevanti ai fini del decidere.

In particolare, ai sensi dell’art. 2 della convenzione la ricorrente si è impegnata “ a cedere le porzioni di area destinate ad attrezzature pubbliche nell’ambito del programma. L’area ha un’estensione di mq 9.880 ed è destinata nella zonizzazione del programma costruttivo: mq 388 per parcheggi pubblici mq 1571,50 per verde pubblico mq 858,50 per opere di urbanizzazione secondaria mq 2.784 per strade. L’area è distinta al Catasto terreni del comune di Catania nel foglio 1, particelle 2338, 2339, 2340, 2341, 2342, 2345 e 2346 ” (doc. 1 Cooperativa Olimpiade, pag. 3 del .pdf).

In base ai successivi artt. 4 e 5 le parti convenivano la realizzazione diretta da parte della Cooperativa Olimpiade di opere di urbanizzazione primaria, a scomputo del relativo contributo, per un valore di Euro 478.182,01; mentre per le opere di urbanizzazione secondaria, pur prevendendosi la possibilità per la società costruttrice di uguale realizzazione diretta, nessun obbligo era, tuttavia, da questa specificamente assunto in tal senso, che invece, al riguardo, concordava con l’Amministrazione una monetizzazione aggiuntiva di euro 4.393,50 corrispondente a una superficie addizionale di mq. 151 (doc. 1 cit., pag. 4 del .pdf).

Lo stesso art. 5 della convenzione, inoltre, disciplinava il regime di collaudo delle opere disponendo in proposito quanto segue:

“ Le opere ed i manufatti saranno soggetti a collaudo in corso d’opera e a collaudo definitivo, quest’ultimo da eseguirsi a cura di tecnico incaricato dalla cooperativa ed a spese della cooperativa stessa.

Il certificato del collaudo definitivo dovrà comunque essere emesso entro sei mesi dalla comunicazione mediante raccomandata della cooperativa edilizia attestante l’ultimazione dei lavori. Il certificato delle opere e dei manufatti di urbanizzazione sopra elencati sarà approvato con determina dirigenziale della Direzione Lavori pubblici, che contestualmente autorizzerà la relativa acquisizione al patrimonio comunale ovvero agli enti istituzionalmente preposti alla loro gestione, con la conseguente assunzione degli oneri di gestione e di manutenzione ”.

La clausola si inscrive nella direttrice dell’art. 1667 cod. civ. (del pari applicabile in virtù del rinvio esterno ex art. 11 Legge n. 241/1990) secondo il quale “ l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera ”, ma la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità ed i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili.

La norma configura una fattispecie di responsabilità contrattuale (e non di garanzia in senso tecnico) alla cui integrazione, peraltro, non basta la non lieve importanza dell’inadempimento, ma occorre che l’opera sia del tutto inadatta alla sua destinazione; dovendosi tutelare l’interesse dell’operatore economico alla continuità del rapporto e quindi dell’esecuzione e consegna dell’opera.

Se ne ricava che, successivamente al collaudo ed all’accettazione senza riserve dell’opera, al committente non è consentito far valere la garanzia per quei vizi che potevano (e dovevano) essere denunciati in sede di collaudo e sempre che gli stessi denotino un’incompatibilità del manufatto con una funzione chiaramente risultante dal progetto.

Ciò posto, dalla documentazione versata in atti emerge che:

- con atto del 24 giugno 2022 il Comune di Catania ha nominato il collaudatore delle opere di urbanizzazione, in servizio presso la direzione lavori pubblici;

- il 9 febbraio 2023 il collaudatore ha emesso il certificato di collaudo tecnico-amministrativo, ivi attestando che “ sono collaudabili le opere eseguite a scomputo della concessione edilizia ” nonché, per quanto di diretto interesse, anche l’“ area comune ” (doc. 8 di parte ricorrente, pagg. 9 e 10 del pdf);

- quindi, con determina n. 05/56 del 31 marzo 2023, la direzione Lavori pubblici del Comune di Catania ha approvato le risultanze del predetto collaudo, al fine della presa in consegna delle opere da parte dell’Amministrazione e la contestuale acquisizione al patrimonio comunale e quindi agli enti istituzionalmente preposti alla loro gestione e manutenzione, come disposto dall’art. 5 della Convenzione, contestualmente dando mandato alla Direzione Patrimonio del Comune di prendere in consegna le opere collaudate (cfr. ancora doc. 8 cit.).

Da quanto precede, e alla luce delle censure ricorsuali e dei documenti acquisiti al compendio istruttorio, deve escludersi che il rifiuto del Comune di prendere in consegna le aree poggi su un motivo legittimo.

In primo luogo, come eccepito dalla società ricorrente, non coglie nel segno il richiamo della parte intimata nelle proprie difese all’obbligo di consegna degli immobili liberi da pesi e gravami. Nel caso di specie, infatti, non si fa questione dello statuto giuridico-formale dei fondi per cui è controversia -con particolare riguardo all’opponibilità di limiti, vincoli o diritti di terzi, di matrice legale o negoziale, idonei a incidere sul contenuto delle facoltà di godimento e disposizione delle aree-, bensì della presenza di difformità materiali asseritamente incompatibili con la funzione e destinazione della specifica “Area Comune”.

Sennonché, anche ad ammettere i vizi dedotti -comunque marginali: in quanto concernenti una singola area del complessivo compendio immobiliare-, è evidente che essi erano già irrimediabilmente coperti dall’avvenuta approvazione del collaudo per effetto della predetta determina del 31 marzo 2023.

Segnatamente, alla luce di quanto concordato dalle parti all’art. 5 della convenzione e dei limiti stabiliti dal Legislatore alla responsabilità dell’appaltatore privato, i predetti vizi avrebbero dovuto essere denunciati non più tardi dell’approvazione del collaudo e, tuttavia, in tale occasione il Comune resistente nulla ebbe a rilevare in proposito, dando impulso piuttosto alla presa in consegna delle opere.

Né le difformità in oggetto si connotano di carattere occulto o non riconoscibile.

Ed invero, l’asserita mancanza di varchi di accesso al fondo appare smentita dalla documentazione fotografica versata in atti dalla ricorrente, la quale evidenzia la presenza di un varco nel muretto prospiciente Viale delle Olimpiadi (cfr. la relazione depositata dalla ricorrente il 7 aprile 2024, pag. 3).

Lo stesso muretto non può ritenersi un elemento sconosciuto all’Amministrazione dal momento che proprio l’avversata nota n. 13985 del 10 gennaio 2024 lo descrive come opera “ di vetusta realizzazione ”.

Quanto, poi, alla differenza di livello tra il piano di calpestio del fondo e quello delle due strade confinati e alla realizzazione da parte della ricorrente di un nuovo muretto perimetrale lungo la Via Concetto Lo Bello, si tratta invece di elementi immediatamente percepibili, come comprovato dalla medesima documentazione fotografica (cfr. ancora la relazione depositata dalla ricorrente il 7 aprile 2024, pag. 3), e tuttavia non contestati in sede di collaudo.

Del resto, le pretese del Comune volte all’apertura del fondo, al livellamento del terreno fino alla corrispondenza con il piano stradale e alla copertura della superficie appaiono sintomatiche della sua volontà di conformare l’area ad un uso carrabile di cui, tuttavia, parte resistente non ha dimostrato la corrispondenza con le prescrizioni del programma costruttivo.

Difetta pertanto, al fondo, il requisito -necessario a ingenerare la responsabilità del costruttore- dell’inidoneità del manufatto rispetto a una destinazione funzionale risultante con chiarezza dal progetto delle opere; onde sul punto risulta condivisibile la doglianza della ricorrente in base alla quale gli interventi imposti esulano, in radice, dall’assetto delle obbligazioni come cristallizzato nella convenzione urbanistica (cfr. pagg. 14 e 18 del ricorso per motivi aggiunti).

Quanto, infine, all’ingiunta pulizia del fondo dal materiale di scavo, osserva il collegio che se è vero che la stessa documentazione fotografica allegata dalla ricorrente evidenzia la presenza sul suolo di materiali lapidei, tuttavia l’Amministrazione non ha fornito prova, come sarebbe stato suo onere, che gli stessi derivino dall’attività di cantiere, non risultando depositato in atti neppure il verbale di sopralluogo del 17 luglio 2023 (benché richiamato dal Comune).

In definitiva, il ricorso per motivi aggiunti è meritevole di accoglimento nella parte in cui per suo tramite la Cooperativa Olimpiade domanda l’annullamento della nota prot. n. 13985 del 10 gennaio 2024 e la condanna dell’Amministrazione intimata all’acquisizione delle aree.

Deve, per converso, essere rigettata la domanda di risarcimento del danno patrimoniale.

Poiché la controversia ha per oggetto la consegna di beni immobili, affinché l’ingiustificata inerzia del Comune di Catania in termini di collaborazione potesse ingenerare responsabilità per danni, era imprescindibile la sua preventiva messa in mora nelle forme dell’art. 1216 cod. civ. (T.A.R. Lazio – Roma, sez. V, 30 gennaio 2025 n. 2012 e giurisprudenza ivi richiamata).

Nel dettaglio, la norma dispone che: “ Se deve essere consegnato un immobile, l’offerta consiste nell’intimazione al creditore di prenderne possesso ”, precisando che tale atto deve essere notificato nelle medesime forme previste per gli atti di citazione.

Le PEC di diffida trasmesse dalla Cooperativa Olimpiade all’Amministrazione (docc. 14-16) non si conformano a tale paradigma, risultando carenti sia dell’intimazione di mora sia dell’osservanza delle forme per la notifica dell’atto di citazione, ancorché in modalità telematica.

L’oggettiva peculiarità delle questioni esaminate e la soccombenza parziale giustificano la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia sezione staccata di Catania (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

- dichiara improcedibile il ricorso introduttivo;

- in parziale accoglimento del ricorso per motivi aggiunti, annulla la nota prot. n. 13985 del 10 gennaio 2024 e, conseguentemente, condanna il Comune di Catania alla presa in consegna delle aree e opere di cui alla convenzione del 5 maggio 2015 entro il termine di giorni trenta (30) dalla comunicazione o, se anteriore, notifica della presente sentenza;

- respinge la domanda di risarcimento del danno patrimoniale;

- compensa tra le parti le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 20 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

US EG, Presidente

Diego Spampinato, Consigliere

AN IS, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN IS	US EG

IL SEGRETARIO